Spese patrimoniali: a chi spettano?

[vittorievic]

Mentre quelle patrimoniali ordinarie sì.

però scusa le spese relative all'assicurazione condominiale, le spese del compenso dell'amministratore ed altro secondo me pur facendo parte della gestione ordinaria sono a carico del proprietario.

http://www.areaconsumatori.it/AreaCon/Pdf/Tavole%20di%20ripartizione%20delle%20spese%20condominiali%20tra%20proprietario%20e%20inquilino.pdf

Ripartizione spese proprietario e inquilino. Percentuali di legge 2024

Quali sono le spese di competenza del proprietario e quali dell'inquilino in affitto. Indicherò le percentuali di legge vigenti.

www.studiomadera.it

 

[mapeit]

però scusa le spese relative all'assicurazione condominiale, le spese del compenso dell'amministratore ed altro secondo me pur facendo parte della gestione ordinaria sono a carico del proprietario.

http://www.areaconsumatori.it/AreaCon/Pdf/Tavole%20di%20ripartizione%20delle%20spese%20condominiali%20tra%20proprietario%20e%20inquilino.pdf

Ripartizione spese proprietario e inquilino. Percentuali di legge 2024

Quali sono le spese di competenza del proprietario e quali dell'inquilino in affitto. Indicherò le percentuali di legge vigenti.

www.studiomadera.it

Nell'articolo che hai citato c'è scritto "Vediamo ora la parcella e il compenso dell'amministratore di condominio e l'assicurazione. Tutte queste spese, sono in testa al proprietario". Lo dice come se fosse un dato assodato. Non è vero. Non c'è nessuna norma di legge che lo prescrive. Io credo che l'amministratore svolga il suo compito, sia per la parte contabile che per quella operativa, a vantaggio sia del locatore che del conduttore per il buon funzionamento del condominio. Così come credo che l'assicurazione condominiale fornisca una protezione ad entrambi. Quindi trovo che la cosa più logica sia quella di suddividere dette spese a metà e lo indico espressamente nei contratti di locazione 4+4. Per il resto l'articolo riporta una serie di spese di straordinaria manutenzione che sono ovviamente a carico del locatore e una serie di spese di ordinaria manutenzione che sono invece a carico del conduttore. La dicitura "spese patrimoniali", che alcuni amministratori usano, può trarre spesso in inganno. Meglio sarebbe definirle spese amministrative. Compilare il mod. 770 per le retribuzioni del personale che effettua le pulizie, ad esempio,, è un'attività che riguarda un servizio del quale usufruisce il conduttore. Poi vi sono le eccezioni. A rigore di logica, ad esempio, il compenso straordinario percepito dall'amministratore per sovrintendere ad alcuni lavori di straordinaria manutenzione dovrebbe essere solo a carico del locatore, quindi la quota millesimale di tale cifra non andrebbe divisa a metà.

 

[uva]

pur facendo parte della gestione ordinaria sono a carico del proprietario.

Come detto nei post precedenti, stiamo parlando di un contratto libero 4 + 4.

Locatore e conduttore possono accordarsi liberamente circa la ripartizione delle spese condominiali.
Però quanto stabilito tra le parti deve essere scritto in apposita clausola, che il conduttore accetta firmando il contratto di locazione.

 

[vittorievic]

Locatore e conduttore possono accordarsi liberamente circa la ripartizione delle spese condominiali.

certo ma mi sembra che dal post iniziale il conduttore non sia d'accordo. Certe clausole vanno ripetute e firmate una seconda volta per rafforzare la sua accettazione di una clausola che lo penalizza. Come hai avuto di scrivere anche tu la formula scritta sul contratto è ambigua. Le spese condominiali sono a carico del conduttore ma c'é anche l'art. 1576 del c.c. .

 

[Dimaraz]

Il conduttore che riduce il pagamento di sua iniziativa, senza accordarsi col locatore, passa automaticamente dalla parte del torto.

No.
Il conduttore che sospende (integralmente) il canone di locazione commette una irregolarità che se ripetuta può portare ad azione esecutiva/sfratto ma solo su decisione del Giudice.
Nessun Giudice potrà "penalizzare" il conduttore che ha comunque saldato le spese che la Legge pone sicuramente a suo carico.
Nessuna norma impone di pagare più del dovuto.

 

[Dimaraz]

Lo dice come se fosse un dato assodato. Non è vero. Non c'è nessuna norma di legge che lo prescrive

Perché è un dato di fatto...fissato in norme, consuetudini e giurisprudenza.
L'eccezione deve essere concordata in contratto con clausola ben specificata.

Il Conduttore non avendo diritto di voto in assemblea, salvo questioni di "condizionamento", non può essere imputabile delle decisioni del Locatore/Condomino.

 

[uva]

Nessuna norma impone di pagare più del dovuto.

Stiamo parlando di un contratto di locazione libero 4 + 4, per il quale la ripartizione delle spese condominiali (che fanno parte degli oneri accessori) è liberamente decisa dalla parti e deve essere specificata nel contratto stesso.

Questa è la clausola che scriviamo nei contratti 4 + 4:

Il pagamento del canone e/o di quant'altro dovuto anche per oneri accessori non potrà essere sospeso o ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, qualunque ne sia il titolo.
Il mancato puntuale pagamento per qualunque causa anche di una sola mensilità del canone nonché il mancato puntuale pagamento degli oneri accessori quando l'importo non pagato superi quello di una mensilità del canone, costituirà immediatamente in mora il conduttore al fine del decorso degli interessi di legge; nonché motivo di risoluzione del contratto.
Le parti convengono che l'inadempimento da parte del conduttore per mancato integrale pagamento del canone e/o degli oneri accessori come suddetto, comporta la risoluzione di diritto del contratto di locazione secondo quanto previsto dagli artt. n. 1454 e n. 1456 Cod.Civ.

La clausola viene approvata con doppia firma.

Si invia al conduttore la diffida ad adempiere entro 15 gg come previsto dall'art. 1454.
Se non sana la morosità e non si giunge ad un accordo bonario (ad esempio gli si concede una rateazione) ovviamente la questione finisce davanti al giudice.

 

[Dimaraz]

e deve essere specificata nel contratto stesso.

Nessuna norma impone di pagare più del dovuto

L'eccezione deve essere concordata in contratto con clausola ben specificata

Rilevi differenze?

La clausola viene approvata con doppia firma.

Perché qualsiasi clausola "vessatoria" ....deve essere approvato in modo specifico.

 

[uva]

Rilevi

Rilevo quanto avevo già scritto nel post n. #13:

quanto stabilito tra le parti deve essere scritto in apposita clausola, che il conduttore accetta firmando il contratto di locazione.

E concordo con @mapeit (post n. #12) che per quanto riguarda le spese condominiali patrimoniali decide il criterio di ripartizione e lo scrive nei contratti:

trovo che la cosa più logica sia quella di suddividere dette spese a metà e lo indico espressamente nei contratti di locazione 4+4.

 

[uva]

Se non ricordo male, anche @basty in passato aveva detto che considera a carico del conduttore il compenso dell'amministratore del condominio.
Suppongo lo scriva nei contratti.

Sempre se ricordo bene, @basty non stipula contratti concordati, quindi in quelli 4 + 4 può accordarsi col conduttore (che firmando ne accetta le condizioni) sulla ripartizione delle spese condominiali.

@basty mi correggerà se ho sbagliato attribuendogli considerazioni non sue!