Scadenza contratto canone concordato con cedolare secca

[uva]

tutto questo

Sì, capisco che il primo aspirante inquilino si è dato da fare (anche passaggi in auto e offerta del pranzo!)
Però, come già detto, io esigo sempre di incontrare e parlare con chi si dimostra interessato alla locazione di un mio immobile. Anche se costui mi ha già mandato tutta la documentazione richiesta.
Nel tuo caso (correggimi se sbaglio) mancano due elementi per me essenziali: la prova provata che costui stia pagando l'affitto al suo attuale locatore (impossibile se fra compaesani pagano e incassano in contanti) e l'estratto del c/c bancario da cui si veda qualche movimento e la giacenza media.

è stata l’inquilina uscente

Con tutto il rispetto per gli inquilini (anche io ne ho avuti che al rilascio mi volevano convincere ad accettare le candidature di loro amici/conoscenti): ognuno faccia la sua parte. Gli inquilini si preoccupino di lasciare l'immobile in buone condizioni e pagare tutto il dovuto, che al resto ci pensiamo noi proprietari con i nostri consulenti.

l’agenzia sai cosa rispose:

Risposta stupida ed inopportuna.
Come già detto, ognuno faccia il suo mestiere. L'Agenzia procuri delle proposte di locazione coerenti con quanto richiesto dal locatore. Se non ci riesce, scaduto l'incarico il locatore procederà diversamente.

sono ancora un po’ shockato dalle agenzie immobiliari?

Capisco, ne hai buoni motivi.
Ma adesso, studiando l'argomento, stai diventando più esperto in materia di locazioni. Se l'agente ha davanti un locatore informato che se farsi valere, capisce che non sarà così facile arraffare la sua provvigione come potrebbe fare con i proprietari sprovveduti. Deve "guadagnarsi la pagnotta" come si dice dalle mie parti, lavorando seriamente.

Fortunatamente poi l’inquilina si è dimostrata perfetta,

Anche nelle locazioni occorre un po' di fortuna, come nella vita in generale!
Ciò non toglie che il locatore deve agire con competenza ed accortezza.

sarei tentato di chiedergli l’estratto conto

Se vuoi procedere con lui, chiedi l'estratto conto e anche il suo attuale contratto di locazione stipulato col compaesano.
Se il contratto non esiste, oppure esiste ma non è stato registrato all'Agenzia delle Entrate (= contratto nullo), oppure esiste ed è registrato (l'Ag. Entrate registra tutto senza leggere né controllare i contratti) ma contiene clausole fantasiose, allora non sarebbe buon segno!

 

[uva]

farlo entrare nell’appartamento e darglielo senza ancora avere stipulato il contratto

Assolutamente no!
MAI dare le chiavi senza aver stipulato un regolare contratto di locazione!
Se lo fai e poi il "non inquilino" rimane lì rifiutandosi di firmare il contratto, si tratta di occupazione senza titolo. Per rientrare in possesso del tuo immobile devi iniziare una procedura legale lunga e costosa.

far decorrere la locazione

La data della stipula del contratto e la data di decorrenza della locazione possono essere diverse.
Esempio.
Stipuli un contratto 3 + 2 in data 01/09/2024 con decorrenza dal 01/10/2024 al 30/09/2027.
Il 01/09 lo firmate tutti (tu locatore, i conduttori intestatari del contratto, l'eventuale garante), l'inquilino ti paga il deposito cauzionale (chiedi 3 mensilità del canone) e gli dai le chiavi.
Lui ha tutto il mese di settembre a disposizione per tinteggiare, traslocare e sistemarsi, senza pagare nulla.
Dal 01/10 deve iniziare a pagare canone + oneri accessori.
Ti devi ricordare che i 30 giorni entro i quali devi registrare il contratto all'Agenzia delle Entrate decorrono dal 01/09 (NON dal 01/10).

«Quando dai le chiavi? Fammi sapere», come se stipulare il contratto fosse un optional.

