Buongiorno Raflomb, faccio tesoro di questa sentenza che mi proponi, in attesa di parlare con la mia legale (non abbiamo ancora fissato un appuntamento per problemi di tempo miei e suoi), appena ho novità aggiorno. :daccordo:
- Creatore Discussione Lunadiluglio
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- immobili
Buongiorno a tutti, la mia legale ha scritto all'agenzia immobiliare contestando il loro diritto alla provvigione (per aver taciuto varie informazioni tipo l'irregolarità urbanistica e per avermi mentito sul vero motivo percui la controparte non chiedeva la concessione per la sanatoria di dette irregolarità, ingenerando un dubbio sulla validità di una indispensabile procura a vendere ed obbligandomi a dover ricorrere ad un legale per le opportune verifiche). Inoltre ci riserviamo di adire le vie legali per chiedere i danni in quanto l'agenzia era a conoscenza della mia intenzione di ristrutturare, pertanto l'irregolarità urbanistica poteva costituire un motivo per non concludere l'affare, e, ad ogni modo, ha comportato di dover rimandare il rogito, con conseguente slittamento dei lavori, che mi obbliga a restare per più tempo in affitto (950 € al mese) e potrebbe pregiudicarmi il recupero delle detrazioni del 55% sui lavori energetici se non riuscirò a farli entro fine anno (e la legge non verrà prorogata).
Vediamo cosa ci rispondono, un saluto a tutti
Vediamo cosa ci rispondono, un saluto a tutti
Buongiorno a tutti, la mia legale ha scritto all'agenzia immobiliare contestando il loro diritto alla provvigione (per aver taciuto varie informazioni tipo l'irregolarità urbanistica e per avermi mentito sul vero motivo percui la controparte non chiedeva la concessione per la sanatoria di dette irregolarità, ingenerando un dubbio sulla validità di una indispensabile procura a vendere ed obbligandomi a dover ricorrere ad un legale per le opportune verifiche). Inoltre ci riserviamo di adire le vie legali per chiedere i danni in quanto l'agenzia era a conoscenza della mia intenzione di ristrutturare, pertanto l'irregolarità urbanistica poteva costituire un motivo per non concludere l'affare, e, ad ogni modo, ha comportato di dover rimandare il rogito, con conseguente slittamento dei lavori, che mi obbliga a restare per più tempo in affitto (950 € al mese) e potrebbe pregiudicarmi il recupero delle detrazioni del 55% sui lavori energetici se non riuscirò a farli entro fine anno (e la legge non verrà prorogata).
Vediamo cosa ci rispondono, un saluto a tutti
Grazie per l'aggiornamento.
Concordo pienamente con l'azione legale, visto che tropp evolte 'i furbi' la fanno franca.
E' proprio vero!! L'azione legale intrapresa sembra azzeccata!!
Grazie Mtr e Roberta25, io sono ben convinta a far valere le mie ragioni, non per sentimenti di vendetta, ma perchè la controparte capisca che non è giusto propinare bugie ai clienti, e, nel caso, si può essere chiamati a risponderne.
Vediamo cosa succede, scriverò di nuovo non appena ho qualche novità, grazie per la comprensione, un saluto :daccordo:
Vediamo cosa succede, scriverò di nuovo non appena ho qualche novità, grazie per la comprensione, un saluto :daccordo:
raflomb
Membro Assiduo
Le responsabilità andranno suddivise tra mediatore e promittenti venditori (in parte in solido tra loro):
Il mediatore, una volta accertato che conosceva e/0 avrebbe dovuto per dovere professionale, l'abuso che ha dterminato la sanatoria, non avrà diritto ad alcun compenso, e in solido con i venditori dovrà risarcire tutti i danni, patiti e patendi, relativi al ritardo del rogito (es. canoni di locazione che Luna sarà costretta a pagare oltre l'originario termine fissato per il rogito).
Sotto riporto quali sono i doveri d'informazione da parte del mediatore:
Le circostanze
da comunicare
L’obbligo di informazione è violato, per
esempio, se non vengono comunicate le
circostanze relative alla situazione, sotto il
profilo urbanistico, dell’immobile.
