Seth

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Concordo.
L'argomento è interessante: se e quando avrai una risposta dall'avvocato cortesemente scrivila qui.

Volentieri condividerò le risposte di cui verrò a conoscenza. Temo però che non ci sia una risposta univoca, perché quando si lascia la strada maestra della effettiva piena conformità, le altre strade per tutelarsi saranno sempre meno certe per quanto ben congegnate, penso.

Chiedigli anche cosa scrivere o non scrivere nel preliminare circa gli abusi.

Chiederei anzitutto *se* scrivere qualcosa nel preliminare circa gli abusi, vedi le osservazioni di @Franci63 nel #16.
Nota anche che, ricorrendo a un mediatore, il primo preliminare sarebbe in effetti la cosiddetta proposta d’acquisto.
Suppongo che se si decide di mettere nero su bianco la condizione di cui sopra, dovrebbe essere esplicitata già nella proposta d’acquisto, non solo a tutela da eventuali azioni dell’acquirente, ma anche a tutela da pretese del mediatore che potrebbe considerare concluso il suo lavoro, ergo reclamare il compenso, anche se dopo l’accettazione l’acquirente si tirasse indietro adducendo il motivo dell’irregolarità.

Come venditore non mi è mai capitato un acquirente disposto ad andare direttamente a rogito senza un accordo preventivo.
Quando ho trattato con persone che acquistavano senza mutuo avevano comunque bisogno di tempo per procurarsi la liquidità tramite operazioni finanziarie di disinvestimento, richiesta anticipo del tfr al datore di lavoro, prestiti da familiari.
Prima di attivarsi in tal senso volevano giustamente assicurarsi il mio impegno come venditore, ed io una caparra nel caso l'affare non fosse andato a buon fine.
Siccome si parla di alcune (tante o poche) centinaia di migliaia di euro, tutto ciò si stabilisce con un contratto preliminare. Non basta una stretta di mano con la promessa verbale di rogitare dal notaio dopo qualche settimana / mese.
Certo, non penso che un acquirente si accontenti di una stretta di mano, in genere salvo casi particolari. Comunque dato l’intervento dell’agenzia si passerebbe da una proposta d’acquisto che a quanto ne so ha lo stesso valore legale di un preliminare con scrittura privata, una volta sottoscritta dalle parti.
 

Seth

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L'affermazione che l'abuso sia "facilmente eliminabile" sembra basarsi sulle valutazioni fornite dal tecnico geometra, ma se fossi l'acquirente, perlomeno gradirei che il tutto fosse approfondito con una relazione tecnica ufficiale e dettagliata che certifichi cosa comporti davvero la rimozione dell'abuso.
Esatto, l’affermazione sul facilmente eliminabile è del tecnico. A dirla tutta, l’opzione di vendere lasciando l’abuso a fronte sconto è stata prospettata in primis dal tecnico. Resterebbe da chiedere a una ditta un preventivo di massima sul costo del ripristino, in modo che le parti possano tenerne conto.

Non ho capito cosa intendi per “relazione tecnica ufficiale e dettagliata che certifichi cosa comporti davvero la rimozione dell’abuso”.

Però, non è detto che non ci siano acquirenti disposti ad andare direttamente a rogito, dichiarando che è tutto in regola, pur di concludere l'affare senza ulteriori approfondimenti. Inoltre, se l'eliminazione risultasse semplice e poco costosa, l'acquirente potrebbe considerarlo un problema facilmente risolvibile, senza troppi oneri (in tal caso avrebbe, forse, senso).
Ricordo anche in passato di aver sentito dire che queste cose succedono, cioè che in pratica la presenza di certi abusi non è un ostacolo alla compravendita se l’acquirente ne è consapevole e accetta, ma non ho mai capito l’esatta procedura.
 

uva

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il primo preliminare sarebbe in effetti la cosiddetta proposta d’acquisto.
Esatto: la proposta di acquisto accettata dal venditore, la cui accettazione è stata comunicata al promissario acquirente, è un contratto preliminare.

pretese del mediatore
Secondo me il mediatore non è coinvolto in queste problematiche di abusi sanabili o non sanabili, noti o non noti.
Se nel preliminare non vi sono clausole sospensive (né per ottenimento del mutuo e neppure per verifiche urbanistiche/catastali in quanto il promissario acquirente è stato informato degli abusi e non li contesta) il promissario venditore incassa la caparra e il mediatore matura il diritto alla provvigione.
Se successivamente
l’acquirente si tirasse indietro adducendo il motivo dell’irregolarità.
non vedo quali responsabilità si possano imputare al mediatore che non ha alcun obbligo di garantire la regolarità dell'immobile.
 

