Nuovi box seminterrati in palazzo anni '60: problematiche varie

[Daniele 78]

No, ha diviso in millesimi solo i box, ma il problema di rapportare i millesimi dei box a quelli dei locali ex magazzino A e B è semplicissimo: basta una formuletta matematica.

Manca però l'area di manovra fuori dai box e la rampa, anch'essi vanno considerati e dalla descrizione fatTa sembrano essere stati ignorati.

No, finora sono state svolte dal costruttore, che, poi, riscuoteva, a piè di lista e "all'amatriciana", le quote dai singoli proprietari dei box.

Ma è recente questa autorimessa? Non sono riuscito a capire quando è stata fatta.

Far inserire, come è loro diritto, essendo diventati condòmini a tutti gli effetti, i nominativi dei proprietari dei box nei tabulati di entrambi i condomìni sovrastanti,

Ma questi garages non stati venduti ai proprietari delle abitazioni sopra?

Le spese effettuate esclusivamente per i box (lampadine, passo carrabile, luce, piccola manutenzione, etc..), possibilmente intestate a uno o all'altro condominio

Benissimo, quindi si considera l'immobile sotto come facente parte dei due condomini, la mia domanda è semplice; cosa dicono le carte?

3 - Per quanto riguarda la gestione spicciola di cui sopra, la cosa migliore sarebbe che, dietro ulteriore piccolo compenso, uno dei due Amministratori (possibilmente quello il cui condominio si intesta anche le spese) se ne interessasse, ovvero si incaricherebbe, compensandolo, un "factotum", che, farebbe ciò che è necessario e, per la spesa, si rapporterebbe all'Amministratore interessato per l'inserimento nei tabulati di spesa.

A mio avviso non funziona questa cosa, proprio perchè se tu dai una parte comune a due condomini, in amministrazione ad uno di essi significa che uno dei due condomini pagherà per altro tutte le spese e questa cosa non è proprio possibile.
Dovete o creare un condomino a parte (ma mi sembra che non sia questa l'intenzione) o fare quelle variazioni anche catastali che dicevo io per permettere di associare solo ogni autorimessa ad uno dei due blocchi e lasciare comune ad entrambi le aree di manovra, altrimenti da qui non ne uscite facilmente.

MIO CONSIGLIO: sentite sia un tecnico che un Notaio per vedere come suddividere e ripartire questo spazio ,venutosi a creare, onde evitare futuri casini per le spese non solo tra condomini dello stesso condominio ma proprio tra i 2 condomini, poi fate voi.

 

[basty]

Leggo che il problema si è sostanzialmente sgonfiato, seguendo in fondo quanto suggerito in base alle informazioni precedentemente fornite.
Direi anche che stando le cose come le hai adesso dettagliate, non ci doveva molto a risolverle, come hai sintetizzato

No, ha diviso in millesimi solo i box, ma il problema di rapportare i millesimi dei box a quelli dei locali ex magazzino A e B è semplicissimo: basta una formuletta matematica.

....tale operazione matematica presumevo l'avesse fatta direttamente il costruttore, ripartendo i suoi millesimi originari sui tanti box. (e come ti hanno detto, ciò va a vantaggio dei proprietari dei box, il cui valore è certamente superiore ad un magazzino, ma in fondo è un dettaglio)

No, finora sono state svolte dal costruttore, che, poi, riscuoteva, a piè di lista e "all'amatriciana", le quote dai singoli proprietari dei box.

Deduco che anche l'illuminazione dei corridoi di accesso ai box è collegata ad un proprio contatore, distinto da quello condominiale A o B: ma allora dov'era il vostro problema?

Quanto al resto:
1) è la risposta più logica
2) Qui non so se gli amministratori non chiederanno un compenso: al crescere delle unità da gestire, potrebbero chiedere un correttivo: se poi preferiate giustificarlo come compenso per la gestione separata di alcune voci, alla fine il cerchio si chiude ugualmente.

Aggiungi che tutti i box hanno un contatore individuale esclusivo. Il che elimina ogni oggetto del contendere.