Infatti ci sono inquilini che la pensano così. Alcuni forse in buona fede; essendo stranieri non conoscono bene le leggi italiane. Altri però sono in malafede: ritirano le chiavi senza poi firmare né pagare niente, sapendo che per farli sloggiare il proprietario dovrà sostenere spese legali e aspettare tempi lunghi.

un contratto di locazione inizia

Può iniziare in qualsiasi giorno del mese, come decidono i contraenti.
Per comodità contabile io li faccio iniziare al 1° o al 15 del mese.
Però scrivo sempre che il pagamento mensile anticipato scade il giorno 5 del mese. Se ad esempio la decorrenza fosse il 15/10, in quella data mi farei pagare metà della mensilità di ottobre, e il 05/11 - 05/12 - ecc. - la mensilità intera.

Concludo dicendo che se un aspirante inquilino per qualsiasi motivo chiede le chiavi e vuole stabilirsi nell'immobile prima di firmare il contratto e prima di pagarmi il deposito cauzionale, io non lo prendo in considerazione. Nemmeno se ha attività, redditi e garanzie ottime.

 

[Extraterrestre]

Capito…
Grazie infinite Uva per tutta l’ immancabile attenzione che metti ogni volta nei leggere i miei salsiccioni di messaggi. Ecco quindi allora spiegato perché tu mi dicevi che è preferibile incontrarsi prima, perché per certi versi è meno “impegnativo” di una richiesta di mostrare il suo estratto conto. Solo che se poi non me lo mostra l’essersi visti di persona solamente è servito a poco. O meglio è servito solo come prima scrematura, poi si dovrebbe passare al livello superiore attraverso appunto l’esibizione del suo estratto conto bancario…
Okay, rifletto un po’ su tutto quello che mi hai così carinente scritto, tanto se ho altre domande da porti non mi faccio scrupoli a farmi avanti

P.S.
Infatti…
Ma se il contratto (che comunque non ha problemi ad inviarmelo) è nullo (che poi come faccio, io che di contratti non è che ne capisca granché , a verificare se poi è stato effettivamente registrato all’Agenzia delle Entrate? ), farlocco o con clausole fantasiose io che utilità ne traggo? Tanto sarò io, o meglio la DokiCasa, a scrivere eventualmente il nostro, mica lui…

 

[Extraterrestre]

Comunque pure mio fratello diceva che l’inquilino sicuro al 100% non esiste (e anche se lui fosse ricco sfondato non è assicurato per legge divina che lui poi paghi…).
Poi, giusto per trovare un lato positivo nei confronti dei soggetti che entrano nell’appartamento senza ancora contratto, è che poi almeno in quel caso non si pagano le tasse sugli affitti non percepiti, perché ho letto che se l’inquilino non paga più il canone le tasse sulle locazioni non percepite vanno pagate ugualmente: roba da pazzi…!!!

 

[uva]

come faccio, a verificare se poi è stato effettivamente registrato all’Agenzia delle Entrate?

Quando si registra allo sportello, l'Ag. Entrate mette timbri e firma del funzionario nell'ultima pagina del contratto.
Se è stato registrato telematicamente, chi ti mostra il contratto deve allegare la ricevuta rilasciata dall'Ag. Entrate con modalità telematica.

io che utilità ne traggo?

Un aspirante inquilino proveniente da locazione gestita con un contratto farlocco non è persona molto affidabile...
Questa faccenda del contratto nasce dal fatto che il Tizio in questione non può mostrarti le ricevute dei bonifici che sta facendo al suo locatore perché tra compaesani regolano i loro rapporti in contanti.
Spesso, ma non sempre, pagamenti in contanti = affitti in nero.
Quindi per dimostrare di essere una persona che conosce ed osserva le leggi italiane dovrebbe almeno attestare che sta occupando una casa in forza di un regolare contratto.
Parlando col Tizio puoi dirgli che per la stipula e registrazione dei contratti di locazione ti avvali di un professionista di tua fiducia che svolge tutte le pratiche secondo la legge vigente.

soggetti che entrano nell’appartamento senza ancora contratto,

Il problema è che se sono disonesti non pagano nulla e stanno lì a lungo, fino a quando arriva l'ufficiale giudiziario che li fa uscire.
Se sono onesti stipulano il contratto e pagano il deposito cauzionale contestualmente al ritiro delle chiavi.

