Tabella millesimale con contabilizzatore di calore

[moralista]

Se il costruttore a stabilito che il locale commericale non necessitava di avere 20 gradi ma solo 1o, essendo il locale adibito a esposizione di mobili ed a redatto un regolamento notarile allegato all'atto di acquisto e modificabile solo a maggioranza dell'assemblea di 1000 mm. non credo che vanga cestinato questo regolamento, che pensa abbia tenuto conto con i locali residenziale di detto sottodimenzionamento dell'impianto, i locali interessati sono 2 di circa 120 mq. una con 5 caloriferi, ed un con un solo calorifero, con il nuovo sistema la differenza è minima tra i due locali, e mi viene difficile quantificare ai locatari questa poca differenza, il termotecnico si chiude con le norme europee, l'amministratore nicchia, a verbale in assemblea ho fatto presente e mi sono astenuto nell'approvazione del consuntivo e del preventivo sul riscaldamento, dovrei far anullare l'assemblea, e mi servono notizie su questi ripartitori che ognuno lo meno come vuole, vi ringrazio per le vs. risposte, ma rimango ancora confuso, il tempo per far annullare la delibera è poco, ciao

 

[basty]

Intanto chiederei un piccolo sforzo di scrittura: sono all'antica ma per me il verbo ha di avere si scrive ancora con la acca.

Quanto al RdC contrattuale, questo passa in subordine di fronte ad una nuova norma legislativa, per cui è corretto dire che di per sè il RdC è stato soppiantato da quanto stabilito dal recente DL in questione, e dal metodo indicato nella UNI 10200 richiamata dalla legge in questione.

Altro discorso invece disquisire sulla corretta applicazione della metodologia indicata in UNI 10200: che secondo il mio parere potrebbe venirti incontro ad una riduzione quantitativa anche nella quota cosiddetta fissa.

Prova ad interpellare un tuo termotecnico, autorizzato a rilasciare una analisi energetica, e sentire cosa ti suggerisce: non è detto che emerga una differenza sostanziosa tale da giustificare una ulteriore parcella, ma ti metteresti il cuore in pace.

Nel caso i due termotecnici non concordassero sulle conclusioni, cosa anche probabile, non sarà facile risolvere il contrasto: potrebbe essere necessario imbarcarsi in una mediazione.

 

[Luigi Criscuolo]

Qui secondo me interpreti male: il rilievo dei caloriferi serve a valutare la "potenza", meglio la potenzialità del calorifero, parametro che associato alla tipologia costruttiva, serve a ricavare il coefficiente moltiplicativo da utilizzare sulle letture dei consumi espresse dai ripartitori: quindi è una operazione che è funzionale soprattutto al corretto calcolo della quota variabile, e non della quota fissa.

che sia io ad interpretare male ho qualche dubbio.
Su una cosa siamo d'accordo: che le misurazioni dei caloriferi su cui sono montati i contabilizzatori servono per suddividere la parte di consumo di carburante per quanto concerne il prelievo volontario di calore.
Ora a me sembra che la situazione spiegata da @moralista sia questa: prima della installazione dei contabilizzatori il totale delle spese per il riscaldamento (composto da consumo gas, manutenzione ordinaria caldaia, ecc...ecc...) veniva suddivisa secondo una ripartizione millesimale. Il proprietario di un locale, essendogli stato installato un impianto di riscaldamento sottodimensionato, ha avuto, secondo il RdC contrattuale, una riduzione del 60% dell'importo che gli sarebbe aspettato secondo i mm di riscaldamento a lui attribuiti. Non è stato spiegato con quale criterio è stata redatta la tabella mm del riscaldamento: a questo punto è ipotizzabile che sia stato impiegato il calcolo dei volumi da riscaldare. Comunque poco importa stabilire il criterio con il quale è stata fatta la tabella millesimale in questo frangente, è importante capire che tutti i costi imputabili alla partita riscaldamento venivano suddivisi tra i proprietari secondo la tabella millesimale in vigore e che sulla quota a lui spettante il il proprietario del locale aveva il 60% di sconto. In questa fase nella quale usavano le vecchie tabelle millesimali non si è mai parlato di quote fisse o di consumi involontari, inseriti nel dettaglio del rendiconto della gestione del riscaldamento.
A mio avviso è sbagliato chiedere l'abbattimento del 60% sulla parte fissa che rappresenta i consumi involontari (dispersioni dell'impianto, consumo per il riscaldamento di locali condominiali ecc... ecc...) principalmente perché questa parte fissa è calcolata in base alle caratteristiche costruttive dell'edificio e del fabbisogno energetico dei singoli appartamenti e quindi non c'è alcuna attinenza con il sottodimensionamento dell'impianto di riscaldamento.