Quanto alle divagazioni accessorie, mi sono permesso di divagare avendo avuto l'impressione (direi la certezza), che finora abbiate affrontato la gestione condominiale con una certa leggerezza. Mi pare che adesso stiate convergendo.

Dal punto di vista della gestione spese mi pare non dovrebbero più esserci difficoltà.

 

[Gagarin]

Ma è recente questa autorimessa? Non sono riuscito a capire quando è stata fatta

Circa 5-6 anni

Ma questi garages non stati venduti ai proprietari delle abitazioni sopra?

Solo circa 6-7 su 18, ma questo non credo abbia molta importanza.

significa che uno dei due condomini pagherà per altro tutte le spese

Questo non è esatto: nessun condominio pagherà l'altro. Saranno i condòmini a pagare i due condomini in base alle spese di ciascuno di essi.
Vedremo cosa succederà la prossima settimana: potrebbe anche darsi che non si concluda nulla e, allora, si creerà un "sottocondominio", con tutte le spese e tutti i dubbi di legalità sulla sua esistenza.

 

[Dimaraz]

Solo circa 6-7 su 18, ma questo non credo abbia molta importanza.

Occhio alla "polvere sotto il tappeto".

Tanto per dirne una: -Per caso gli edifici sono dotati di ascensore che arriva fino ai garages?

 

[basty]

e, allora, si creerà un "sottocondominio", con tutte le spese e tutti i dubbi di legalità sulla sua esistenza.

Francamente non ne vedo più la necessità: che i box facciano parte dei rispettivi condomini-i è un dato certo.
Se tutti gli allacciamenti relativi alle utenze elettriche sono individuali (salvo rampa e corridoi di manovra che sono intestati a qualcuno), resta ben poco da gestire: il sottocondominio non è una entità: è solo un raggruppamento di spese; come se ci fossero due scale e due ascensori ; il c.c. stabilisce che le spese siano attribuite a chi di competenza.

Occhio alla "polvere sotto il tappeto".

Tanto per dirne una: -Per caso gli edifici sono dotati di ascensore?

Occhio a non divagare anche tu.... ; non ci è stato chiesto....
Si vede che anche per l'eventuale ascensore le cose rimarranno come dall'origine e presenza del magazzino. Sperando siano state già definite.

 

[Gagarin]

Direi anche che stando le cose come le hai adesso dettagliate, non ci doveva molto a risolverle, come hai sintetizzato

Grazie basty, sì, mi sembra che siamo giunti ad un "compromesso" accettabile e spero molto che vada in porto.

Deduco che anche l'illuminazione dei corridoi di accesso ai box è collegata ad un proprio contatore

Certamente, c'è un contatore "generale" (su cui si paga la bolletta) e tanti contatori singoli individuali.

Tanto per dirne una: -Per caso gli edifici sono dotati di ascensore che arriva fino ai garages?

No, nessun collegamento di nessun tipo tra il locale box e tutto il resto (salvo, naturalmente, forse, il solo sistema fognario, nel senso che i discendenti dovrebbero passare da qualche parte nelle pareti del locale e convergere nella fogna comunale).

 

[Gagarin]

Ultimo aggiornamento per chi ama conoscere la fine delle storie.
Ieri ho incontrato i condòmini con cui si era concordato di agire nel modo sopradescritto, per andare semplicemente a illustrare la cosa ai due Amministratori e sentire la loro "campana". Insieme rappresentavamo oltre 590 millesimi dei box. Mentre stavamo per andare, qualcuno ha cominciato a presentare perplessità (che nella precedente riunione nessuno aveva sollevato) su quanto ci accingevamo a fare. Uno aveva "parlato" con una persona, uno con un'altra, uno aveva telefonato ad un suo amico "che ne capiva dell'argomento": insomma è nata la solita discussione confusa, inconsistente e, soprattutto, inconclusiva tipicamente italiana, in cui nessuno sa o vuole decidere o proporre nulla, ma in cui tutti si sentono in dovere di puntualizzare qualcosa, di fare delle osservazioni più o meno pertinenti o dei distinguo, di contestare acriticamente e persino di divagare su argomenti i più vari. Penso che tutti voi abbiate avuto esperienze di questo genere. Dopo oltre 45 minuti non ce la facevo più: ho salutato tutti, scusandomi per aver perduto il mio tempo e le mie energie per tentare di trovare una soluzione più o meno valida e per averla proposta, e me ne sono andato via.

