Scadenza contratto canone concordato con cedolare secca

[uva]

Ciao @Extraterrestre , ben tornato!

per tutti quei lavori che avevo elencato di poterci tranquillamente pensare lui,

Decidi tu se fidarti oppure no.
Io preferisco occuparmi personalmente dei lavori di riparazione nei miei appartamenti, tramite artigiani di mia fiducia. Per evitare che gli inquilini facciano pasticci (per risparmiare o perché non sono capaci).

è diventato cittadino italiano

Verificalo tramite i documenti: forse ha già la carta d'identità rilasciata dal Comune dove risulta residente?

si è reso disponibile a vederlo

Finalmente!
Se non viene neppure a vedere l'appartamento prima di stipulare il contratto di locazione, come può rendersi conto dei lavori che si devono fare?!? Potrebbero essere troppo onerosi rispetto a quanto lui può/vuole spendere per occuparsene direttamente.

Articolo 13

Articolo 7

Sono gli articoli previsti dal modello ministeriale.
Nelle note puoi inserire ulteriori specificazioni

L'Art. 7 recita:
(Uso)
L'immobile deve essere destinato esclusivamente a civile abitazione del conduttore e delle seguenti
persone attualmente con lui conviventi ……………………………………..…
Salvo espresso patto scritto contrario, è fatto divieto di sublocazione e di comodato sia totale sia
parziale. Per la successione nel contratto si applica l'articolo 6 della legge n. 392/78, nel testo
vigente a seguito della sentenza della Corte costituzionale n. 404/1988.
Quindi elenca i nominativi dei familiari conviventi: moglie e figli.
Fa scrivere da DokiCasa che è fatto divieto di sublocazione e di comodato, sia totale sia parziale.
Questa è una precisazione importantissima!

Tu invece continui a rimanere scettica su tale tipologia d’inquilino?

Mi dispiacerebbe che tu "buttassi via" il tuo appartamento affittandolo al primo che ti è stato presentato.
Io avrei affidato l'incarico ricerca inquilini ad un'agenzia immobiliare, specificando che il contratto sarebbe stato predisposto da consulente di mia fiducia. In questo periodo storico è abbastanza facile trovare inquilini referenziati, con lavoro e reddito affidabili, di etnia compatibile con gli usi e costumi italiani.
Escludo cittadini extraUE con attività un po' di basso livello (tipo venditori ambulanti, ecc) perché trovo facilmente italiani o romeni bene integrati che mi presentano documentazione di lavoro/reddito/referenze a me gradite.
Se un tizio (come quel signore del Bangladesh) insiste nel voler affittare una mia casa senza neanche averla visitata, lo escluderei subito perché mi sembra un comportamento troppo superficiale e poco serio.

 

[uva]

in caso di inserimento del fideiussore questo risponda solo fino alla prima scadenza naturale del contratto

Dipende da come è scritta la clausola.
Meglio scrivere che la fideiussione è prestata per tutta la durata del contratto ed eventuali rinnovi.

La fideiussione è più vincolante della garanzia.
Ne avevamo parlato qui:

Esclusione garante dal contratto di locazione

Buongiorno scrivo questa mia per chiedere informazioni riguardanti il contratto di locazione: ho appunto stipulato un contratto ma, non avendo busta paga, il mio ex compagno ha fatto da garante. Purtroppo dopo due anni, la relazione è finita e conseguenzialmente lui vorrebbe sottrarsi...

www.propit.it

L’optimum sarebbe allora cointestare il contratto anche al fratello

Esatto, io preferisco la cointestazione.

Cointesto il contratto a Tizio, Caia (coniugi / conviventi di fatto che abiteranno lì) e Sempronio (una persona che, pur essendo coobbligata all'adempimento delle obbligazioni contrattuali quindi ai pagamenti, non abita e non abiterà mai in quell'appartamento).
Nell'Art. 7 scrivo che
L'immobile deve essere destinato esclusivamente a civile abitazione di Tizio, Caia e loro figli attualmente conviventi.

