Scadenza contratto canone concordato con cedolare secca

[Extraterrestre]

Si Basty, quello è evidente: nessuno obbliga il conduttore ad accettare 🤣… La domanda che avevo posto io a quella della DokiCasa era appunto se a decidere poi l’individuazione precisa del canone contenuta in quella forchetta fosse il conduttore o se invece essa dipendesse da altri fattori 🙂

 

[Extraterrestre]

Se il potenziale inquilino è disposto a cointestare il contratto

Ecco, una cosa che mi sono sempre domandato: ma conviene che sia intestato solo a lui o anche eventualmente pure alla moglie nel caso possedesse redditi?

Occorre sapere da quante persone è composto il suo nucleo familiare, specificandogli che verranno elencate nel contratto (per cercare di prevenire la successiva occupazione da parte di altri soggetti, come a volte avviene con gli extraUE).

Cioè questa non l’ho capita neppure io (figuriamoci farla poi capire a lui che ha un campionario di frasi italiane piuttosto limitate…).
Cioè sapere di quante persone è composto il suo nucleo familiare cosa scongiura? Posso capire che un conto è se ha un figlio, un altro conto se ne tiene 9, però oltre questo non riesco, per miei limiti , ad afferrare… Comunque dovrebbe averne 2. Ma questa informazione basta che mi venga riferita a voce, senza alcun attestato…?
E se mi domanda il perché verranno inserite nel contratto quelle persone che gli dico (magari in modo più semplice ed elementare possibile)?
Povera Uva, cosa avrai fatto mai di male per essere sottoposta a tutti i miei supplizi..

 

[Extraterrestre]

… fosse il conduttore o se invece essa dipendesse da…

Ovviamente volevo dire locatore

 

[uva]

è il locatore a decidere il canone finale

E' ciò che capita nella maggior parte dei casi.

Il locatore prima di proporre un contratto concordato col canone maggiore che scaturisce dal calcolo, dovrebbe fare le seguenti valutazioni.

Decidere se è disponibile ad impegnarsi con un contratto libero della durata di 4 anni + 4 e, in caso positivo, confrontarlo con quello concordato 3 + 2.
La convenienza del concordato, il cui canone è inferiore a quello libero, dipende essenzialmente dal "risparmio fiscale". Ossia dal confronto tra le relative imposte (tassazione del reddito + IMU) ordinarie e agevolate.

Canone annuo contratto libero A (maggiore) - canone annuo contratto concordato B (minore) = X differenza canone

Imposta sul reddito e IMU annuali ordinarie su contratto A - Imposta sul reddito e IMU annuali agevolate su contratto B = Y differenza tassazione

Se Y è maggiore di X conviene il contratto concordato.

Però la decisione dipende anche dall'andamento delle locazioni in quella zona per gli immobili di quel tipo.

Fino a qualche anno fa i proprietari che proponevano solo contratti 4 + 4 rischiavano di uscire sul mercato con canoni troppo alti rispetto ai concordati.

Ora in molte città si stanno diffondendo le locazioni turistiche (affitti brevi, case vacanze, ecc). Contratti 4 + 4 e 3 + 2 ne vengono offerti meno di prima.
Per cui inquilini con esigenze abitative di media/lunga durata potrebbero essere disposti a pagare canoni sostanziosi pur di stipulare un 4 + 4.
Sempre che ne abbiano la possibilità e dimostrino al locatore buon reddito / patrimonio a garanzia!

 

[basty]

scongiura? Posso capire che un conto è se ha un figlio, un altro conto se ne tiene 9

Non è essenzialmente un problema di figli: serve a scongiurare che “ospiti” un numero indefinito di connazionali. Con una avvertenza: difficilmente si può contestare la ospitalità di chicchessia.
Rimane quindi solo una deterrenza

 

[uva]

conviene che sia intestato

a lui, alla moglie e/o ad un'altra persona (anche estranea, nel senso che non abiterà in quella casa) che abbia un reddito certificato.
Esempio: se il potenziale inquilino è un giovane con lavoro precario io stipulo il contratto solo se accetta di cointestarlo con un genitore il cui reddito / pensione mi rassicura.
Anche se il genitore NON abiterà nell'immobile.

quante persone è composto il suo nucleo familiare

Se il contratto è intestato a Rossi Mario, scrivo che l'immobile è destinato a civile abitazione dell'intestatario e dei suoi familiari attualmente conviventi: Anna Bianchi (coniuge) e 2 figli.