Comunque è assurdo consegnare le chiavi di casa tua ad una persona senza un accordo scritto.
Se fosse un conoscente/amico che intendo aiutare non facendogli pagare il canone stipulerei almeno un comodato, specificando nelle clausole tempistiche e modalità di restituzione dell'immobile.
Se è uno sconosciuto le chiavi "in anticipo" non si devono assolutamente dare!

 

[uva]

se l’inquilino non paga più il canone le tasse sulle locazioni non percepite vanno pagate ugualmente

Non è proprio così.
Secondo la legge attualmente in vigore, dal 01/01/2020 il locatore può non dichiarare e non pagare le imposte sui canoni non percepiti purché la mancata percezione sia comprovata dall'intimazione di sfratto per morosità (non occorre più aspettare la convalida da parte del giudice) oppure dall'ingiunzione di pagamento (decreto ingiuntivo emesso dal tribunale).

 

[Extraterrestre]

Uva sempre perfetta, “pulita”, lineare nei suoi interventi è una delizia ascoltarti …
Capisco, quindi farsi rilasciare il suo contratto d’affitto serve più che altro a livello generale, per inquadrare il tipo, per farsi un’idea su di lui.. però già il fatto che paghi a mano (ammesso sempre che ciò corrisponda al vero), senza alcuna ricevuta, ci dà già un’indicazione di massima che il tipo proprio osservante stretto delle regole non lo è … Però la richiesta dell’invio del suo contratto di locazione può esser l’occasione per dirgli che il nostro contratto in caso d’accordo sarà invece compilato da dei professionistti (DokiCasa) secndo appunto le normative vigenti. Pertanto ottenere il suo contratto di locazione può essere una nota aggiuntiva, quello che sarebbe invece contato era la prova dei pagamenti della locazione che invece manca …
Sì, sì.. ma il fatto di considerare l’ipotesi di farli entrare senza avere nulla in mano era solo un “pourparler”, lungi da me l’idea di prendere in considerazione tale ipotesi dopo quello che mi avevi scritto precedentemente 😱🥶. Comunque si vede che non sono aggiornato, mi era capitato di leggere quella notizia e ne ero rimasto impressionato 😵‍💫. Ad ogni modo spero sia un’eventualità, quella dei ricorsi agli avvocati, di non dover mai avere bisogno,
Grazie ancora instancabile Uva e al prossimo dubbio 😬

 

[uva]

non sono aggiornato, mi era capitato di leggere quella notizia

E' una norma abbastanza recente, di cui avevamo parlato qui:

Decreto Crescita 2019: detassati i redditi da locazione non percepiti.-

Dite che essa varrà solo per i nuovi contratti stipulati a partire dal 1 gen 2020: Lo dice la l. 28/06/2019, n. 58 (di conversione del Decreto Crescita). Copio e incollo l'art. 3 quinquies, c. 1 e 2: Redditi fondiari percepiti 1. Al secondo periodo del comma 1 dell'articolo 26 del testo...

www.propit.it

(in particolare post #11 - #15 - #16)

al prossimo dubbio

E' giusto porre domande per chiarire tutti i dubbi prima di impegnarsi con un contratto di locazione.
Le risposte possono interessare altri locatori, in situazioni analoghe alla tua, che leggono questo thread.
Ricordando un vecchio film di Woody Allen, potremmo intitolarlo Tutto quello che avreste voluto sapere sulle locazioni ma non avete mai osato chiedere!
Tu fai bene ad osare e chiedere!

