Lettera di disdetta : cambio serratura, violazione di domicilio ?

[zfede]

Se hai tanti amici... allora hai tanti testimoni che erano presenti alla firma

Giusto

 

[allariscossa]

Ciao zfede, leggo per caso questo forum, anche se è datato i problemi sono attuali poiché io ho un problema simile. Tu come lo risolvesti?

 

[allariscossa]

Io ho in mano una scrittura privata in copia unica e senza una data (per cui potrei inserirla io a mio piacere) in cui l'inquilino mi dichiara che mi lascia libero l'immobile e mi consegna le chiavi. Mi consigliate di utilizzarla o di andare per via legali oppure di pagare l'inquilino affinché se ne vada via il più presto possibile?

 

[uva]

Mi consigliate

Se capisco bene, il tuo inquilino è moroso per alcune mensilità e occupa ancora l'appartamento.

In questo caso, io consiglierei di iniziare una pratica legale di sfratto per morosità.

Perché anche se utilizzi quella "scrittura privata" indicando una data di rilascio scelta da te, non hai nessuna garanzia che effettivamente in quella data l'inquilino rilasci l'appartamento.
E se rimane lì dovrai comunque iniziare uno sfratto per finita locazione (senza poter entrare nell'appartamento se non c'è una verbale di rilascio e restituzione chiavi firmato da entrambe le parti).

Per quanto riguarda l'ipotesi di pagare l'inquilino affinché se ne vada: io tendenzialmente sono contraria.
Ma se pensi sia una buona soluzione devi assolutamente consegnarli la somma pattuita nel momento in cui verifichi che ha traslocato tutti i suoi beni, rilascia l'immobile libero da persone e cose, ti consegna le chiavi, e firmate il verbale di rilascio.

 

[allariscossa]

Grazie uva. Sì, l'inquilino occupa l'immobile, la carta privata ce l'ho in unica copia e sopra non c'è alcuna data per cui la mia idea sarebbe la seguente: quando so che lui non è in casa sposto tutti i suoi effetti personali (è poca roba, saranno 3 o 4 scatolini) fuori dalla porta o nel garage o nel cortile, cambio la serratura, scrivo sul documento la data del giorno precedente e quando lui rincaserà e troverà la sorpresa cosa potrà succedere? Che lui tenta di entrare e io chiamo i carabinieri dicendo che sta tentando di violare il mio domicilio, che mi ha firmato rilascio immobile e consegna chiavi ma senza dirmi nulla si è copiato una chiave? Oppure lui chiama i carabinieri dicendo che io ho cambiato serratura e spostato le sue cose, ma cos'ha in mano per poter aver ragione? Lui la parola, io la carta ed eventuali amici testimoni...o forse può disconoscere la sua firma? O forse può dimostrare che siccome non ha alcun punto d'appoggio in cui alloggiare è chiaro che la mia è una ritorsione nei suo confronti? In alternativa quanto spenderei per vie legali e quanti mesi potrebbe restare dentro? Calcola che ogni mese non pagato per me sarebbe un mancato guadagno che si va aggiungere alle spese legali. Del resto lui ha perso il lavoro e ho saputo che ha sempre lavorato in nero per cui i soldi degli sfratti puoi recuperarli se uno ha busta paga o se ha immobili intestati, non se uno risulta nullafacente e nullatenente e ha scelto questa condizione come stile di vita. Accetto consigli e suggerimenti.

 

[uva]

Oppure lui chiama i carabinieri dicendo che io ho cambiato serratura e spostato le sue cose, ma cos'ha in mano per poter aver ragione? Lui la parola, io la carta ed eventuali amici testimoni...o forse può disconoscere la sua firma?

Questa è l'ipotesi più probabile: l'inquilino ti accusa di violazione di domicilio (magari aggravata dal fatto di aver rimosso i suoi beni).

A parte eventuali testimoni falsi, tu saresti nel torto perché non puoi esibire il verbale di rilascio.
Senza quel verbale (regolarmente datato) sul quale sia scritto e controfirmato dalle parti che l'immobile è stato rilasciato libero da persone e cose con restituzione chiavi alla proprietà, tu non puoi entrare in quella casa senza avvisare l'inquilino.
E non puoi "traslocare" altrove i suoi beni senza la sua autorizzazione e senza aver predisposto un inventario sottoscritto da entrambi. L'inquilino potrebbe pure accusarti di furto se sostiene che manca qualcosa, tipo oggetti di valore!

