Agente immobiliare veramente poco professionale, va pagato per forza?

[mtr]

Grazie, peccato che non sei a Genova..

 

[Jrogin]

Riscrivo in quanto ho avuto modo di colloquiare con un agente immobiliare il quale mi ha riferito che, secondo il modus operandi degli agenti in genere (e qui chiamo jorgin per avere conferma) non si accollano mai di effettuare l'accertamento della conformità urbanistica del bene, ma. al momento dell'incarico, fanno riempire un questionatio al venditore.
Ne consegue che la casella sbarrata sul quesito della conformità è frutto di una dichiarazione del venditore e non dell'agente.
Se i fatti dedotti (jorgin intervenga) corrispondono a questa procedura, la responsabilità della inesatta informazione ricade in capo solo al venditore. Non dobbiamo dimenticare che prima di passare al preliminare viene sempre dato incarico ad un tecnico per la redazione della nota tecnica.
Questi agenti si assumono troppo poche responsabilità! E' giusto Jorgin?

Ti ringrazio raflomb, poichè le tue considerazioni mi permettono di fare un ragionamento:
il mediatore ha l'obbligo di mettere a conoscenza le parti dei fatti inerenti l'affare di cui è a conoscenza, o di quelli che avrebbe dovuto conoscere se avesse agito da "buon padre di famiglia".

Mentre se può essere evidente una chiara difformità tra la planimetria e lo stato di fatto di un immobile, è sicuramente più complesso verificare la regolarità urbanistica di un immobile senza (mi dimenticherò sicuramente qualcosa che un tecnico potrà aggiungere):
1) Essere in possesso di tutti i titoli abilitativi (licenza di costruzione, varianti in corso d'opera, dichiarazioni di inizio attività, sanatorie, accertamenti di conformità, ecc.)
2) Fare un sopralluogo dell'immobile prendendo tutte le misure degli ambienti (altezza, larghezza, lunghezza, finestre, c'è chi prende le misure anche delle diagonali)
3) Se in contesto condominiale fare le stesse verifiche anche per le parti condominiali
4) Confrontare se lo stato dell'immobile è conforme a detti titoli abilitativi e sono state rispettate le disposizioni contenute in essi.
5) Se tutto è a posto urbanisticamente, si provvede a fare la verifica catastale, confrontando la planimetria catastale con lo stato attuale e con quanto risulta in comune.

Personalmente, ammetto umilmente, che pur avendo discrete conoscenze in merito, non me la sento assolutamente di sostiturmi ai professionisti che hanno studiato e sono ABILITATI a fare questo lavoro (geometri, architetti, ecc.).

Mi levo tanto di cappello per quegli agenti immobiliari che sono in grado di farlo, anche se naturalmente NON potranno loro certficare la regiolarità urbanistica (non ne hanno i titoli poichè non possono essere geometri o architetti o ingegneri iscritti all'albo in quanto vi è incompatibilità con l'attività di agente immobiliare, ma potrebbero averne le competenze perchè potrebbero avere fatto quegli studi).

Certo che se quando l'agente immobiliare al momento dell'incarico ricevesse dal venditore una sorta di Libro Casa con i contenuti che potrete trovare in altro mio post: http://www.propit.it/f67/libro-casa-venditore-6143/ sarebbe tutto più semplice, ma vi assicuro che pur chiedendo questa documentazione prima di aver trovato un cliente acquirente, i proprietari sono molto restii a produrre tutto ciò.

Cosa faccio quindi? Faccio tutto al buio facendo passare denaro dalle mani dell'acquirente al venditore senza sapere nulla?
Assolutamente no.

Si trova l'accordo economico con le parti, si firma una impegnativa con assegno intestato alla parte venditrice, ma che rimane in deposito presso l'agenzia, un tecnico di fiducia della parte acquirente fa le verifiche (a Viareggio e Versilia gli usi sono che questa spesa è a carico della parte acquirente, nel resto della provincia a carico della parte venditrice), se tutto è a posto si fa il preliminare o l'atto direttamente. Se le cose non sono a posto, verranno regolarizzate se possibile, altrimenti viene restituito l'assegno all'acquirente senza che debba pagare mediazione all'agente.

PS: ho scritto questo post tra una telefonata e l'altra, chiedo quindi scusa se non è proprio lineare. A disposizione per ulteriori chiarimenti.

