Nuovi box seminterrati in palazzo anni '60: problematiche varie

[Dimaraz]

che fa giurisprudenza, ma non crea nessun concetto

E' evidente che usi la lingua in modo incoerente

Scrivo A e capisci Z (-eta).

E non mi pare di aver mai impedito ad alcuno di sproloquiare.

Ps.

Qui mi pare che vai fuori tema: mi pare lecito supporre che la rampa sia sempre esistita, che il costruttore sia stato unico per tutto il complesso A+B e che ne fosse all'origine il solo proprietario: che la rampa esistesse da sempre lo fa supporre il fatto che il locale a cui dava accesso fosse inizialmente un magazzino, successivamente frazionato in tanti box individuali rivenduti.

Fuori tema???
Mai ti affiderei una "indagine" se la tua capacità deduttiva fosse quella che palesi.
Come al solito, sei poco attento

Nei seminterrati uniti (unico enorme locale) di due palazzi anni '60 affiancati e con due condomìni distinti, per anni adibiti a magazzino, sono stati costruiti, dal nuovo proprietario costruttore,

Quindi o @Gagarin ha errato nell'uso del termine "nuovo"...o tu sei partito per le solite "orbite siderali".

Oltretutto se la rampa fosse stata preesistente perchè a servizio del magazzino...significa che lo era di entrambi i magazzini (A e B).
Ergo la questione sulla facoltà di utilizzo da parte di entrambi era risolta fin dalla costruzione "primordiale".

Ad majora.

 

[Daniele 78]

@Dimaraz faccio un appunto:
Se anche la rampa fosse stata unica (una volta era un unico magazzino) ora sembra nel fare l’autorimessa si deciso di attribuire metà autorimessa ad una parte del condominio e l’altra all’altro.
Però questa intenzione deve anche essere riportata sul Catasto prima ancora che sul regolamento, anche perché dovrà coincidere per forza con il Permesso comunale per avere l’Agibilità come garage.

Mi sembra una situazione molto simile a quella che avevo descritto un po’ di post orsono, riguardo alcondminio dove lavoro: anni 40 inizialmente unico condominio e fabbricato composto da 2 scale autonome ma con cortile ed autorimesse comuni.
Quando è stato diviso negli anni ‘80 nessuno si è preoccupato della situazione catastale, ora però quando uno solo dei proprietari deve fare dei lavori in Casa tali per cui è necessario rifare il catasto ,una semplice redistribuzione interna, allargando ad esempio la cucina per stringere il soggiorno.

Essendo però un condominio quando rifai il Docfa dell’aloggio devi indicare graficamente anche le parti comuni, immagina un vecchio condominio indiviso dalla sua costruzione diviso in 2 negli anni 80 come amministrazione ma mai variato negli elaborati catastali.

Qui per non farsi mancare nulla hanno fatto un accrocchio ai fabbricati senza fare prima la variazione al Catasto terreni (non so come abbiano fatto) ma mi sa che un tempo era possibile di tutto.

Oggi però appena hai un passaggio di possesso di questi vecchi immobili, passi che non trovi la concessione (immobile ante 40 se prima) ma almeno il catasto deve corrispondere con lo stato di fatto pena la nullità del contratto.

Capisci bene che diventa un problema avere un casino documentale. Pensa a trovarti delle parti comuni che ora non avresti più dopo la divisione. E qui entriamo direttamente sul regolamento Condominiale!

 

[Gagarin]

Scusate se reintervengo, ma mi sembra che si stia molto divagando e creando problematiche che non ci sono.
Tento di riassumere qualcosa.
1 - Innanzitutto penso che sia inutile focalizzarsi troppo sulla rampa: qui stiamo parlando di un locale privato provvisto di rampa (A) unito da sempre ad un altro locale privato, ma non provvisto di rampa (B).
2 - Dato che il locale è privato le "parti comuni" sono pure private e non condominiali di A e B: appartengono per quota parte ai proprietari dei box;
3 - A parte la questione della rampa, se i proprietari dei box venissero "divisi" fra A e B, cioè fra quelli che appartengono all'originario locale di A e quelli che appartengono all'originale locale di B (cosa possibile), si verrebbero a creare delle disparità di spesa, anche perchè i primi sarebbero di meno (nella parte B i box sono di più);
4 - Il costruttore dei box ed ex proprietario del magazzino ha già compilato ed allegato agli atti una tabella millesimale riferita a tutti i box;
5 - E' evidente che se i locali A e B fossero sottostanti ad un solo condominio, il problema sarebbe molto più semplice: l'Amministratore, con un supplemento di compenso, prenderebbe in carico anche il locale dei box e tutti diventeremmo condomini dello stesso condominio;
6 - Quindi il problema maggiore è come intestare eppoi suddividere le spese (che consistono sia nelle spese "condominiali" di A e B, sia nella bolletta luce, sia nelle pulizie, sia nella manutenzione, come cambio lampadine, guasti al cancello, etc..) solo per i box tra due condomini diversi;
7 - Esclusa la creazione di un supercondominio, da quello che ho capito da tutti gli interventi, le possibilità sono tre:
a) si costituisce un condominio solo per i box ed il suo Amministratore provvede a tutto e anche a pagare le "quote" di A e B, ma mi chiedo se sia fattibile e legale creare un condominio in altri condominii e, inoltre, la cosa mi sembra costosa in termini economici e burocratici;
b) si creano due gruppi di condomini appartenenti ad A e B, ma, in questo caso, oltre ad esserci una disparità di contribuzione, non è chiaro a chi e come dovranno essere fatturate le spese di cui ho detto al punto 6;
c) i proprietari dei box, a livello contabile, faranno tutti parte di entrambi i condomini A e B e, in questo modo non ci sarebbe alcuna disparità, mentre le spese potrebbero essere fatturate a entrambi i condomini A e B che le ripartirebbero al 50% fra loro. Nei casi b) e c), a parte il fatto che ci sarebbe una commistione condominio/privato (per esempio il condominio pagherebbe una bolletta luce per un locale privato) i proprietari dei box dovrebbero pagare a parte qualcuno (potrebbe essere anche uno dei due Amministratori) che si interessi delle pulizie e quant'altro e "risponda" agli Amministratori, ai quali recapiterà le note di spesa.
Oggi ho una riunione informale con alcuni proprietari: cosa dire o proporre?

