Scadenza contratto canone concordato con cedolare secca

[basty]

Quindi, se desidero il nuovo Cont

Dai dati del registro contenuti nel cassetto fiscale risulta che la fine locazione è il: 30/112022

Quindi se provi a comunicare la proroga via mail, con la stessa procedura potrai verificare sul cassetto fiscale se avranno aggiornato la data di scadenza. Non mi pare poi così male

 

[uva]

sondo magari prima con un messaggino informale whatsapp se è intenzionata a rimanere

Fai bene a sondare le intenzioni dell'inquilina.
Ma ricordati (come recita una nota aria d'opera) che l'inquilino/a è mobile qual piuma al vento, muta d'accento e di pensiero:

devo inviare la raccomandata A.R. di risoluzione all’inquilina

Manda comunque la raccomandata ar di disdetta all'inquilina, come già detto.
Ciò non ti impedirà, a ridosso della scadenza, di cambiare strategia (continuare la locazione con contratto e canone attuale, aumentare il canone revocando la cedolare secca per la prossima annualità, stipulare un nuovo contratto ripartendo da zero).
Se non invii la raccomandata ar, o la spedisci oltre i termini, il contratto si rinnoverà tacitamente alle stesse condizioni.

 

[uva]

ho solo sbagliato

Occhio a non sbagliare a scrivere nella mail il codice identificativo telematico del tuo contratto!
Basta un numero/lettera errata e l'Agenzia potrebbe non trovarlo.

Prevengo un'eventuale prossima domanda: se il locatore non conosce il codice, dove può rintracciarlo?
Guarda qui:

Agenzia delle Entrate - Servizi online - Ricerca codice identificativo del contratto di locazione

www1.agenziaentrate.gov.it

 

[basty]

Prevengo un'eventuale prossima domanda: se il locatore non conosce il codice, dove può rintracciarlo?

Credo sia un suggerimento superfluo: meglio quanto ha già riscontrato.

Io, dai dai del registro del mio cassetto fiscale che mi ha così tanto gentilmente fatto scoprire Uva, posso ricavare sia il codice identificativo contratto sia il protocollo telematico, magari, ricopiandoli assai attentamente, glieli aggiungo tutti e due… G

 

[Extraterrestre]

Salve,

non voglio diventare la vostra ossessione, ma avrei ancora delle domande da porre e visto che siete troppo gentili mi azzardo ancora ad abusare della vostra cortesia (quella di Uva soprattutto che mi sopporta da non so quanto tempo con stoica resistenza…). Perdonatemi, ma senza più mio fratello ho solo voi, quindi non so proprio dove sbattere la capoccia…
Dunque sperando ancora di essere aiutato desideravo sapere se si risolve il contratto e poi ne inizio uno nuovo, sempre con la stessa conduttrice, si devono restituire e rinnovare anche gli assegni che lei mi rilasciò alla firma del contratto? Mi spiego meglio, con il contratto siglato nel 2019 l’inquilina consegnò a me due assegni: uno (dell’importo di due mensilità del canone) come deposito cauzionale ed un altro (corrispondente a poco meno di otto mensilità) come ulteriore garanzia. All’epoca mio fratello, che curò tutta la trattativa, mi spiegò che il primo assegno l’avrei potuto riscuotere e l’altro no. Sta di fatto che ho ancora i due assegni così come mi vennero consegnati. La domanda pertanto è la seguente: questi assegni debbono essere riconsegnati (con l’aggiunta di tutti gli interessi maturati)? Nel caso li restituisca poi me ne ridà altri due con il nuovo contratto alla stessa maniera di come avvenuto con quello precedente, oppure si possono conservare i vecchi senza fare tutto questo valzer?

La stipula di un nuovo contratto va comunque poi firmata da entrambi come il vecchio contratto? Quindi bisognerà comunque poi incontrarsi…? Del resto pure nella scheda per la determinazione del canone concordato vi sono, oltre il timbro e la firma da parte dell’Uppi, anche le nostre di firme.. Quindi presumo che stipulando un contratto ex novo si debbano assolvere anche tutte queste incombenze o, visto che ci conosciamo già, possono essere bypassate?