 

[basty]

che sia io ad interpretare male ho qualche dubbio.

Mi rendo conto che un dialogo a distanza può generare equivoci e malintesi: non è mia intenzione polemizzare.

Siamo d'accordo che le misurazioni dei caloriferi servono a calcolare la quota variabile; avevo letto male la tua frase che sembrava relazionarsi anche al calcolo della quota fissa di cui stiamo discutendo.

Ovvio che in presenza di un sottodimensionamento dell'impianto, si constata con la contabilizzazione anche un consumo volontario inferiore al normale: ma farei anche qui un distinguo. Se l'impianto era stato tarato per avere una temperatura media di 10°C, in una situazione del genere qualunque sia l'impostazione delle valvole termostatiche, tarate intorno ai 20°, queste non entrerebbero praticamente mai in azione, salvo a valvola posta sullo zero, ed i caloriferi s troverebbero ad erogare sempre la max potenza disponibile.

Per quanto riguarda invece il risultato sulla quota fissa rimango della mia opinione, che anche su questa si debba considerare il fatto che ci si discosta dalla omogeneità del resto del caseggiato: il contributo a lui dovuto per il riscaldamento delle parti comuni ecc, hai ragione essere dipendente solo dalla sua quota di millesimi di proprietà, ma le dispersioni involontarie di cui ne usufruirebbe sarebbero in misura inferiore rispetto agli altri.
(Non credo possa venirne fuori un abbattimento del 60%, ma nemmeno si può equiparare alle condizioni degli altri locali. Che poi valga la pena valutare queste differenze, è altro discorso.

p.s.:

Il proprietario di un locale, essendogli stato installato un impianto di riscaldamento sottodimensionato, ha avuto, secondo il RdC contrattuale, una riduzione del 60% dell'importo che gli sarebbe aspettato secondo i mm di riscaldamento a lui attribuiti. Non è stato spiegato con quale criterio è stata redatta la tabella mm del riscaldamento: a questo punto è ipotizzabile che sia stato impiegato il calcolo dei volumi da riscaldare.

E' vero che in conclusione poco importa conoscere il criterio con cui avevano ricavato questo 60%, però le tue premesse, qui citate mi pare abbiano avuto una risposta di moralista.

Ha confermato infatti la mia ipotesi:
cioè che esisteva solo la tabella millesimale di proprietà (verosimilmente proporzionale ai volumi/superfici, e non esisteva una vera e propria tabella per il riscaldamento.

Questa era generata aritmeticamente considerando una decurtazione dei millesimi di proprietà di moralista del 60%: in sostanza questo 0,40 di X rappresentava i millesimi di riscaldamento di moralista.

 

[Luigi Criscuolo]

Se l'impianto era stato tarato per avere una temperatura media di 10°C, in una situazione del genere qualunque sia l'impostazione delle valvole termostatiche, tarate intorno ai 20°, queste non entrerebbero praticamente mai in azione, salvo a valvola posta sullo zero, ed i caloriferi s troverebbero ad erogare sempre la max potenza disponibile.