 

[basty]

- Innanzitutto penso che sia inutile focalizzarsi troppo sulla rampa:

1) scusa, la rampa esisteva già per dare accesso al preesistente magazzino?
2) il magazzino preesistente avrà pur fatto parte di uno o due condomini, se è vero che è nel seminterrato degli edifici. Oppure è un corpo fabbrica separato?

 

[Gagarin]

1) scusa, la rampa esisteva già per dare accesso al preesistente magazzino?
2) il magazzino preesistente avrà pur fatto parte di uno o due condomini, se è vero che è nel seminterrato degli edifici. Oppure è un corpo fabbrica separato?

Tutto vero, ma, ripeto, il problema non mi sembra la rampa, ma come organizzarci al meglio, cercando di ridurre al minimo i cavilli burocratici.

 

[Gagarin]

Oppure è un corpo fabbrica separato?

Non lo è.

 

[Daniele 78]

1 - Innanzitutto penso che sia inutile focalizzarsi troppo sulla rampa: qui stiamo parlando di un locale privato provvisto di rampa (A) unito da sempre ad un altro locale privato, ma non provvisto di rampa (B).

In realtà esisteva perché il locale inizialmente era un unico magazzino poi da quello che ho capito è stato acquistato separatamente da un costruttore ha fatto i lavori e lo ha rivenduto ai due condomini...però avrebbe dovuto tener conto che da un locale unico con una rampa unica andava a creare un autorimessa da dividere in 2, avrebbe dovuto o fare un altra rampa, e dividere tutto i 2 unità a se stanti e rivenderle hai 2 condomini o fare quello ho detto sopra.

2 - Dato che il locale è privato le "parti comuni" sono pure private e non condominiali di A e B: appartengono per quota parte ai proprietari dei box;

Le parti comuni sono si private MA DEVONO ESSERE INDIVIDUATE in mappa, io di questo sto parlando, perchè nel momento di un passaggio di possesso degli immobili privati passa anche la comproprietà delle parti comuni...ma queste DEVONO essere INDIVIDUATI al catasto fabbricati, altrimenti che passi?

3 - A parte la questione della rampa, se i proprietari dei box venissero "divisi" fra A e B, cioè fra quelli che appartengono all'originario locale di A e quelli che appartengono all'originale locale di B (cosa possibile), si verrebbero a creare delle disparità di spesa, anche perchè i primi sarebbero di meno (nella parte B i box sono di più);

Assolutamente no, perché la spesa la fai solo sulle parti in comune, i garage sono attributi si nel condominio ma fanno parte del singolo privato, poi in questo caso solitamente si fa un numero pari di autorimesse.

4 - Il costruttore dei box ed ex proprietario del magazzino ha già compilato ed allegato agli atti una tabella millesimale riferita a tutti i box;

E sono d'accordo, ma per compilare questi atti tu prima devi aver messo a punto il catasto (che tra l'altro serve per l'Agibilità dei singoli) dopo fai il regolamento condominiale, NON IL CONTRARIO.

5 - E' evidente che se i locali A e B fossero sottostanti ad un solo condominio, il problema sarebbe molto più semplice: l'Amministratore, con un supplemento di compenso, prenderebbe in carico anche il locale dei box e tutti diventeremmo condomini dello stesso condominio;

Questo l'ho capito benissimo, però mi pare che non fosse la vostra situazione, io però ho spiegato come arrivarci.

