Scadenza contratto canone concordato con cedolare secca

[uva]

il contratto di considererà per me comunque concluso il 30/11/2024?

Ho scritto quella data nel post #15 prima che tu precisassi nel post #16 di non aver comunicato all'Agenzia la proroga alla fine del triennio.

qualora non si fosse provveduto ad effettuarla come nel mio caso, il contratto risulterà a me fermo addirittura al 2022

E' corretto.
Puoi verificarlo logandoti al sito dell'Agenzia con lo spid. Controlla cosa risulta nel tuo cassetto fiscale (consultazione dati del registro).

si dovrà inviare comunicazione all’Agenzia delle Entrate di questa avvenuta proroga che si è verificata due anni fa (io invece pensavo che ci fossero solo 30 giorni dal rinnovo per poterla trasmettere

Il termine di 30 giorni dall'evento è corretto.
Si può comunque regolarizzare l'omessa comunicazione nei termini della proroga facendone una tardiva, ma non telematicamente con Fisconline. Bisogna andare all'Ufficio territoriale dove venne registrato quel contratto nel 2019.

 

[uva]

Altro punto

Qui mi pare ci sia un fraintendimento.

Finché il contratto è in cedolare secca non si può aumentare il canone.
Però il locatore non è obbligato a mantenere la cedolare per tutta la durata del contratto. Può passare da cedolare a regime IRPEF ordinario e viceversa all'inizio di ogni annualità, comunicandolo preventivamente all'inquilino con raccomandata ar.

qualora fosse mia intenzione domandare un aggiornamento dovrei prima:

passare a regime IRPEF ordinario per l'annualità 01/12/2024 - 30/11/2025, aumentare il canone (se trovi l'accordo con la tua inquilina), pagare l'imposta di registro per quell'annualità (calcolata sul nuovo canone) addebitandone la metà all'inquilina.
Rimanere per un anno in regime IRPEF ordinario non è un grosso problema. Trattandosi di contratto concordato vi sono delle agevolazioni:
1) L'imposta di registro si calcola sul canone annuo ridotto del 30%;
2) L'IRPEF sul reddito da locazione si calcola sul 95% del canone annuo ridotto del 30%.

Poi dal 01/12/2025 potrai passare nuovamente a cedolare secca.

 

[uva]

nuovo contratto di locazione, nuova certificazione…

Questa è un'altra possibilità: risolvere (=chiudere, finire) consensualmente il contratto attualmente in essere e stipularne uno nuovo.
Ovviamente il nuovo canone concordato deve stare nei parametri dell'Accordo Territoriale, applicando valori non superiori al max della "forchetta".
Esempio: se i valori €/mq possono oscillare da 3,10 a 5,20 e nel contratto attuale ho utilizzato 3,20 in quello nuovo posso utilizzare max 5,20.

Se il nuovo contratto sarà in cedolare secca la registrazione non costa niente: no imposta di registro e no bollo.

C'è una criticità, più o meno importante a seconda delle tue previsioni circa l'utilizzo di quell'immobile.
Stipulando un nuovo contratto si "riparte da zero": alla scadenza del triennio il locatore può evitare il rinnovo per il biennio successivo solo in determinati casi elencati tassativamente dalla legge (art. 3, c. 1 l. 431/1998).
Alla seconda, terza, ecc scadenza il locatore può evitare il rinnovo (inviando la disdetta all'inquilino con preavviso di almeno 6 mesi) senza necessità di alcuna motivazione.

volermi rispondere ancora

Se hai altri dubbi scrivili pure qui.

 

[Extraterrestre]

Grazie di cuore ancora per la dedizione dimostratami, davvero non trovo più le parole per esprimere tutta quanta la mia gratitudine nel fare luce su un argomento complesso di cui conoscevo ben poco se non addirittura nulla.
Riguardo la proroga di fatto già avvenuta nel 2022, a questo punto mi sembra evidente che sia comunque necessario metterla in regola attraverso la comunicazione all’Agenzia delle Entrate qualsiasi tipo d’operazione si voglia intraprendere. Fortunatamente mi è stato scritto che se ne possono occupare loro (dietro ovviamente corrispettivo) e pertanto credo proprio che mi convenga scegliere tale modalità tanto più che da quel che leggo non si può eseguire, trascorsi i 30 giorni utili, nemmeno più telematicamente (ore ed ore risparmiate nel cercare l’impossibile)…
Quindi la mia idea originaria, certamente più “soft” sotto vari punti di vista, di rinnovo a canone concordato con la cedolare secca aggiornandone solamente il prezzo di locazione secondo gli Accordi Territoriali ed attraverso la certificazione di un’Associazione di Categoria non è fattibile. Mannaggia!!!
Posso però dal primo dicembre 2024 eliminare la cedolare secca, passare a tassazione IRPEF e vedere poi se i’aggiornamento del canone concordato entro quei parametri fissati dagli Accordi Territoriali soddisfi o meno la mia inquilina. Insomma alla fine lei, a partire dal 01/12/2024, dovrebbe accettare, oltre l’aggiornamento del canone concordato, anche la mancanza della cedolare secca (sia pure limitatamente per un anno.. però si dovrebbe sempre fidare di ciò che le comunico, non è che ha la garanzia scritta che rimarrà senza cedolare secca solo per un anno -che poi, va be’, la proroga poi lì durerebbe solamente un altro anno ancora, non tanto quanto è durato come il primo contratto con proroga annessa..-).
O altrimenti, se voglio cercare di effettuare meno stravolgimenti possibili per me e per lei, comunicarle la fine del contratto di locazione in essere, ma contemporaneamente, nella stessa raccomandata, riferirle anche la disponibilità ad iniziarne uno nuovo con nuovo canone visto che il precedente era fermo al 01/12/2019 e allegando pertanto anche la nuova certificazione rilasciata dall’Associazione preposta a determinarla.
Devo decidere tra queste due possibilità, oppure la terza che scatterebbe in automatico se non facessi assolutamente nulla. Ossia il contratto viene automaticamente prorogato di altri due anni alle stesse identiche condizioni. In caso comunque di proroga iniziando dal primo dicembre 2024 va comunicata all’Agenzia delle Entrate entro il 31 dicembre 2024; dico bene?
Grazie ancora per la pazienza (altro che quella di Giobbe) e disponibilità davvero infinite…

