Prassi tra privati

[Heifetz]

Pur condividendo quanto ha scritto @Heifetz , non si può escludere che una persona sia interessata all'acquisto nella situazione che hai ipotizzato tu:

Sì, è vero che alcuni acquirenti potrebbero accettare un immobile con irregolarità (accettando i rischi legati alla situazione), magari in cambio di uno sconto o per soddisfare esigenze specifiche (anche se andrebbe valutata tra le parti l'entità complessiva dell'abuso, ad esempio, una totale difformità rispetto alla concessione edilizia sarebbe grave).

Mi sembra, però, di capire che le considerazioni di @Seth siano delle ipotesi:

Ragionando in via ipotetica

Ad ogni modo, è bene che entrambe le parti siano correttamente informate e che le responsabilità contrattuali siano chiaramente definite.

Se ottiene uno sconto e non necessita di mutuo, trovo logico che ci sia modo
di accordarsi e stipulare un atto di compravendita che tuteli il venditore.

In ogni caso, mi affiderei al supporto di un tecnico e di un notaio per garantire che tutte le formalità siano rispettate, comprese, e soprattutto che entrambe le parti possano essere adeguatamente tutelate.

 

[uva]

Mi sembra, però, di capire che le considerazioni di @Seth siano delle ipotesi:

Io avevo inteso che lui, come venditore, si trova in una situazione di effettiva difficoltà:

non si riesce a rintracciare il titolo edilizio, né originario né successivo, e la planimetria in Catasto non coincide con lo stato di fatto dei luoghi

abbiamo copia del progetto presentato all’epoca, e il numero di protocollo, ma niente che attesti l’approvazione

Allineamento urbanistico-catastale

Domanda da profano. Se per un appartamento in palazzo storico non si riesce a rintracciare il titolo edilizio, né originario né successivo, e la planimetria in Catasto non coincide con lo stato di fatto dei luoghi, volendo regolarizzare qual è l’ “ante operam” a cui fare riferimento? Quello...

www.propit.it

Forse ha trovato un potenziale acquirente interessato all'immobile malgrado quelle criticità.

 

[GIANLUCA69]

ti consiglio la redazione di preliminare con versamento di caparra confirmatoria di importo tale da ristorare promittente di eventuale inadempimento del promissario; consapevolmente, per il promittente, che in caso di non avveramento eventuale condizione sospensiva (p.e. dovuta a non rilascio mutuo al promissario), o di avveramento condizione risolutiva (p.e. dovuta a rigetto sanatoria al promittente) la stessa dovrà essere restituita interamente al promissario; eventuali acconti sul prezzo (al pari della stessa caparra da corrispondersi a mezzo bonifico o assegno circolare) incidono anche sull'importo dell'imposta di registro (la registrazione è obbligatoria in caso di preliminare); eventuali irregolarità dichiarate nel preliminare (e quindi conosciute tra i contraenti) non danno luogo ad azioni di risoluzione o di riduzione del prezzo (in favore del futuro compratore) a meno che non venga superata (detta conoscenza) da espresse clausole di garanzia del promittente (inserite anche nel preliminare) circa la conformità urbanistica del bene promesso in vendita; per quanto appetibile economicamente -a causa di eventuali irregolarità dichiarate e insanabili gravanti sul bene promesso in vendita- la compravendita (di immobile sostanzialmente irregolare) espone il compratore a non poter riferire al bene stesso alcuna pratica edilizia per successive trasformazioni del bene medesimo (anche rimuovere superfetazioni e/o abusi richiede una pratica edilizia) e riduce notevolmente possibilità e vantaggi di una futura vendita; vi è l'ulteriore ostacolo di dover dichiarare davanti al notaio (nell'atto definitivo) la conformità dello stato di fatto alla planimetria catastale; riguardo a ulteriori risvolti, certamente è da considerare che le banche non rilasciano mutui in presenza di immobili irregolari su cui accendere ipoteca e, che la responsabilità penale per aver commesso un abuso edilizio (per un reato non ancora prescritto) non può essere che personale (quindi imputabile solo all'autore materiale, o al proprietario dell'immobile se consapevole e/o coautore) e che non vi è alcun obbligo di denuncia dell'abuso stesso a carico del semplice promissario; comunque in questi casi è sempre meglio rivolgersi ad un avvocato (per non dover esserne costretto in seguito)

 

[Seth]

Io avevo inteso che lui, come venditore, si trova in una situazione di effettiva difficoltà:

Allineamento urbanistico-catastale

Domanda da profano. Se per un appartamento in palazzo storico non si riesce a rintracciare il titolo edilizio, né originario né successivo, e la planimetria in Catasto non coincide con lo stato di fatto dei luoghi, volendo regolarizzare qual è l’ “ante operam” a cui fare riferimento? Quello...

www.propit.it

Forse ha trovato un potenziale acquirente interessato all'immobile malgrado quelle criticità.

