Tetto unico / mappali diversi!

[Luigi Criscuolo]

Dopo avervi letto oggi sono andata di corsa all'uffici0 tecnico ed il dirigente mi ha detto che essendo i mappali diversi non abbiamo obbligo di fare le cose insieme!

forse avresti dovuto sentire un o forse più avvocati

 

[Un giocatore]

il catasto centra

centra oppure c'entra (ci entra)?

 

[Un giocatore]

No ti sbagli il catasto centra eccome! Altrimenti avrebbero fuso tutto in un unico mappale!

In questo caso è come avere il condominio diviso in 2 parti, non è un edificio da 6, ma due edifici da 3.
Ognuna indipendente dall'altra!

Ma il catasto (quello 'ordinario') non è probatorio!

 

[Daniele 78]

Il corpo di fabbrica è unico, altrimenti ci dovrebbe essere un muro costruito sul confine dei due mappali.

Pongo questo esempio sui mappali che è possibile trovare sugli estratti di mappa ai terreni.
Di seguito ho allegato un esempio di subalterni giusto per far capire con un disegno veloce veloce cosa intendo:

Il PDF variabili catasto dovrebbe spiegarvi le due differenze tra avere un mappale unico e 2 mappali diversi (come nel nostro caso).

P.S un tempo si soleva non censire le parti comuni degli edifici, per cui il B.C.N.C (bene comune non censibile) utilizzato dal catasto per individuare i giardini, scale, ascensori non era utilizzato.
Oggi si per cui nel disegno sotto nel PDF troverete anche le parti comuni...fate attenzione!

 

[Daniele 78]

@Un giocatore il catasto centra eccome con la proprietà, inoltre pur non essendo probatorio per legge, di fatto oggi per ogni atto di trasferimento il notaio richiede il catasto, non solo per i nuovi immobili ma anche in caso di vendita dei vecchi immobili dopo il 2010 ,te lo lo ricordi il DL 78/2010 sulla corrispondenza catastale con lo stato di fatto?

Ecco ogni immobile oggi come oggi prima di essere trasferito deve essere controllata la corrispondenza catastale ed edilizia con lo stato di fatto!
Il notaio in sede di trasferimento è obbligato a menzionare che il tecnico della perizia ha eseguito il controllo sull'immobile dandone una certificazione positiva (tutto corrisponde).

Ecco perchè dal 2010 in avanti ANCHE per i vecchi immobili in caso di TRASFERIMENTO della proprietà devono essere verificate tutte le sue caratteristiche!

E' importante MAI dimenticarlo perchè da quel momento è cambiato TUTTO!

 

[Daniele 78]

Di fatto si sta andando, in questo modo, verso una corrispondenza tra atto, catasto, stato di fatto e concessioni.

Unico neo: in caso di trasferimento della proprietà tramite asta giudiziaria (ovviamente a seguito di un pignoramento dell'immobile), non è assolutamente detto che al momento del pignoramento dell'immobile non ci fossero abusi edilizi, o catastali o entrambi, per cui non ci sono tutte queste garanzie SEMPRE in questo caso specifico!

 

[Daniele 78]

Eccola qui la normativa del Dl 78/2010 art. 19 comma 4: http://www.altalex.com/documents/ne...e-in-materia-di-conformita-dei-dati-catastali

 

[Luigi Criscuolo]

mi permetto di insistere: se il corpo di fabbrica è unico le spese per i lavori sul tetto si dividono per il numero dei comproprietari presenti nel palazzo indipendentemente dai riferimenti catastali. A meno che non ci sia un titolo nato contemporaneamente alla edificazione della palazzina che sostenga che il tetto appartiene al 50% ai comproprietari del lato sinistro ed al 50% ai comproprietari del lato di destra
Se invece c'é una divisione fisica cioè nel fabbricato esiste un muro sulla linea di confine, se ci sono due ingressi indipendenti con due scale altrettanto indipendenti, in questo caso la riparazione il tetto compete ai comproprietari che giacciono sotto la proiezione verticale della parte del tetto da riparare.

 

[basty]

Provo a dire anche la mia. Che forse si colloca a metà strada tra le certezze di Daniele e le certezze di Criscuolo ed altri. Quanto meno cerca di fare chiarezza.
Nel rispondere ho in mente una situazione molto simile almeno catastalmente, per cui provo ad immaginare cosa sia successo.

Intanto non ci è stato detto se il fabbricato presenta due scale o ha una scala in comune a tutti e 6.

