Spese patrimoniali: a chi spettano?

[basty]

Se non ricordo male,

Non ricordi male.
Tra l'altro mi sono chiesto cosa c'entrassi io ...
Concordo con te e mapeit, ma siamo nel campo delle opinioni.
Alcune osservazioni, anche se già fatte da altri:

comprese quelle che il codice civile pone a carico della proprietà

Non mi risulta alcun articolo del codice civile che definisca il ettaglio

Per come sta scritto, pare che il locatore intenda porre a tuo carico tutte le spese condominiali ordinarie, comprese quelle patrimoniali (compenso amministratore, assicurazione del fabbricato, parcella del commercialista che predispone le dichiarazioni fiscali del Condominio).

Qui non concordo: scritto male: in quei termini direi che sono escluse quelle spese che solitamente gli amministratori pongono sotto il capitolo "Spese di Proprietà": che come dice Dimaraz , credo sia una prassi abbastanza consolidata

le parti fanno espresso rinvio alle disposizioni del codice civile 27/7/78 n392 e 9/12/98 n431

Forse non ho una preparazione adeguata, ma un conto è il codice civile, altra sono le due leggi citate: io le porrei su piani diversi

però scusa le spese relative all'assicurazione condominiale, le spese del compenso dell'amministratore ed altro secondo me pur facendo parte della gestione ordinaria sono a carico del proprietario.

Qui veniamo al punto: non mi risulta ci sia alcuna legge che stabilisce cosa è di competenza del locatore o del conduttore, almeno per i contratti 4+4, salvo l'accenno alle spese di portineria della 392.
io ritengo che certe spese sono strettamente connesse alla gestione condominiale, e nella maggioranza dei casi anche obbligatorie. Mi riferisco alle spese amministrative., e fiscali connesse.
Altre appartengono invece alle scelte della proprietà: qui mi riferisco alla assicurazione RC ecc.
Quindi io da un pò di tempo, scrivo sul contratto che le spese di Amministratore ecc, sono a carico del conduttore. Escludo invece la assicurazione: se non erro non è strettamente obbligatorio avere la globale fabbricati: è una protezione soprattutto per il locatore quindi non la includo nele spese a carico del conduttore.

In conclusione: nel limite del possibile, patti chiari, amicizia lunga.

 

[Francesco88]

Scusate ma è normale che nelle spese patrimoniali rientrino spese di manutenzione straordinaria (di piccola entità)?

 

[basty]

Nella immagine postata, non mi pare che due voci abbiano a che fare con manutenzione straordinaria: rientrano piuttosto nei costi amministrativi, per cui rimanderei alle risposte precedenti.

Riguardo ai led/lampadine e cablaggi, la dicitura farebbe pensare a qualcosa di straordinario: l'importo invece mi fa piuttosto propendere per un intervento di piccola manutenzione, dove l'elettricista ha "montato" un po' il problema: magari ha sostituito le lampade coi led, ed ha dovuto adattare i collegamenti....

 

[uva]

spese di manutenzione straordinaria (di piccola entità

Anche a me sembrano spese di manutenzione ordinaria (non straordinaria) in relazione ai lavori effettuati e all'entità delle spese.

Quando si postano documenti nel Forum è opportuno oscurare i nominativi di persone e aziende, per la tutela della privacy.

 

[mapeit]

Di solito io, nei contratti 4+4, faccio riferimento a questa tabella di ripartizione spese. Non è esaustiva, ma sufficientemente specifica. Poi si possono aggiungere le dovute eccezioni.

 

[Dimaraz]

E concordo con @mapeit (post n. #12) che per quanto riguarda le spese condominiali patrimoniali decide il criterio di ripartizione e lo scrive nei contratti:

E su questo nulla ho eccepito.
L'appunto era sul fatto che non esistano Leggi o "consuetudini/accordi" che pongono a carico del locatore i cisti di polizze e amministratore.

È proprio perché esistono che @mapeit o chiunque altro è costretto a porre clausola in contratto.

 

[basty]

È proprio perché esistono che @mapeit o chiunque altro è costretto a porre clausola in contratto.

Che esistano consuetudini nessuno lo contesta.
Che la 392 accenni solo ai costi di portineria, ha per lungo tempo portato a considerare gli altri oneri patrimoniali come attribuibili solo al proprietario.
Poi che per i c. concordati sia definita la ripartizione locatore-conduttore siamo d’accordo.

Ma quale legge impone esplicitamente a carico locatore i costi di Amministratore ecc, nei contratti standard? (4+4, 6+6, ecc)

 

[uva]

È proprio perché esistono

Se ti riferisci all'art. 9 l. 392/1978 che ho riportato nel post n. #10, elenca alcune spese a carico del conduttore.
Ma non cita la suddivisione di quelle relative al compenso amministratore, redazione mod 770 e incombenze fiscali del condominio, assicurazione fabbricato.

Se invece ti riferisci ad altre leggi (non consuetudini, sentenze, giurisprudenza in materia) non ho capito quali sono secondo te.

 

[Dimaraz]

Comprendo che il Diritto, nei suoi digmi più profondi, sia materia sconosciuta a molti.... ciò che urta sono gli eterni "San Tommaso":

Tribunale di Roma sentenza 13 luglio 1992, per il quale «il conduttore non è tenuto al rimborso delle spese relative al compenso dell'amministratore ed alla assicurazione dello stabile sia perché non comprese nel tassativo elenco dell'articolo 9, comma 1, legge 27 luglio 1978, n. 392, sia perché aventi origine e fondamento nei diritti dominicali sulle parti comuni, per le prime, ed in quanto effettuate per garantire la conservazione delle situazioni dominicali per le seconde».


Cassazione civile, sez. III, 3 giugno 1991, n. 6216 che si è pronunciata nel senso che: " le spese relative al compenso corrisposto all' amministratore del condominio e le spese sostenute dallo stesso nell'esercizio della sua attività non rientrano tra gli oneri accessori che l'art. 9 della legge n. 392 del 1978 pone a carico del conduttore dell'immobile, sicché del relativo importo non può essere tenuto conto ai fini di accertare la sussistenza o meno della morosità del conduttore medesimo.

 

[uva]

Hai citato due sentenze ma non hai risposto alla domanda, che riformulo più chiaramente.

Esistono leggi che impediscono alle parti di accordarsi in modo da porre a carico del conduttore il compenso dell'amministratore e l'assicurazione del fabbricato?
Premesso che stiamo parlando di contratti liberi 4 + 4.

Già nel post n. #28 avevo distinto tra leggi specifiche in materia e sentenze:

ti riferisci ad altre leggi (non consuetudini, sentenze, giurisprudenza in materia)

Hai risposto citando due sentenze interessanti.
Manca l'indicazione di una norma specifica.