A chi va restituito il fondo speciale per casa venduta?

[Luigi Criscuolo]

Per curiosità: dove è stato scritto che il venditore ...
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il venditore per chiudere la sua pendenza e pagare d'un botto 20.000 € è ricorso ad un finanziamento/mutuo;(?)
post #1

Il venditore aveva già versato l'intero importo di 20000 euro al fondo speciale costituito dall'amministratore per la manutenzione straordinaria e nel fare l'acquisto io ho pagato una somma che riteneva incluse le opere di manutenzione straordinaria .
Purtroppo, per insolvenza di alcuni condomini, i lavori non sono partiti e l'assemblea condominiale, alcuni mesi dopo che io avevo acquistato l'appartamento, ha deliberato di restituire ai singoli condomini i soldi versati per costituire il fondo speciale .
Ora il venditore reclama la restituzione dell'intera somma da lui versata, adducendo che egli si era impegnato per sostenere tutti i costi per i lavori da effettuare e riportati in quella specifica delibera e che non essendo stati eseguiti, non per sua colpa, ora li rivuole tutti indietro, impegnandosi per un prossimo breve periodo a versare come e quando potrà per eventuale esecuzione di quegli stessi lavori, riservandosi di potersi eventualmente rivalere sui condomini per essere stato costretto ad accendere un mutuo da pagare con interessi.

 

[basty]

O son io che non capisco o bisogna chiarire le idee al venditore.
Cosa significa ...

Avevo precisato che il venditore afferma con una mail, che a lui SPETTA pagare per l'esecuzione dei lavori fino a concorrenza del fondo decurtato delle sue detrazioni. Dunque riconosce l'onere ma solo per metà. E non vuole accettare la proposta "morale" ma solo quella legale.

Detta così mi pare coincida con la tua proposta: dei 20 k€ gli restituisci subito il 50% che avrebbe detratto in 10 anni, e chiudete la discussione. Pure a suo vantaggio non dovendo attendere. Mah..

@Luigi Criscuolo : mi era sfuggito, grazie. Ma non vedo perchè debbano cambiare i termini: si riteneva obbligato a coprire i lavori necessari. E nel rogito ne aveva confermato l'impegno, a condizione di godere delle detrazioni.
Posso convenire che se in futuro la spesa fosse superiore lui non ne avrebbe colpa, (come del resto non vedrebbe nulla indietro se fosse inferiore).
La proposta dell'acquirente mi sembra ragionevole: se le conclusioni legali differiscono ne trarrei la conclusione che siano queste ultime prive di concretezza e illogiche.

 

[Damario]

Vi informo che ho seguito il vs consiglio di interpellare un altro avvocato (trovato in rete) il quale mi ha già risposto quanto segue, ribaltando tutto ciò che dicono gli altri avvocati.ditemi cosa ne pensate
Ecco la sua risposta:
i termini della questione possono essere così sintetizzati:

- l’amministratore dovrebbe restituirLei il fondo di 20.000 euro (versato dal pregresso proprietario) in quanto condomino subentrato nella posizione dell’immobile alienato;

- a tal riguardo, sarebbe utile premere sull’amministratore diffidandolo espressamente alla consegna di tale somma in Suo favore;

- poiché è stata annullata la precedente delibera approvativa dei lavori straordinari, automaticamente anche l’intervenuta pattuizione notarile fra Lei e il venditore verrà caducata in ogni effetto.

 

[Franci63]

Forse vado controcorrente,ma il rogito altro non è che un contratto di compravendita trascritto e,dal tenore letterale delle pattuizioni contrattuali riportate, si evince che le spese sono a carico del venditore,anche se i lavori non sono ancora stati eseguiti,per il solo fatto di essere stati deliberati.Punto.
Questo è il patto:lavori deliberati=venditore deve pagare le relative spese a carico dell'immobile in vendita.
Quanto succede dopo non può riguardare il venditore,che non è più condomino e niente ha più a che fare con il condominio.Non vedo a che titolo potrebbe pretendere la restituzione di tali somme.
Se perde anche i benefici fiscali è una conseguenza della delibera che annulla la precedente ,ma non è responsabilità dell'acquirente ,che non è l'erogatore dei benefici e aveva solo concordato di accettare di lasciarli al venditore (qualora si fossero fatti i lavori).
Per me la somma va data all'acquirente,che la userà quando in futuro saranno nuovamente deliberati tali lavori.

