Locazioni abitative: è nullo il divieto di ospitalità non temporanea

[uva]

non puoi sollevare eccezioni e dovrai fartene una ragione, salvo che gli ospiti del tuo inquilino non infrangano determinati patti contrattuali di gravità tale da giustificare la risoluzione del contratto, nè potrai farli "sloggiare"

L'eccezione l'abbiamo sollevata sia io come proprietaria sia gli abitanti del condominio in cui si trova l'appartamento: persone che andavano e venivano a tutte le ore del giorno e della notte, rumori molesti, sporcizia sul pianerottolo e sulle scale. Forse non sono inadempimenti "gravi" dal punto di vista degli inquilini; per me sono comportamenti inaccettabili.

Ma anche se gli "ospiti" fossero state persone educate e corrette, mi domando perché gli inquilini abbiano fatto tutto di nascosto. Se vogliono coabitare per tutta la durata della locazione con i loro parenti/amici non dovrebbero per correttezza avvisare il proprietario? O chiedo troppo? "Ledo i diritti fondamentali dell'uomo" e "limito la libertà personale"?

Se, ad esempio, due persone prenotano una camera in un albergo per un mese e dal secondo giorno ne arrivano altre due o tre che si sistemano per terra sui materassini da campeggio, che cosa succede? Il proprietario dell'albergo fa allontanare gli "ospiti" oppure li tollera per non "ledere i diritti costituzionali"?

 

[Magnus Ansegar]

L'eccezione l'abbiamo sollevata sia io come proprietaria sia gli abitanti del condominio in cui si trova l'appartamento: persone che andavano e venivano a tutte le ore del giorno e della notte, rumori molesti, sporcizia sul pianerottolo e sulle scale. Forse non sono inadempimenti "gravi" dal punto di vista degli inquilini; per me sono comportamenti inaccettabili.

Ma anche se gli "ospiti" fossero state persone educate e corrette, mi domando perché gli inquilini abbiano fatto tutto di nascosto. Se vogliono coabitare per tutta la durata della locazione con i loro parenti/amici non dovrebbero per correttezza avvisare il proprietario? O chiedo troppo? "Ledo i diritti fondamentali dell'uomo" e "limito la libertà personale"?

Se, ad esempio, due persone prenotano una camera in un albergo per un mese e dal secondo giorno ne arrivano altre due o tre che si sistemano per terra sui materassini da campeggio, che cosa succede? Il proprietario dell'albergo fa allontanare gli "ospiti" oppure li tollera per non "ledere i diritti costituzionali"?

L'eccezione l'abbiamo sollevata sia io come proprietaria sia gli abitanti del condominio in cui si trova l'appartamento: persone che andavano e venivano a tutte le ore del giorno e della notte, rumori molesti, sporcizia sul pianerottolo e sulle scale. Forse non sono inadempimenti "gravi" dal punto di vista degli inquilini; per me sono comportamenti inaccettabili.

Ma anche se gli "ospiti" fossero state persone educate e corrette, mi domando perché gli inquilini abbiano fatto tutto di nascosto. Se vogliono coabitare per tutta la durata della locazione con i loro parenti/amici non dovrebbero per correttezza avvisare il proprietario? O chiedo troppo? "Ledo i diritti fondamentali dell'uomo" e "limito la libertà personale"?

Se, ad esempio, due persone prenotano una camera in un albergo per un mese e dal secondo giorno ne arrivano altre due o tre che si sistemano per terra sui materassini da campeggio, che cosa succede? Il proprietario dell'albergo fa allontanare gli "ospiti" oppure li tollera per non "ledere i diritti costituzionali"?

I casi sopra riportati legittimano l'intervento delle forze dell'ordine e dell'albergatore. Se ciò accade, il verbale della Polizia metterà nei guai le persone che hanno dato le chiavi dell'appartamento o le hanno introdotte nella stanza d'albergo. Io non sto parlando di questo, di alloggi sovraffollati o di rapporti di tipo alberghiero, io sto parlando di rapporti di locazione, cioè di un contratto consensuale avente ad oggetto la prestazione di un godimento che viene frustrato dal concedente che impedisce alla sua controparte di offrire ospitalità gratuita non transeunte a terzi (un amico in difficoltà, un conoscente che ha bisogno di un riparo, la sua compagna con un minore, un parente lontano eccetera) nell'immobile goduto, e pretende di farli "sloggiare".

