Provvigione Esose degli Agenti Immobilari?

[bolognaprogramme]

che siano effettivamente terzi, ovvero che non favoriscano nessuna delle parti in modo interessato (super parte);
. che venga percepita la provvigione solo dalla parte venditrice, o in via subordinata, solo nella misura del 50% all'acquirente;

Questi due punti sono antitetici.

Se richiedi la terzietà, com'è giusto dal momento che siamo mediatori (e si media tra due parti contrapposte), anche l'acquirente deve pagare la provvigione, anche perchè ti dirò che spesso si lavora molto di più per l'acquirente che per il venditore...

Che poi la preparazione debba essere più estesa, è ormai un dato assodato, ma (non per voler dare addosso ai franchising, ma è inevitabile), ci scontriamo spesso con errori commessi da ragazzini inesperti e senza titolo buttati sul campo da preposti (mediatori provvisti di abilitazione) senza scrupoli che badano solo al guadagno...

Sulla provvigione al rogito, non sono d'accordo, anche perchè spesso, soprattutto nelle nuove costruzioni, per arrivare al rogito ci vogliono mesi o anni, e anche noi dobbiamo incassare il frutto del nostro lavoro.

Silvana

 

[Carlo Garbuio]

come mai tante agenzie non pretendono dati certi dal venditore, dati recuperabili per esempio dal rogito o come mai non si propongano, ovviamente a pagamento, per recuperli.

Io li pretendo ed il venditore non me li fornisce.
Cosa mi consigli di fare?

Molto spesso dati vengono nascosti perchè evidenzierebbero incorrettezze.

e altrettanto spesso non vengono forniti all'agente anche se ripetutamente richiesto.
Cosa mi consigli di fare?
Perchè ci sono clienti che pensano che io nasconda i dati ...

L'ultima che mi è capitata è stata sulla dimensione: " Sono 145 mq, ovviamente commerciali", mi dissero. Peccato che poi all'esame dei documenti erano 130, ovviamente sempre commerciali. L'agente si era "dimenticato" che erano già presenti nel conteggio e fece forza sul fatto che la fatidica piantina era una fotocopia e quindi sfalsava le dimensioni reali.

L'immobile si vende sempre a corpo e non a misura.
La superficie commerciale è una convenzione (non condivisa, in pratica ognuno ha la sua, provare per credere) per il confronto sul prezzo e ti posso garantire che se la rivediamo non è giusta neppure quella che avete corretto.
Dimmi sinceramente: a te interessa il terrazzo che misura 9 mq. reali o il terrazzo che misura (ipoteticamente) 3 mq. commerciali? Se devi sederti fuori vai a comperare una sedia per la superficie reale o commerciale?

Chiedendo in giro non sono mai riuscita ad evitare il preliminare passando direttamente dal notaio. Gli agenti stessi non sono propensi ad aspettare tale data per la liquidazione delle provvigioni facendo leva sulla caratteristica principale del mediatore ossia quella di portare a conoscenza, non al compimento dell'atto. Su questo hanno ragione , la legge è dalla loro parte.

Perchè dovresti evitare il preliminare?
Certo che è possibile fare a meno di farlo ma rischi che un minuto dopo la controparte concluda ad un prezzo diverso da quello concordato ... e allora cosa faresti?
Il preliminare è un tutela per tutti, acquirente, venditore e agente ... che sia per questo che la legge lo tutela?

 

[bolognaprogramme]

E' giusto pagare una persona per il lavoro che fa, ma sempre che il "lavoro " lo faccia veramente e seriamente. Poi discutiamo magari del compenso.

Non ritengo che il solo accompagnare una persona a visionare l'immobile sia tale da giustificare le percentuali richieste.
Non è corretto pretendere il 4% solo perchè è stata aperta la porta e si è perso ben 15 minuti del proprio tempo.
Non è professionale non riuscire a rispondere a delle semplici domande sull'immobile, domande che il visitatore ha tutto il diritto di fare.

Se pensi che il lavoro di un agente immobiliare si esaurisca nell'aprire un porta e spendere 15 minuti del proprio tempo, se molto lontano dalla realtà... e il 4% è una percentuale che in genere non si chiede (tranne alcuni franchising che le spendono poi andando a farsi pubblicità in televisione sponsorizzando programmi in prima serata, così che solo per essere stato in televisione per la gente hai credito....) e che credo sia eccessiva, soprattutto su immobili con un costo elevato.