 

[basty]

à tanto più che da quel che leggo non si può eseguire, trascorsi i 30 giorni utili, nemmeno più telematicamente

Ni. Ormai molti uffici Agenzia delle Entrate accettano comunicazioni con semplice email. Dato che per la regolarizzazione della vecchia proroga non ci sono sanzioni e balzelli, può darsi che sistemino d’ufficio a fronte di una semplice richiesta

 

[Extraterrestre]

Eh, Basty, ma vai a trovare l’ufficio fortunato. Poi come si fa ad avere la certezza che quell’ufficio ha accettato la comunicazione per e-mail? Inoltre non saprei manco a quale indirizzo di posta elettronica inoltrarla… Forse mi conviene spendere 25 €. + IVA… Grazie comunque anche a te per il tuo intervento: è sempre utile saperne di più..

 

[basty]

Inoltre non saprei manco a quale indirizzo di posta elettronica inoltrarla…

Ogni pratica riguardante un contratto di locazione va inoltrata all'ufficio di prima registrzione.
L'indirizzo email si trova sul sito della Agenzia delle Entrate- regione-provincia-uff territoriale.

Hanno sempre dato risposta ad ogni comunicazione.

 

[Extraterrestre]

Perdona la mia oceanica ignoranza, ma sono un debuttante allo sbaraglio.. Quindi basta che scriva solo che il contratto di locazione a canone concordato con opzione della cedolare secca stipulato tra me (nome, cognome, luogo, anno di nascita e codice fiscale) e la mia conduttrice (nome, cognome, luogo, anno di nascita e codice fiscale) in data (e questa racimolo consultando i dati del registro del mio cassetto fiscale) si è rinnovato dal 01/12/2023 di altri due anni e terminerà il 30/11/2024. È sufficiente questo? Devo allegare docuumenti, contratto? Boh.. «In fede, fate un po’ voi» (citazione tratta dal film: “Ad Ovest di Paperino”) …

 

[basty]

Sarebbe opportuno indicare anche il numero di registrazione e anno di registrazione. Meglio il codice identificativo che li contiene

 

[uva]

lei, a partire dal 01/12/2024, dovrebbe accettare, oltre l’aggiornamento del canone concordato, anche la mancanza della cedolare secca (sia pure limitatamente per un anno.. però si dovrebbe sempre fidare

Per evitare fraintendimenti con l'inquilina ti consiglio di procedere step by step.

Per prima cosa le invii la raccomandata ar con preavviso di almeno 6 mesi, come scritto nel post #13, specificando che in mancanza di sua risposta o accordo entro 60 gg il contratto si intenderà scaduto e l'immobile dovrà essere rilasciato libero da persone e cose entro il 30/11/2024.
Se non ti risponde, o rifiuta a priori l'aggiornamento del canone, significa che non è interessata a proseguire la locazione a nuove condizioni e andrà via.
In seguito potrai "revocare" la tua disdetta se in prossimità della scadenza deciderai di rinnovarle il contratto per il prossimo biennio confermando il canone attuale.
Valuterai tu se ti interessa mantenere quell'inquilina con lo stesso canone (perché è puntuale nei pagamenti, regolare nella conduzione dell'immobile, ecc) invece di cercarne un altro/a per stipulare un nuovo contratto concordato con canone maggiorato (sempre nei limiti dell'Accordo Territoriale).

Se l'inquilina risponde iniziate la trattativa sul nuovo canone, specificando la necessità di passare da cedolare secca a regime ordinario per la prossima annualità.
La raccomandata ar per comunicarle il nuovo regime deve essere inviata un mese prima della scadenza, quando si presume avrete già trovato un accordo.
Affinché lei possa fidarsi scrivi che il nuovo regime fiscale sarà limitato all'annualità 01/12/2024-30/11/2025. Per incentivarla ad accettare puoi accollarti l'onere di pagare interamente l'imposta di registro, senza addebitargliene la metà.