Ho provato poi con DokiCasa ad effettuare il calcolo gratuito del canone concordato, solo che mi domanda dei dati che non so (come la superficie del balcone, della soffitta, del cortile…) o che non sono sicurissimo (come la presenza di doppi vetri, ma penso di no. Al limite metto no). Sulla scheda di determinazione del canone concordato che mi inoltrò per e-mail mio fratello compilata dall’Uppi è riportato sommariamente e complessivamente il dato totale di balconi, terrazze, cantine e simili (di cortile manco se ne parla). Va be’, ma il problema è: dal 2019 è logico pensare che sia aumentato il calcolo per la determinazione del canone concordato, oppure può essere rimasto lo stesso e quindi tanto vale continuare per altri due anni il contratto alle stesse condizioni di adesso?

Poi resta da capire come diavolo fare per conoscere quelle superfici così nel dettaglio, singolarmente… che mi vengono richieste…

Okay, mi fermo qui (era ora 😅) e chiedo scusa se è venuto un altro papiro, ma come avrei potuto riassumere tutto ciò? Sperando sempre nella vostra benevolenza vi ringrazio molto e vi auguro una buona domenica..

 

[uva]

1) Il sistema adottato da tuo fratello non è regolare.
Se risolvi il contratto e ne stipuli uno nuovo restituisci i due assegni all'inquilina. Le devi pagare gli interessi legali sul deposito cauzionale:

dell’importo di due mensilità del canone come deposito cauzionale.

Il secondo assegno è una garanzia "aggiuntiva" irregolare. Restituiscilo, e per il nuovo contratto concorda un deposito cauzionale fruttifero di max 3 mensilità del canone. E' una somma che puoi incassare subito, versandola sul tuo c/c. Non ha senso custodire degli assegni senza incassarli, perché potrebbero non essere coperti o addirittura relativi ad un c/c che successivamente l'inquilino ha chiuso.
Forse tuo fratello ritenne necessaria quella garanzia "aggiuntiva" perché l'inquilina non aveva un lavoro stabile o c'erano delle criticità circa la sua situazione economica?
Puoi comunque dire all'inquilina di mostrarti nuovamente la documentazione del suo reddito: contratto di lavoro, busta paga, dichiarazioni dei redditi se è una lavoratrice autonoma.
Se non ti sembrano sufficienti puoi chiedere che il nuovo contratto sia sottoscritto da un garante (genitore, parente, amico) che a sua volta ti presenti garanzie solide.

2) Il nuovo contratto dovrà essere firmato da entrambi, locatore e inquilina, come pure la scheda per la determinazione del canone concordato. Fissate un appuntamento e firmate tutto in presenza.

3) E' opportuno rilevare le superfici e le caratteristiche dell'immobile (se ci sono i doppi vetri, la porta blindata, ecc) per calcolare correttamente il canone in base ai parametri dell'Accordo Territoriale. Se abiti lontano e non riesci ad occupartene personalmente puoi incaricare un geometra del posto.
Forse sarebbe la soluzione migliore: risolvere definitivamente il contratto attuale alla scadenza del biennio e stipularne uno nuovo. Utilizzando dei dati corretti e non sommari e/o presunti.

 

[uva]

dal 2019 è logico

controllare se da quella data ad oggi l'Accordo Territoriale di quel Comune è stato rinnovato.
Oppure se è previsto l'aggiornamento Istat dei valori €/mq.

Ne abbiamo parlato recentemente in questo thread:

Canone Concordato - Aggiornamento ISTAT valori massimi e minimi

Ciao a tutti, dovrei fare un contratto a canone concordato per un immobile di mia proprietà. Leggo nell'Accordo Territoriale il seguente articolo: Art.6) Ai fini della stipula di nuovi contratti, i valori minimi e massimi delle fasce di oscillazione, dovranno essere annualmente aggiornati - a...

www.propit.it

Verifica anche se, nel caso decidessi di stipulare un nuovo contratto, aumentando la durata del primo periodo (4 + 2; 5 + 2; 6 + 2) il canone concordato risulta maggiore rispetto al 3 + 2.
(Come scritto nei post #16 - #17 - #19 dell'altro thread che ho linkato).
A condizione che tu sia disponibile ad impegnarti con quell'inquilina per una durata maggiore rispetto al contratto attuale.

Sono tutti calcoli che un'Associazione proprietari deve essere in grado di fare.