 

[Ollj]

Non mi pare che @uva abbia mai inteso tutto ciò.
Infatti così esordì:

Secondo me è giusto che l'inquilino possa ospitare temporaneamente chi vuole.
Ma l'ospitalità di lunga durata a tempo indeterminato non autorizzata dal locatore mi sembra un abuso: un modo per occupare un'unità immobiliare senza averne diritto, in quanto la locazione è stata stipulata dal proprietario con un altro soggetto.

 

[Elisabetta48]

Io non sto parlando di questo, di alloggi sovraffollati

E' sempre difficile definire un confine. In una riunione condominiale si stava parlando dei consumi dell'acqua e un condomino "storico" ha fatto notare che da anni lui pagava quote-acqua e quote-ascensore per 3 residenti e mezzo perché spesso riceveva visite di parenti e gli era sempre sembrato corretto pagare qualcosa di più di quanto spettante. Gli "ospiti" a nessuno segnalati e che rimangono per tempi lunghissimi ce l'hanno questa correttezza? Usano l'acqua, l'ascensore, la luce scale... il tutto a scrocco degli altri perché sta al proprietario informare l'amministratore, ma se nemmeno il proprietario lo sa...?

 

[uva]

Successivamente il nucleo familiare può aumentare con la nascita/adozione di altri figli e in caso di ricongiungimenti familiari previsti dalla legge.

Ho anche scritto che il nucleo familiare del conduttore può diventare più numeroso per i casi suddetti.

Mi chiedo come può il proprietario dimostrare che l'inquilino in realtà non sta aiutando persone in difficoltà (che come dice @Elisabetta48 sovente non pagano nulla per i servizi comuni di cui usufruiscono), ma subloca "in nero" ai suoi "ospiti"? Perché sovente la realtà è questa.

Inoltre non è un po' strano che un inquilino sia così altruista da voler ospitare gratuitamente altre persone per tutta la durata del contratto di locazione? (nel mio caso otto anni). E tenta di farlo all'insaputa del proprietario, dell'amministratore e degli altri abitanti del condominio.

Comunque nei casi che mi riguardano mi sono rivolta direttamente all'autorità di Pubblica Sicurezza (alla quale avevo denunciato la locazione a conduttori extracomunitari, come previsto dalla legge) che è intervenuta tempestivamente.

 

[Ollj]

E bene fece, sì da attestare la sua estraneità alla vicenda; non fosse mai che qualcuno le addebitasse qualcosa al riguardo.....

 

[uva]

E bene fece, sì da attestare la sua estraneità alla vicenda; non fosse mai che qualcuno le addebitasse qualcosa al riguardo.....

Infatti in un caso mi è capitato che i condòmini vicini di casa pensavano io avessi autorizzato la sublocazione e non mi curassi di far cessare i comportamenti scorretti degli "ospiti". Li ho rassicurati che il contratto di locazione escludeva espressamente sublocazione e comodato.
Abbiamo convocato il mio inquilino il quale si è contraddetto più volte: prima gli ospiti erano suoi cugini, poi suoi amici, poi sarebbero andati via (ma continuavano ad abitare lì). Finché gli è "scappato" che gli pagavano una certa cifra mensile. Praticamente una sublocazione in nero completamente esentasse. E senza pagare al condominio l'uso dei servizi comuni.

 

[bisness2006]

Posso dissentire? La clausola che hai richiamato al post n.3 è presa dal modello contrattuale ministeriale del 2002 (allegato C), ma non c'entra niente con il divieto di ospitalità: è la classica clausola contrattuale in cui si dichiara l'uso che il conduttore e le persone con lui conviventi che compaiono in contratto devono fare dell'immobile locato, cioè devono utilizzarlo come un'abitazione residenziale e non possono aprirci una pizzeria o un sushi-bar, ma tale clausola di legge non vieta il diritto di ospitalità nei riguardi di altre persone che non compaiono in contratto, per cui una clausola che vietasse in modo assoluto al conduttore di ospitare a titolo gratuito, per un tempo limitato oppure stabilmente, persone estranee al nucleo familiare anagrafico o comunque estranee a quelle indicate in contratto, sarebbe affetta da nullità: la sentenza riportata parla di diritti costituzionali, se vengono calpestati, la clausola è nulla per contrasto del regolamento contrattuale con l'ordine pubblico costituzionale, e bene ha fatto la Corte italiana a intervenire in materia contro eventuali abusi.