Secondo me la scrittura in tuo possesso non è un verbale di rilascio senza data; penso sia una disdetta anticipata del contratto di locazione nella quale è rimasta in bianco la data prevista per il rilascio.

Il fatto che l'inquilino risulti residente nel tuo immobile e di fatto non abbia un posto dove andare, sarebbe un altro indizio della tua malafede. Forse anche le utenze luce-gas-acqua sono intestate a suo nome?

 

[uva]

In alternativa quanto spenderei per vie legali e quanti mesi potrebbe restare dentro?

Hai ragione: purtroppo lo sfratto non ti permette di rientrare velocemente in possesso della casa.
Può durare molti mesi, a volte anche un anno.
Se cerchi in questo Forum, abbiamo trattato più volte l'argomento descrivendo l'iter dello sfratto per morosità: citazione del moroso in tribunale, eventuale concessione da parte del giudice del termine di grazia, convalida dello sfratto, successiva esecuzione da parte dell'ufficiale giudiziario che a sua volta può concedere dei rinvii.
E' molto ingiusto nei confronti del proprietario, lo so.
Ma devi essere consapevole che la tua strategia può causarti dei guai giudiziari per esercizio arbitrario delle proprie ragioni. Sarebbe utile sapere da qualche avvocato se questo è uno dei "reati minori" previsti dal Codice Penale che recentemente sono stati depenalizzati.

 

[Nemesis]

questo è uno dei "reati minori" previsti dal Codice Penale che recentemente sono stati depenalizzati.

No.
Però la Corte Costituzionale è stata investita della questione di legittimità costituzionale dell'art. 1, terzo comma del decreto legislativo 15 gennaio 2016, n. 8, nella parte in cui esclude irragionevolmente dalla depenalizzazione tutti i reati puniti con la sola pena della multa e dell'ammenda contenuti nel codice penale, e specificatamente l'art. 392, per violazione dei criteri e principi direttivi della superiore legge delega 24 aprile 2014, n. 67, che non ha previsto, invece tale esclusione, per contrasto con gli articoli 3, 76 e 77 della Costituzione.

 

[uva]

No.

Grazie della precisazione Nem

Quindi in concreto chi vìola il codice penale per "esercizio arbitrario delle proprie ragioni con violenza sulle cose" (mi pare che il relativo articolo reciti così) cosa rischia?

Di dover pagare una multa o ammenda? O anche una segnalazione sul proprio certificato penale?

Così @allariscossa può valutare quale gli sembra il male minore: violare il Codice riottenendo subito la disponibilità del suo immobile; oppure iniziare lo sfratto per morosità che implica costi certi (spese legali e mancati incassi degli affitti che sa di non poter recuperare) e tempi abbastanza lunghi.

 

[allariscossa]

Ciao uva. Però non ho precisato alcune cose. Io ho affitato porzione di immobile all'inquilino per cui non penso di violare il domicilio. Io entro frequentemente nell'appartamento per mostrare le altre stanze ad altri potenziali inquilini per cui il personaggio che abita dentro ha una "sua" stanza e l'utilizzo di cucina e bagno ma non penso proprio possa vietarmi di entrare dal momento che lui non è conduttore dell'intero immobile. Riguardo il verbale di rilascio ti ringrazio per avermene parlato poiché non ne ero a conoscenza. Affitto da anni, di solito gli inquilini sono andati via senza mai firmarmi qualcosa. Le volte che non hanno pagato ho staccato le utenze più volte, cambiato serrature, ecc. anche perché ho sempre pensato che chi non ha soldi per pagare gli affitti raramente ne ha per pagare avvocati per denunciarti, ecc....forse mi è sempre andata bene. Tornando all'inquilino lui non ha residenza nel mio immobile e non la concederò MAI ad alcun inquilino, me l'hanno sempre sconsigliato. Altra cosa: come fa l'inquilino a dimostrare che io ho rimosso i suoi beni? La sua parola contro la mia...ma se sul foglio a copia unica che riporta la sua firma ci fosse scritto che mi lascia i suoi effetti personali senza nulla pretendere? Oppure se ci fosse scritto che mi autorizzava a spostare i suoi oggetti in garage o nel cortile?