Credo che alla base di una buona condotta professionale, oltre alle chiavi di casa, ci debba essere da parte del mediatore la conoscenza di una serie di informazioni che appartengono all'immobile stesso.
Troppe volte ci si sente dire: "è il titolare... io sono venuto solo ad accompagnarla", oppure: "...chiederò al proprietario..."

Non si può aspettare una settimana per conoscere il valore catastale dell'immobile oppure sapere solo ad una seconda visita che la casa ha il riscaldamento autonomo mentre fino alla settimana precedente era condominiale. Per non parlare del discorso "donazione"... o della cantina e soffitta che esistono ma non ci sono le famigerate chiavi.
Io credo che una buona azienda abbia l'obbligo di assumere determinate informazioni nel momento in cui prende in carico il tutto.

Verissimo. E la maggior parte degli agenti immobiliari lavora così, ma quello che la gente non sa, e quindi non capisce, è che
1) certe notizie le devi attingere dal proprietario, il quale nella maggior parte dei casi è totalmente sprovveduto su quello che afferma e le informazioni che ti servono le devi strappare a forza: per es. le donazioni. Tutti le fanno perchè risparmiano e i notai hanno la grande colpa di non avvertirli che ciò renderà praticamente invendibile l'immobile.
La conformità catastale sugli appartamento usati - soprattutto datati - è un miraggio, ma i proprietari quando glielo fai presente pensano che gli vuoi spillare dei soldi e ritardano le operazioni necessarie (ci è capitato parecchie volte di sentirci dire " e ma quante storie che fate voi !!!" )...

2) Oggi spesso si è costretti a lavorare su incarico verbale e non esclusivo, perchè i proprietari credono di essere più furbi a dare l'immobile a 10 agenzie e non capiscono che i clienti che possono essere adatti al loro immobile sono sempre gli stessi che girano...
Lavorare su verbale è più difficile per l'agente immobiliare, proprio per avere quelle notizie di cui sopra, e perchè non investi i tuoi soldi (ne paghi già tanti in pubblicità...) per andare a fare visure approfondite (per es. andare in comune per capire la situazione urbanistica) o quant'altro, senza avere certezze.

3) Spesso ad accompagnare i clienti a d una visita sono i cosiddetti "apriporta", ma basta poi chiedere le cose che si vogliono sapere al titolare e le risposte si hanno.



Parliamo di provvigioni. Qual'è la % giusta? Non lo so. Non so che dire.
Certo un 4% per chi deve acquistare è una percentuale altina specie considerando che è in tale provvigione è dovuta anche se poi la compravendita non viene effettuata dal notaio per l'insorgere di vizi definiamoli occulti.
Il mediatore dovrebbe mediare e invece che fa? l'immobile vale 100. Il proprietario ne chiede 110, lo mettiamo in vendita a 120, così l'acquirente propone 115 e tutti sono contenti e come per tutte le cose alla fine chi paga è sempre l'ultima ruota del carro.

Non è proprio così. A parte la lotta greco-romana che si ingaggia con il proprietario per fargli capire che l'appartamento vale meno di quello che lui pensa (sono tutti bravissimi a stimare il proprio appartamento....), si cerca proprio una via di mezzo per non penalizzare l'acquirente.
Il quale, peraltro, oggi come oggi, è convinto di poter comprare a 200 quello che costa 250 e spara cifre che sono ben al di sotto del valore di mercato attuale...
Quindi ????


Cosa ne pensate se un acquirente chiede di poter far fare una perizia prima di muovere un'offerta? A me è stata negata la possibilità.

Dipende dal tipo di perizia.
Fermo restando che puoi anche fare una proposta subordinata alla regolarità dell'immobile e questo salva capra e cavoli.

E' facile criticare quello che non si conosce, ma noi che partecipiamo al forum lo facciamo proprio per espandere le conoscenze in questo settore a chi si occupa di altro...

Silvana

 

[Carlo Garbuio]

Di contro il cliente, dopo la mia consulenza, ha RIfatto il giro di tutte le agenzie locali modificando la sua richiesta da casa al prezzo X ad appartamento al prezzo Y.
Nel caso in cui il cliente concludesse con altri sarebbe giusto che pretendessi un compenso per la consulenza

E' gradita una tua risposta anche alle mie domande

40.000 in meno di quanto sparato dall'agenzia

Sicuri che sia solo responsabilità dell'agenzia?
Io mi trovo spesso a non riuscire a convincere i proprietari a proporre l'immobile al prezzo di mercato ...
e dei prezzi sparati dai proprietari direttamente sui portali di annunci immobiliari cosa mi dici?