 

[uva]

La DokiCssa ha consigliato di compilare una scheda a parte per la fideiussione

Se DokiCasa ti ha dato una traccia / fac-simile per scrivere la fideiussione, postala qui.
Così vediamo come loro pensano di formularla.

 

[basty]

La DokiCssa ha consigliato di compilare una scheda a parte per la fideiussione

In genere è suggerita se non si vuol far pagare 200€ di registrazione. Non sempre è consigliabile: in certi casi direi: o accetti di produrre e pagare la fideiussione, o preferisco non fare il contratto

 

[uva]

pagare 200€

Premesso che non è un'imposta fissa, ma si calcola nella misura dello 0,50% con un minimo di 200 euro, dipende dal

"tipo di garanzia" che indichi sul mod. RLIWeb registrando telematicamente il contratto di locazione.

codice 1 (fideiussione prestata da terzi): non si paga l'imposta di registro;

codice 2 (garanzie di terzi diverse dalla fideiussione): si paga l'imposta di registro, anche in caso di opzione per la cedolare secca.

Ne avevamo già parlato con @Extraterrestre nei post #153 e #155 di questo thread.

 

[basty]

Premesso che normalmente, anche come fideiussione prestata da terzi in contratto non in cedolare secca, il RLIWeb ti addebita un minimo di 200€ ( provare per credere), ho solo cercato di dare la motivazione più plausibile al suggerimento di fare una scrittura privata separata: non ho aggiunto che questa è registrabile anche solo al bisogno. Che poi tale suggerimento della agenzia fosse pertinente, opportuno, motivato, pare di no

 

[Extraterrestre]

Salve Uva,

felicissimo di risentirti: è sempre un grosso piacere e sollievo per me potermi confrontare con te ☺️ .
Come al solito è ultra lineare il discorso che tu fai sull’occuparsi personalmente dei lavori da compiere nell’appartamento, solo che io vivo in un’altra regione e mi risulterebbe più difficoltoso dovermene occupare personalmente al punto che inizialmente avevo pensato di rivolgermi ad un’agenzia che si occupa di locazioni brevi e che rimette al meglio l’appartamento a prescindere da come lo aveva lasciato il precedente inquilino (solo che non so se poi effettuano questo tipo di servizi senza anche affidare a loro la pratica della locazione).
Sì, l’aspirante nuovo inquilino proprio ieri ha avuto e mi ha prontamente inoltrato la ricevuta della richiesta CIE sua e dei suoi due figli (comprensiva anche del QR code) e tra alcuni giorni dovrebbe essere pronta la carta d’identità vera e propria…
No, non ha sollevato alcuna questione in merito ai lavori da svolgere una volta visitato l’appartamento di persona (non ha fatto nemmeno questioni di costi), solo che poi il suo amico connazionale (che era quello inizialmente interessato all’appartamento) mentre ci stavamo prendendo un caffè ha iniziato a dire che l’appuntamento era da ammobiliare, da riallacciare le utenze e che quindi prima di farlo funzionare ci sarebbero voluti uno, ma anche due mesi di tempo. Come chiaramente a dire di avere 1-2 locazioni a canone zero. Ora lui sapeva benissimo che l’appartamento sarebbe stato locato non ammobiliato e del resto con la precedente inquilina, ugualmente con l’appartamento non arrecato, mio fratello le concesse una decina di giorni gratuiti non certo un mese o due.. Vero è che qua si devono effettuare dei piccoli lavoretti, però giá un mese (ossia 1.070 € più almeno altri 100 € di condominio), mi sembrerebbe parecchio.. Ma la domanda base è: il fatto che un appartamento non possa essere da subito utilizzato, goduto è un dato da tenere in considerazione? Io credo che l’unico dato che devo depennare dal canone di locazione siano le spese che occorreranno per i lavoretti che necessita l’appartamento, non anche il fatto che non sia ammobiliato e non abbia attive le utenze; dico bene?
Articolo 13

Sono gli articoli previsti dal modello ministeriale.
Nelle note puoi inserire ulteriori specificazioni