 

[basty]

La leadership è un dono: c'è chi la sa esercitare e chi no. E richiede fegato e stomaco robusti.

 

[Daniele 78]

Ultimo aggiornamento per chi ama conoscere la fine delle storie.
Ieri ho incontrato i condòmini con cui si era concordato di agire nel modo sopradescritto, per andare semplicemente a illustrare la cosa ai due Amministratori e sentire la loro "campana". Insieme rappresentavamo oltre 590 millesimi dei box. Mentre stavamo per andare, qualcuno ha cominciato a presentare perplessità (che nella precedente riunione nessuno aveva sollevato) su quanto ci accingevamo a fare. Uno aveva "parlato" con una persona, uno con un'altra, uno aveva telefonato ad un suo amico "che ne capiva dell'argomento": insomma è nata la solita discussione confusa, inconsistente e, soprattutto, inconclusiva tipicamente italiana, in cui nessuno sa o vuole decidere o proporre nulla, ma in cui tutti si sentono in dovere di puntualizzare qualcosa, di fare delle osservazioni più o meno pertinenti o dei distinguo, di contestare acriticamente e persino di divagare su argomenti i più vari. Penso che tutti voi abbiate avuto esperienze di questo genere. Dopo oltre 45 minuti non ce la facevo più: ho salutato tutti, scusandomi per aver perduto il mio tempo e le mie energie per tentare di trovare una soluzione più o meno valida e per averla proposta, e me ne sono andato via.

Dovete invitare a queste riunioni straordinarie oltre agli amministratori un esperto che presa visione del vostro problema vi accompagni passo per passo nella soluzioni migliore in funzione delle vostre aspettative.
Purtroppo capita anche a me in condominio che ha l'amico del amico (che magari non fa il mio lavoro) di dargli un consiglio...ma che poi nella realtà non funziona.
RICAPITOLANDO
Per avere una risposta certa delle vostre problematiche
1) Concordate tra tutti un esperto, non solo preventivi, ma sentite cosa ha da dirvi
2) Date alla persona che avete scelto tutti i documenti in vostro possesso e spiegategli esattamente cosa volete ottenere.
3) Evitate tutti quelli che "mi hanno detto che..." (****ata). Nell'immobiliare non esiste "mi hanno detto che..." esistono solo normative certe, esiste solo la tecnica certa... e con la vostra collaborazione (appunto illustrando i risultati che vorreste ottenere) si cerca di arrivare al risultato sperato e tanto agognato.

Scorciatoie non ne esistono affatto.

 

[Gagarin]

La leadership è un dono: c'è chi la sa esercitare e chi no. E richiede fegato e stomaco robusti.

Giustissimo. Ma non era assolutamente mia intenzione fare il leader: la cosa era stata ampiamente (quasi 4 ore!) discussa fra tutti, emendata con i diversi contributi e "approvata", dopo che ognuno aveva fatto le sue osservazioni; poi i ripensamenti e i distinguo successivi...è questo che mi da "fastidio" e non la sana e sacrosanta discussione partecipativa, costruttiva e conclusiva. Le telefonate agli amici le si potevano fare anche prima del primo incontro e venire allo stesso con una proposta strutturata, invece che sprovveduti. Una volta che si sia deciso di fare qualcosa, poi, la si dovrebbe fare e, se possibile, la si dovrebbe portare a conclusione, non ci si sta continuamente a "rimurginare sopra", come diceva mio padre. Almeno io son fatto così: che abbia origini tedesche a mia insaputa?