Coefficienti di calcolo millesimi

[basty]

Questo esempio dei box è interessante. Intanto non si e esagerato nelle differenze; in altre situazioni però sarei più prudente. Per i tuoi box immagino le cose non possano cambiare in futuro. Ma qundo sono presi a parametro aspetti contingenti, che possono mutare nel tempo non per volontà interna, ma per variazioni esterne sopravvenute, ecco in quei casi riterrei inappropriato dare pesi differenziati

 

[ziggy]

Per i box è stato adottato il criterio della percorrenza, un po' come i millesimi scale. Per quanta riguarda aspetti che si possono modificare nel tempo, credo che l'ipotesi sia un po' remota. In uno stabile senza negozi anche qualora venissero a cambiare le condizioni di quartiere dove lo stesso è ubicato , non potrebbero esserci situazioni rilevanti nel rapporto tra un appartamento e un altro anche se oggi vedo il mare e domani mi costruiscono un palazzo davanti non ci sarebbero elementi sufficienti per revisionare i millesimi perché tutti ne avrebbero una differenza e quindi è inutile. Diverso è il caso dell'installazione dell'ascensore dove gli ultimi piani ne avrebbero un apprezzamento . Infatti la revisione dei millesimi è ammissibile in presenza di un errore oppure nelle mutate condizioni dell'edificio. È discutibile, a mio parere, la revisione dei millesimi per una veranda, ovviamente dipende dalle proporzioni ........

 

[basty]

Ovviamente stiamo parlando a ruota libera, ed ognuno ha in mente probabilmente situazioni note particolari.

Posso spiegare perchè ho fatto quel riferimento alle situazioni che possono mutare nel tempo.

Condominio di 5 piani + PT a Milano: Regolamento contrattuale! casa d'epoca (chiamano così quelle primo novecento): a piano terra negozietti, che da soli assorbivano 400/1000 pur rappresentando 1/6 del fabbricato. Millesimi redatti quando l'uniche unità che davano reddito erano i negozietti a PT. Appartamenti con fitti bloccati, da ristrutturare. Oggi la situazione è completamente ribaltata: zona semicentrale di pregio. Di interesse sono solo gli alloggi.
Nelle schermaglie e ricatti per mettere l'ascensore si è pervenuti ad una più equilibrata revisione dei mm di gestione oltre che ai mm di ascensore: facendo salva la vecchia tabella mm di proprietà per le sole spese inderogabilmente associate alla proprietà.

Condominio in prov IM: in sintesi
Piano terra : 140 mm
Piano 1° : 100 mm
Piano 2°: 140 mm
Piano 3°: 140 mm
Piano 4°: 160 mm
Piano 5°: 160 mm
Piano 6°: 160 mm
Quale la ragione plausibile di simile progressione? Comunque alquanto soggettiva: presumo la vista a mare? Da almeno 30 anni è sparita: senza grave perdita per nessuno, continua ad avere di fronte un ampio giardino -fontana pubblica.

 

[Luigi Criscuolo]

Condominio in prov IM: in sintesi
Piano terra : 140 mm
Piano 1° : 100 mm
Piano 2°: 140 mm
Piano 3°: 140 mm
Piano 4°: 160 mm
Piano 5°: 160 mm
Piano 6°: 160 mm
Quale la ragione plausibile di simile progressione? Comunque alquanto soggettiva: presumo la vista a mare?

Mah bisogna chiedere a chi le ha redatte: perché se si usa il criterio di valutare i vari parametri è praticamente impossibile che ci siano valori millesimali uguali per piani diversi. Sopratutto se si è considerato il coefficiente di piano che qualsiasi metodo si sia applicato da dei coefficienti diversi a secondo del piano. A meno che le superfici coperte siano differenti piano per piano. Secondo me si tratta di tabelle redatte dal costruttore partendo dal fatto che il risultato deve essere 1000. In genere le tabelle millesimali danno dei valori del tipo 85,63 m/m; è raro che si ottengano numeri interi: partendo da 1000 si ottengono numeri interi solo dividendolo per 2-4-8-20-25-40-50 e poi mi fermo. Poi è vero che ci sono edifici con 1 appartamento per piano ma già se ne abbiamo due e l'edificio ha i 4 prospetti liberi, i m/m del piano non si dividono a metà, neanche se gli appartamenti sono speculari, perché un appartamento avrà le stanze esposte a Sud e l'altro a Nord, oppure nel caso di 2 soli prospetti liberi uno affaccia nel cortile interno mentre l'altro su pubblica via.