Così non vi è dubbio che il carattere abusivo
dell’appartamento proposto in acquisto
o la mancanza dell’abitabilità di un appartamento
(non per colpevole inerzia della
p.a. ma in dipendenza del fatto che la costruzione
sia stata eseguita in violazione
delle norme di edilizia o di igiene) o l’imminente
demolizione di un immobile sono
circostanze che, se conosciute, il mediatore
deve comunicare.
Del pari il cliente deve essere informato
della presenza di ipoteche sul bene promesso
in vendita o dell’esistenza di procedure
concorsuali o coattive a cui sia sottoposta
l’altra parte, trattandosi di dati che
certamente possono pregiudicare l’affare.
Si noti, infatti, che se il bene risulta, per
esempio, sottoposto a esecuzione, con pignoramento
trascritto in data anteriore al
preliminare, il promissario acquirente può
certamente richiedere al giudice la risoluzione
del contratto per grave inadempimento
e quindi l’affare viene comunque meno.
Altra circostanza estremamente importante
nelle relazioni commerciali è quella relativa
alla solvibilità e solidità finanziaria delle
parti contraenti. Il mediatore è, pertanto, ritenuto
responsabile se non comunica a uno
dei contraenti l’eventuale stato di insolvenza,
a lui noto, in cui l’altro si trovasse.
Allo stesso modo si può affermare che un
mediatore non può ignorare il mancato possesso
da parte del promittente venditore di
un idoneo atto di acquisto della proprietà
immobiliare suscettibile di per sé di trascrizione:
tale circostanza quindi, obiettivamen-
Immobili
Mediazione
ARTICOLO
Consulente immobiliare 809-2008
415
te incidente sulle condizioni di «sicurezza»
dell’acquisto, nel rispetto della diligenza
professionale, è certamente acquisibile.
L’esame del cosiddetto titolo di provenienza
consente al mediatore e, come a lui, all’acquirente
di verificare se il promesso venditore
sia in grado, almeno apparentemente,
di disporre dell’immobile; si tratta in buona
sostanza di una prima approssimazione
dello stesso tipo di verifica che, in un secondo
tempo, e con maggior competenza e
serietà, è devoluta al notaio rogante.
In base poi a quanto recentemente affermato
dai giudici, l’agente immobiliare non può
dichiarare che un determinato terreno è edificabile,
scrivendolo pure in un cartello affisso
sulla vetrina del negozio, se non è certo di
quanto afferma, cioè se non ha verificato la
notizia fornitagli dal venditore (che può essere
più o meno volutamente inesatta).
E ancora, se, in base a precisa richiesta del
cliente, dichiara che un determinato immobile
non è gravato da iscrizioni ipotecarie,
ma poi risulta il contrario, è evidente che
l’obbligo è stato violato per non aver verificato
le notizie comunicate.
Le conseguenze
dell’inadempimento
all’obbligo di informazione
L’adempimento dell’obbligo di informare il
cliente costituisce un presupposto della
pretesa del mediatore al compenso, cioè
concorre a determinare il contenuto della
prestazione, la quale non viene prestata
“esattamente” (come si esprime l’art. 1218
cod. civ.) nel caso in cui sia resa in maniera
difforme dalle regole indicate nel comma
1 dell’art.1759 cod. civ.
Di conseguenza il contraente non informato
può far valere, ai sensi della disposizione
contenuta nell’art. 1218 cod. civ., l’inadempimento
del mediatore rispetto all’obbligo
di cui al comma 1 dell’art. 1759 dello stesso
codice, per rifiutarsi di pagare la provvigione
o richiedere la restituzione di quella
eventualmente corrisposta. Potrà, inoltre,
pretendere anche il risarcimento dei danni
che siano conseguenza immediata e diretta
dell’inadempimento del mediatore.
In particolare, se l’affare (cioè il preliminare
di vendita) non viene meno, per esempio,
perché l’immobile presenta solo dei vizi eliminabili
non comunicati dal mediatore,
quest’ultimo è tenuto a risarcire il cliente,
cioè a corrispondergli le somme necessarie
per eliminarli.