Ma quindi dovrei, dopo tutti gli articoli contenuti nel contratto, chiedere di aggiungere delle “Note” riportando questa dicitura: «Il locatore potrà in qualsiasi momento ispezionare o fare ispezionare l’appartamento locato»? Ma ammesso pure che quelli della DokiCasa me la aggiungessero, non andrebbe poi in conflitto con l’ articolo 13 che avevano scritto loro e che tu mi spieghi è previsto dal modello ministeriale e che testualmente recita: «Il conduttore deve consentire l'accesso all'unità immobiliare al locatore, al suo amministratore nonché ai loro incaricati ove gli stessi ne abbiano - motivandola - ragione».. Cioè è mai possibile che un contratto possa contenere l’articolo 13 che impone una precisa motivazione per ispezionare l’appartamento e poi magari contenere anche una nota aggiuntiva, un’altra clausola a fine contratto dove si dice che si ha diritto ad ispezionare l’appartamento in qualsiasi momento lo si voglia? 😕.

L'Art. 7 recita:
(Uso)
L'immobile deve essere destinato esclusivamente a civile abitazione del conduttore e delle seguenti
persone attualmente con lui conviventi ……………………………………..…

Ecco quindi qui potrei chiedere alla DokiCasa che venga aggiunta la parte che tu mi hai sottolineato e che quindi alla fine di quella frase compaiano il nome e cognome dei figli (e dato che il contratto sarà intestato ai conduttori non devono essere di nuovo specificati pure i genitori, ma solo i figli).

Salvo espresso patto scritto contrario, è fatto divieto di sublocazione e di comodato sia totale sia
parziale. Per la successione nel contratto si applica
Fa scrivere dalla DokiCasa: è fatto divieto di sublocazione e di comodato, sia totale sia parziale.
Questa è una precisazione importantissima!

Sì, sì.. questa dicitura è stata da loro riportata nel contratto, quello che non era citato, a differenza del contratto precedente di cui se ne occupò mio fratello, era la specifica delle persone che risiedevano nell’appartamento oltre al conduttore (nel contratto precedente venne specificata la madre della mia inquilina -“L’immobile deve essere destinato esclusivamente a civile abitazione del conduttore e delle seguenti persone attualmente con lui conviventi: … …”).

Io avrei affidato l'incarico ricerca inquilini ad un'agenzia immobiliare, specificando che il contratto sarebbe stato predisposto da consulente di mia fiducia.

Ma io l’unico consulente di mia fiducia che conosco è solo questo forum e te in particolare…
Comunque questo tizio, come il suo amico (che adesso mi ha detto ha acquistato appartamento ad una 20ina di minuti da dove ha la lavanderia), mi ha chiesto se avessi intenzione di vendere l’appartamento, perché lui vuole trasferirsi a Roma definitivamente e vuole un appartamento nella mia zona e dice che fa nulla se costano di più e mi ha pregato in caso di vendita di essere avvisato. Quindi, almeno che non sia tutto un bluff, qualche spicciolino da parte dovrebbe averlo. Speriamo..,
Ad ogni modo alla fine l’appartamento lo ha visitato ed io non credo che uno che già che vive in Italia si prende la cittadinanza qui per combinare poi sfracelli. Poi magari mi sbaglio, boh…
Sì, capisco il tuo ragionamento Uva, però affidarsi ad una agenzia e vedersi poi propinare anche la gente più improbabile pur di affittarlo. Magari sarà stata una pessima agenzia quella cui si affidò anni fa mio fratello (eppure era a livello nazionale), magari, come mi spiegasti tu, il mercato ora è cambiato, è diverso con l’esplosione degli affitti brevi, però conservo comunque un brutto ricordo delle agenzie interessate esclusivamente a fittare l’appartamento chi capiti capiti…
L’ho ricevuta la… “fideussione” compilata dalla DokiCasa (ma sembra che per loro fideiussione e garanzia siano la stessa identica cosa visto che nel quadro per compilarli venivano usati indifferentemente entrambi i termini) ma se è meglio la cointestazione io devo cercare di ottenere quella. Soprattutto perché sono loro stessi a dire espressamente che la garanzia copre solo la prima parte del contratto non anche la proroga:

