A chi va restituito il fondo speciale per casa venduta?

[Damario]

Se i lavori venivano eseguiti il venditore avrebbe goduto solo dei bonus e non dell'intera somma da lui anticipata.
Senza entrare sul merito delle varie delibere...al compratore (che si è sostituito come condomino) andrà liquidata la quota di fondo riferibile alla sua unità... e a sua volta al venditore dovrà restituire la differenza dei bonus (dilazionati o attualizzati).

Proprio come lei gentilmente ha suggerito ho fatto pervenire al venditore una mia proposta bonaria di conciliazione offrendogli di riprendersi da subito la somma equivalente di tutte le detrazioni fiscali che avrebbe ottenuto in 10 anni lasciando a me la parte rimanente per gestire i lavori urgenti già inseriti nella delibera che poi è stata annullata.
Sono in attesa di conoscere la risposta del venditore alla mia proposta.

 

[Gianco]

Secondo me Gianco non intendeva chiuderla come pensi. Anche se scritta in modo sibillino, penso intendesse restituire solo il 50% dei 20000 magari in rate decennali da 1000, (cioè le detrazioni).

Ho scritto in modo intellegibile quello che gli altri hanno capito.
Tuttalpiù le detrazioni andrebbero capitalizzate nel senso che smaltite in 10 anni dovrebbero essere riportate al momento attuale.

 

[basty]

Ho scritto in modo intellegibile quello che gli altri hanno capito.

... il solito permaloso ...

Per la cronaca più che gli altri , ad aver esplicitato il tuo concetto, è stato il sottoscritto.

Salvo differisca, ed allora dovresti spiegarmi nuovamente cosa intendessi.

 

[Gianco]

Non sono affatto permaloso, riscontro che a volte fai delle osservazioni che non capisco. E forse neanche gli altri.

 

[Damario]

Leggo con interesse le vs osservazioni. In ogni caso, considerata la questione piuttosto spinosa e controversa, vi metterò al corrente della evoluzione dei fatti

 

[Luigi Criscuolo]

spese per manutenzione straordinaria per condomino fanno si che un condominio fatiscente diventi decoroso ed automaticamente anche il valore di ogni singolo condomino ne avvantaggia

ma se pensi di recuperare l'importo pagato durante la vendita sei un illuso.

Se per esemio si spendono in un condominio 100.000 eur per l'installazione di un ascensore tutti gli appartamento aumentano di valore e diventano piu' vendibili soprattutto 3°-4° piani .

il piano zero ed il primo piano non aumenteranno di valore, il secondo aumenterà di poco mentre il terzo ed il quarto aumenteranno sensibilmente. Però considera che l'ascensore è una innovazione soggetta ad utilizzo separato, questo vuol dire che contrari ed astenuti alla delibera della maggioranza non sono obbligati a partecipare alla spesa ed ovviamente non utilizzeranno l'ascensore.
Sono comproprietario di un appartamento al quarto piano in cui è stato installato un ascensore esterno; costo preventivato 80.000 € costo a consuntivo 120.000,00 per opere accessorie in ottemperanza alla legge contro le barriere architettoniche, due appartamenti per piano; quelli del piano rialzato (cinque gradini) che è il piano zero non hanno partecipato, anche quelli del primo piano si sono astenuti, uno solo del secondo piano ha partecipato assieme ad entrambi quelli del terzo e quarto piano. 120.000,00:5 = 24.000,00 € cad. Tu pensi che il mio appartamento per via dell'ascensore esterno sia aumentato di valore di 24.000,00 o più?

 

[magia2002]

Te lo confermo anche io perche' l'anno scorso ho venduto una villetta a schiera per la quale tre anni prima avevo speso 50.000 eur in tre servoscala - impianto fotovoltaici da 6 kw ulteriori pompe di calore ecc. ed al prezzo di vendita di certo non ho potuto recuperare tutto quanto . Pero in 15 giorni ho ricevuto due proposte di acquisto . Anche il tuo appartamento oggi e molto piu vendibile rispetto ad uno stesso uguale appartamento al tuo ma non dotato di ascensore . I condomini del piano rialzato e del primo piano se gli succede di rimanere invalidi con grossi problemi di deambulazione parteciperanno alle spese con l'aggiunta degli interessi legali . Con la sedia a rotelle non riesci a fare neanche i cinque gradini del piano rialzato . E comunque anche gli appartamenti del pianterreno e del primo piano sono piu vendibili grazie all'ascensore perche' idoneo anche per persone con handicap motori e con la vecchiai (a cento anni sia ) tutti quanti avremo problemi di deambulazione .