Franci63

Membro Storico
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Secondo me, non avere nulla di scritto o un accordo formale apre la possibilità a contestazioni future da parte dell'acquirente, che potrebbe dichiarare di non essere stato adeguatamente informato sugli abusi.
L’acquirente va informato, se si vuole si mette anche qualcosa per iscritto, ma non nel preliminare, casomai in una scrittura privata tra le parti.
E, come detto sopra, piuttosto che firmare un preliminare con caparra, con il rischio che il promissario acquirente speculi sulla cosa e chieda il doppio della caparra per la non conformità, preferisco mille volte correre il rischio che l’acquirente cambi idea perché si va a rogito direttamente.
 

Heifetz

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L’acquirente va informato, se si vuole si mette anche qualcosa per iscritto, ma non nel preliminare, casomai in una scrittura privata tra le parti.
Sì, chiaro, ma oltre a mettere qualcosa per iscritto in una scrittura privata, aggiungerei anche un altro punto:
Non ho capito cosa intendi per “relazione tecnica ufficiale e dettagliata che certifichi cosa comporti davvero la rimozione dell’abuso”.
Un conto è che il tecnico geometra dica all'acquirente: Le faccio presente che qui c'è un abuso non sanabile ma facilmente eliminabile. Un altro conto è che il tecnico rediga una relazione tecnica in cui vengano riportate per iscritto le problematiche relative all'abuso e le possibili soluzioni, spiegando dettagliatamente come risolvere la situazione.

Sinceramente, io preferirei la seconda opzione, ma è anche vero che ogni persona ha le proprie esigenze.
 

Seth

Membro Attivo
Proprietario Casa
L’acquirente va informato, se si vuole si mette anche qualcosa per iscritto, ma non nel preliminare, casomai in una scrittura privata tra le parti.

Ma che differenza c’è tra mettere l’intesa per iscritto in una scrittura privata separata oppure in un preliminare privato (non dal notaio) eventualmente sotto forma di proposta d’acquisto?

E, come detto sopra, piuttosto che firmare un preliminare con caparra, con il rischio che il promissario acquirente speculi sulla cosa e chieda il doppio della caparra per la non conformità, preferisco mille volte correre il rischio che l’acquirente cambi idea perché si va a rogito direttamente.
Perdona, non ho capito. Nel preliminare / proposta d’acquisto da venditore cosa dichiareresti relativamente alla conformità?

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Franci63

Membro Storico
Proprietario Casa
Ma che differenza c’è tra mettere l’intesa per iscritto in una scrittura privata separata oppure in un preliminare privato (non dal notaio) eventualmente sotto forma di proposta d’acquisto?
Il preliminare va registrato, e viene letto dal notaio.

Perdona, non ho capito. Nel preliminare / proposta d’acquisto da venditore cosa dichiareresti relativamente alla conformità?
Non farei il preliminare; cioè, preferirei non vendere tramite agenzia.
Poi dipende dal tipo di abuso, dalla gravità e dalla “rimediabilita’”, tramite sanatoria o ripristino della situazione regolare
 

Seth

Membro Attivo
Proprietario Casa
Il preliminare va registrato, e viene letto dal notaio.


Non farei il preliminare; cioè, preferirei non vendere tramite agenzia.
Poi dipende dal tipo di abuso, dalla gravità e dalla “rimediabilita’”, tramite sanatoria o ripristino della situazione regolare
Ho capito, grazie. Ma la scrittura privata che dici non sarebbe di fatto un preliminare?
 

Seth

Membro Attivo
Proprietario Casa
No, solo due righe in cui si prende atto della presenza dell’irregolarità, con impegno dell’acquirente a farsene carico.
Ma lascia il tempo che trova: diciamo che è un deterrente a creare problemi post rogito
Ok. Il mio dubbio è se già qualificarsi come promissario venditore e promissario acquirente dell’immobile tal de’ tali non sia l’equivalente di un accordo.
 

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