Del resto la responsabilità del venditore,
per aver taciuto al compratore l’esistenza
di circostanze o vizi della cosa venduta che
ne diminuiscono il libero godimento e il valore,
non esclude la responsabilità del mediatore
che, conoscendo l’esistenza di tali
circostanze e vizi, li abbia taciuti alla controparte:
ciò perché diverso è l’ambito di
operatività delle due responsabilità derivanti
dai due diversi rapporti (di vendita e
di mediazione) e dalle rispettive condotte
omissive delle due parti predette.
Se l’affare intermediato, invece, viene meno
perché, per esempio, riguarda un immobile
privo di qualsiasi valore economico in quanto
destinato, in base agli strumenti urbanistici
in vigore, alla demolizione, il cliente a
cui non sono state comunicate le reali condizioni
dell’immobile può certamente richiedere
il rimborso delle spese relative al
rogito notarile, quali il compenso al notaio,
le imposte di registrazione ecc.
Se, poi, l’immobile in vendita risulta gravato
da ipoteche (perché il venditore è notoriamente
insolvente) ma l’acquirente, non
informato dal mediatore, stipula il preliminare,
versando l’intero prezzo o parte di esso
al venditore che poco dopo fallisce (e la
curatela chiede e ottiene la revocatoria del
preliminare e il rilascio dell’immobile), l’intermediario
responsabile ex art. 1759 cod.
civ. è tenuto a restituire al cliente danneggiato,
oltre alla provvigione, le somme versate
a titolo di prezzo dell’immobile mai acquistato
(e, come già detto, anche le eventuali
spese relative al preliminare).
In ogni caso, il silenzio maliziosamente tenuto
dal mediatore può integrare la condotta
di consapevole partecipazione al delitto
di truffa.
Se poi la sua reticenza, in violazione dell’obbligo
ora ricordato, riguarda la notoria
insolvenza (o incapacità) della persona per
cui agisce, allora l’infrazione ai suoi obblighi
assume tale gravità da meritare le sanzioni
previste dall’art. 1764 cod. civ. e cioè
una sanzione amministrativa da 5 euro a
516 euro. Nei casi più gravi, inoltre, ai sensi
del comma 2 dell’art. 1764, può essere
aggiunta la sospensione dalla professione
fino a 6 mesi.
Immobili
Mediazione
ARTICOLO
Consulente immobiliare 809-2008
416
Se, poi, il mediatore che si è reso responsabile
ex art. 1759 cod. civ., per omesse
informazioni determinanti per valutare l’affare,
aderisce a una delle associazioni di
categoria, può incorrere, secondo la gravità
della mancanza, in ulteriori sanzioni
quali il biasimo scritto, la sospensione
temporanea dall’esercizio dello stato di associato
(con conseguente diffida a utilizzare
– nel periodo di sanzione – marchio, modulistica
e altri segni distintivi dell’associazione)
o l’espulsione dall’associazione
(con conseguente diffida a interrompere
immediatamente l’utilizzo del marchio, della
modulistica e di altri segni distintivi dell’associazione).
Le fonti dell’obbligo di informazione dell’agente immobiliare
Il principio di correttezza, cioè l’obbligo di comportarsi lealmente nei confronti dei clienti.
L’obbligo di diligenza professionale, consistente nell’adeguato sforzo per realizzare l’interesse dei clienti.
L’art. 1759, comma 1, cod. civ., che impone all’agente di comunicare tutte le circostanze determinanti per la
conclusione dell’affare.
Le regole dei codici deontologici, che impongono agli agenti appartenenti a determinate associazioni l’obbligo
di comunicare le opportune informazioni ai clienti.
Le circostanze da comunicare
Le circostanze note necessarie per valutare economicamente l’affare.
Le circostanze note relative alla solvibilità delle parti.
Le circostanze facilmente acquisibili con la necessaria diligenza professionale.