Ni. Nell’altro thread che hai citato ho parlato di alcune criticità, è vero, ma il geometra mi ha detto che sono superabili. Ora invece ho in mente un’altra questione e vorrei capire quali sono gli scenari, cioè come il venditore può cautelarsi, nel caso ci sia un abuso che non si può sanare e non si vuole ripristinare, ma l’acquirente è disposto ad accettare l’abuso.
Diciamo per esempio che Tizio, proprietario di due appartamenti contigui, li abbia messi in comunicazione con un passaggio che in teoria non dovrebbe esserci. Tizio, avanti con gli anni, spera di vendere la nuda proprietà dei suoi appartamenti ma assolutamente vuol continuare a utilizzarli come al solito finché campa, quindi non vuol chiudere quel passaggio che per lui è tanto comodo. Ipotizziamo che si faccia avanti un Caio interessato all’acquisto, si fa due conti e trova l’affare interessante perché con spesa non enorme potrà chiudere il passaggio abusivo e ripristinare la situazione regolare quando, tra qualche anno, entrerà in possesso degli appartamenti. Da quello che capisco non sarebbe un caso di nullità dell’atto. Tizio però vuole tutelarsi con clausole opportune, se mai Caio dovesse avanzare contestazioni dopo l’acquisto.

 

[Heifetz]

Diciamo per esempio che Tizio, proprietario di due appartamenti contigui, li abbia messi in comunicazione con un passaggio che in teoria non dovrebbe esserci.

Questi esempi che riporti si basano su una situazione reale o sono solo ipotesi? Se il caso è concreto, hai già consultato un tecnico per ottenere una relazione chiara e scritta sulla non sanabilità dell'abuso? Te lo chiedo poiché, come hai scritto nel tuo messaggio:

Ni. Nell’altro thread che hai citato ho parlato di alcune criticità, è vero, ma il geometra mi ha detto che sono superabili.

Quindi, presumo che tu abbia già consultato un tecnico.

se mai Caio dovesse avanzare contestazioni dopo l’acquisto.

La possibilità di contestazioni future non è mai eliminabile del tutto. Nulla impedisce che Caio, anche dopo aver accettato formalmente l'abuso, possa cambiare idea o trovare un appiglio legale per contestare la validità (ad esempio invocando vizi occulti o a causa di nuove normative oppure interpretazioni giuridiche).

Premesso che un abuso edilizio comporta comunque delle incertezze, anche se dichiarato e accettato, è fondamentale che Tizio si tuteli mettendo tutto nero su bianco (clausole chiare, trasparenti e predisposte da professionisti qualificati). Sinceramente, eviterei in questo caso il "fai da te".

 

[Franci63]

Vado controcorrente, ma mettere nero su bianco l’esistenza di abusi noti al promissario acquirente non va bene.
Casomai, se proprio si vuol compravendere un immobile con abusi, si deve trovare un acquirente che non deve chiedere un mutuo, e non si passa da un preliminare con versamento di caparra.
Ci si accorda a voce, e si va a rogito, dove si dichiara che è tutto a posto, consapevoli entrambi che non è vero.
Viceversa, se si dichiarassero difformità, il notaio non procederebbe.

Non è eventualità così rara, vendere immobile con abusi.
Ovviamente se sono facilmente sanabili nessun problema; se non lo sono, l’acquirente si prende il guaio, e lo sconterà sul prezzo.
Il venditore deve avere la ragionevole certezza che l’acquirente non gli pianti grane in seguito; ma se è consapevole, e’ altamente improbabile che questo avvenga, una volta sottoscritto il rogito.

 

[Heifetz]

Vado controcorrente, ma mettere nero su bianco l’esistenza di abusi noti al promissario acquirente non va bene.

Intendo possibilmente tramite una relazione tecnica che evidenzi e chiarisca la situazione dell'immobile. Se si parla di "abusi noti", vuol dire che qualcuno li ha rilevati, come nel caso del tecnico geometra citato da @Seth.

Diciamo per esempio che Tizio, proprietario di due appartamenti contigui, li abbia messi in comunicazione con un passaggio che in teoria non dovrebbe esserci.

Immagino che l'abuso sia questo, ma è l'unico? E il resto dell'immobile, è in regola?

Ci si accorda a voce, e si va a rogito

Secondo me, non avere nulla di scritto o un accordo formale apre la possibilità a contestazioni future da parte dell'acquirente, che potrebbe dichiarare di non essere stato adeguatamente informato sugli abusi.

l’acquirente si prende il guaio, e lo sconterà sul prezzo.

Questo è possibile, ma anche se l'acquirente accettasse un prezzo più basso per l'abuso, la questione legale potrebbe complicarsi successivamente, soprattutto se non è sanabile o impatta negativamente sull'uso dell'immobile.

Il venditore deve avere la ragionevole certezza che l’acquirente non gli pianti grane in seguito; ma se è consapevole, e’ altamente improbabile che questo avvenga, una volta sottoscritto il rogito.