1) Ritengo improbabile che le due particelle siano nate da un successivo frazionamento: cioè ritengo che preesistessero alla costruzione del fabbricato.
2) Occorrerebbe conoscere lo storico di queste due particelle: probabilmente sono state acquistate in tempi diversi dal medesimo proprietario
3) Sulle due particelle è stato costruito l'immobile: non escluderei che il medesimo proprietario abbia prima realizzato la parte A, ed in un secondo tempo la parte B
3 bis) Non oso ipotizzare che i due corpi A e B e le rispettive particelle siano stati acquistati ed edificati da padre e figlio o marito e moglie (sarebbe il mio caso...)
4) Non è mai stata fatta la fusione delle particelle: i casi sono due.
4.1) Il proprietario originario non ne ha mai sentita la necessità
4.2) I proprietari delle due particelle erano formalmente distinti, ad esempio padre e figlio o marito e moglie, e le particelle non potevano quindi essere fuse.
5) I fabbricati edificati su una particella di proprietà d Tizio, rimangono nella titolarità di Tizio anche se edificati da Caio. Salvo sia stato ceduto a Caio il diritto di superficie.

Ora noi non conosciamo la storia pregressa di queste particelle di terreno e degli immobili soprastanti.

Se l'origine della titolarità era di soggetti distinti, i diritti dellaparticella originaria si tramandano: e la risposta potrebbe essere quella data da Daniele: due porzioni di 3 appartamenti con alcune comunioni.

Se l'origine della titolarità era un unico soggetto che ha edificato su due particelle contigue, di sua proprietà, senza operare una fusione (cosa non obbligatoria ma possibile) di fatto ha costruito un solo edificio: la successiva vendita dei 6 appartamenti ha solo frazionato la proprietà di un unico complesso.
Ed applicherei la regola classica condominiale. vedi Criscuolo.

Per curiosità, mi piacerebbe sapere se esistono porzioni di fabbricato a cavallo delle due particelle...: non vi sto a raccontare cosa comportano.

Commento: in situazioni del genere, prima dell'immissione di nuovi proprietari, il vecchio titolare (ammesso che fosse unico) avrebbe fatto cosa sacrosanta definire sui rogiti una sorta di regolamento delle cose comuni.

La situazione descritta da Margherita si presta a dar lavoro ad Avvocati, CTU e Tribunali: se non lo avete ancora, valutate con buonsenso la vostra situazione e trovate al più presto un accordo di regolamentazione: meglio un compromesso oggi, che una lite continua. (= sottoscrivendo un accordo nel considerare comune il tetto, a patto che valga per tutti, sia registrato e trascritto ed opponibile a terzi).

Se invece sono presenti due scale, la strada migliore è sciogliere l'attuale condominio, in due separati anche amministrativamente.

 

[Daniele 78]

mi permetto di insistere: se il corpo di fabbrica è unico le spese per i lavori sul tetto si dividono per il numero dei comproprietari presenti nel palazzo indipendentemente dai riferimenti catastali. A meno che non ci sia un titolo nato contemporaneamente alla edificazione della palazzina che sostenga che il tetto appartiene al 50% ai comproprietari del lato sinistro ed al 50% ai comproprietari del lato di destra
Se invece c'é una divisione fisica cioè nel fabbricato esiste un muro sulla linea di confine, se ci sono due ingressi indipendenti con due scale altrettanto indipendenti, in questo caso la riparazione il tetto compete ai comproprietari che giacciono sotto la proiezione verticale della parte del tetto da riparare.

Scusa ma acnh'io insisto perchè se i riferimenti catastali ai terreni non valessero così non avrebbe alcun senso predisporre o un'unica particella (il mappale) o due particelle a seguito magari di una divisione, tutto si fa ma per una logica ben precisa, non casuale.

Se io realizzo un edificio su due mappali non faccio altro che dividerlo (anche se non fisicamente) per cui cambia veramente. Di fatto realizzo due edifici non più uno, ma sono casi che sono ampiamente previsti dalla casistica del classamento.

Diciamo che la particella ai terreni identifica graficamente anche dal punto di vista legale il lotto di proprietà, l'atto invece è la parte descrittiva dell'immobile, ma ha comunque bisogno del catasto per essere redatto e spesso viene allegato il catasto fabbricati (Docfa) che però è una conseguenza del tipo mappale o tipo frazionamento ai terreni.

Sopra nel PDF ho riportato dei casi ma potrei riportare io altri casi. Noi stessi (nel palazzo dove lavoro) siamo in uno stabile originariamente unico fisicamente ma che poi è stato diviso ai terreni per scindere le due scale e creare così due condomini.

E' possibilissima la cosa, ovvio va fatta anche in un certo modo, altrimenti vengono fuori casini a non finire tra proprietari per una corte non divisa o mal considerata o per non valutazioni di aree comuni interne.

Oggi come oggi il catasto è terribilmente severo ed anche molto orientato, molti troppi paletti.