E' importante per scongiurare che il tuo appartamento inizialmente sia occupato dalla famiglia di 4 persone, e poi te ne ritrovi il doppio.
Questo rischio (purtroppo non eliminabile) si corre specialmente con i cittadini extraUE.
E' il grosso problema delle ospitalità non temporanee di cui ho parlato qui:

Locazioni abitative: è nullo il divieto di ospitalità non temporanea

Ho letto che secondo una sentenza della Cassazione (n. 14343 del 19/06/2009) e in base alla giurisprudenza, è nulla la clausola dei contratti di locazione che prevede il divieto di ospitalità non temporanea di persone estranee al nucleo familiare anagrafico del conduttore. Ciò significa che...

www.propit.it

 

[uva]

gli dico

che devi sapere chi abiterà nel tuo appartamento, anche per comunicare all'Autorità di P.S. l'ospitalità di cittadini extraUE.
E' una comunicazione obbligatoria per legge.

Allego il modulo che il locatore deve compilare inviare alla P.S. con l'elenco della documentazione da presentare.

 

[Nemesis]

per comunicare all'Autorità di P.S. l'ospitalità di cittadini extraUE.

Se non è il locatore che "ospita", è un incombenza del conduttore.

 

[uva]

il locatore

Se @Extraterrestre stipulerà il contratto col cittadino del Bangladesh, lui come locatore dovrà presentare alla P.S. la comunicazione di ospitalità (non la cessione fabbricato).
Ritengo sia importante informarlo nel caso non lo sappia.

 

[Extraterrestre]

Decidere se è disponibile ad impegnarsi con un contratto libero della durata di 4 anni + 4 e, in caso positivo, confrontarlo con quello concordato 3 + 2.

Questa non l’ho capita: perché paragoni la durata del contratto sostanzialmente di 8 anni con uno di 5 e non con uno di 8 (6+2)?
Grazie molte per avermi mostrato pure le formule su quando potrebbe convenire quello concordato e quando quello libero (altro che libro, tu qui mi stai facendo proprio un corso su misura ..).
Solo che, appunto, bisognerebbe sapere che prezzo a canone libero poter sparare per ottenere poi un effettivo riscontro. Quelli della Dokicasa durante il questionario mi avevano domandato pure a che prezzo lo vorrei affittare, io pensando si riferisse al canone concordato ho indicato 1.150, loro poi, facendo il paragone hanno stabilito che, per la mia situazione, la soluzione migliore è il canone concordato. Richiedessi il calcolo del canone (cosa che pare si possa fare) probabilmente sparerei di più sapendo che si riferiscono a quello libero, solo che poi bisogna vedere se si trova chi è interessato a sborsare quei soldi richiesti …
Io penso che un inquilino prediliga sempre quelli a concordato, magari con cedolare secca applicata, così ha pure il prezzo bloccato per tutta la durata del contratto rispetto a quelli libero che già dovrebbero, in teoria, partire più alti ed essere soggetti pure all’aumento Istat nel corso della loro durata.

Ora in molte città si stanno diffondendo le locazioni turistiche (affitti brevi, case vacanze, ecc).

Ma infatti a Roma c’è un agenzia immobiliare, uscita penso da poco (Amici in viaggio) che nella sua pubblicità dice che sono in grado di aumentare la redditività fino al 400%, eliminando tutti i rischi di morosità e dando una cura impeccabile al proprio appartamento. Che sono assicurati persino dai danni che potrebbe compiere l’inquilino in quanto tutte le proprietà da loro gestite sono assicurate sino ad un milione di euro.
Che poi pensano loro alla burocrazia occupandosi di tutte le pratiche necessarie per iniziare. Che pensano all’accoglienza ospiti e a tutto quanto, in cambio chiedono solo una piccola percentuale. Mah, dove sta il lato debole per chi si rivolge a questo tipo di tipologia d’affitto? I periodi in cui è sfitto? Boh, non lo so 🤷🏻‍♂️, però mi pare troppo bello per esser vero al punto da essere diffidente …