Visura catastale e proprietà

[Rovald]

Buongiorno a tutti il mio quesito è il seguente: mia cognata abita in un appartamento di proprietà de miei suoceri da ben 35 anni. Non ha mai pagato affitto e le tasse vengono suddivise. Alla morte di mio suocero la casa entra in successione con la divisione in tre quote (moglie e due figli compresa mia cognata). Da una visura catastale ho scoperto che vi è da sempre una stranezza mai evidenziata da nessuno perché nessuno si era preso la briga di fare la visura. La casa è divisa per 3/6 di proprietà di un fratello di mio suocero defunto anch'egli e i rimanenti 3/6 tra mia suocera la figlia e l'altro figlio (mio marito). Ora mia suocera ha fatto il testamento e ha deciso che quella casa andrà completamente alla figlia che di fatto ne è già proprietaria. Ma questa presenza di una quota che non risulta né in successione di mio suocero e neppure in quella del fratello può creare problemi? Spero di essere stata chiara. In pratica al catasto risulta che proprietario dell'appar è un fratello di mio suocero anziché mio suocero ma nella successione di mio suocero l'appartamento era stato dichiarato di sua completa proprietà. Tengo a precisare che al momento gli altri eredi del fratello (i cugini) non sono a conoscenza del fatto. È un errore del catasto secondo voi? E cosa fare eventualmente anche se a mio marito in realtà la cosa interessa relativamente visto che comunque quella casa non rientrerà nei beni che alla morte di mia suocera saranno a sua disposizione completa. Grazie a tutti

 

[Ollj]

Lei asserisce che a Catasto l'immobile è intestato:
- per 3/6 al fratello (defunto) di suo suocero (defunto a sua volta)
- per altri 3/6 a sua suocera e i suoi due figli.
Lei altreì asserisce che l'immobile è di proprietà dei suoceri da ben 35 anni.

Ora dato per assodata e certa tal ultima asserzione, se ne deve dedurre o un errore a livello di Catasto, o un suo mancato aggiornamento e ciò sul presupposto che in origine l'immobile spettasse ai due fratelli (defunti) contitolari al 50% e che lo stesso sia stato, in un momento successivo, interessato da una variazione di proprietà (ad esempio per cessione delle quote tra i fratelli originari proprietari), dimenticandosi tuttavia d'aggiornare il Catasto; ecco in tal modo spiegata la ripartizione in "6", ove la successione per morte di suo suocero avrebbe operato, catastalmente, solo sul 50% (1/3 alla suocera e 2/3 ai figli) di quanto ancora risultante in atti.
Basterà aggiornare il catasto con l'ausilio di un professionista; vi saranno chiesti gli atti/titoli a dimostrazione che l'immobile in oggetto fosse in proprietà di suo suocero (o cointestato con la moglie)

 

[Un giocatore]

Il catasto non è probatorio, secondo me occorre una visura in conservatoria.

 

[Luigi Criscuolo]

Ora mia suocera ha fatto il testamento e ha deciso che quella casa andrà completamente alla figlia che di fatto ne è già proprietaria.

tua suocera può dare disposizioni testamentarie sui beni di sua proprietà.
La proprietà di beni immobili è una cosa importantissima tanto è vero che le alienazioni e le acquisizioni devono essere fatti per atto pubblico registrato presso la conservatoria dei registri immobiliari e segnalati al catasto a cura del nuovo acquirente il diritto di proprietà.
Sembrerebbe, come ha fatto giustamente osservare @Ollj, che non sia stato registrata la cessione (a titolo oneroso o gratuito) dell' 1/2 della proprietà in possesso del fratello di tuo suocero.
Comunque sulla visura catastale nella parte terminale o nella seconda pagina c'é anche scritto come si era arrivati alla situazione 1/2+1/2 tra i fratelli e come si è arrivati alla situazione 3/6 + (1/6 al coniuge superstite + 2/6 in parti uguali a tua cognata e a tuo marito).