Una cosa è vietare la sublocazione o la cessione di contratto (clausola ammissibile), un altra cosa è impedire al conduttore le relazioni di convivenza, siano esse temporanee o permanenti, con parenti, amici o semplici conoscenti all'interno dell'immobile (clausola non ammissibile): la libertà negoziale non può essere usata per ledere diritti fondamentali dell'uomo e limitare la sua libertà personale. Su questo diritto inalienabile (fondamento etico dello Stato moderno), tu magari potrai non condividere, ma non puoi sollevare eccezioni e dovrai fartene una ragione, salvo che gli ospiti del tuo inquilino non infrangano determinati patti contrattuali di gravità tale da giustificare la risoluzione del contratto, nè potrai farli "sloggiare" (salvo che tu riesca dimostrare in un aula giudiziaria una sublocazione) o il rapporto superficie/numero occupanti previsto dai regolamenti di igiene mutuati dal decreto ministeriale del 1975.

Il problema può essere risolto inserendo un vincolo economico sull'appartamento.
Basta inserire una clausola dove si dice: "il canone mensile, riconosciuto da entrambe le parti come inferiore al prezzo di mercato, è fissato a euro XXX per venire incontro alle necessità del conduttore e in virtù dell'impegno di quest'ultimo ad abitare l'appartamento da solo (o in coppia)"
Poi in un'altra clausola scrivete che qualora il conduttore abbia ospiti, il canone aumenta di YYY euro a persona ospitata o raddoppia o ecc.
Inserite sempre il numero massimo di persone che possono abitare nell'appartamento (densità abitativa).
Queste sue clausole di fatto non vietano di ospitare ma fungono da forte deterrente.
Se utilizzate un "4+4 libero" regolarmente registrato, le due clausole sono inattaccabili, in quanto non avete vietato l'ospitalità ma semplicemente stabilito fasce di prezzo (vedi il sito AIRBNB)
In più mettere sempre nell'oggetto del contratto che la camera viene data "uso singola".
Chiedo scusa per la spiegazioni spiccia.

 

[Evelinviper1578]

Ho anche scritto che il nucleo familiare del conduttore può diventare più numeroso per i casi suddetti.

Mi chiedo come può il proprietario dimostrare che l'inquilino in realtà non sta aiutando persone in difficoltà (che come dice @Elisabetta48 sovente non pagano nulla per i servizi comuni di cui usufruiscono), ma subloca "in nero" ai suoi "ospiti"? Perché sovente la realtà è questa.

Inoltre non è un po' strano che un inquilino sia così altruista da voler ospitare gratuitamente altre persone per tutta la durata del contratto di locazione? (nel mio caso otto anni). E tenta di farlo all'insaputa del proprietario, dell'amministratore e degli altri abitanti del condominio.

Comunque nei casi che mi riguardano mi sono rivolta direttamente all'autorità di Pubblica Sicurezza (alla quale avevo denunciato la locazione a conduttori extracomunitari, come previsto dalla legge) che è intervenuta tempestivamente.

Uva leggevo che ti sei rivolta alle autorità di pubblica sicurezza quindi è giusto andare alla polizia o ai carabinieri? Loro come agiscono? E se non ti disturbo troppo posso sapere come è andata a finire?

 

[uva]

ti sei rivolta alle autorità di pubblica sicurezza quindi è giusto andare alla polizia o ai carabinieri

Mi sono rivolta alla p.s. (nel mio caso Polizia) dove avevo presentato denuncia cessione fabbricato a extracomunitari. Infatti nel mio caso si trattava di inquilina filippina in regola coi documenti, a cui avevo affittato l'appartamento con contratto regolarmente registrato.
Ho presentato un esposto, descrivendo i fatti e indicando tutti i dati della mia inquilina, compreso il suo numero di cellulare.
Il funzionario della p.s. ha telefonato all'inquilina, e dopo poco tempo gli "ospiti" se ne sono andati.

Avrei anche potuto avvallare la mia tesi con testimonianze dei condòmini, che erano stufi di subire il comportamento incivile degli "ospiti"; ma alla p.s. non mi hanno chiesto di portare dei testimoni.

Se però tu non puoi dimostrare che i presunti parenti del tuo inquilino arrecano danni o disturbano, la faccenda è più complicata.
Puoi provare ugualmente a fare un esposto, motivandolo col tuo timore che si tratti di persone non in regola coi documenti (se si tratta di cittadini extracomunitari).

Inoltre puoi controllare se il numero di occupanti (inquilino + altre persone a te sconosciute) è compatibile con la superficie della casa, secondo quanto stabilito dai regolamenti edilizi comunali (ved. post n. #5).