 

[arianna26]

Io li pretendo ed il venditore non me li fornisce.
Cosa mi consigli di fare?

si potrebbe, vista l'impossibilità di fare un buon lavoro, rifiutare l'incarico di vendere.

e altrettanto spesso non vengono forniti all'agente anche se ripetutamente richiesto.
Cosa mi consigli di fare?
Perchè ci sono clienti che pensano che io nasconda i dati ...

forse si potrebbe mettere insieme al venditore nero su bianco tutto ciò che si riesce a sapere dal venditore e consegnarlo poi al cliente interessato. io penso che si si spiega chiaramente a chi vende che certi dati sono indispensabili e che presto o tardi dovrà produrli, questi si convinca a farlo prima per evitare, anche a se stesso, noie poi.

per quanto riguarda il cliente, dopo la consulenza, ha RIfatto il giro di tutte le agenzie locali modificando la sua richiesta da casa al prezzo X ad appartamento al prezzo Y sinceramente non so cosa dirti poichè stata un informazione, se sebbene sia tornata utile al cliente hai dato anche nel tuo interesse, essendo evidente che al prezzo x l'acquirente non avrebbe trovato nulla e dunque tu non avresti potuto nemmeno cominciare il tuo lavoro. sarei per questi motivi più per il no. insomma per mediare l'agente deve necessariamente parlare e condividere della informazioni altrimenti come fa?

ritengo invece che se un agente viene a casa mia e dopo una visita accurata e attenta effettua una valutazione dell'immobile, perdendo tempo e fatica, debba esser ricompensato. ovviamente non in maniera esosa.

 

[Paca]

Dipende dal tipo di perizia.

E' facile criticare quello che non si conosce,
Silvana

Costo perizia: é vero che dipende dal tipo di perizia. Io mi riferivo al minimo necessario per poter dare in mano al probabile acquirente i dati per poter ulteriormente verificare.
Non sono un agente immobiliare, in passato ho lavorato presso uno studio d'ingegneria civile industriale e studio termotecnico ( sono geometra). Sono qua perchè cerco di capire meglio questo mondo per potermi difendere dalle incompetenze di qualche pseudo venditore che sto incontrando nel cammino verso l'acquisto di un appartamento sito in zona lontana dalla mia residenza.
Come in tutti i settori , man mano che passano gli anni ci sono stravolgimenti negli iter, nelle leggi, e le mie conoscenze o competenze purtroppo si fermano ad un certo punto.

Io li pretendo ed il venditore non me li fornisce.

Io non accetterei l'incarico.
Ora che sono nel settore informatico, se il cliente non mi fornisce i dati io non faccio un'analisi..

e altrettanto spesso non vengono forniti all'agente anche se ripetutamente richiesto.

Qui per certe informazioni ti do ragione specie se dettate dall'ignoranza, ma credo possa essere un punto a vantaggio della mediazione spingere il proprietario a darle , per altre basta aprire gli occhi e guardare il prodotto che si sta vendendo, traducendo lo stato in funzione delle proprie conoscenza.
L'ultima che mi è successa: appartamento con riscaldamento autonomo con caldaia per riscaldamento/acqua calda. Entro dentro e cosa vedo? Un bel boiler per scaldare l'acqua e la caldaia non si trova.
E' una cosa stupida, ma agli occhi di un cliente.... .

L'immobile si vende sempre a corpo e non a misura.....
La superficie commerciale è una convenzione (non condivisa, in pratica ognuno ha la sua, provare per credere) per il confronto sul prezzo e ti posso garantire che se la rivediamo non è giusta neppure quella che avete corretto.
Dimmi sinceramente: a te interessa il terrazzo che misura 9 mq. reali o il terrazzo che misura (ipoteticamente) 3 mq. commerciali? Se devi sederti fuori vai a comperare una sedia per la superficie reale o commerciale?

A me interessa che l'immobile abbia coerenza tra metri e locali. Se mi dai 90 mq e dici che ci sono cucina abitabile, ingresso , soggiorno,e 3 camere da letto, studio, due bagni e ripostiglio, capirai che 20-30 mq fanno la differenza.
Certo poi per il terrazzo, se mi dici che è abitabile, che puoi pranzarci in 6 tale deve essere e non posso trovarmi a doverlo fare in piedi perchè 6 sedie non ci stanno neanche in fila , poi se parli di metri commerciali o reali facendo le opportune proporzioni...

Perchè dovresti evitare il preliminare?

Bella domanda. Si il preliminare da qualche garanzia, ma non da certezze e se ti va male possono essere dolori.