((avevo appunto inserito detta cifra considerando l’importo totale dei primi tre anni di canone più il relativo condominio)).
Devo domandare loro se è possibile modificare il contratto aggiungendo il fratello del conduttore solo come contestatario anziché come fideiussore/garante spiegandogli che, come mi ha illustrato il buon Basty, così sarei più protetto (al limite anche a costo di rifare il contratto ex novo)

Cointestk il contratto a Tizio, Caia (coniugi / conviventi di fatto che abiteranno lì) e Sempronio (una persona che, pur essendo coobbligata all'adempimento delle obbligazioni contrattuali quindi ai pagamenti, non abita e non abiterà mai in quell'appartamento).
Nell'Art. 7 scrivo che
L'immobile deve essere destinato esclusivamente a civile abitazione di Tizio, Caia e loro figli attualmente conviventi.

Ehh… solo che mi pare di ricordare che quando si compila il contratto rispondendo ai questionari che la DokiCasa di volta propone quando si dice a chi dev’essere cointestato il contratto, poi il sistema automaticamente li inserisce come conduttori. Il contratto stilato da loro infatti così inizia:
“Pinco Pallinio (che sarei io, residente a.. ecc ecc) di seguito denominato locatore concede in locazione a…”. Sarebbe pertanto più complicato impostarlo nella tua formula… Uffa!!! Che poi io pensavo che una volta ricevuto il file del contratto lo si potesse modificare a piacimento (ovviamente sempre nei limiti del consentito e non inserendo clausole assurde) invece, nonostante abbia già ottenuto la scheda per la determinazione del canone concordato (però non ancora firmata e timbrata come fece l’Uppi), il passaggio successivo da compiere sarà quello di caricare i documenti firmati per ottenere la certificazione rilasciata dall’Associazione Proprietari, quindi se a loro non va bene un cambiamento o non lo vogliono fare sono fregato.. Che macello!!!

 

[Extraterrestre]

Ad ogni modo, se proprio ti andasse di darci una velocissima occhiata, questo è il tipo di garanzia che mi ha rilasciato la DokiCasa…
Come vedi alla fine, nelle note, compare la parola “fideiussore” perché ce la aggiunsi io tale nota (dato che il sistema me ne concedeva la possibilità), sennò, fosse dipeso da loro, tale termine non sarebbe proprio mai apparso, anche se all’inizio loro li nominano entrambi…

