Prassi tra privati

[uva]

è fatto molto bene questo preliminare.

Grazie, ma quella fu una vendita facile.
Come già detto, ci sono situazioni più complesse da esaminare con attenzione prima di stipulare il preliminare.

 

[pedra]

Quindi niente di più chiaro, se l'immobile interessa mi faccio dare un acconto che chiamerei fermo trattative anche per es. 2000 che è quello che lasci in agenzia quando fai una proposta che deve essere ancora accettata; poi scrivo quel preliminare che mi hai consigliato, che mette al riparo sia me che l'acquirente, a quel punto mi faccio dare altri 5000 euro e poi in base alla data del rogito mi metto in moto col notaio per fornire tutta la documentazione. Non registrerei il preliminare perchè sennò l'acquirente magari ritarda col mutuo o io ritardo con una piccola pratica di docfa che sto facendo, anche io a Torino sull'immobile a Torino, perchè altrimenti se voglio rescindere il contratto poi mi sono impegnata con la trascrizione del preliminare con l'Agenzia delle Entrate e ciò mi compromette pure una futura vendita dell'immobile con altri acquirenti se questa vendita non dovesse andare in porto. Che ne pensi?

 

[Franci63]

Che ne pensi?

Che stai facendo confusione tra registrazione del contratto preliminare, che è obbligatoria e costa qualche 100 euro più una percentuale di anticipo di imposta sulla caparra o sull’acconto, e la trascrizione, che si fa quando il contratto preliminare viene stipulato come atto pubblico dal notaio, e serve solo in alcuni casi, soprattutto a tutela dell’acquirente

 

[pedra]

Che stai facendo confusione tra registrazione del contratto preliminare, che è obbligatoria e costa qualche 100 euro più una percentuale di anticipo di imposta sulla caparra o sull’acconto, e la trascrizione, che si fa quando il contratto preliminare viene stipulato come atto pubblico dal notaio, e serve solo in alcuni casi, soprattutto a tutela dell’acquirente

Quindi se lo registro solamente all'Agenzia delle Entrate non viene trascritto nulla nei registri immobiliari a carico dell'immobile giusto? La registrazione del preliminare diventa solo un affare tra me, l'acquirente e l'Agenzia delle Entrate.....vabbè allora lo registro e se non si procede al rogito per ripensamenti amen, non c'è alcuna implicazione.....posso vendere l'immobile ad altri....

 

[Nemesis]

se non si procede al rogito per ripensamenti amen

Amen non proprio. Il contratto preliminare è fonte di obbligazione al pari di ogni altro contratto, e consiste nell'assunzione dell'obbligo di concludere un nuovo contratto (il "definitivo"). Se una delle parti è inadempiente alla stipula del contratto definitivo l'altra parte può agire giudizialmente e ottenere una sentenza che produce il medesimo risultato che si sarebbe ottenuto con quest'ultimo.

 

[Miciogatto]

se non si procede al rogito per ripensamenti amen

Amen nel senso che devi cominciare a pregare.

Le firme sui contratti non vanno prese alla leggera.

Come già detto, la parte non inadempiente può chiedere l'esecuzione in forma specifica, traduco: "costringere" tramite un giudice l'altra parta ad acquistare (o a vendere a secondo da quale lato è l'inadempiente.)

Occorre anche aggiungere che questa possibilità, pur essendo del tutto legittima e concreta, per quanto riguarda la decisione della controparte potrebbe essere influenzata da vari fattori che si possono riassumere in "ne vale la pena farlo?". Tempi denari e incertezze nel mezzo.

Assai più probabile (ma evidentemente non certo) che la parte non inadempiente si accontenti della caparra trattenuta (se venditore) o della caparra raddoppiata (se acquirente e riesce a ottenerla).

Può anche andare bene (anzi benissimo) e arrivare a una risoluzione consensuale con nessuna conseguenza per entrambi: ma bisogna essere d'accordo in due, ovviamente.

Ritorno in ogni modo a sottolineare la mia frase iniziale.

 

[pedra]

Io (venditore) al termine della trattativa preparo un contratto preliminare e lo registro all'Agenzia delle Entrate col mod. RAP.

Che cos'è - Portale Agenzia Entrate

Contratto preliminare di compravendita – Modello Rap - Che cos'è

www.agenziaentrate.gov.it

Il preliminare è necessario se l'acquirente deve chiedere mutuo.
Se c'è una condizione sospensiva l'assegno rimane in deposito presso il mio avvocato o dal notaio scelto dal promissario acquirente.


Se le parti non sono in grado di redigere un preliminare con le clausole necessarie per regolare tutte le fasi della compravendita, il professionista più indicato è il notaio che viene scelto e pagato dal promissario acquirente.

L'Ape e la Rre (relazione di regolarità edilizia che non è obbligatoria per legge ma vivamente consigliata dal Notariato) vengono redatte preventivamente dal geometra/architetto scelto e pagato dal venditore.
Il promissario acquirente può, a sua cura e spesa, fare ulteriori controlli.