Millesimi redatti quando l'uniche unità che davano reddito erano i negozietti a PT.

concetto sbagliatissimo: la valutazione del peso delle unità immobiliari non comprende il reddito che può produrre l'unità medesima. Invece andava considerata la destinazione d'uso delle unità immobiliari: abitazione; studio; ufficio ecc... ecc... . La destinazione d'uso di un appartamento è una delle prime valutazioni che vanno prese in considerazione per la redazione delle tabelle millesimali.

Comunque alquanto soggettiva: presumo la vista a mare? Da almeno 30 anni è sparita

quando si valuta l'affaccio ( che tu chiami vista) non si considera quello che si vede fino all'infinito (o al limite delle possibilità concesse dal raggio di curvatura della terra) ma quello che c'é nelle immediate circostanze dell'edificio.

 

[ziggy]

È sempre difficile sindacare se non si hanno i calcoli da visionare.
Il valore commerciale non ha nessun nesso con i millesimi. I piani alti dopo aver installato l'ascensore sono più fruibili rispetto a prima ecco perché salgono i millesimi.
I millesimi sono un rapporto tra u.i e il resto dell'edificio a cui appartengono.
La destinazione d'uso che è identificata con la categoria catastale è la prima cosa che va considerata seguono poi consistenza, quadrante di esposizione , piano. Per trovare la Sup virtuale di ogni u.i si moltiplicano i coefficienti che si riferiscono alla tabella adottata per ogni vano, siano essi di destinazione , luminosità piano ecc. In fine si sommano le Sup. virtuali (che quindi non corrisponderanno con i mq effettivi) di tutte le unità immobiliari e poi si applica la formula (s:S) × 1000= mm u.i
I fattori esterni o la mancata ristrutturazione di un appadtamento non hanno nessuna rilevanza nel rapporto tra unità immobiliare e stabile.

 

[basty]

Nulla da eccepire alle considerazioni di @Luigi Criscuolo e @ziggy : ma colgono solo in parte quanto volevo evidenziare.

Non so ed è impossibile risalire a chi aveva redatto queste due tabelle millesimali.

Per l'esattezza i mm citati sono in effetti la sommatoria dei millesimi delle unità presenti su ciascun piano: ma il concetto non cambia. Tutti i piani hanno la medesima configurazione ed esposizione. Cambia solo il piano.

Volevo evidenziare che i numeri stabiliti sembrano creare differenze oltre il ragionevole, senza apparente motivo.
Nonostante questa arbitrarietà della composizione, essendo contrattuali, non si modificano facilmente.
Forse all'epoca della formulazione hanno considerato aspetti che oggi non dovrebbero più essere presi in considerazione: ma intanto quelli restano, in mancanza di unanime volontà di aggiornarli.
Ecco perchè invito alla prudenza nell'articolare eccessivamente l'analisi su caratteristiche mutevoli o temporanee. Tutto qui

 

[Luigi Criscuolo]

Nonostante questa arbitrarietà della composizione, essendo contrattuali, non si modificano facilmente.

La riforma del condominio è intervenuta con il nuovo articolo 69 disp. att. c.c. stabilendo che:
«I valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale di cui all'articolo 68 possono essere rettificati o modificati all'unanimità. Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, secondo comma, c.c., nei seguenti casi:
1) quando risulta che sono conseguenza di un errore;
2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione.
In tutti gli altri casi, che hanno portato a modifiche delle tabelle m/m di proprietà, ci vuole l'unanimità.
Ai soli fini della revisione dei valori proporzionali espressi nella tabella millesimale allegata al regolamento di condominio ai sensi dell'articolo 68, può essere convenuto in giudizio unicamente il condominio in persona dell'amministratore. Questi è tenuto a darne senza indugio notizia all'assemblea dei condomini. L'amministratore che non adempie a quest'obbligo può essere revocato ed è tenuto al risarcimento degli eventuali danni.

