A chi va restituito il fondo speciale per casa venduta?

[magia2002]

@Damario Devi scrivere al tuo amministratore condominiale diffidandolo di non restituire i soldi all'ex proprietario e tenerli lui a deposito finche' non ci sara' un' accordo tra venditore ed acquirente .
Oppure consegnarli al nuovo proprietario che eredita pregi e difetti dell' appartamento.

 

[Gianco]

Oppure consegnarli al nuovo proprietario che eredita pregi e difetti dell' appartamento.

E le detrazioni il vecchio proprietario, come e quando, le potrà recuperare?

 

[Luigi Criscuolo]

E le detrazioni il vecchio proprietario, come e quando, le potrà recuperare?

mai: perché i lavori deliberati quando lui era condòmino sono stati annullati con una successiva delibera datata dopo che lui aveva ceduto il titolo di proprietà. Per rifare quei lavori o parte di quei lavori ci vuole un'altra delibera e lui, come è già stato più volte evidenziato, non c'entra più nulla con il condominio. L'amministratore, quando saranno finiti (e pagati) i lavori, rilascerà la dichiarazione che il condomino tal dei tali ha pagato la parte corrispondente ai millesimi di sua proprietà per i lavori deliberati dalla assemblea in data XX/YY/ZZZZ.
Il venditore alla data XX/YY/ZZZZ non era già più condomino, non poteva partecipare alla assemblea, quindi non so attraverso quale escamotage possa rientrare dei bonus fiscali.
D'altra parte il venditore aveva l'obbligo di pagare i lavori deliberati quando lui era condomino e non ancora iniziati ( così è riportato sul rogito e così è l'orientamento della giurisprudenza, tanto è vero che è una postilla pleonastica); con la delibera di annullamento di tali lavori, datata dopo il rogito, l'onere a carico del venditore si estingue.
Il venditore non ha alcun obbligo giuridico nei confronti di lavori deliberati dopo la data di alienazione della sua proprietà, anche se questi sono i medesimi, in tutto o in parte, di quelli deliberati ma poi annullati.
Ripeto se il venditore fosse stato tra i morosi ora l'acquirente non potrebbe avrebbe alcuna rivendicazione nei suoi confronti.

Formalmente @Damario non avrebbe nemmeno l'obbligo di restituire la somma dei bonus...invocando il fatto che il "contratto" fatto (postilla in rogito) non ha una data di scadenza o un termine di esecuzione,

la giurisprudenza sembra essere dalla parte dell'acquirente; è vero che la postilla in rogito non ha data di scadenza o termine di esecuzione ma fa riferimento ad una delibera, che penso sia unica e quindi facilmente individuata anche dal riparto di spesa a carico del condomino venditore (a meno che l'assemblea abbia deliberato diversi lavori con importi tutti uguali a carico del condomino venditore).
Oltre ai benefici fiscali legati ai lavori annullati dei quali il venditore non potrà avere accesso, secondo me ci sono anche quella parte di interessi passivi che non potrà scaricare dalla dichiarazione dei redditi conseguenti al finanziamento chiesto per pagare il preventivo di spesa ripartito a suo carico.

 

[Gianco]

" tutte le spese inerenti alla manutenzione straordinaria già deliberata, RESTANO a totale carico del venditore, il quale conserva il diritto alle detrazioni fiscali per gli interventi edilizi effettuati ".

Luigi, forse ti è sfuggito che l'accordo prevedeva la vendita per l'importo concordato alle condizioni di cui sopra. Evidentemente, se per motivi imprevedibili l'accordo non è stato consacrato, il venditore deve rientrare della cifra, capitalizzata, che avrebbe recuperato qualora i lavori fossero stati eseguiti come previsti.
Come l'hai prevista tu il venditore verrebbe penalizzato a tutto vantaggio dell'acquirente, disattendendo gli accordi riportati nel rogito.

 

[Damario]

Luigi, ...
Come l'hai prevista tu il venditore verrebbe penalizzato a tutto vantaggio dell'acquirente, disattendendo gli accordi riportati nel rogito.

A me pare che se il venditore non accettasse la mia proposta di recuperare la somma equivalente di tutte le detrazioni previste, e pretendesse indietro tutta la somma da lui versata, (ammesso che legalmente lo possa pretendere), l'unica altra possibilità che rimane, per non rimanere SENZA LAVORI E SENZA SOLDI, è che quando verranno rideliberati gli stessi lavori, il venditore, essendosi assunto l'onere di provvedere a tutte le spese relative ai lavori in delibera, provveda a riformare il fondo speciale che si renderà necessario oppure a saldare la quota di spettanza quando l'amministratore decide di fare dei lavori in emergenza senza il parere dell'assemblea. Ma ovviamente tutto ciò sarà molto complesso perchè vi potrebbero essere una serie imprevedibili di variabili e perciò mi auguro vivamente che il venditore comprenda tali difficoltà e accolga la mia proposta.

