Nuovi box seminterrati in palazzo anni '60: problematiche varie

[Daniele 78]

Il Catasto italiano per diventare probatorio per legge (come lo è il Catasto Tavolare) deve per forza spingere affinché le differenze attualmente presenti in mappa ed in banca dati via via vengano corrette, ed è uno dei motivi della Certificazione della correttezza dei dati catastali (vedi il Dm78/2010).

Questo perché ve lo voglio proprio dire, troppe volte la proprietà immobiliare nel passato presentava degli atti notarli (la parte descrittiva dell'oggetto) che non sempre corrispondeva con la parte grafica dell'oggetto stesso (il Catasto) e non solo.
Questo ha creato e continua a creare (almeno per i vecchi edifici) problemi enormi per la ricerca e la verifica delle corrette rispondenze...quindi costi ulteriori, scarsa trasparenza, litigi continui tra vicini e famigliari. Qualcosa sto provando anch'io direttamente.

Tutta questa opacità con il tempo ha portato ad una sfiducia nel mercato immobiliare (oltre alle tasse) rallentando le compravendite e favorendo così un crollo del mercato immobiliare.

 

[basty]

Scusa, ma mi pare tu ponga un eccessivo accenno al tema: non che non sia importante; ma bisogna prima chiedersi se sia questo il problema. Da quanto scrivi infatti avrei delle obiezioni.

si arriva a discutere tanto per come suddividere queste benedette autorimesse

No. Siamo noi che in carenza di informazioni abbiamo travisato la domanda ed esteso la discusssione; è stato invece chiarito che queste autorimesse, rampa e area di manovra, sono chiaramente assegnate, ed è pure chiara la relazione con il resto del condominio.

Deve essere chiaro che la situazione che si verrà a creare comunque non rispecchierà ciò che oggi ci si trova sulle carte.

No. Questo è secondo me inammissibile: o meglio, capiamoci quando citi "le carte". Se fosse necessaria una rettifica catastale, sarà questa a dover prendere atto "delle carte" e non viceversa.

troppe volte la proprietà immobiliare nel passato presentava degli atti notarli (la parte descrittiva dell'oggetto) che non sempre corrispondeva con la parte grafica dell'oggetto stesso (il Catasto)

Appunto: ma darei in genere la "colpa" ai geometri che in genere elaborano la parte grafica senza tener conto dello stato effettivo delle cose. Per ora chi fa testo appunto non è il catasto, ma ciò che è scritto sui rogiti.
Altra cosa è la conformità delle cose rispetto alla concessione urbanistica: chiaramente questa eventuale anomalia inficerà sia la rappresentazione catastale che quella notarile, ma stiamo parlando di eventuali abusi da sanare o da eliminare.

 

[Daniele 78]

No. Questo è secondo me inammissibile: o meglio, capiamoci quando citi "le carte". Se fosse necessaria una rettifica catastale, sarà questa a dover prendere atto "delle carte" e non viceversa.

Non ho mai detto il contrario, ho solo detto che comunque un tecnico deve prospettare tutto anche questo aspetto. E' ovvio che lo fai solo in base alla situazione che si vuole raggiungere ed alla situazione di partenza e lo fai dopo tutto il resto....ma devi fare anche questo. Perdona se insisto ma spesso è un aspetto che dopo non si prende neanche in considerazione, per quello che l'ho ribadito.

Appunto: ma darei in genere la "colpa" ai geometri che in genere elaborano la parte grafica senza tener conto dello stato effettivo delle cose.

Vero, ma prima o poi qualcuno dovrà porvi rimedio, ti pare?
Ciò non è più così da almeno 15 anni tuttavia da 7 anni non può non corrispondere (per legge).

ma stiamo parlando di eventuali abusi da sanare o da eliminare.

Non necessariamente, proprio perchè come ricordavi anche tu, i miei colleghi del tempo spesso sbagliavano. Oggi è molto diverso inoltre hai dei paletti abbastanza ferrei su come va censito un qualunque immobile, non fai quello che ti pare...ma devi seguire le linee guida delle Entrate.
Quindi ANCHE (non solo) per colpa nostra c'è stato questo problema. Ed oggi la legge ma anche il buonsenso ci impongono la risoluzione.