a mio marito in realtà la cosa interessa relativamente visto che comunque quella casa non rientrerà nei beni che alla morte di mia suocera saranno a sua disposizione completa.

se tua suocera non è morta le sue disposizioni testamentarie non sono operative.
Tuo marito può chiedere a sua sorella 1/6 del canone d'affitto degli ultimi 5 anni.
Vedete voi se conviene inimicarsi un parente.
In ogni caso se nessuno dice nulla (cioè i cucini i tuo marito) il fatto emergerà al momento in cui si darà atto al testamento. Preparatevi alla bagarre.

 

[Rovald]

Gentile @Un giocatore a parte il fatto che la successione di mio suocero è avvenuta 30 anni fa e mio marito non ha mai chiesto quote d'affitto alla sorella e non ha intenzione di farlo, da visura catastale risulta un proprietario che non sapesa neppure di esserlo e neppure i suoi eredi visto che hanno fatto la successione senza neppure inserire la proprietà di un mezzo della casa. Penso che le cose siano andate come ha detto @Luigi Criscuolo e cioè che non sia stata registrata la piena proprietà dell'immobile a mio suocero. Ora a mio marito la cosa come ho detto interessa relativamente perché quella casa di fatto è da sempre in uso a mia cognata e mia suocera ha deciso che andrà alla sua morte alla figlia e quindi a mio marito altre proprietà. A quel punto mio marito cederà la sua quota alla sorella e viceversa farà lei. La cosa a noi interessa poco ma per curiosità basterà l'atto di proprietà per far fare la voltura definitiva oppure se questa come si suppone non era stata registrata illo tempore potrà creare dei problemi? In tal caso il discorso dell'usocapione può essere applicato ai tre eredi (mia suocera e i due figli). Da parte nostra nessuna intenzione di fare bagarre con qualcuno né chiedere affitti arretrati a chi vi abita da 35 anni in comodato d'uso gratuito

 

[Luigi Criscuolo]

quando morirà tua suocera il notaio dovrà provvedere alla pubblicazione del testamento, questo provocherà l'aggiornamento di quello che risulta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliari. Se l'impiegato addetto alla registrazione, nell' aggiornare lo stato di proprietà dell'immobile, non rileverà alcuna anomalia potrete anche aggiornare la situazione catastale, e tutto è andato per il meglio.
Se invece rileverà che non risulta che la testante detenesse i 4/6 della proprietà (perché anche presso la C. dei R.I. dovrebbe risultare che 1/6 è già di tua cognata ed 1/6 è già di tuo marito), sia il notaio, che ha pubblicato l'atto, che gli eredi verranno chiamati per fornire spiegazioni con documenti alla mano, comprovanti la proprietà e l'origine della proprietà.
Per avere i 4/6 di proprietà tua suocera doveva essere comproprietaria al 50% con il marito dell'appartamento; con la morte del di lei marito il suo 50% avrebbe generato 1/3 di 1/2 cioé 1/6 alla moglie superstite che essendo già proprietaria di 1/2 avrebbe accresciuto la sua quota di proprietà a 4/6. Considerando che, nel caso di morte di un genitore già vedovo e con due figli, la quota disponibile, cioè quella non soggetti a vincoli, è di 1/3 delle sue proprietà mentre 2/3 di proprietà costituiscono la legittima dei due figli, da dividere in parti uguali, di quell'appartamento 1/3 di 4/6, cioè 4/18 sono destinati a tuo marito, il quale essendo già proprietario di 1/6 porterebbe a 7/18 la sua quota di proprietà. Mentre tua cognata, potendo incamerare a suo vantaggio la quota disponibile di 1/3, si troverà ad avere (1/3 di 4/6) di legittima + (1/3 di 4/6) di quota disponibile + 1/6 già di sua proprietà cioè 4/18 + 4/18 + 1/6 = 11/18 di proprietà.
Ora, prima di farti la bocca buona sulla proprietà, considera che la situazione che risulta al Catasto, anche se non probante ufficialmente la proprietà, è comunque una registrazione che viene fatta su iniziativa di qualcuno. La situazione 3/6 al fratello di tuo suocero e di 1/6 a tua suocera, 1/6 a tua cognata ed 1/6 a tuo marito, significa che tuo suocero è morto prima di suo fratello.
Siccome alla vedova va il diritto di abitazione della casa familiare, non è che questo diritto è stato confuso con la proprietà?