GARANZIA CONTRATTO LOCAZIONE
Tizio de’ Tizi residente in Via tal dei tali 24, 00100 Roma (RM) con codice fiscale XXXXXXXX e Carta d'identità numero 8888888
in seguito "Garante",
premesso che
in data 01/11/2024 è stato sottoscritto un contratto di locazione, concernente l'immobile sito in Via…. 00100 Roma (RM), tra:
Pinco Pallino residente in Via .. cap, città… codice fiscale…
in seguito "Locatore",
Sempronio de’ Semproni residente in Via… 00100 Roma (RM) con codice
fiscale YYYYYYYYY e Carta d'identità numero 7777777
Paperina de’Paperina residente in Via… 00100 Roma (RM) con codice fiscale ZZZZZZZZ e Carta d'identità numero 9999999
in seguito "Conduttore",
premesso altresì che il Garante intende favorire la sottoscrizione del contratto di locazione avendone un proprio interesse personale in quanto Il Garante è il fratello del locatore ,
tutto ciò premesso si conviene e si stipula quanto segue
1. Garanzia. Il Garante fornisce la propria personale garanzia per il pieno e puntuale adempimento delle obbligazioni assunte dal Conduttore con il citato contratto di locazione o comunque da esso nascenti fino alla completa estinzione delle stesse, in particolare per il pagamento del canone di locazione indicato nel presente contratto e per i suoi adeguamenti, nonché per il pagamento degli oneri accessori, interessi, penalità per ritardato pagamento, eventuali indennità di occupazione e risarcimento danni all’immobile, in qualsiasi momento si verifichi l’inadempienza e la denuncia della stessa da parte del locatore al garante stesso, nel limite di 43.600,00 € ((visto che nella scheda era
2. Modifiche ed emendamenti. Il Garante dichiara espressamente di rinunciare al beneficio della previa escussione del Conduttore e si obbliga a versare al Locatore, invece del Conduttore, dietro semplice invito del Locatore a mezzo di lettera raccomandata ed entro quindici giorni dal ricevimento dell'invito medesimo, quanto dovuto dal Conduttore nel caso esso non adempisse, per qualsiasi motivo, alla puntuale esecuzione degli obblighi assunti con il Locatore.
Il contratto di locazione può venire emendato e modificato, ed un ulteriore accordo potrà essere stipulato tra Locatore e Locatario, senza ulteriore autorizzazione o comunicazione al Garante, e nessuna azione di tal genere potrà terminare, liberare, ridurre, diminuire o in alcun modo influire su alcuno degli obblighi competenti al Garante in virtù del presente documento o concedere ricorso o difesa al Garante nei confronti del Locatore.
Il Locatore ha facoltà di variare, raggiungere un compromesso, accelerare, estendere o modificare i tempi o le modalità per lo svolgimento dei pagamenti di ciascun obbligo del Locatario in ottemperanza al presente Contratto di locazione, rinunciare ad eventuali violazioni del Locatario, concedere al Locatario eventuali altre indulgenze o concessioni riguardo a qualsiasi altro obbligo, o parte di esso, del Locatario in virtù del presente Contratto di locazione, liberare, sostituire o aggiungere Garanti e più genericamente trattare col Locatario, o in relazione a eventuali indebitamenti del Locatario nei confronti del Locatore, così come il Locatore riterrà più giusto procedere, e nessuna di tali azioni o modifiche, compromessi o sospensioni di eventuali diritti o azioni del Locatore potranno far cessare, liberare, ridurre, diminuire o in altro modo influire alcuni degli obblighi del Garante o concedere al Garante alcun ricorso o difesa nei confronti del Locatore.
3. Responsabilità. Il grado di responsabilità del Garante e tutti i diritti, poteri ed azioni
spettanti al Locatore in virtù del presente accordo e di qualsiasi altro accordo ad oggi, o in qualsiasi momento, effettivo tra il Locatore ed il Garante, incluse eventuali altre garanzie sottoscritte dal Garante attinenti ad eventuali indebitamenti del Locatario nei confronti del Locatore, dovranno essere considerate cumulative e non alternative e dovranno essere altresì considerate comprensive di tutti i diritti, poteri ed azioni concesse per legge al Locatore. Tale Garanzia si intende aggiuntiva ed esclusiva rispetto alla garanzia di eventuali altri Garanti in relazioni ad eventuali altri indebitamenti del Locatario nei confronti del Locatore.

Note: Tizio de Tizi (fratello di Sempronio de’ Semproni) è “fideiussore” (non garante)

Roma , 30/10/2024 .

Firma del Locatore - Firma del Conduttore - Firma del Garante

 

[Extraterrestre]

Alt: come non detto…
Perdonami Uva, ma mi sono accorto solo ora che la clausola inerente l’accesso la DokiCasa me l’ha inserita alla fine:

“Varie: - Il conduttore si impegna espressamente a rispettare il regolamento ed è responsabile per danni ad altri abitanti del fabbricato o a terzi derivanti dal suo comportamento contrario alle leggi. - Il locatore potrà in qualsiasi momento ispezionare o fare ispezionare l’appartamento locato. - L’appartamento si trova in ottime condizioni e a termine

locazione dovrà essere rilasciato nelle stesse condizioni salvo il normale deperimento dovuto all’uso. .
Letto, approvato e sottoscritto
Roma , 24/10/2024 .
Firma del Locatore Firma del Conduttore
A mente degli articoli 1341 e 1342 del codice civile, le parti specificamente approvano i patti di cui agli Articoli 3 (Deposito cauzionale e altre forme di garanzia), 4 (Oneri accessori), 6 (Pagamento e risoluzione), 9 (Consegna), 10 (Modifiche e danni), 12 (Impianti), 13 (Accesso), 14 (Commissione di negoziazione paritetica e conciliazione stragiudiziale) e 15 (Varie) del presente contratto.
Firma del Locatore - Firma del Conduttore”.