Le circostanze da non comunicare
Le circostanze inveritiere o le valutazioni personali.
Le circostanze non opportunamente verificate.
Il mediatore, una volta accertato che conosceva e/0 avrebbe dovuto per dovere professionale, l'abuso che ha dterminato la sanatoria, non avrà diritto ad alcun compenso, e in solido con i venditori dovrà risarcire tutti i danni, patiti e patendi, relativi al ritardo del rogito (es. canoni di locazione che Luna sarà costretta a pagare oltre l'originario termine fissato per il rogito).
Sotto riporto quali sono i doveri d'informazione da parte del mediatore:
Le circostanze
da comunicare
L’obbligo di informazione è violato, per
esempio, se non vengono comunicate le
circostanze relative alla situazione, sotto il
profilo urbanistico, dell’immobile.
Così non vi è dubbio che il carattere abusivo
dell’appartamento proposto in acquisto
o la mancanza dell’abitabilità di un appartamento
(non per colpevole inerzia della
p.a. ma in dipendenza del fatto che la costruzione
sia stata eseguita in violazione
delle norme di edilizia o di igiene) o l’imminente
demolizione di un immobile sono
circostanze che, se conosciute, il mediatore
deve comunicare.
Del pari il cliente deve essere informato
della presenza di ipoteche sul bene promesso
in vendita o dell’esistenza di procedure
concorsuali o coattive a cui sia sottoposta
l’altra parte, trattandosi di dati che
certamente possono pregiudicare l’affare.
Si noti, infatti, che se il bene risulta, per
esempio, sottoposto a esecuzione, con pignoramento
trascritto in data anteriore al
preliminare, il promissario acquirente può
certamente richiedere al giudice la risoluzione
del contratto per grave inadempimento
e quindi l’affare viene comunque meno.
Altra circostanza estremamente importante
nelle relazioni commerciali è quella relativa
alla solvibilità e solidità finanziaria delle
parti contraenti. Il mediatore è, pertanto, ritenuto
responsabile se non comunica a uno
dei contraenti l’eventuale stato di insolvenza,
a lui noto, in cui l’altro si trovasse.
Allo stesso modo si può affermare che un
mediatore non può ignorare il mancato possesso
da parte del promittente venditore di
un idoneo atto di acquisto della proprietà
immobiliare suscettibile di per sé di trascrizione:
tale circostanza quindi, obiettivamen-
Immobili
Mediazione
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Consulente immobiliare 809-2008
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te incidente sulle condizioni di «sicurezza»
dell’acquisto, nel rispetto della diligenza
professionale, è certamente acquisibile.
L’esame del cosiddetto titolo di provenienza
consente al mediatore e, come a lui, all’acquirente
di verificare se il promesso venditore
sia in grado, almeno apparentemente,
di disporre dell’immobile; si tratta in buona
sostanza di una prima approssimazione
dello stesso tipo di verifica che, in un secondo
tempo, e con maggior competenza e
serietà, è devoluta al notaio rogante.
In base poi a quanto recentemente affermato
dai giudici, l’agente immobiliare non può
dichiarare che un determinato terreno è edificabile,
scrivendolo pure in un cartello affisso
sulla vetrina del negozio, se non è certo di
quanto afferma, cioè se non ha verificato la
notizia fornitagli dal venditore (che può essere
più o meno volutamente inesatta).
E ancora, se, in base a precisa richiesta del
cliente, dichiara che un determinato immobile
non è gravato da iscrizioni ipotecarie,
ma poi risulta il contrario, è evidente che
l’obbligo è stato violato per non aver verificato
le notizie comunicate.
Le conseguenze
dell’inadempimento
all’obbligo di informazione
L’adempimento dell’obbligo di informare il
cliente costituisce un presupposto della
pretesa del mediatore al compenso, cioè
concorre a determinare il contenuto della
prestazione, la quale non viene prestata
“esattamente” (come si esprime l’art. 1218
cod. civ.) nel caso in cui sia resa in maniera
difforme dalle regole indicate nel comma
1 dell’art.1759 cod. civ.