qui c'è l'errore: le valvole termostatiche non entrano in funzione per assicurare 20° nella stanza; le valvole praticamente strozzando il passaggio nella tubazione riducono la quantità di acqua calda che circola nel termosifone che si scalderà di meno e di conseguenza cederà all'aria della stanza meno calore; inoltre si verificherà una stratificazione termica verticale nel calorifero: caldo nella parte superiore e tiepido nella parte inferiore. In poche parole bisogna settare la termovalvola per avere nell'ambiente la temperatura che si ritiene più confortevole.
In molti miei interventi sui contabilizzatori ho sempre scritto che prima del loro avvento i caloriferi si potevano considerarsi con la valvola termostatica nella posizione tutta aperta. E' una balla che uno possa avere tutto il caldo che vuole perché più caldo di quello che aveva senza la termovalvola non si può: infatti con la termovalvola si può solo ridurre il passaggio dell'acqua calda e quindi la temperatura del termosifone e non aumentarla. Non per nulla la legge che impone i contabilizzatori si chiama "Legge sul risparmio energetico".
Altra puntualizzazione. Quando si progettava un impianto di riscaldamento per garantire il raggiungimento dei 20° negli ambienti si operava sulle dimensione e sul numero degli elementi che avrebbero composto il termosifone. Quindi sia ai piani bassi che ai piani alti si contrastavano le dispersioni aumentando il numero degli elementi dei termosifoni rispetto ai piani intermedi; allo stesso modo le stanze esposte a Nord avevano più elementi delle stanze di ugual volume esposte a sud.
In questo contesto mi lascia dubbioso il fatto che nell'esposizione abbiano messo un termosifone per garantire 10 gradi di temperatura nell'ambiente. Io credo che anche nella alta Val Brembana una casa senza riscaldamento, con temperature esterne sottozero, negli ambienti chiusi la temperatura interna non scenda sotto gli 8/9 gradi; e allora mi chiedo ma che convenienza c'era ad installare un termosifone per aumentare di 2° la temperatura dell'ambiente che comunque avrebbe richiesto sempre ai frequentatori ed ai commessi di stare al chiuso con il cappotto. Non è che a 8° uno sta con i mutandoni di lana sciarpa cappello e giacca a vento in piumino ed a 10° gira in pantaloni corti e camicia a mezze maniche. Secondo me quello che in un primo momento sembrerebbe una agevolazione si è rivelato un balzello, un escamotage per far contribuire alle spese generali del riscaldamento anche il proprietario del negozio. 10° di temperatura non ci sono neanche nei corridoi e nelle sale dell'obitorio.

 

[basty]

qui c'è l'errore:

... basta stabilire di chi...

le valvole termostatiche non entrano in funzione per assicurare 20° nella stanza;

non ho mai detto questo: ho ricordato che la termovalvola resta è vero tutta aperta sul 5, permettendo il totale flusso dell'acqua calda, e verosimilmente a portare la temperatura dell'ambiente anche sopra i 24°, in funzione della temperatura di circolo.
ma sui valori intermedi , 2-4 limita la circolazione dell'acqua se si supera la soglia dei 16-20°. (in questo senso ho detto che le termovalvole sono impostate su valori di soglia prossimi ai 20°) Ora se il precedente dimensionamento era tale da mantenere una temperatura ambiente intorno ai 10° mi resta difficile pensare che le termovalvole raggiungano la temperatura di soglia impostata: non limiteranno quindi mai, o quasi,

infatti con la termovalvola si può solo ridurre il passaggio dell'acqua calda e quindi la temperatura del termosifone e non aumentarla

Come vedi direi che stiamo affermando la medesima cosa, dicendolo in modo diverso.

Le altre considerazioni sono condivisibili, anche se ritengo che negli inverni passati, un locale non riscaldato poteva ben avere temperature inferiori ad 8°: dopodiché hai ragione che 8-10° non fanno quella gran differenza.

ma questa considerazione dell'escamotage per far contribuire al riscaldamento anche il negozio-esposizione ma fa venire in mente un altro fatto.

L'articolo da te postato (non ricordo più l'autore del link) afferma, spero a ragion veduta, che in caso di distacco nulla sia dovuto dal soggetto nemmeno per la quota fissa.

Premesso che mi piacerebbe avere conferma di questa affermazione (mi risultava che anche chi si distacca dall'impianto debba contribuire al suo mantenimento ecc), questo mi porterebbe anche a giustificare quanto asserivo in merito alla riduzione che potrebbe riflettersi anche sulla quota fissa di moralista. Provo a spiegarmi.

- Assunto che chi è distaccato contribuisce per zero%,
- e dato per scontato che chi è normalmente servito contribuisce per il 100% per la sua parte,
- ne seguirebbe logicamente che chi è solo parzialmente connesso dovrebbe solo parzialmente contribuire a questa quota fissa.

Il problema è stabilire questa parte: non certo sulla base di un RdC contrattuale, ma sulla base di una considerazione termotecnica.