 

[gigetto]

(omissis)
Al momento della mia proposta d'acquisto ho lasciato 5000 euro a garanzia, l'agente mi ha assicurato, come peraltro previsto nel preliminare, che avrebbe consegnato l'assegno al proprietario soltanto dopo aver ricevuto la relazione e la conferma di regolarità urbanistica dal tecnico (omissis)
Il preliminare stesso alla fine ha subordinato il contratto all'ottenimento della sanatoria, ovvero stipuleremo all'ottenimento della sanatoria (omissis)

Se dell'assicurazione del mediatore c'è prova, davvero non comprendo i rilievi degli amici che mi hanno preceduto: il mediatore proprio non avrebbe dovuto consegnare l'assegno. Il fatto poi che le vicende siano continuate con la stipula del preliminare (e l'inserimento della condizione) più che una "sanatoria" del comportamento scorretto del mediatore vedo un tentativo di rimediare al problema cercando di salvare gli effetti dell'accordo concluso con la proposta accettata. Tra l'altro l'inserimento della condizione si è resa necessaria (non solo ma) anche a seguito dell'inadempimento del Nostro. C'è quindi perfetta coerenza con il suo inadempimento. Non vedo cioè rinunce, vedo anzi un tentativo funzionale a non aggravare gli effetti dell'inadempimento del mediatore.
Per il resto (circa la gestione della "grana" e del "grano") sono invece d'accordo con raflomb, cioè metti in "preventivo" una somma da riconoscere al mediatore (dopo aver dedotto i danni certi che dovessi subire in conseguenza diretta ed immediata del suo comportamento) che però gli proporrai solo quando avrai ottenuto la sanatoria.
In ogni caso senti il Tuo avvocato che ha certamente migliore possibilità di percepire la situazione.

 

[moronxyz]

Scusami Gigetto ma probabilmente mi sono sbagliato io. Avevo infatti capito che nella proposta non c'era alcuna clausola sospensiva ne patto scritto in questo senso ( l'assegno deve essere consegnato previa certificazione di conformità da parte di un tecnico) ma avevo capito che il venditore ne dichiarava la conformità e con la sottoscrizione per accettazione della proposta di acquisto ne accettava quindi non solo il prezzo ma tutto quanto riportato e che la clausola sospensiva era stata inserita solo nel successivo preliminare. Insomma la garanzia era solo verbale. Stando cosi' le cose il mediatore si sarebbe comportato in modo scorretto ma tecnicamente doveva consegnare l'assegno.

 

[adimecasa]

Un agente serio ha depositato alla c.c.i.a.a. il proprio modulo di incarico, ed è stato visionato dalla stessa assieme alle percentuali da applicare sulle vendite che vengono effettuate tramite il loro intervento, ora qualcuno potrebbe aver non depositato questi moduli, sarebbe opportune che la camera di commercio della provincia dove opera questo agente intervenisse ad esaminare il tutto, onde poter salvaguardare la categoria, gia per se guardata con occhio, e tralascio il resto ciao adimecasa :daccordo:

 

[gigetto]

Scusami Gigetto ma probabilmente mi sono sbagliato io. Avevo infatti capito che nella proposta non c'era alcuna clausola sospensiva ne patto scritto in questo senso ( l'assegno deve essere consegnato previa certificazione di conformità da parte di un tecnico) ma avevo capito che il venditore ne dichiarava la conformità e con la sottoscrizione per accettazione della proposta di acquisto ne accettava quindi non solo il prezzo ma tutto quanto riportato e che la clausola sospensiva era stata inserita solo nel successivo preliminare. Insomma la garanzia era solo verbale. Stando cosi' le cose il mediatore si sarebbe comportato in modo scorretto ma tecnicamente doveva consegnare l'assegno.

Ti ringrazio per la precisazione Moronxyz anche perchè se non c'è prova dell'assunzione dell'obbligazione da parte del mediatore la Tua ricostruzione è assolutamente condivisibile :daccordo:

 

[castro]

fino a quando non si verifica la clausola sospensiva non hai concluso, quindi il diritto alla mediazione non è maturato, poi sul discorso della sanatoria : se in proposta era inserita significa che ne eri a conoscenza altrimenti no e quindi ti ha nascosto un'informazione importantissima e soprattutto come hanno fatto i proprietari ad accettare di vendere una cosa in regola mentre non lo era?
per shine, da agente immobiliare, segnala in camera di commercio il comportamento scorretto dell'ai verrà richiamato(almeno così dovrebbe essere), e fai un favore a tutti gli altri ai che lavorano bene e proteggi future vittime!