Quindi, come tu stessa hai del resto accennato, si può poi alla fine del contratto apporre una nota contenente in pratica una deroga a ciò che prevede il modello ministeriale. Meno male…

PP.S.
Articolo 3 - alla fine, ad onor di cronaca, nel contratto di locazione sta pure scritto-
“Il Conduttore rilascia una fideiussione personale, provvedendo a scambiarsi con il Locatore le relative copie firmate”.
Ma la fideiussione non sarebbe del Conduttore, ma del fratello del. Conduttore…

 

[uva]

io vivo in un’altra regione e mi risulterebbe più difficoltoso dovermene occupare personalmente

Sì, lo avevi già detto. Se non conosci nessuno a Roma che ti possa aiutare non ti resta che fidarti dell'inquilino, magari controllando ogni tanto che faccia i lavori bene e con buon senso.

dovrebbe essere pronta la carta d’identità vera e propria…

Bene. Dovrai comunicare alla P.S. soltanto i dati della moglie che è cittadina extraUE.

il fatto che un appartamento non possa essere da subito utilizzato, goduto è un dato da tenere in considerazione?

Tu hai proposto in locazione un appartamento non ammobiliato. Quindi non sei obbligato a concedergli gratuitamente X settimane per tinteggiarlo, arredarlo, riattivare le utenze.
Circa i lavori di ristrutturazione, puoi concedergli X settimane gratuite, ma solo dopo aver firmato il contratto (NON si danno MAI le chiavi all'inquilino prima di aver stipulato il contratto!)

devo depennare dal canone di locazione le spese che occorreranno per i lavoretti

Se concedi all'inquilino X settimane gratuitamente per fare i lavori, la spesa che deve sostenere per farli rimane a carico suo. A meno che siano particolarmente costosi, nel qual caso puoi rimborsargliene una parte.

alla fine di quella frase compaiano il nome e cognome dei figli (e dato che il contratto sarà intestato ai conduttori non devono essere di nuovo specificati pure i genitori, ma solo i figli).

Esatto.

mi ha chiesto se avessi intenzione di vendere l’appartamento, perché lui vuole trasferirsi a Roma definitivamente e vuole un appartamento nella mia zona

Come dice una vecchia canzone: parole, parole, parole; soltanto parole...

qualche spicciolino da parte dovrebbe averlo

Non ricordo se ti aveva mostrato l'estratto conto della sua banca, di cui avevamo parlato. Se anche fosse, non è detto che in futuro avrà i soldi per acquistare una casa, né che riuscirà ad ottenere un mutuo.

affidarsi ad una agenzia

Sì, hai ragione, ci sono tanti agenti immobiliari incapaci. Ma in questo periodo storico basta pubblicare un annuncio sui portali e mettere un cartello per ricevere molti contatti di aspiranti inquilini a cui si chiede tutta la documentazione (lavoro/redditi/garanzie/referenze) da sottoporre al proprietario.
Se non te la senti di uscire sul mercato col tuo appartamento per vedere il riscontro, non pensarci più e affitta a questi signori del Bangladesh.

è meglio la cointestazione io devo cercare di ottenere quella

Come già detto, io preferisco la cointestazione piuttosto che la garanzia/fideiussione del parente che non abiterà lì.

Devo domandare loro se è possibile modificare il contratto aggiungendo il fratello del conduttore solo come contestatario anziché come fideiussore/garante

E' possibile.
Piuttosto chiedi a DokiCasa conferma che non c'è l'obbligo di comunicare alla P.S. i dati di questo cointestatario extraUE in quanto non abiterà nella casa.
Se costui ha già la cittadinanza italiana il problema non si pone.

quando si dice a chi dev’essere cointestato il contratto, poi il sistema automaticamente li inserisce come conduttori.

Basta correggere la scheda dove avevi citato come conduttori solo l'inquilino e la moglie, aggiungendo il fratello di lui. Non dovrebbe essere un grosso problema!