Non voglio essere polemica, E' solo che per certe cose ci vuole davvero poco.
Professionalità a monte di tutto, correttezza nei rapporti e onestà .

 

[arianna26]

Per Carlo Gabuio

rispondo volentieri alla sua domanda sul pagamento della consulenza involontaria", credo che fornire informazioni che possono venire usate in modo diverso da quello che era il fine che volevamo raggiungere sia una sorta di rischio del mestiere di cui ci si può dolere ma contro cui non si può far nulla. così come la commessa non può evitare che dopo aver provato 30 maglioni io non ne acquisti alcuno, io non posso evitare che lo stesso avvocato mi riproponga otto volte la stessa domanda, l'agenzia di viaggio non possa evitare che dopo aver chiesto informazioni non compri il viaggio e così via.. penso però che a nessuno piaccia sprecare il proprio tempo, dunque la commessa dovrebbe considerare che forse nessuno dei maglioni a sua disposizione è adatto a me, io dovrei supporre di non esser stata chiara nella risposta, l'agente di viaggio dovrebbe considerare che il pacchetto proposto ha rischi che lui può contribuire ad eliminare ma che io non posso accettare (ad es che mi cambi l'orario del volo) vede, chi acquista qualcosa specie se si tratta di una casa o comunque di qualcosa che preveda una spesa ingente ha bisogno di certezze che non è in condizioni di procurarsi da solo. è per questo motivo che si rivolge ad un professionista, non per farsi aprire la porta. pertanto, dal mio punto di vista è questo che un agente immobiliare dovrebbe fare. il venditore non collabora? sta, mi perdoni, alla bravura ed alla serietà del professionista convincerlo a farlo. altrimenti come si giustificano provvigioni come quella di 50000 euro pagata dal cognato di un conoscente per l'acquisto di una casa a piazza Bologna a Roma?

a parte questo poi tutti, in tutti campi, avremmo bisogno che chi sbaglia risponda dei propri errori. agenti immobiliari inclusi.

 

[bolognaprogramme]

altrimenti come si giustificano provvigioni come quella di 50000 euro pagata dal cognato di un conoscente per l'acquisto di una casa a piazza Bologna a Roma?

Per pura curiosità, quanto costava quell'immobile ???

Silvana

 

[arianna26]

sinceramente non lo ricordo, comunque un sacco di soldi pagati da chi ne aveva ancora di più.

 

[Carlo Garbuio]

insomma per mediare l'agente deve necessariamente parlare e condividere della informazioni altrimenti come fa?

quindi è chiaro che ritieni le consulenze gratuite ... visto l'attuale sistema si corresponsione della provvigione in caso di vendita ...
mah, almeno si comincia a percepire che oltre alla mediazione ci sono anche altri servizi che vengono forniti al cliente ... e questo è un piccolo passo in avanti verso il miglioramento della percezione del servizio reale fornito dall'agente immobiliare.

Sei quindi favorevole questo sistema o riterresti più giusto pagare per la singola prestazione/consulenza/servizio?

ritengo invece che se un agente viene a casa mia e dopo una visita accurata e attenta effettua una valutazione dell'immobile, perdendo tempo e fatica, debba esser ricompensato.

Sono d'accordo con te, anche perchè, siccome non esiste nessuno che lavori per niente, anche le valutazioni gratuite credo siano segnali della professionalità del professionista: se la fa per niente vuol dire che o è approssimativa o che recupera (molte volte è una speranza ...) da altre parti

ovviamente non in maniera esosa.

Cioè?
Quando è che riterresti esoso il compenso per una valutazione immobiliare?
Lo sai il lavoro che c'è dietro ad una valutazione professionale fondata sui dati reali del mercato?

rifiutare l'incarico di vendere

e su questo sono d'accordo, ma andiamo oltre ...

e rivolgendoti direttamente al proprietario come ti comporteresti se, come per l'agente, non ti viene fornita la documentazione?

Hai mai pensato che l'immobile, rifiutato dall'agente per i motivi sopra esposti, te lo trovi su tutti i portali immobiliari al prezzo che vuole il proprietario alla faccia di tutte le possibili consulenze che questo abbia ricevuto anche gratuitamente?

Non è che ti servirebbe un professionista che ti indichi con chiarezza come procedere e che ti possa seguire nella pratica?
... al di fuori del tuo orario di lavoro
... disponibile 24 ore su 24
... che ti mantenga aggiornato sulle relazioni fra le parti

rimango in attesa delle risposte
ciao