 

[tovrm]

Jrogin, mi permetto di collegare a questo forum, il seguente, da te avviato, proprio in merito agli obblighi di corretta informazione dei mediatori. Mi sembra che i due forum tocchino argomenti comuni e di sicuro interesse per chi ha partecipato qui.
http://www.propit.it/f67/mediazione-obbligo-corretta-informazione-9964/

 

[Lunadiluglio]

grazie Tovrm, vi ho letto cose molto interessanti, questa è una bella comunity!:daccordo:

 

[raflomb]

Questa sentenza la ritengo interessante, ma non ritengo che soddisfi la questione di lunadiluglio, avendo proceduto nelle trattative. Luna, ricorda di comunicarci l'esito dell'incontro con il tuo legale:
• IL SILENZIO SUI DIFETTI DELL'IMMOBILE RENDE ANCHE IL VENDITORE RESPONSABILE
La Massima

Corte di Cassazione Sezione 3 Civile, Sentenza del 14 luglio 2009, n. 16382
Contratti - Mediazione - Attività - Caratteri - Mandato - Configurabilità - Presupposti
L'art. 1754 c.c. nella parte in cui individua nel mediatore colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, pone in rilievo tre particolari aspetti dell'attività in oggetto, ovvero che la medesima prescinde da un sottostante obbligo a carico del mediatore stesso, perché posta in essere in mancanza di un apposito titolo, che la messa in relazione delle parti ai fini della conclusione di un affare è qualificabile come di tipo non negoziale ma giuridica in senso stretto, che detta attività si collega al disposto di cui all'art. 1173 c.c. in tema di fonti delle obbligazioni e, specificamente, al derivare queste ultime oltre che da contratto e da fatto illecito, anche da ogni altro fatto o atto idoneo a produrle in conformità dell'ordinamento giuridico. Ciò non toglie, tuttavia, che l'attività di mediatore possa essere svolta anche sulla base di un contratto di mandato, il che avviene, in particolare, nelle ipotesi in cui egli agisce non già sulla base di un comportamento di mera messa in contatto tra due o più soggetti per la conclusione di un affare, bensì perché incaricato da uno di tali soggetti ai fini della conclusione di un affare, laddove la sua attività deve intendersi consequenziale all'adempimento di un obbligo di tipo contrattuale, ex art. 1173 c.c. (R.C.)

Il Commento

In tema di mediazione immobiliare con la sentenza 16382/2009 la Cassazione è tornata a rimarcare, in conformità a quanto già in passato affermato dalla propria giurisprudenza, la differenza tra la figura del mediatore tipico di cui all'articolo 1754 del codice civile e quella che, per la sua natura contrattuale, è riconducibile al contratto di mandato, differenza che ha innegabili conseguenze sia per quanto concerne la responsabilità del mediatore che per quanto riguarda il suo diritto alla provvigione.

La vicenda - L'occasione fornita al giudice di legittimità è stata data da una questione, invero assai frequente nella prassi, in cui un mediatore, che aveva ricevuto da un venditore l'incarico di vendere un immobile e da parte di un acquirente quello di procurarne l'acquisto, al momento della sottoscrizione della proposta di acquisto, aveva taciuto all'acquirente non solo che l'immobile oggetto della vendita non era di esclusiva proprietà del promittente venditore ma anche le reali condizioni dell'immobile, oggetto di pratiche di condono edilizio.
Il promissario acquirente, vista la situazione, rinunciava all'acquisto e agiva nei confronti del mediatore per vedersi rimborsare quanto corrisposto per la provvigione e ottenere altresì il risarcimento del danno.
Poiché i giudici di merito riconoscevano sussistere la responsabilità del mediatore, che veniva condannato, quest'ultimo ricorreva in Cassazione senza però ottenere un esito migliore.
La Corte, infatti, pur individuando la figura del mediatore in colui che, ai sensi dell'articolo 1754 del codice civile, «mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare, senza essere legato ad alcuna di esse da rapporti di collaborazione, di dipendenza o di rappresentanza», ha ammesso che l'attività di mediatore possa essere svolta anche sulla base di un contratto di mandato, ex articolo 1703 del codice civile.

