Secondo voi si tratta di usucapione?

[gandoo17]

Buongiorno a tutti,

I miei genitori abitano da più di 25 anni nel secondo piano di una villa di proprietà del padre di mio padre, e ora vorremmo capire se l'appartamento può essere diventato a tutti gli effetti di nostra proprietà.

Struttura casa :

* Cantina : 50% usata da noi e 50% usata da uno zio
* Primo piano : Appartamento nonni
* Secondo piano : Nostro appartamento

Condizioni di uso del secondo piano :

* più di 25 anni
* Uso continuato
* Bolletta del telefono/Corrente a nome nostro
* Nome sul campenello
* Amici/parenti/conoscenti sono a conoscenza del fatto che abitiamo in questo stabile da sempre

Spese in comune :

*Riscaldamento intestato ai nonni, non sono sicuro al 100% ma penso sia cosi ( si tratta di riscaldamento centralizzato che dividiamo al 50%)


Domande :

1) Può l'appartamento in questione essere oggetto di "usucapione"?
2) Quali condizioni mancano ?
3) Cosa devo verificare affinchè lo sia?

 

[Dimaraz]

Non hai precisato se esistono altri fratelli o sorelle (zii) di tuo padre e/o eventuali loro discendenti.

Presumendo che i tuoi genitori abbiano usufruito di un "comodato d'uso" verbale e non registrato...l'acquisto tramite "usucapione" andrebbe esercitato nei confronti dei loro genitori (i tuoi nonni).

Le condizioni che hai elencato sono solo propedeutiche all'usucapione...basta che vi sia una sola "carta", o anche testimonianza sufficente che ivi abitiate per "gentile concessione" o anche altro fatto che avvalori l'ipotesi di un vostro possesso non univoco e ininterrotto...che tutto il "castello" cade.

Se no esistono altri eredi pari grado ai tuoi genitori...l'immobile sarà comunque destinato ad entrare nelle vostre "certe" proprietà.

 

[gandoo17]

Allora, si.

Esistono altri eredi, i nonni hanno altri due figli che abitano in altre case.

Diciamo che il nostro scopo NON è assolutamente prendere la casa per usucapione, ma visto che gli accordi si fanno difficili e le trattative complesse stiamo cercando di capire che strade possiamo percorrere per poterci tutelare al meglio.

Quindi riassumendo :

1) Ciò che ho è propedeutico all'usucapione
2) Se esistono fogli che provino che ci è concesso cosi tanto per allora salta tutto, corretto?

Questo foglio che data deve avere? Poniamo che venga scritto oggi dal nonno, ha valenza ?
O deve essere stato scritto 20 anni fa?

3) Che cos'altro dobbiamo avere per poter pretendere l'usucapione ? ICI? IMU ? Immondizia? Numero di telefono ? Posta?

Grazie mille!

 

[Dimaraz]

Per esercitare l'usucapione dovete aver il possesso certo continuato e incontestato per almeno 20 anni ininterrotti e senza che si sia "usata la forza".

 

[Avvocato Luigi Polidoro]

Mi sembra che in questo caso il problema maggiore sia dimostrare che vi sia stato possesso.
Il potere di fatto esercitato sul bene dai familiari è certamente sorto grazie ai nonni, che hanno permesso loro di abitare la casa senza corrispondere canoni e magari addossandosi le spese relative il cespite.
Se questo è avvenuto, si è trattato di comodato (anche se non l'accordo non è stato mai cristallizzato per iscritto).
In questo caso i genitori di @gandoo17 devono dimostrare di aver realizzato la c.d. "interversione del possesso", cioè una serie di atti che hanno inequivocabilmente mutato il potere di fatto: prima era detenzione (perché godevano del bene grazie al permesso del proprietario) poi è divenuto possesso (potere di fatto equivalente a quello del proprietario).

 

[gandoo17]

Per esercitare l'usucapione dovete aver il possesso certo continuato e incontestato per almeno 20 anni ininterrotti e senza che si sia "usata la forza".

Tutte queste condizioni sono presenti, non serve nient'altro ?

 

[gandoo17]

Mi sembra che in questo caso il problema maggiore sia dimostrare che vi sia stato possesso.
Il potere di fatto esercitato sul bene dai familiari è certamente sorto grazie ai nonni, che hanno permesso loro di abitare la casa senza corrispondere canoni e magari addossandosi le spese relative il cespite.
Se questo è avvenuto, si è trattato di comodato (anche se non l'accordo non è stato mai cristallizzato per iscritto).
In questo caso i genitori di @gandoo17 devono dimostrare di aver realizzato la c.d. "interversione del possesso", cioè una serie di atti che hanno inequivocabilmente mutato il potere di fatto: prima era detenzione (perché godevano del bene grazie al permesso del proprietario) poi è divenuto possesso (potere di fatto equivalente a quello del proprietario).

Grazie mille Avvocato Polidoro.

Quella che ha descritto è esattamente la situazione.

Secondo lei i miei genitori come possono dimostrare la "interversione del possesso"?

Quali sono queste condizione ? Quali sono gli atti?

Grazie mille

 

[Ollj]

Mi sembra che in questo caso il problema maggiore sia dimostrare che vi sia stato possesso.
Il potere di fatto esercitato sul bene dai familiari è certamente sorto grazie ai nonni, che hanno permesso loro di abitare la casa senza corrispondere canoni e magari addossandosi le spese relative il cespite.

Concordo. Sembrerebbe mera detenzione di cui non si ha prova certa circa l'interversione. Come dar prova? Dovreste ad esempio aver impedito al titolare di rientrare nella disponibilità del suo bene, avreste dovuto compiere atti in contasto con il suo titolo.

Art.1141 CC
Si presume il possesso in colui che esercita il potere di fatto, quando non si prova che ha cominciato a esercitarlo semplicemente come detenzione. Se alcuno ha cominciato ad avere la detenzione, non può acquistare il possesso finché il titolo non venga a essere mutato per causa proveniente da un terzo o in forza di opposizione da lui fatta contro il possessore. Ciò vale anche per i successori a titolo universale

Cassazione 19 dicembre 2011, n.27521
1. L’interversione della detenzione in possesso può avvenire anche attraverso il compimento di sole attività materiali, se esse manifestano in modo inequivocabile e riconoscibile dall'avente diritto l'intenzione del detentore di esercitare il potere sulla cosa esclusivamente ‘nomine proprio’, vantando per sé il diritto corrispondente al possesso in contrapposizione con quello del titolare della cosa.
2. La costruzione di un organismo edilizio nuovo, realizzato dal detentore di un terreno su propria iniziativa, senza il consenso, quanto meno tacito, dei proprietari, i soli legittimati al compimento di attività edificatorie sul fondo, costituisce un comportamento suscettibile di manifestare pretese dominicali sul bene, trascendenti i limiti della detenzione, sia pur qualificata, incompatibili con il possesso del titolare del diritto reale, come tali idonee ad integrare gli estremi di un atto d'interversione ai sensi dell'art. 1141, comma 2, cod. civ..

 

[Gianco]

Cantina : 50% usata da noi e 50% usata da uno zio

Se la cantina è indivisa ed in possesso con vostro zio, posto che non potrete vantare usucapione perché l'entità dell'immobile è indefinita, potrebbe essere lui che può dimostrare che non lo possedete in qualità di proprietari ma in comodato d'uso.
Il dubbio sarebbe più marcato se lo zio avesse altri fratelli che ambissero all'eredità dei nonni.
Concordo con i dubbi espressi da Dimaraz.

 

[gandoo17]

Grazie mille a tutti!