 

[Ollj]

quando morirà tua suocera il notaio dovrà provvedere alla pubblicazione del testamento, questo provocherà l'aggiornamento di quello che risulta presso la Conservatoria dei Registri Immobiliar

Per la trascrizione presso la Conservatoria non è sufficiente la pubblicazione del testamento, necessario che si sia diventati eredi.
Presumo lei intendesse ciò.

 

[Rovald]

Grazie @Luigi Criscuolo. Dunque riva do un po' in ordine coi tempi. La casa in questione è stata la prima casa coniugale dei miei suoceri. Dopodiché hanno acquistato un'altra casa e vi sono andati ad a itare conti figli piccoli. Credo che la casa sia stata data in affitto fino al matrimonio della figlia che vi è andata ad abitare nel 1982. Ma i miei suoceri avevano continuato ad avere la proprietà o almeno mio suocero che muore nel 1985. Viene fatta la successione e tra le varie proprietà vi era anche questa casa. A mio marito e alla sorella è toccata una quota ed io ero convinta che mia suocera avesse già la comproprietà col marito e quindi lei pensavo il 75 per cento e il resto divisa tra i figli. Per altri motivi siamo andati tramite Pin nel sito delle Agenzie delle Entrate e abbiamo fatto questa scoperta. Ora io non mi sono mai interessata di queste cose che riguardano la famiglia di mio marito ma mia suocera ha 90 anni e ha deciso di fare un testamento nel quale "assegna" le due csse alla figlia e il resto a mio marito. Quindi alla sua dipartita i due fratelli dopo la pubblicazione del testamento ritengo dovranno fare la divisione secondo i desideri della madre. Questa casa in questione io ho sempre saputo fosse solo di proprietà dei miei suoceri (o completamente o divisa a metà tra marito e moglie). Poi la scoperta. Questo fratello che secondo il catasto è proprietario del 50 per cento dell'appartamento è mancato successivamente a mio suocero. E i suoi eredi non hanno mai reclamato la proprietà non inserendolo neppure nei loro atti. Ritengo quindi che non vi sia stato l'aggiornamento (parliamo degli anni Cinquanta). Ora il mio quesito è: questo fatto può comportare dei problemi visto che mio suocero è mancato prima del fratello e questi non ha detto nulla dando per scontato che la casa fosse di proprietà completa del fratello premorto? E ancora è possibile che sia stata fatta la successione senza controllare una visura della casa nel 1985 che avrebbe evidenziato questo errore? Grazie per l'aiuto

 

[Rovald]

Scusate gli errori. Il suggerimento ortografico scrive spesso ciò che vuole

 

[Luigi Criscuolo]

La casa in questione è stata la prima casa coniugale dei miei suoceri.

bene: c'è un documento che attesta la comproprietà di entrambe i coniugi? o anche solo la proprietà al 100% di uno di loro? perché dopo il 20 settembre 1975, con l'entrata in vigore del regime patrimoniale nel matrimonio, se non c'è stata apposita dichiarazione, tutti i matrimoni celebrati prima di quella data sono da intendersi in regime di comunione dei beni.
Comunque torno a ripetere sull'estratto catastale c'é scritto nella parte finale il riassunto della storia della proprietà di quell'appartamento il primo è il più recente i nomi che vengono dopo sono i proprietari passati.