Una certezza al 100% non è possibile.

 

[Seth]

Questi esempi che riporti si basano su una situazione reale o sono solo ipotesi? Se il caso è concreto, hai già consultato un tecnico per ottenere una relazione chiara e scritta sulla non sanabilità dell'abuso? Te lo chiedo poiché, come hai scritto nel tuo messaggio:

Quindi, presumo che tu abbia già consultato un tecnico.

Non sono io la persona in età avanzata di cui parlavo, che non intende assolutamente ripristinare un abuso (non sanabile secondo il tecnico) e accarezza l’ipotesi di vendere così la nuda proprietà. Fosse per me, ripristinerei e venderei un immobile in piena regolarità, proprio perché di certezze al 100% non ce ne sono. Tuttavia, questa è la situazione. Un geometra e un agente immobiliare interpellati dicono che si vende anche così (sconto contro abuso, in questo caso non sanabile ma abbastanza facilmente eliminabile). Quello che non mi è chiaro è la procedura legalmente meno a rischio. Probabilmente bisognerebbe chiederlo a un avvocato civilista.

La possibilità di contestazioni future non è mai eliminabile del tutto. Nulla impedisce che Caio, anche dopo aver accettato formalmente l'abuso, possa cambiare idea o trovare un appiglio legale per contestare la validità (ad esempio invocando vizi occulti o a causa di nuove normative oppure interpretazioni giuridiche).m

Premesso che un abuso edilizio comporta comunque delle incertezze, anche se dichiarato e accettato, è fondamentale che Tizio si tuteli mettendo tutto nero su bianco (clausole chiare, trasparenti e predisposte da professionisti qualificati). Sinceramente, eviterei in questo caso il "fai da te".

In questo caso non ci sarà fai-da-te, si prevede di utilizzare un mediatore, ma il consiglio che conta sulla questione specifica secondo me non è quello del mediatore ma quelli del tecnico e dell’avvocato.

 

[uva]

il consiglio che conta sulla questione specifica secondo me non è quello del mediatore ma quelli del tecnico e dell’avvocato.

Concordo.
L'argomento è interessante: se e quando avrai una risposta dall'avvocato cortesemente scrivila qui.

Chiedigli anche cosa scrivere o non scrivere nel preliminare circa gli abusi.

Come venditore non mi è mai capitato un acquirente disposto ad andare direttamente a rogito senza un accordo preventivo.
Quando ho trattato con persone che acquistavano senza mutuo avevano comunque bisogno di tempo per procurarsi la liquidità tramite operazioni finanziarie di disinvestimento, richiesta anticipo del tfr al datore di lavoro, prestiti da familiari.
Prima di attivarsi in tal senso volevano giustamente assicurarsi il mio impegno come venditore, ed io una caparra nel caso l'affare non fosse andato a buon fine.
Siccome si parla di alcune (tante o poche) centinaia di migliaia di euro, tutto ciò si stabilisce con un contratto preliminare. Non basta una stretta di mano con la promessa verbale di rogitare dal notaio dopo qualche settimana / mese.

 

[Heifetz]

L'argomento è interessante: se e quando avrai una risposta dall'avvocato cortesemente scrivila qui.

Effettivamente, è un argomento molto interessante. Anch'io sarei curioso di conoscere la risposta dell'avvocato.

(sconto contro abuso, in questo caso non sanabile ma abbastanza facilmente eliminabile).

Sì, il fatto che l'abuso sia facilmente eliminabile, anche se non sanabile, potrebbe rappresentare un aspetto positivo per l'acquirente, ma tutto dipende dalle sue intenzioni e prospettive. Un abuso è considerato "non sanabile" quando non soddisfa i requisiti necessari per ottenere una sanatoria.

Quello che non mi è chiaro è la procedura legalmente meno a rischio. Probabilmente bisognerebbe chiederlo a un avvocato civilista.

Secondo me,
hai ragione a voler approfondire la procedura più sicura, soprattutto quando si tratta di vendere la nuda proprietà, che introduce una complessità aggiuntiva (l'usufruttuario potrebbe continuare a utilizzare l'immobile nello stato attuale per molti anni). L'affermazione che l'abuso sia "facilmente eliminabile" sembra basarsi sulle valutazioni fornite dal tecnico geometra, ma se fossi l'acquirente, perlomeno gradirei che il tutto fosse approfondito con una relazione tecnica ufficiale e dettagliata che certifichi cosa comporti davvero la rimozione dell'abuso.

Però, non è detto che non ci siano acquirenti disposti ad andare direttamente a rogito, dichiarando che è tutto in regola, pur di concludere l'affare senza ulteriori approfondimenti. Inoltre, se l'eliminazione risultasse semplice e poco costosa, l'acquirente potrebbe considerarlo un problema facilmente risolvibile, senza troppi oneri (in tal caso avrebbe, forse, senso).