Prassi tra privati

[Seth]

Le agenzie usano far firmare una proposta da sottoporre al venditore, con assegno di deposito. Ma qual è la prassi prevalente tra privati senza mediazione? Ci si vede direttamente dal notaio per un preliminare? O come primo preliminare si usa fare una scrittura privata (con contenuto simile alla proposta-accettazione tramite agenzia, a parte il non coinvolgimento del mediatore)?
Grazie.

 

[uva]

la prassi prevalente tra privati senza mediazione

Io (venditore) al termine della trattativa preparo un contratto preliminare e lo registro all'Agenzia delle Entrate col mod. RAP.

Cittadini - Contratto preliminare di compravendita – Modello Rap - Che cos'è - Agenzia delle Entrate

Contratto preliminare di compravendita – Modello Rap - Che cos'è

www.agenziaentrate.gov.it

Il preliminare è necessario se l'acquirente deve chiedere mutuo.
Se c'è una condizione sospensiva l'assegno rimane in deposito presso il mio avvocato o dal notaio scelto dal promissario acquirente.

dal notaio per un preliminare?

Se le parti non sono in grado di redigere un preliminare con le clausole necessarie per regolare tutte le fasi della compravendita, il professionista più indicato è il notaio che viene scelto e pagato dal promissario acquirente.

L'Ape e la Rre (relazione di regolarità edilizia che non è obbligatoria per legge ma vivamente consigliata dal Notariato) vengono redatte preventivamente dal geometra/architetto scelto e pagato dal venditore.
Il promissario acquirente può, a sua cura e spesa, fare ulteriori controlli.

 

[Seth]

Grazie Uva! Sempre preziosa.
Permetti alcune domande.
1. Tu procedi alla registrazione, ma se non sbaglio l’imposta rimane a carico dell’acquirente, almeno come prassi?
2. Fatto 100 il prezzo totale, per dire, da venditrice, come suddividi gli importi richiesti tra caparra confirmatoria (assegno normale o bonifico alla prima firma), eventuali acconti intermedi (altro assegno normale o bonifico in caso di tempi lunghi), e saldo (assegno circolare finale)?
Ti pare congruo 5k iniziali / 15-20% acconto intermedio / restante al rogito?
3. Clausola sospensiva (per attesa mutuo o altro). Da quel che capivo al venditore non conviene concederla. In assenza di clausola sospensiva quindi il primo assegno si incasserebbe subito.
4. Hai uno schema di preliminare da consigliare come base, tra i vari? Lo chiedo per confronto, pur essendo già passato per acquisti e vendite, ma è sempre bene un ripassino visto che non lo faccio per lavoro.
5. RRE: la ritieni utile barra necessaria anche se c’è già stata una abbastanza recente pratica edilizia di regolarizzazione?
Grazie!

 

[uva]

1) Sì, le imposte sono a carico del promissario acquirente.

2) Chiederei una caparra confirmatoria di circa 7.000 euro con assegno bancario (diventa tale se non vi è la sospensiva, oppure quando la condizione si è avverata). Un acconto intermedio di 23.000 euro circa con assegno circolare se il rogito è fissato dopo alcuni mesi. Oppure il saldo al rogito, sempre con assegno circolare.
E' solo un esempio. Nel mio caso, non avendo fretta di incassare, gli importi e la tempistica dipendono molto dalla disponibilità dell'acquirente.
Anche il tuo esempio mi sembra ragionevole.

3) Se non vi è clausola sospensiva il venditore incassa subito il primo assegno a titolo di caparra confirmatoria.
Vedo che spesso gli acquirenti chiedono la sospensiva e gliela concedo, facendo presente che è opportuno si presentino al venditore con la fattibilità del mutuo rilasciata dalla loro banca.
La clausola concerne l'ottenimento del mutuo (non della semplice delibera reddituale) di importo non inferiore a € tot che il promissario acquirente si impegna a richiedere ad un Istituto finanziario da lui scelto entro 15 giorni dalla stipula del preliminare. (Questo termine è un deterrente affinché lui si sbrighi ad avviare la pratica di mutuo, ma un breve ritardo per me è tollerabile)
Se entro la data X il promissario acquirente non comunica al promissario venditore l'avvenuta concessione del mutuo di importo non inferiore a € tot, il contratto preliminare diventa definitivamente inefficace. (Non chiedo che debba mostrare la dichiarazione scritta di diniego se non ottiene il mutuo, perché mi risulta che alcune banche non la rilasciano).