Adesso, dopo aver affettato per bene questa benedetta contabilizzazione ed i suoi risvolti perversi sull'armonia condominiale, penso possiamo concludere questa nostra dissertazione, che sta diventando abbastanza ripetitiva.

Alla prossima.

 

[Dimaraz]

Chi si è distaccato "recentemente" e/o abbia continuato a pagare una quota a copertura di dispersioni o maggior consumo (dovuto al distacco) continuerà a contribuire (se cosi era).

Non esiste "logica" del "parzialmente connesso=parzialmente contribuire a quota fissa".
Le dispersioni sono nell'intero edificio e chi acquista una proprietà condominiale è comunque proprietario delle tubazioni che servono anche gli altri condòmini fino al punto di ingresso nelle loro unità.

Quanto ai "10° garantiti" nei locali espositivi sono una chimera:
-se l'impianto è sottodimensionato (di un 60%) la temperatura potrebbe scendere anche ben sotto gli 8C° perchè funzione delle temperature esterne solo parzialmente controbilanciate dagli apporti "rubati" all'interno (parti comuni o altre unità).

Comunque mi pare si stia facendo inutile accademia.
@moralista sembra si stia fasciando la testa prima di sapere cosa verrà deciso.
Visto che comunque, a seguito della installazione dei termocontabilizzatori, un tecnico si occuperà di tutta la parte "progettuale"...farà le opportune considerazioni tralasciando quanto stabilito in Regolamento seppur contrattuale.

Ps.
Non eistono solo vecchi impianti con caloriferi "a tutta apertura"
Spesso i caloriferi erano dotati di termovalvola (/senza contabilizzatore) appunto per gestire il calore e in tal caso l'impianto era certamente sovradimensionato ripsetto ai 20° .
Posso riferire di casi dove tutt'ora le temperature sono ben oltre i 24°...e sono ambienti pubblici !!! (alla faccia dei rispermi di spesa).

 

[moralista]

Se questo è inutile accademia e mi fascio la testa prima che faccia male ce ne passa:
Le termovalvole con contabilizzatori sono state applicate su tutti gli impianti anno 2015/2016 con riparto consuntivo provvisorio, spesa per il riscaldamenbto quota fissa del 36% arr. a €. 930,00, a consumo da termovalvole del 64% arr. 777,00, come da preventivo in contestazione 2016/2017 quota fissa del 36% = €. 1428,00 arr. e quova a consumo = €. 1.191,00, precisanda che nei locali non si è mai raggiunto i 15 gradi. Se questa è inutile accademia? non lo so forse per qualcuno.

 

[Luigi Criscuolo]

- Assunto che chi è distaccato contribuisce per zero%,

non è vero neanche quando non ci sono i contabilizzatori leggi Cass. civ., sez. VI, sentenza n. 5331/2012.
POi con l'avvento dei contabilizzatori si è trovato la quota fissa, da determinare in base alle caratteristiche del fabbricato, che nulla hanno a che vedere con il dimensionamento dell'impianto di riscaldamento, proprio per far contribuire a chi si è distaccato ed a chi tiene il riscaldamento spento non solo alle spese di manutenzione ma anche la parte di consumo di carburante per le dispersioni dell'impianto condominiale e per il riscaldamento dei locali condominiali.
Se ti interessa ti allego il calcolo delle dispersioni termiche degli edifici.

 

[Luigi Criscuolo]

anno 2015/2016 con riparto consuntivo provvisorio, spesa per il riscaldamento quota fissa del 36% arr. a €. 930,00, a consumo da termovalvole del 64% arr. 777,00, come da preventivo in contestazione 2016/2017 quota fissa del 36% = €. 1428,00 arr. e quota a consumo = €. 1.191,00,

siccome il preventivo si basa sul consuntivo definitivo dell'anno precedente è evidente che il primo riparto provvisorio ha necessitato di un robusto saldo finale che sarà stato inserito come saldo gestione precedente: questo ha fatto lievitare la previsione di spesa.
Il 36% di quota fissa significa che l'edificio è altamente disperdente, forse bisogna prendere in considerazione la installazione di un cappotto termico esterno.
Se le cifre si riferiscono al locale esposizione con un solo calorifero sono proporzionate: il proprietario paga di più di spese fisse che di prelievo di calore.