Usufrutto di immobile con due proprietari

[Luigi Criscuolo]

quindi l'idea che ho proposto servirebbe a contrastare la vendita all'asta

ma non ne sono convinto. Perché l'usufrutto non è il diritto di abitazione che, in questo caso, il compagno della de cuius non avrebbe. Pertanto l'immobile verrebbe messo ugualmente all'asta nello stato proprietario in cui si trova con grave nocumento per i proprietari ed il nostro O.P. non riuscirebbe ad impedire che il compagno della madre lasci la abitazione. A meno che non aveva sottoscritto il patto di convivenza Legge 76/2016 (conviventi di fatto).
Secondo me, nelle suddivisioni ereditarie, non bisognerebbe mai mettere gli altri coeredi, propri interlocutori davanti a stati di fatto che possano far indispettire questi ultimi, perché non si sa mai come questi possano reagire. Nel caso in questione la sorella di @Edward63 potrebbe insistere nello scioglimento della comunione ereditaria. Se,per ipotesi, l'appartamento vale 160.000 € stante la situazione di frammentazione della proprietà è molto probabile che venga messa all'asta a partire da 100.000 €; e voi pensate che nel giro che "bazzica" attorno alla aste immobiliari giudiziarie non ci sia qualcuno che, dopo essersi informato, non faccia la propria offerta? Certo noi comuni mortali non ci azzarderemmo mai a partecipare a questa asta, ma chi fa delle compravendite immobiliari il proprio lavoro sì, sopratutto se "annusa" l'affare. La mossa suggerita da @Gianco per impedire che il compagno della madre di @Edward63 sia costretto a lasciare l'appartamento non sortirà l'effetto voluto e costerà un bagno di sangue economico.
Perché non suggerire ad @Edward63 di offrire alla propria sorella almeno metà dell'affitto che si potrebbe ricavare da quell'appartamento per consentire al compagno della loro madre di rimanere in quella casa per il periodo di tempo che gli rimane da vivere? Se poi il nostro amico se lo può permettere economicamente potrebbe pagare alla sorella l'intero affitto, così tutti potrebbero vivere felici e contenti.

 

[basty]

L'idea dell'affitto è saggia ma deve piacere al terzo incomodo.
Mi pare invece scorretta la prima affermazione.
Se il postante vende l'usufrutto, nessun acquirente glielo toglie.
Hai ragione però che se la sorella insistesse ed arrivasse all'asta subirebbe una bella svalutazione.
Se conoscessi le ragioni della sorella potrei aggiungere altri pareri

 

[Luigi Criscuolo]

Se il postante vende l'usufrutto, nessun acquirente glielo toglie.

e chi ha detto il contrario! L'usufrutto sul 50% della proprietà indivisa gli rimane, Ma questo da solo non gli consente di continuare ad abitare nella casa che è quello che si vogliono prefiggere @Gianco ed @Edward63. Se all'asta qualcuno riunisce il 50% di nuda proprietà con il 50% di piena proprietà del medesimo appartamento offre all'usufruttuario il valore del suo usufrutto per farlo rinunciare, magari consentendogli di rimanere in affitto (3+2 o 4+4), e l'affare dell'asta è fatto.

 

[basty]

Scusa, intanto usufruttuario deve accettare l'offerta se no nessuno gli toglie l'usufrutto. Piuttosto avrà conseguenze dovendo accettare la compartecipazione all' usufruito dell'altro 50%

 

[Luigi Criscuolo]

intanto usufruttuario deve accettare l'offerta se no nessuno gli toglie l'usufrutto.

stai parlando di un usufrutto sul 50% di proprietà indivisa. La mossa di cedere a titolo gratuito l' usufrutto sul 50% di proprietà indivisa non potrà evitare, in caso di scioglimento della comunione ereditaria, che il compagno della madre del postante lasci l'appartamento in caso di scioglimento della comunione. Certo sarebbe stata un'altra situazione se questa persona avesse avuto l'usufrutto sul 100% di proprietà. Non capisco questo tuo girare attorno al totem dell'usufrutto su una parte di proprietà. Se, come sembra l'appartamento non è divisibile in modo da rispettare le quote proprietarie, se c'è la richiesta di scioglimento della comunione ereditaria, l'appartamento andrà all'asta nelle condizioni in cui si trova. L'usufruttuario non vuole cedere il suo diritto di usufrutto? Questo non farà altro che abbassare ulteriormente il valore di vendita all'asta rendendo più appetibile l'affare per coloro che fanno compravendite immobiliari alle aste.
Se la madre del postante avesse lasciato il diritto di abitazione della casa coniugale al suo compagno avrebbe risolto il problema.