Di conseguenza il contraente non informato
può far valere, ai sensi della disposizione
contenuta nell’art. 1218 cod. civ., l’inadempimento
del mediatore rispetto all’obbligo
di cui al comma 1 dell’art. 1759 dello stesso
codice, per rifiutarsi di pagare la provvigione
o richiedere la restituzione di quella
eventualmente corrisposta. Potrà, inoltre,
pretendere anche il risarcimento dei danni
che siano conseguenza immediata e diretta
dell’inadempimento del mediatore.
In particolare, se l’affare (cioè il preliminare
di vendita) non viene meno, per esempio,
perché l’immobile presenta solo dei vizi eliminabili
non comunicati dal mediatore,
quest’ultimo è tenuto a risarcire il cliente,
cioè a corrispondergli le somme necessarie
per eliminarli.
Del resto la responsabilità del venditore,
per aver taciuto al compratore l’esistenza
di circostanze o vizi della cosa venduta che
ne diminuiscono il libero godimento e il valore,
non esclude la responsabilità del mediatore
che, conoscendo l’esistenza di tali
circostanze e vizi, li abbia taciuti alla controparte:
ciò perché diverso è l’ambito di
operatività delle due responsabilità derivanti
dai due diversi rapporti (di vendita e
di mediazione) e dalle rispettive condotte
omissive delle due parti predette.
Se l’affare intermediato, invece, viene meno
perché, per esempio, riguarda un immobile
privo di qualsiasi valore economico in quanto
destinato, in base agli strumenti urbanistici
in vigore, alla demolizione, il cliente a
cui non sono state comunicate le reali condizioni
dell’immobile può certamente richiedere
il rimborso delle spese relative al
rogito notarile, quali il compenso al notaio,
le imposte di registrazione ecc.
Se, poi, l’immobile in vendita risulta gravato
da ipoteche (perché il venditore è notoriamente
insolvente) ma l’acquirente, non
informato dal mediatore, stipula il preliminare,
versando l’intero prezzo o parte di esso
al venditore che poco dopo fallisce (e la
curatela chiede e ottiene la revocatoria del
preliminare e il rilascio dell’immobile), l’intermediario
responsabile ex art. 1759 cod.
civ. è tenuto a restituire al cliente danneggiato,
oltre alla provvigione, le somme versate
a titolo di prezzo dell’immobile mai acquistato
(e, come già detto, anche le eventuali
spese relative al preliminare).
In ogni caso, il silenzio maliziosamente tenuto
dal mediatore può integrare la condotta
di consapevole partecipazione al delitto
di truffa.
Se poi la sua reticenza, in violazione dell’obbligo
ora ricordato, riguarda la notoria
insolvenza (o incapacità) della persona per
cui agisce, allora l’infrazione ai suoi obblighi
assume tale gravità da meritare le sanzioni
previste dall’art. 1764 cod. civ. e cioè
una sanzione amministrativa da 5 euro a
516 euro. Nei casi più gravi, inoltre, ai sensi
del comma 2 dell’art. 1764, può essere
aggiunta la sospensione dalla professione
fino a 6 mesi.
Immobili
Mediazione
ARTICOLO
Consulente immobiliare 809-2008
416
Se, poi, il mediatore che si è reso responsabile
ex art. 1759 cod. civ., per omesse
informazioni determinanti per valutare l’affare,
aderisce a una delle associazioni di
categoria, può incorrere, secondo la gravità
della mancanza, in ulteriori sanzioni
quali il biasimo scritto, la sospensione
temporanea dall’esercizio dello stato di associato
(con conseguente diffida a utilizzare
– nel periodo di sanzione – marchio, modulistica
e altri segni distintivi dell’associazione)
o l’espulsione dall’associazione
(con conseguente diffida a interrompere
immediatamente l’utilizzo del marchio, della
modulistica e di altri segni distintivi dell’associazione).
Le fonti dell’obbligo di informazione dell’agente immobiliare
Il principio di correttezza, cioè l’obbligo di comportarsi lealmente nei confronti dei clienti.