 

[Luigi Criscuolo]

l'unica altra possibilità

vedi, non è per cattiveria se insisto, ma se quanto deliberato dalla assemblea ha valore sia nei confronti dei condomini, e quindi dell'amministratore (il cui compito è anche quello di mettere in pratica le delibere approvate dalla assemblea dei condomini) e sia nei confronti di terzi, e su questo credo che non ci siano dubbi, non puoi pensare che a fronte di una delibera che annulla i lavori precedentemente deliberati questi lavori , venendo rideliberati, possano essere riaccollati al venditore.
La legge obbliga il condòmino venditore a pagare le spese inerenti i lavori deliberati dalla assemblea quando lui era condòmino. Questo anche senza la clausola allegata al rogito: lui ha l'obbligo di pagare solo quanto deliberato.
Se, in data posteriore al rogito, l'assemblea ha deciso di non eseguire più i lavori che aveva precedentemente deliberato, l'obbligo che pendeva in capo al venditore in quanto proprietario si annulla. E su questo penso che non ci siano dubbi.
Qualsiasi altra delibera di lavori presa dall'assemblea dei condomini in data posteriore al rogito non lo riguarda più anche se ripropongono gli stessi lavori.
Non so se attraverso voli pindarici che facciano riferimento ai lavori precedentemente deliberati, e poi annullati, si riesca a trovare un qualche modo da trovare un aggancio per coinvolgere nuovamente il condomino venditore.
Sempre la legge dice che i soldi accantonati in un fondo speciale per eseguire dei lavori, se l'assemblea decide di svuotare il fondo le somme che lo costituivano vanno restituite ai condomini, Tu nel frattempo sei diventato condomino pertanto i soldi vanno restituiti a te.
Siccome i rapporti sono stati condòmino venditore condominio è al condominio che l'ex condòmino deve chiedere i danni per la mancata usufruizione delle agevolazioni fiscali in conseguenza dell'annullamento dei lavori perché questa decisione l'ha danneggiato.
Non deve chiederli a te perché a te i soldi non li ha dati.

 

[Gianco]

Luigi, il tuo ragionamento fila fintanto che cozza con il vantaggio fiscale che andrebbe a vantaggio del venditore. Il problema sarebbe risolto se si calcolasse il ritorno che avrebbe avuto il venditore e venisse stornato a suo favore l'importo relativo. Dovendo riproporsi l'esecuzione dei lavori l'onere ed anche la conseguente detrazione sarebbe totalmente a carico ed a vantaggio dell'acquirente, escludendo totalmente il venditore che avrebbe rispettato gli accordi sottoscritti nel rogito notarile.

 

[magia2002]

Io concordo con luigi . Il vantaggio fiscale non e' certo . Quest' anno e' del 50% ma gia' l'anno prossimo molto probabilmente sara del 36% ( ormai il pil e' in crescita vertiginosa ) e chissa' che negli anni a venire non introducano per legge delle franchigie o abbassano le percentuali di recupero ( storia gia' vista parecchie volte). Il nuovo proprietario, con rogito del 01.07.2017 , deve comunicare all' amministratore di essere il nuovo proprietario .

 

[Damario]

- se il venditore, anziché affrettarsi a pagare la sua parte di spesa, avesse tergiversato nel pagamento e fosse tra i morosi, oggi il nuovo proprietario gli chiederebbe la restituzione di 20.000 € perché i lavori non sono stati fatti?

Quando abbiamo stipulato l'accordo di prevendita con l'agente immobiliare, sapevo che il lavori di manutenzione che si sarebbero dovuti fare ammontavano a 20000 euro e quindi avevo offerto 130000 proprio perchè sapevo che il venditore aveva già versato la sua quota al fondo speciale. Se invece io avrei dovuto pagarmi tutti i lavori, avrei offerto al venditore 110000, perchè il mio budget complessivo di spesa non avrebbe potuto superare i 130000.

 

[magia2002]

Probabilmente avresti fatto meglio ad offrirgli 110.000 eur, far restituire i 20.000 eur al venditore e subentrare tu immediatamente nel fondo .