Quindi o queste tabelle vanno bene a chi ci abita oppure con le buone, o con le vie legali, si possono modificare.

 

[basty]

Scusa @Luigi Criscuolo: io sono testone come... te. Quindi ti torno a ripetere che non sto discutendo delle modalità di modifica, di art. 69 dacc, e compagnia: nel primo caso ho anche detto che sono state a suo tempo modificate per quanto ragionevole modificarle. Punto.

Qui si discuteva di formazione di nuove tabelle.

Quello che volevo si notasse, è che si può anche arrivare a dimostrare che il solo piano terreno che rappresentava solo il 16,66% della superficie utile del fabbricato, a forza di coefficienti correttivi soggettivamente presi ed applicati, possa portare ad una superficie virtuale del 40%, senza errori di aritmetica dimostrabili.

Non sono errori di conteggio, ma di valutazione: la superficie reale è un dato oggettivo; la superficie virtuale è un risultato con buona dose di soggettività: meglio non esagerare troppo in coefficienti soggettivi, nella generazione delle tabelle millesimali.

 

[chiacchia]

Basty ::::Ziggy :::ma perché tutti stì nomi con le y boh!) comunque volevo dire anche se si esagera nei coefficienti ecc. l'importante è esagerare per tutti ossia non usare due pesi e due misure cosi comunque si avrà una parità, in un precedente caso di calcolo fatto da altro tecnico, chiaramente pilotato, metteva in evidenza una unità indipendente che era affianco ai box ma che poteva utilizzare il cortile solo allo stesso modo dei box ma comunque lui attribui la bellezza di 300 millesimi a questa unita di 45 mq perché? perché era una abitazione, mentre i box che sono di 20 mq pertanto quasi la metà dell'abitazione solo 10, che ragione poteva avere per dare tanta differenza ai millesimi? in quel caso era certamente una esagerazione, infatti il secondo tecnico ha attribuito all'abitazione poco più del doppio e mi sembra giusto ( considerate che parlo solo dei millesimi del cortile non delle altre tabelle ).
Buona domenica

 

[ziggy]

La componente soggettiva ha un'influenza relativa, gli errori sono dal mio punto di vista se non si considerano le differenze oggettive e quindi ben visibili a tutti. Il palazzo dove sono proprietaria della mansarda è del 1901 ed è rimasto allo stato originale eccetto che per le ristrutturazioni interne degli alloggi, ma ancora sprovvisto di ascensore. In totale ci sono 10 unità immobiliari di cui due mansarde, mentre tutti gli appartamenti sono di cat catastale A2 le due mansarde .........non a caso..... sono A4 ( originariamente A5 e poi dopo la ristrutturazione riclassificate nel 2008 in A4). Questo denota una differenza che è riconosciuta anche dal catasto proprio per le caratteristiche dell'alloggio. Questa diversità è a mio avviso, elemento non secondario e neppure soggettivo, ma evidente. Eppure il resto dei condomini pretende il ricalcolo dei millesimi per il solo fatto che ristrutturata ora ha un aspetto piacevole e le scale interne che conducono a i diversi vani la rendono molto particolare. Di fatto però è un appartamento che non è facilmente fruibile sia per l'altezza in alcuni punti veramente ridotta sia per le già citate scale. Se l'avessi lasciata fatiscente non si sarebbero fissati nel ricalcolare i millesimi.
Comunque non avrebbero neppure potuto chiedere la revisione, ma alla fine esausta ho approvato la delibera ora sapendo che il loro intento è appiopparmi dei millesimi mi toccherà controllare tutto............che stufa.....