Salve Uva, sempre preziosa per i consigli…. Non ho molto compreso le varie fasi, anche a me sta capitando che abbia trovato un acquirente che deve acquistare con mutuo.
Quindi procederei in questo modo, correggimi se sbaglio.
1 proposta con bonifico ( perché io vivo in altra città) su un appartamento di 160000 euro di 3000 euro con clausola sospensiva per ottenimento del mutuo

2 preliminare con registrazione ed il 10% di acconto a titolo di caparra confirmatiria sul prezzo totale di 169000, anche nel preliminare clausola sospensiva per ottenimento del mutuo

Dubbi: e se ci ripensa trova un altro appartamento che gli piace di più e mi dice semplicemente: la banca non mi ha concesso il mutuo!!!!?

Io ho perso tempo, devo restituire tutti i soldi e mi resta appeso che non so neanche che fine fa questa registrazione di un preliminare all’Agenzia delle Entrate.

Illuminami, grazie mille Uva….

 

[Miciogatto]

Quindi procederei in questo modo, correggimi se sbaglio.
1 proposta con bonifico ( perché io vivo in altra città) su un appartamento di 160000 euro di 3000 euro con clausola sospensiva per ottenimento del mutuo

Bonifico no perchè non puoi incassare la caparra se il contratto è subordinato alla concessione del mutuo. Fino a quando non si scioglie la sospensiva nelle proposta si usa un assegno che da cauzione diviene caparra allo scioglimento e nel frattempo resta in deposito fiduciario da qualcun altro, in genere l'agenzia se si compra con agenzia.

2 preliminare con registrazione ed il 10% di acconto a titolo di caparra confirmatiria sul prezzo totale di 169000, anche nel preliminare clausola sospensiva per ottenimento del mutuo

In realtà la proposta ben scritta diventa essa stessa preliminare all'avvenuta comunicazione dell'accettazione alla parte proponente.

Comunque tra privati in genere non si usa la proposta ma direttamente si firma un preliminare.

Dubbi: e se ci ripensa trova un altro appartamento che gli piace di più e mi dice semplicemente: la banca non mi ha concesso il mutuo!!!!?

Io ho perso tempo, devo restituire tutti i soldi e mi resta appeso che non so neanche che fine fa questa registrazione di un preliminare all’Agenzia delle Entrate.

E' un rischio che corri fino a quando non viene sciolta la sospensiva.

Puoi limitare scrivendo una sospensiva ben fatta: cosa succede quando e soprattutto come dimostrare il non ottenimento del mutuo.

E occhio che se il mutuo non passa per problemi dell'immobile i problemi sono tuoi e non dell'acquirente promissario.

E come detto non dovresti restituire perchè non incassi nulla fino allo scioglimento della sospensiva.

E' il motivo per cui alcuni venditori non accettano subordinazione alla concessione del mutuo.

 

[pedra]

Bonifico no perchè non puoi incassare la caparra se il contratto è subordinato alla concessione del mutuo. Fino a quando non si scioglie la sospensiva nelle proposta si usa un assegno che da cauzione diviene caparra allo scioglimento e nel frattempo resta in deposito fiduciario da qualcun altro, in genere l'agenzia se si compra con agenzia.



In realtà la proposta ben scritta diventa essa stessa preliminare all'avvenuta comunicazione dell'accettazione alla parte proponente.

Comunque tra privati in genere non si usa la proposta ma direttamente si firma un preliminare.



E' un rischio che corri fino a quando non viene sciolta la sospensiva.

Puoi limitare scrivendo una sospensiva ben fatta: cosa succede quando e soprattutto come dimostrare il non ottenimento del mutuo.

E occhio che se il mutuo non passa per problemi dell'immobile i problemi sono tuoi e non dell'acquirente promissario.

E come detto non dovresti restituire perchè non incassi nulla fino allo scioglimento della sospensiva.

E' il motivo per cui alcuni venditori non accettano subordinazione alla concessione del mutuo.

Allora non mi conviene proprio, chi ci rimette sono solo io!
Ma allora perché quando chi chiede il mutuo va in agenzia e firmando la proposta lascia sul piatto un assegno?
A cosa servirebbe l'assegno se poi il proprietario deve aspettare mesi e non incassa neanche l'assegno?!

 

[pedra]

Bonifico no perchè non puoi incassare la caparra se il contratto è subordinato alla concessione del mutuo. Fino a quando non si scioglie la sospensiva nelle proposta si usa un assegno che da cauzione diviene caparra allo scioglimento e nel frattempo resta in deposito fiduciario da qualcun altro, in genere l'agenzia se si compra con agenzia.



In realtà la proposta ben scritta diventa essa stessa preliminare all'avvenuta comunicazione dell'accettazione alla parte proponente.

Comunque tra privati in genere non si usa la proposta ma direttamente si firma un preliminare.



E' un rischio che corri fino a quando non viene sciolta la sospensiva.

Puoi limitare scrivendo una sospensiva ben fatta: cosa succede quando e soprattutto come dimostrare il non ottenimento del mutuo.

E occhio che se il mutuo non passa per problemi dell'immobile i problemi sono tuoi e non dell'acquirente promissario.

E come detto non dovresti restituire perchè non incassi nulla fino allo scioglimento della sospensiva.

E' il motivo per cui alcuni venditori non accettano subordinazione alla concessione del mutuo.

Ma non è possibile avere un documento dalla banca che almeno dice che concederà il mutuo e se l'acquirente decide di non comprare almeno il venditore può trattenere l'assegno?