6 - Quindi il problema maggiore è come intestare eppoi suddividere le spese (che consistono sia nelle spese "condominiali" di A e B, sia nella bolletta luce, sia nelle pulizie, sia nella manutenzione, come cambio lampadine, guasti al cancello, etc..) solo per i box tra due condomini diversi;

Ni, il passaggio di possesso delle singole abitazioni è il problema più grosso o la fusione o la divsione di più unità è il vero problema in quanto devi individuare ANCHE le PARTI COMUNI e devono essere ben chiare.
Sulle planimetrie dei Docfa vengono riportate non solo le unità ma viene fatto un elaborato planimetrico contenente tutti i subalterni del condominio (sia le altre proprietà private sia le parti comuni) ecco perchè continuo a battere sopra questo tasto dall'inizio.
Ed è sulla base di ciò (non il contrario) che si fa un regolamento condominiale.

7 - Esclusa la creazione di un supercondominio, da quello che ho capito da tutti gli interventi, le possibilità sono tre:

Ni la quarta soluzione sarebbe l'ideale ora dopo l'acquisto, l'intero locale ora adibito ad autorimessa in 2 con gli stessi numeri mappali dei condomini ,sopra con
2 subalterni ben evidenziati per ogni area di manovra
tanti subalterni delle autorimesse
ed 1 subalterno (anche se sulla superficie di uno de due) indicato come bene comune censibile a tutti e due in condomini.

In sostanza per capirci
A oltre alle abitazioni sopra avrà anche:
1) un subalterno parte comune per solo l'area di manovra
2) tanti subalterni quante sono le autorimesse

B) oltre alle abitazioni avrà anche:
1) un subalterno per la parte comune di manovra
2) tanti subalterni quante sono le autorimesse

per quanto riguarda la rampa non ricordandomi più su quale condomino insiste oltre al censimento come BCNC (Bene comune Non cesibile) inserire nelle note: Bene comune non Censibile comune ai mappali...(ed inserire i mappali dei due condomini).
Io farei così.

Parlo in questo in quanto ho sia costruito un supercondominio (fatto di vilette a schiera e trifamamigliari) ma poi l'ho censito interamente io.

 

[Daniele 78]

Ovviamente dovrà essere modificato il regolamento condominiale dopo tale variazione, ma è l'unico modo che avete per non creare un altro condominio sotto le abitazioni pagare un altro amministratore solo per amministrare delle autorimesse.

Credo che alla fine anche economicamente convenga di più questa cosa, specialmente con il passare degli anni.

 

[Gagarin]

Sta diventando sempre più complesso. Forse la possibilità migliore potrebbe essere la a), cioè fare un condominio a parte, con tutto quello che comporta.

In realtà esisteva perché il locale inizialmente era un unico magazzino poi da quello che ho capito è stato acquistato separatamente da un costruttore ha fatto i lavori e lo ha rivenduto ai due condomini...

Inizialmente era solo il magazzino A con rampa acquistato da XY, poi è stato costruito il palazzo B con il suo magazzino, che, acquistato sempre da XY in costruzione, è stato unito al magazzino A lasciando un'unica rampa di accesso. XY ha venduto al costruttore VZ, che ha realizzato i box.

ma queste DEVONO essere INDIVIDUATI al catasto fabbricati, altrimenti che passi?

Questo è vero, ma non ti so rispondere in merito.

prima devi aver messo a punto il catasto

..e penso che l'abbia fatto, altrimenti come poteva fare gli atti di vendita colle particelle dei box?

individuare ANCHE le PARTI COMUNI e devono essere ben chiare

.
Sono d'accordo con te, ma non bisogna fare confusione fra PARTI COMUNI CONDOMINIALI e PARTI COMUNI NEL LOCALE PRIVATO BOX.

In sostanza per capirci
A oltre alle abitazioni sopra avrà anche:
1) un subalterno parte comune per solo l'area di manovra
2) tanti subalterni quante sono le autorimesse

B) oltre alle abitazioni avrà anche:
1) un subalterno per la parte comune di manovra
2) tanti subalterni quante sono le autorimesse

Ecco, qui non sono d'accordo, proprio per quanto ho detto sopra: la rampa e le aree di manovra NON SONO CONDOMINIALI nè di A nè di B, ma sono private e appartengono ai proprietari dei box, anche se hanno dei subalterni. E' come se il locale magazzino fosse un appartamento: i corridoi di un appartamento, potranno pure avere un subalterno, ma non fanno parte del condominio, sono privati e pulizie, luce e quant'altro le deve fare il proprietario, non il condominio.

poi in questo caso solitamente si fa un numero pari di autorimesse.

..può anche darsi, ma così non è stato fatto e non si possono cambiare le cose.

 

[Gagarin]

dovrà essere modificato il regolamento condominiale

Si dovrebbero cambiare due regolamenti condominiali, peraltro con l'unanimità dei condòmini (che, tra i due condomìni più i box, si aggirano su un numero superiore a 40!), essendo contrattuali: sarebbe già difficile raggiungere la maggioranza qualificata, figurarsi l'unanimità, senza contare le lungaggini per farlo, tutte le eccezioni che verrebbero proposte, assemblee congiunte interminabili....Brrrr...