 

[Luigi Criscuolo]

Con il rogito la parte venditrice cede automaticamente tutte le "attinenze" e pure i bonus andrebbero al compratore ...salvo diverso accordo specificato in atto (come risulta fatto).

la sentenza della Cassazione numero 7067/1999 citata nell'altro forum dove il postante aveva pubblicato il medesimo quesito conferma quello che tu sostieni ma dice anche che nel caso di fondi di accantonamento per far fronte ad improvvisi lavori non preventivati (che ora non si possono più fare) il venditore deve chiedere all'acquirente, prima del rogito, e separatamente dal prezzo di vendita, l'importo che lui ha accumulato nel fondo, altrimenti ne perde il possesso.
Nel caso in esame, il fondo, come prevede la legge del condominio, è stato creato per delibera condominiale in abbinamento alla decisione di eseguire dei ben precisati lavori. non mi risulta che nel rogito ci sia scritto "si concorda un prezzo di acquisto di 130.000 € anche se il valore dell'immobile sarebbe inferiore perché la parte venditrice si impegna a pagare 20.000 € di sua spettanza per lavori deliberati, e non ancora eseguiti, prima della alienazione della sua proprietà".
Non era obbligatorio per la parte venditrice saldare l'importo dei lavori prima ancora che i lavori deliberati iniziassero.
Ripeto la mia osservazione precedente: se il venditore fosse stato tra i morosi il nuovo acquirente, a fronte della delibera di annullamento dei lavori, avrebbe avuto qualche lecita pretesa?

 

[Dimaraz]

Se rileggi con attenzione quanto specifichi nella parte finale ti accorgerai che ribadisci quanto ho detto.

Premesso che nulla impedisce anche oggi di deliberare la creazione di qualsivoglia fondo (vieppiu cambiano le maggioranze) i giudici della sentenza ribadiscono lo stesso concetto: se il condomino venditore vanta crediti per quote già anticipate o se esistono fondi "cassa" dovrà chiederne contropartita al compratore o tenerne conto nella formulazione del prezzo.
Firmato l'atto nessuna pretesa potrà avanzare.

In passato ho letto di amministratori che in tali casi facevano deliberare la restituzione delle somme a tutti...per poi far ripetere l'accantonamento anche al nuovo proprietario.
Inutile spreco di tempo e risorse (ma cosi ci sguazzano).

Quanto all'ipotesi di venditore moroso...nulla cambia.
In primis il compratore ha il diritto/dovere di verificare se esistono "debiti condominiali"...e, contrariamente a quanto sostenevi, terrà debitamente conto, nella sua offerta, dello stato dell'immobile anche alla luce dei lavori in "progetto".

 

[magia2002]

La cosa che mi lascia perplesso e' che secondo me il venditore probabilmente neanche avrebbe avuto diritto al recupero IRPEF perche' appunto i lavori erano ancora da essere realizzati percui anche le fatture relative sarebbero state successive alla vendita ed a questo punto che titolo aveva sull'immobile per poter usufruire delle detrazioni ( non credo che l'Agenzia delle Entrate faccia rientrare gli ex proprietari nella platea degli aventi diritto) .Ugualmente perche l'amministratore dovrebbe rilasciare la lettera per usufruire delle detrazioni anche a distanza di anni ad un ex proprietario . Diverso sarebbe stato se i lavori fossero gia' realizzati e fatturati prima del rogito ed il venditore specifica nell' atto che sara' lui ad usufruire delle detrazioni IRPEF .se poi la compravendita e di 130.000 eur la cosa mi suona ancora piu' strana , infatti nel giro di in mese e' stato annullato il fondo spese. Non mi meraviglia che l' amministratore in tutta fretta abbia gia' restituito le somme a tutti i condomini compreso all' ex proprietario . Si sa purtroppo lavorando qualche sbaglio in " buona fede " si commette .