Prassi tra privati

[pedra]

Bonifico no perchè non puoi incassare la caparra se il contratto è subordinato alla concessione del mutuo. Fino a quando non si scioglie la sospensiva nelle proposta si usa un assegno che da cauzione diviene caparra allo scioglimento e nel frattempo resta in deposito fiduciario da qualcun altro, in genere l'agenzia se si compra con agenzia.



In realtà la proposta ben scritta diventa essa stessa preliminare all'avvenuta comunicazione dell'accettazione alla parte proponente.

Comunque tra privati in genere non si usa la proposta ma direttamente si firma un preliminare.



E' un rischio che corri fino a quando non viene sciolta la sospensiva.

Puoi limitare scrivendo una sospensiva ben fatta: cosa succede quando e soprattutto come dimostrare il non ottenimento del mutuo.

E occhio che se il mutuo non passa per problemi dell'immobile i problemi sono tuoi e non dell'acquirente promissario.

E come detto non dovresti restituire perchè non incassi nulla fino allo scioglimento della sospensiva.

E' il motivo per cui alcuni venditori non accettano subordinazione alla concessione del mutuo.

E poi dovrei pure registrare il preliminare all'Agenzia delle Entrate perché il compratore mi dice che la banca per la possibile concessione del mutuo vuole il preliminare pure registrato....in tutto questo ambaradan se poi nn si combina nulla chi ci rimette è solo il venditore....

 

[Miciogatto]

Ma allora perché quando chi chiede il mutuo va in agenzia e firmando la proposta lascia sul piatto un assegno?

Come ho scritto sopra, l'assegno resta in agenzia che lo custodisce come deposito cauzionale. A sospensiva avverata diventa caparra e lo consegna al venditore.

A cosa servirebbe l'assegno se poi il proprietario deve aspettare mesi e non incassa neanche l'assegno?!

A dimostrare un po' di serietà da parte di chi compra.

Ma non è possibile avere un documento dalla banca che almeno dice che concederà il mutuo e se l'acquirente decide di non comprare almeno il venditore può trattenere l'assegno?

Si può sempre fare una proposta o preliminare senza clausole sospensive. Se l'acquirente è già passato in banca, sa per che cifra è finanziabile rischia poco.
Certo devi trovare l'acquirente che deve fare mutuo e che accetta tutto questo.

E se lo trovi in genere è più serio.

 

[uva]

clausola sospensiva per ottenimento del mutuo

Ciao @pedra

Qui avevo scritto come esplicito la clausola sospensiva nei preliminari:

la condizione sospensiva riguardava esplicitamente l'ottenimento del mutuo (non della delibera reddituale) di importo non inferiore a € tot che il promissario acquirente si impegnava a richiedere ad un Istituto finanziario da lui scelto entro 15 giorni dalla stipula del preliminare.
Se entro la data X il promissario acquirente non avesse comunicato al promissario venditore l'avvenuta concessione del mutuo di importo non inferiore a € tot, il contratto preliminare sarebbe diventato definitivamente inefficace.

Per quanto riguarda il deposito (che diventa caparra confirmatoria se e quando si avvera la condizione, ossia il promissario acquirente ottiene il mutuo) chiedo un assegno bancario. Che rimane appunto in deposito presso un terzo, ad esempio il notaio.

 

[uva]

registrare il preliminare all'Agenzia delle Entrate perché il compratore mi dice che la banca per la possibile concessione del mutuo vuole il preliminare pure registrato

Il costo della registrazione del preliminare all'Agenzia delle Entrate è a carico del promissario acquirente.
Si può registrare telematicamente col mod. RAP:

Compilazione e invio via web "modello RAP" - Portale Agenzia Entrate

Compilazione e invio via web "modello RAP"

www.agenziaentrate.gov.it

 

[uva]

Dubbi: e se ci ripensa trova un altro appartamento che gli piace di più e mi dice semplicemente: la banca non mi ha concesso il mutuo!!!!?

Effettivamente è un rischio.
Per cautelarmi almeno in parte da chi ci ripensa e il mutuo non lo chiede proprio, scrivo la clausola che ho riportato nel post #53.
Per la quale se entro 15 giorni (si può anche decidere un periodo più breve) dalla stipula del preliminare il promissario acquirente non mi dimostra di aver avviato la pratica richiesta mutuo, con quel tizio tutto finisce lì. Gli restituisco l'assegno che aveva lasciato in deposito e continuo la ricerca di nuovi acquirenti senza perdere tempo con lui.

 

[pedra]

Come ho scritto sopra, l'assegno resta in agenzia che lo custodisce come deposito cauzionale. A sospensiva avverata diventa caparra e lo consegna al venditore.


A dimostrare un po' di serietà da parte di chi compra.


Si può sempre fare una proposta o preliminare senza clausole sospensive. Se l'acquirente è già passato in banca, sa per che cifra è finanziabile rischia poco.
Certo devi trovare l'acquirente che deve fare mutuo e che accetta tutto questo.

E se lo trovi in genere è più serio.

Cioè scrivere il preliminare senza clausola sospensiva e se entro una certa data non si arriva a rogito il promittente acquirente perde la caparra; magari sconsiderate una caparra più bassa, tipo 3000 euro. Giusto? Che non compensa altre possibili mancate vendite del mio immobile però almeno non ho perso tempo…..che ne pensi?

 

[Miciogatto]

Cioè scrivere il preliminare senza clausola sospensiva e se entro una certa data non si arriva a rogito il promittente acquirente perde la caparra; magari sconsiderate una caparra più bassa, tipo 3000 euro. Giusto? Che non compensa altre possibili mancate vendite del mio immobile però almeno non ho perso tempo…..che ne pensi?

Si più o meno.
Ovviamente dovete essere d'accordo entrambi.
E ricorda che la caparra garantisce entrambi e se per caso non è l'acquirente ma il venditore a non essere in grado di vendere l'immobile così come promesso ed entro i termini sottoscritti per contratto, l'acquirente ha diritto di chiedere al venditore di restituirgli la caparra raddoppiata.

 

[Seth]

E occhio che se il mutuo non passa per problemi dell'immobile i problemi sono tuoi e non dell'acquirente promissario.

Se il perito obietta qualcosa sull’immobile qual è la prassi? Si fissa un nuovo appuntamento dopo aver sistemato? Con il costo della nuova perizia a carico del venditore?

 

[Miciogatto]

Il perito della banca è ingaggiato dalla banca e pagato dal cliente della banca, l'acquirente.

Il fatto che il mutuo non passi per problemi sull''immobile è una cosa da evitare perchè poi si scatenano contenziosi e non si sa come va a finire.

Se ci sono i tempi si può provare come suggerisci ma il venditore sarà d'accordo?

 

[Seth]

Il perito della banca è ingaggiato dalla banca e pagato dal cliente della banca, l'acquirente.

Il fatto che il mutuo non passi per problemi sull''immobile è una cosa da evitare perchè poi si scatenano contenziosi e non si sa come va a finire.

Se ci sono i tempi si può provare come suggerisci ma il venditore sarà d'accordo?

Pensavo al caso in cui il perito rilevi una piccola difformità risolvibile rapidamente da parte del venditore sanando l’abuso o ripristinando lo stato originario. Il venditore ha interesse a vendere e a non dover restituire la caparra raddoppiata. Suppongo sarà poi necessaria una nuova perizia e il costo immagino che debba essere rimborsato dal venditore se il rinvio è causato da problemi del suo immobile.