5) L'anno scorso parlando con alcuni notai di Torino e provincia (almeno 5, 3 miei e 2 scelti dagli acquirenti) è saltato fuori che non esiste un obbligo di legge circa la Rre. Ma siccome il Notariato la raccomanda caldamente, incarico i miei tecnici (geom/arch.) di prepararla.
Ti consiglierei di approfondire l'argomento col notaio rogante.

 

[uva]

4. Hai uno schema di preliminare da consigliare come base, t

Penso che ogni compravendita presenta fasi, tempistiche e particolarità diverse; per cui non ho uno schema fisso.

Se può essere utile per farti un'idea, allego un preliminare di qualche anno fa. Ha poche clausole perché fu una vendita facile.

All'epoca non era possibile registrare telematicamente i preliminari. Se ne occupò il promissario acquirente, tramite il suo commercialista, pagando le imposte dovute.

La Rre non era ancora richiesta tassativamente e il notaio non la impose, quindi non la feci preparare.

 

[Seth]

5) L'anno scorso parlando con alcuni notai di Torino e provincia (almeno 5, 3 miei e 2 scelti dagli acquirenti) è saltato fuori che non esiste un obbligo di legge circa la Rre. Ma siccome il Notariato la raccomanda caldamente, incarico i miei tecnici (geom/arch.) di prepararla.
Ti consiglierei di approfondire l'argomento col notaio rogante.

Ragionando in via ipotetica, che conseguenze ci sarebbero in caso di mancata conformità urbanistico-catastale (p es abuso non sanabile se non rimuovendolo), se l’acquirente è informato della situazione e la accetta a fronte di uno sconto? Va dichiarato anche questo (intendo l’accettazione) nel preliminare, nel caso?

 

[uva]

Va dichiarato

Sicuramente nel rogito si deve citare la licenza edilizia. In mancanza, o in caso di dichiarazione falsa, l'atto di compravendita è nullo.

Non mi sono mai trovata nella situazione che ipotizzi tu:

abuso non sanabile se non rimuovendolo

né come venditore né come acquirente.

Il venditore deve informare il potenziale acquirente. Se costui è comunque interessato all'acquisto, le parti chiedano al notaio come redigere il preliminare.

 

[Heifetz]

Ragionando in via ipotetica

Un abuso edilizio "non sanato" può causare problemi nell'ottenere un mutuo, poiché le banche difficilmente finanziano immobili con irregolarità. Inoltre, la rivendibilità diventa difficoltosa, con una riduzione del valore dell'immobile e minori possibilità di vendita. Infine, la gestione delle pratiche edilizie future potrebbe incontrare ostacoli, dato che potrebbero non essere rilasciate le autorizzazioni necessarie per ristrutturazioni o ampliamenti.

se l’acquirente è informato della situazione e la accetta a fronte di uno sconto?

Detto ciò, se fossi un acquirente, non acquisterei mai un immobile senza avere la certezza della sua regolarità urbanistica e catastale. È una questione che riguarda non solo la tranquillità di chi acquista, ma anche il valore stesso del bene nel tempo,
perché non basta uno sconto sul prezzo a compensare i rischi che si portano dietro situazioni del genere.

Va dichiarato anche questo (intendo l’accettazione) nel preliminare, nel caso?

Dichiarazioni vaghe o consapevoli delle irregolarità non eliminano i problemi (qualsiasi intervento edilizio futuro potrebbe rivelare le difformità), portando a conseguenze amministrative e legali. Quindi, per tutelarsi, è sempre consigliabile affidarsi a un tecnico per una Relazione Tecnica Integrata (RTI), che verifichi la conformità urbanistico-catastale e illustri chiaramente eventuali criticità.

 

[Seth]

Ho trovato questo articolo https://www.studiotecnicopagliai.it...avendita-immobile-accettazione-abusi-edilizi/ di un tecnico, che da una parte sconsiglia all’acquirente di accettare condizioni del genere; dall’altra evidenzia che qualora il vizio sia chiaramente descritto e consapevolmente accettato nel contratto, la clausola vale in buona sostanza come liberatoria per il venditore.

 

[uva]

qualora il vizio sia chiaramente descritto e consapevolmente accettato nel contratto

Pur condividendo quanto ha scritto @Heifetz , non si può escludere che una persona sia interessata all'acquisto nella situazione che hai ipotizzato tu:

abuso non sanabile se non rimuovendolo

è informato della situazione e la accetta a fronte di uno sconto

L'acquirente potrebbe decidere di rimuovere l'abuso dopo l'acquisto. O addirittura abbattere l'immobile (ad esempio una villetta abusiva) perché è interessato al terreno e vuole costruirci la sua casa.
Se ottiene uno sconto e non necessita di mutuo, trovo logico che ci sia modo
di accordarsi e stipulare un atto di compravendita che tuteli il venditore.