 

[Extraterrestre]

Grazie Uva, quando avrò un po’ più di “serenità” la guarderò, l’importante è stato sapere che la situazione non è proprio come quella che tempo fa avevo letto (pure lo Stato che alla fine ti ci dà la botta finale era davvero troppo; e che caspita!!!).
Adesso vedo un po’ se riesco a trovare un modulo piuttosto semplificato di riconsegna chiavi, ma più che altro riconsegna assegni visto che sabato mi dovrei incontrare con l’inquilina per la restituzione dell’appartamento (pensa che l’inquilina, sapendo che vengo da fuori con i mezzi pubblici, per venirmi incontro aveva detto: «Se vuoi lascio le chiavi al portiere così te le vai a prendere quando vuoi e tu magari lasci poi a lui l’assegno che ti firmai di 8.000 euro, per quanto quella banca non esiste più, però se potessi riaverlo è meglio…». Io però le ho risposto che le restituirò i due assegni, magari però anche con una dichiarazione che attesti che sono stati consegnati. Consegno pure quello delle due mensilità anticipate di deposito cauzionale dal momento che è inesigibile e così almeno ho la ricevuta che sono stati riconsegnati con tanto di interessi legali corrisposti 🤭 -come appunto da nostri precedenti accordi. Ehm ehm…-). Poi da allora decoreranno i fatidici 30 giorni entro cui comunicare la risoluzione anticipata del contratto all’Agenzia dell’Entrate (vedo se riesco a farlo tramite il loro portale, sennò chiedo alla DokiCasa che per la registrazione della proroga, con tanto di prova scritta -come da te preziosamente suggeritomi di controllare vi fosse stata apposta-, ci impiegò un attimo. E anche qua, presumo, dovrà poi risultare da qualche parte che il contratto è stato sciolto in data 31-08-‘24).
Per l’aspirante conduttore penso che gli domanderò, oltre l’estratto conto, il contratto di affitto, magari anche copia delle ricevute delle ultime bollette pagate di gas ed elettricità (ho letto che possono tornare utili per vedere se corrisponde l’indirizzo con quello già in mio possesso).
Sull’incontro di persona, non lo so, non saprei poi cosa chiedergli quindi penso ci rinuncerò (intanto vediamo se passa il test sull’estratto conto…).

Le risposte possono interessare altri locatori, in situazioni analoghe alla tua, che leggono questo thread.
Ricordando un vecchio film di Woody Allen, potremmo intitolarlo Tutto quello che avreste voluto sapere sulle locazioni ma non avete mai osato chiedere!
Tu fai bene ad osare e chiedere!

Eh, sì, specie per i neofiti come me che d’improvviso si trovano a manovrare in un mondo a loro totalmente sconosciuto questa traccia può togliere più di una perplessità. Poi ti ho potuto chiedere tutto perché le tue risposte sempre chiare, attente e precise invogliano davvero a domandare ogni cosa possa passare per il cervello (cioè io ti ho chiesto persino perché secondo te mio fratello non avesse cointestato il contratto anche con l’anziana madre della mia inquilina 😁😄…).
Ah, dubbio dell’ultim’ora, ma se invece il contratto in mano firmato lo si ha e si ha l’assegno delle tre mensilità anticipate come deposito cauzionale, gli si possono lasciare le chiavi in anticipo rispetto all’inizio effettivo, scritto del contratto? Tipo: il 10 settembre firmiamo il contratto in cui si dice che dal primo ottobre inizierà la locazione, lui mi rilascia l’assegno -o forse sarebbe meglio un bonifico istantaneo perché poi non saprei se quell’assegno è realmente “coperto”- io posso anticipare il suo ingresso nel mio appartamento, concedergli diciamo dei giorni gratuiti di locazione? Sennò, se non si riesce ad ottenere il bonifico istantaneo toccherà vedersi due volte se non esistono particolari controindicazioni a rilasciar gli l’appartamento una volta firmato il contratto con qualche giorno d’anticipo…
Okay, pensavo di non scrivere più papiri con te almeno nel breve, ma sono stato seccamente smentito. Perdonare me.

 

[Extraterrestre]

Nel verbale di riconsegna è richiesto di indicare di quanti vani è composto l’appartamento: il bagno e la cucina li conteggio come vani? Sì? Escluderei invece l’ingresso..

P.S.
Nel contratto è scritto che il mio appartamento è composto da 3 vani oltre cucina e servizi. E poi c’è anche scritto estremi catastali 4,5 vani .
Per la cronaca: vi è anche una soffitta