L’obbligo di diligenza professionale, consistente nell’adeguato sforzo per realizzare l’interesse dei clienti.
L’art. 1759, comma 1, cod. civ., che impone all’agente di comunicare tutte le circostanze determinanti per la
conclusione dell’affare.
Le regole dei codici deontologici, che impongono agli agenti appartenenti a determinate associazioni l’obbligo
di comunicare le opportune informazioni ai clienti.
Le circostanze da comunicare
Le circostanze note necessarie per valutare economicamente l’affare.
Le circostanze note relative alla solvibilità delle parti.
Le circostanze facilmente acquisibili con la necessaria diligenza professionale.
Le circostanze da non comunicare
Le circostanze inveritiere o le valutazioni personali.
Le circostanze non opportunamente verificate.
l'agente immobiliare deve garantire il "buon affare" e su questo concetto piuttosto opinabile si potrebbero muovere alcune azioni che partono dalla scrupolosa e attenta verifica di tutto il materiale fornito per prendere visione del bene oggetto di compravendita. L'omissione di importanti elementi potrebbe essere oggetto di contenzioso in quanto si potrebbe comprovare che il mediatore non ha agito nell'interesse del "buon affare" omettendo appunto alcuni dati.
Potrebbe essere il caso della non rispondenza delle planimetrie consegnate, o delle destinazioni d'uso contrassegnate nelle schede catastali in disaccordo con quanto contenuto nei titoli abilitativi. Un errore si trova sempre....
Potrebbe essere il caso della non rispondenza delle planimetrie consegnate, o delle destinazioni d'uso contrassegnate nelle schede catastali in disaccordo con quanto contenuto nei titoli abilitativi. Un errore si trova sempre....
Salve, vorrei aggiornarvi sull'epilogo della questione: tramite gli avvocati ci siamo accordati per un compenso di mediazione di euro 4000 + IVA anzichè il 3% richiesto dall'agenzia che sarebbe ammontato a 6600 euro + IVA.
Premesso che la mediazione c'è stata, anche se per come sono stata trattata come compenso gli avrei volentieri sputato in un occhio, impelagarsi in una causa dall'esito incerto non conveniva a nessuno, quindi ci siamo accordati.
Con i soldi risparmiati ci rientro per pagare l'avvocato, che ho dovuto far intervenire a causa dei mille problemi intercorsi durante la compravendita, inoltre, considerando che con quei 4000 euro l'agenzia immobiliare dovrà anch'essa pagare un po' di spese legali, ritengo che si sia un po' riequilibrato il tutto: l'agenzia ha lavorato da fare schifo, quindi ha riscosso 6 mesi dopo ed un terzo in meno. Spero che questo li faccia riflettere sui rischi dovuti al fatto di mentire e prendere in giro i clienti.
Un saluto a tutti e grazie per i preziosi consigli
Premesso che la mediazione c'è stata, anche se per come sono stata trattata come compenso gli avrei volentieri sputato in un occhio, impelagarsi in una causa dall'esito incerto non conveniva a nessuno, quindi ci siamo accordati.
Con i soldi risparmiati ci rientro per pagare l'avvocato, che ho dovuto far intervenire a causa dei mille problemi intercorsi durante la compravendita, inoltre, considerando che con quei 4000 euro l'agenzia immobiliare dovrà anch'essa pagare un po' di spese legali, ritengo che si sia un po' riequilibrato il tutto: l'agenzia ha lavorato da fare schifo, quindi ha riscosso 6 mesi dopo ed un terzo in meno. Spero che questo li faccia riflettere sui rischi dovuti al fatto di mentire e prendere in giro i clienti.
Un saluto a tutti e grazie per i preziosi consigli
raflomb
Membro Assiduo
Lunadiluglio, ben tornata, il risultato finale corrisponde grosso modo alla previsione allora fatta, che qui sopra riporto.
Esatto Raflomb, per il resto per me quell'agenzia "può tirare giù il bandone", come si dice dalle nostre parti.... (traduzione per i non toscani: può chiudere bottega)
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