Le funzioni del mediatore - Accade spesso, infatti, che il mediatore non si limiti a mettere in contatto due o più soggetti per la conclusione di un affare ma agisca su incarico specifico di qualcuno di questi ai fini della conclusione dell'affare.
La duplice qualificazione giuridica del mediatore, oltre a essere individuata nell'ambito delle disposizioni del codice civile, quando all'articolo 1754 del Cc viene stabilito il diritto al rimborso delle spese nei confronti della persona su incarico della quale sono state eseguite, oppure all'articolo 1756 del Cc dove è disciplinata la possibilità che il mediatore riceva l'incarico di rappresentanza da una delle parti, viene prevista espressamente nella legge 39/1989, istitutiva del ruolo professionale degli agenti di affari in mediazione, dove accanto agli agenti immobiliari e a quelli merceologici, vengono previsti anche gli agenti muniti di mandato a titolo oneroso.
Stabilito ciò, è evidente che la diversità delle figure abbia come conseguenza anche un diverso regime di responsabilità. Infatti, nel caso del semplice mediatore, questi ha l'obbligo di comportarsi in buona fede, in ossequio al principio generale di correttezza di cui all'articolo 1175 del Cc, e, quindi, di offrire a entrambe le parti una corretta informazione di tutte le circostanze a lui note o conoscibili sulla base della diligenza qualificata ex articolo 1176 del Cc. Si tratta, nelle specie, di una posizione di terzietà del mediatore rispetto alle parti contraenti, posizione che lo differenzia, ad esempio, dall'agente di commercio. In forza di ciò, egli è tenuto a comunicare l'eventuale stato di insolvenza di una delle parti, o l'esistenza di iscrizioni o pignoramenti sul bene oggetto dell'affare, oppure l'esistenza di prelazioni o opzioni eccetera.

Le ipotesi di responsabilità - La sua responsabilità, secondo la Corte, è di natura extracontrattuale ma è inquadrabile in quella figura individuata dal giudice di legittimità (Cassazione 577/2008 e 12362/2006) come «responsabilità da contatto sociale», che è prevista nei confronti di esercenti una professione per la quale vengono richiesti alcuni requisiti formali e abilitativi, come l'iscrizione in un apposito ruolo, in favore degli utenti-consumatori che fanno affidamento sulla stessa per le sue caratteristiche.
Conseguentemente, in tali casi, il mediatore che agisce per ottenere il pagamento della provvigione deve dimostrare di non aver agito in posizione di mandatario di una delle parti, mentre, nel caso di azione di responsabilità, deve dimostrare di aver fatto tutto il possibile nell'adempimento degli obblighi di correttezza e informazione a suo carico.
Qualora, invece, il mediatore agisca in forza di un mandato che può avere a oggetto o il reperimento di un acquirente (o di un venditore) di un immobile, oppure un locatario (o un locatore), con assunzione spesso di ulteriori compiti, quale quello di consulente fiscale, o di assistenza nelle trattative o di far visitare l'immobile, con la previsione del diritto di esclusiva in favore dell'incaricato, e qualora venga pattuito a fronte delle prestazioni un corrispettivo in percentuale sul prezzo di vendita, da corrispondersi alla conclusione dell'affare, secondo il giudice di legittimità, siamo ben al di fuori della figura codicistica della mediazione. In tale caso, infatti, il diritto al compenso del mandatario non sorge più in forza del disposto dell'articolo 1755 del Cc, ma è a carico unicamente del mandante, ex articoli 1709 e 1720 del Cc, rispetto al quale il mandatario è contrattualmente vincolato nell'espletamento dell'incarico.
Pertanto, se il mediatore ha agito come mandatario egli risponde, nel caso di comportamento illecito, a titolo di responsabilità extracontrattuale ex articolo 2043 del Cc nei confronti del soggetto destinatario della sua attività che, in quanto estraneo al rapporto contrattuale, assume la qualifica di terzo.
Nel caso specifico, secondo i Supremi giudici, la condotta del mediatore che ha agito in forza di un incarico, consistito in un mandato, quale quello di promuovere la vendita di un immobile, non avendo assolto con la diligenza professionale richiesta i propri obblighi di mandatario, ingenerando così un affidamento non colpevole sulla corrispondenza alla realtà della situazione apparente, non solo fa sorgere nei confronti del terzo una responsabilità ex articolo 2043 del codice civile ma non può escludere neppure un'eventuale corresponsabilità da parte del mandante.