 

[basty]

La mossa di cedere a titolo gratuito l' usufrutto sul 50%

Io ho scritto di ... vendita.

in caso di scioglimento della comunione ereditaria, che il compagno della madre del postante lasci l'appartamento in caso di scioglimento della comunione

Qui temo che tu sbagli: l'usufrutto è un diritto reale; chi compra se lo ritrova tra i piedi.
Però mi fai venire il dubbio: se il giudice può forzare la vendita di una proprietà altrui, è verosimile possa forzare la cessione anche degli usufrutti in essere.

Credo tu abbia ragione.
Ma allora non dire che non lo avevi detto... visto che giustamente lo ribadisci ...

 

[Luigi Criscuolo]

Credo tu abbia ragione.

non mi importa avere ragione vorrei che convergessimo sul modo meno cruento per consentire al compagno della madre di @Edward63 di continuare a vivere in quella che per diversi decenni è stata la casa coniugale, Se 63 è l'anno di nascita di Edward la persona di cui stiamo parlando avrà presumibilmente una ottantina di anni. Se non è stato inviso ai figli di primo letto della compagna, e se costoro non hanno problemi economici su come far quadrare il bilancio familiare, penso che si possa trovare una soluzione per consentirgli di vivere in quella casa gli anni che gli rimangono di vivere.
Tutto quello che ho scritto nei precedenti interventi è nato dal fatto che per cercare di contrastare la volontà di un coerede di assumono atteggiamenti che possono indisporre la volontà del medesimo.
L'usufrutto su una parte di proprietà immobiliare non consente all'usufruttuario di godere del 100% della proprietà stessa; quindi rimanere nell'appartamento.
Tieni presente che anche il diritto di abitazione sulla casa coniugale con l'uso del mobilio in esse contenuto spetta al coniuge superstite se il coniuge che se n'è andato era proprietario del 100% dell'appartamento, o se la proprietà dell'appartamento era già diviso a metà tra marito e moglie. Se non erano rispettate queste condizioni il coniuge superstite si prendeva la sua parte di proprietà sulla casa spettantegli per legge ma doveva lasciare l'appartamento perché non può avere il diritto di abitazione.
In questo caso la persona di cui parliamo, con la mossa di cedergli l'usufrutto (gratuitamente perché vendergli l'usufrutto sul 50% di proprietà indistinta non avrebbe senso) non si sarebbe ottunuto lo scopo di farlo rimanere in casa.

 

[Nemesis]

se il giudice può forzare la vendita di una proprietà altrui, è verosimile possa forzare la cessione anche degli usufrutti in essere.

No.

 

[basty]

Neanche a me interessa aver ragione: certo non mi piace avere torto.

Anche il tuo post#27 però non propone una soluzione: e fa però alcune affermazioni, che non mi convincono. Te le indicherò più tardi.

Torno piuttosto al punto: quando ho scritto

Se conoscessi le ragioni della sorella potrei aggiungere altri pareri

sottintendevo ciò che anche tu hai accennato.

E' piuttosto naturale ipotizzare che il compagno della madre sia una persona anziana, e il fatto che il figlio di primo letto ne abbia riguardo depone a favore del postante e del patrigno.

Rimane quindi la figura della sorella: non mi permettevo prima di giudicarla e non voglio farlo adesso, ma i casi sono due.

O lei si trova in situazioni economiche precarie, ed è allora comprensibile voglia monetizzare una proprietà che oggi rappresenta per lei solo un costo. Allora ha senso esplorare tutte le vie percorribili: vista l'età del patrigno, non dovrebbe essere difficile trovare una soluzione... temporanea.
O è una egoista, diciamo non generosa: ed allora la preoccupazione che in caso d'asta ricavi molto meno delle sue aspettative , non sarebbe il primo dei miei pensieri: al più mi rammaricherei per il fratello. E se le soluzioni dovessero indispettirla, se soluzioni fossero realmente, non me ne preoccuperei molto.

 

[Franci63]

Se 63 è l'anno di nascita di Edward la persona di cui stiamo parlando avrà presumibilmente una ottantina di anni.

Come si può leggere sul profilo 63 è l’anno di nascita, l’età è di 55.

E' piuttosto naturale ipotizzare che il compagno della madre sia una persona anziana, e il fatto che il figlio di primo letto ne abbia riguardo depone a favore del postante e del patrigno.

Certamente, ma se la madre non ha pensato di lasciare l’usufrutto al compagno come quota disponibile , non vedo perché la sorella dovrebbe essere giudicata male se spera di poter vendere quello che è suo.
La generosità è sicuramente apprezzabile, ma non può essere pretesa.