è il locatore a decidere il canone finale
E' ciò che capita nella maggior parte dei casi.
Il locatore prima di proporre un contratto concordato col canone maggiore che scaturisce dal calcolo, dovrebbe fare le seguenti valutazioni.
Decidere se è disponibile ad impegnarsi con un contratto libero della durata di 4 anni + 4 e, in caso positivo, confrontarlo con quello concordato 3 + 2.
La convenienza del concordato, il cui canone è inferiore a quello libero, dipende essenzialmente dal "risparmio fiscale". Ossia dal confronto tra le relative imposte (tassazione del reddito + IMU) ordinarie e agevolate.
Canone annuo contratto libero A (maggiore) - canone annuo contratto concordato B (minore) = X differenza canone
Imposta sul reddito e IMU annuali ordinarie su contratto A - Imposta sul reddito e IMU annuali agevolate su contratto B = Y differenza tassazione
Se Y è maggiore di X conviene il contratto concordato.
Però la decisione dipende anche dall'andamento delle locazioni in quella zona per gli immobili di quel tipo.
Fino a qualche anno fa i proprietari che proponevano solo contratti 4 + 4 rischiavano di uscire sul mercato con canoni troppo alti rispetto ai concordati.
Ora in molte città si stanno diffondendo le locazioni turistiche (affitti brevi, case vacanze, ecc). Contratti 4 + 4 e 3 + 2 ne vengono offerti meno di prima.
Per cui inquilini con esigenze abitative di media/lunga durata potrebbero essere disposti a pagare canoni sostanziosi pur di stipulare un 4 + 4.
Sempre che ne abbiano la possibilità e dimostrino al locatore buon reddito / patrimonio a garanzia!