 

[Franci63]

Mentre scrivevo è arrivato il post di @Damario con le risposte del nuovo avvocato;
e concordo con lui,salvo che sull'ultimo punto:

- poiché è stata annullata la precedente delibera approvativa dei lavori straordinari, automaticamente anche l’intervenuta pattuizione notarile fra Lei e il venditore verrà caducata in ogni effetto.

Secondo me l'acquirente ha diritto alla somma non perché la pattuizione è stata caducata in ogni effetto,ma perché la pattuizione è sempre valida e prevede che il venditore si sia fatto carico dell'onere di pagare le spese deliberate,senza altre condizioni.
Sono state deliberate? si.
questi erano i patti? si
chi è condomino ora? l'acquirente.
risulta da qualche contratto che il venditore ha rapporti di tipo economico con il condominio,non avendo più la qualifica di condomino? no.

Se il venditore avesse voluto tutelarsi meglio avrebbe dovuto scrivere a rogito che,qualora i lavori non fossero stati eseguiti lui avrebbe avuto diritto alla restituzione delle somme versate.

 

[magia2002]

@Damario sono contento che hai trovato finalmente n avvocato che ti vuole tutelare . Gia' con il post #4 ti venne suggerito di diffidare immediatamente l'ammistratore condominiale a non restituire i 20 keur all' ex proprietario . Comunque tienici informati perche' vorremmo vedere come ci rimane il venditore . Chi troppo vuole nulla stringe.

 

[Luigi Criscuolo]

Secondo me l'acquirente ha diritto alla somma non perché la pattuizione è stata caducata in ogni effetto,ma perché la pattuizione è sempre valida

secondo me non è così se la pattuizione è stata caducata a seguito di delibera assembleare non è più operativa, e se viene resuscitata, per effetto di una terza delibera, avrà valore solo tra i condomini in essere non per coloro che hanno alienato la proprietà.

- poiché è stata annullata la precedente delibera approvativa dei lavori straordinari, automaticamente anche l’intervenuta pattuizione notarile fra Lei e il venditore verrà caducata in ogni effetto.

se il venditore fosse stato tra i morosi allora sarebbe sgravato dall'onere e non dovrebbe pagare più nulla.
Continuo a sostenere il mio pensiero: che il venditore debba farsi restituire i soldi dal Condominio. Il condominio decide nel bene e nel male:quando decide male paga .

 

[Gianco]

Finalmente un professionista che usa il buon senso oltre che la legge. Non intendo polemizzare, ma era evidente.

 

[Damario]

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se il venditore fosse stato tra i morosi allora sarebbe sgravato dall'onere e non dovrebbe pagare più nulla.
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Ma se non avesse già versato la sua quota, io gli avrei dato 110000€ e non 130000.

A questo punto non mi resta che iniziare l'avventura legale, che sarà senz'altro senza sonni tranquilli. Grazie ancora a tutti voi.

 

[Franci63]

secondo me non è così se la pattuizione è stata caducata a seguito di delibera assembleare non è più operativa, e se viene resuscitata, per effetto di una terza delibera, avrà valore solo tra i condomini in essere non per coloro che hanno alienato la proprietà.

I contratti e le delibere sono due cose diverse,e si applicano in ambiti diversi.
Non è il contratto che è stato "caducato",(ne il diritto italiano prevede il contatto caducato );il contratto è valido in quanto accordo negoziale liberamente firmato tra le parti per disciplinare la compravendita.
La delibera non era nulla ed è rimasta valida;i condomini hanno successivamente approvato un'altra delibera che dice di restituire i soldi versati ai condomini ,come scritto :

ha deliberato di restituire ai singoli condomini i soldi versati per costituire il fondo

L'assemblea ha deliberato di restituire i soldi ai condomini:il venditore non è condomino,l'acquirente si.
Ripeto,se si voleva prevedere tutte le eventualità si doveva scrivere un contratto più esaustivo.Non è stato fatto e il venditore niente ha da pretendere.