 

[basty]

Premesso che stiamo discutendo di un aspetto diverso da quanto era richiesto inizialmente, e che sarebbe meglio discuterne in altra sede, ripeto che non contesto il fatto che OGGI le regole e le leggi richiedano una diversa accuratezza. Ma per ora non mi risulta vengano perseguite buona parte delle anomalie venutesi a creare nel tempo anche per una diversa sensibilità e finalità del Catasto.
Certo, in caso di compravendita oggi è obbligatorio far quadrare le cose, e questo , al momento del bisogno, crea ritardi ed esiti anche non desiderati.

Ma questo non significa che debba essere in cima ai pensieri di chi non ha la più pallida intenzione di vendere.

Ti sto rispondendo, credo con una certa cognizione di causa, non tanto perchè abbia maturato una esperienza professionale come la tua, ma proprio come utente che ha imparato a proprie spese, e non per indicazione dei professionisti che a suo tempo avevano operato gli accatastamenti, una serie di casistiche di anomalia, mai affrontate dagli addetti ai lavori. O risolte solo appunto dal punto di vista fiscale, come del resto richiedeva il catasto.

Una per tutte: unico locale (autorimessa) costruito su tre particelle distinte di tre ditte diverse, dichiarato come u.i. comune ai tre soggetti: ancora un anno fa, un impiegato catastale, interrogato, rispondeva: va bene anche così (ovvio, ma solo dal punto fiscale).

Un successivo recente intervento ha introdotto un errore anche più macroscopico, da radiazione dall'albo, e censura nei confronti del Catasto che l'ha accettato ... (e mi fermo qui)

 

[Daniele 78]

Ma questo non significa che debba essere in cima ai pensieri di chi non ha la più pallida intenzione di vendere.

Il problema è che questa cosa non serve solo per la compravendita ma ogni volta che si ha un passaggio di possesso (quindi anche per una successione e per una donazione).

Ma poi la cosa che ai più sfugge è che tutte le volte (non sai quante volte mi è capitato) per la richiesta di un mutuo o un finanziamento bancario a cui come garanzia dello stesso viene dato l'immobile, il perito mandato dalla Banca si sincera della legittimità urbanistica e catastale dell'immobile, dopo tutto ha ragione, perché la Banca dovrebbe prestarti del denaro se la garanzia che hanno (l'immobile) non ha alcuna legittimità ne urbanistica e ne catastale? Cosa se ne farebbe per un eventuale escussione del credito? Nulla, sarebbe invendibile.
Ed è proprio quello che succede.
Sono proprio per questi motivi che insisto nel mettere l'accento (non solo sul catasto) ma sull'intera documentazione allegata, perché non è mica detto che tu non abbia mai bisogno di un prestito in Banca; il più delle volte è un immobile che copre queste garanzie.

 

[Daniele 78]

Una per tutte: unico locale (autorimessa) costruito su tre particelle distinte di tre ditte diverse, dichiarato come u.i. comune ai tre soggetti: ancora un anno fa, un impiegato catastale, interrogato, rispondeva: va bene anche così (ovvio, ma solo dal punto fiscale).

Ma sta a te come tecnico mettere d'accordo tutte le posizioni e sta a te capire che un cosa del genere darebbe problemi.
Dopotutto siamo noi professionisti che firmiamo il Catasto insieme al nostro cliente e sta a noi tutelarlo in tutti i modi possibili facendo un lavoro il più possibile pignolo.

 

[basty]

Ma sta a te come tecnico

Appunto, dato che non sono un tecnico (della materia) stava ai tecnici a suo tempo incaricati, non combinare pasticci a me come cliente.

 

[Daniele 78]

Appunto, dato che non sono un tecnico (della materia) stava ai tecnici a suo tempo incaricati, non combinare pasticci a me come cliente.

Le linee guida erano differenti da oggi, quindi è corretto adeguarsi!

 

[Gagarin]

Purtroppo ancora divagazioni...anche se ora io sono fermo e attendo iniziative altrui, cioè di qualche altro condòmino.

 

[basty]

L'importante tu sia nella condizione di poter dire, come Orazio, hic manebimus optime.
Fin che non sorgeranno problemi, e qualcuno provvede, puoi stare in riva al fiume....