 

[Extraterrestre]

Uva un grazie gigantesco come sempre per la pazienza e la dolcezza con cui stai facendo capire le cose anche a chi, come me, è completamente a digiuno di contratti di locazione e quant’altro… E non solo con pure lezioncine normative, ma anche cercando di farmi capire come tutelarmi al meglio, insomma proprio come se fossi una persona di famiglia quindi grazie davvero di cuore ♥️ …

Strano, eppure l’inquilina rilasciò i due assegni perché espressamente previsti nel contratto predisposto dall’Uppi (probabilmente mio fratello fece inserire sì la seconda garanzia, però l’Uppi comunque gliela avvallò -il contratto è firmato e timbrato anche dall’Uppi-).

Comunque, a proposito del calcolo degli interessi, per avere un’indicazione di quanto dovrei pagare sono andato su avvocatoandreani.it, solo che mi domanda se bisogna capitalizzare gli interessi oppure no e qualora andassero capitalizzati se la capitalizzazione è trimestrale, semestrale o annuale. Ecco, anche per saperlo: vanno capitalizzati? E se sì come: annualmente?

Perdona la domanda sciocca, ma l’associazione di categoria che mi determinerà il canone (l’Uppi che mi ricordi non diede una forbice entro cui poter scegliere poi il canone, ma lo fissò direttamente con una sola cifra e quella fu) predisporrà anche due contratti e due schede per la determinazione del canone concordato fotocopie, identici: uno per me e l’altro per l’inquilina? Perché poi ognuno terrà il suo. Ed ognuno di noi due pertanto firmerà entrambi i contratti e relative schede…

Forse ho trovato un sito che si occupa del calcolo della superficie di balcone e della soffitta (

Calcolo superficie commerciale online

Richiesta di calcolo superficie commerciale e calpestabile online. Ricevi il documento per email in 1h. Documento idoneo per calcolare TARI TARSU TARES.

www.geometraantoniomassari.it

). Poi potrei magari chiedere all’amministratore se conosce quanti sono i metri quadrati del cortile. Almeno per questi dati potrò risolvere così se riuscissi a reperirli (mentre per doppi vetri e porta blindata potrei mettere l’opzione a me più sfavorevole -ossia mancanti-, anche perché al 70% non dovrebbero esserci, soprattutto la porta).

Ahh… ed allora mi sa che a Roma non c’è stato nessun aggiornamento istat (

Rinnovato il contratto per gli affitti a canone concordato. A Roma sono oltre il 50%

) quindi forse forse mi conviene rimanere tutto come sta e vedere fra due anni come sarà la situazione..,

Quindi aumentando la durata del contratto il canone ne tiene conto.. Io invece pensavo che poi si rimanesse bloccati per più anni a non poter chiedere l’aumento e quindi immaginavo che fossero svantaggiosi contratti così a lunga durata. Perfetto, mi hai detto un’altra cosa che non sapevo..

Grazie ancora enormemente per tutte le preziose info che mi hai elargito Uva. Grazie davvero tantissimo…

 

[uva]

probabilmente mio fratello fece inserire sì la seconda garanzia, però l’Uppi comunque gliela avvallò

Questo è molto strano; occorrerebbe leggere la clausola contrattuale relativa alla seconda garanzia.

I contratti concordati devono essere redatti in conformità al modello ministeriale (Allegato A al D.M. 16/01/2017).
Confronta il tuo contratto con quello che allego.
Leggi l'Articolo 3: per "eventuali altre forme di garanzia" si intende la fideiussione bancaria/assicurativa oppure una garanzia di terzi come avevamo già detto:

puoi chiedere che il nuovo contratto sia sottoscritto da un garante (genitore, parente, amico) che a sua volta ti presenti garanzie solide.

vanno capitalizzati?

No.
Gli interessi legali sul deposito cauzionale non vanno capitalizzati.
Si devono pagare all'inquilino al termine di ogni annualità. In pratica spesso glieli si pagano al termine della locazione, quando lascia l'immobile.

 

[uva]

due contratti e due schede per la determinazione del canone concordato fotocopie, identici

Sì, è corretto.
Il locatore e l'inquilino devono conservare una copia ciascuno del contratto di locazione e della scheda col calcolo del canone concordato, firmate in originale.
Oltre alla ricevuta di registrazione del contratto all'Agenzia delle Entrate.

mi sa che a Roma non c’è stato nessun aggiornamento istat

aumentando la durata del contratto il canone ne tiene conto.

Gli Accordi Territoriali non sono tutti uguali. Possono esserci differenze notevoli da una città all'altra a seconda di quanto deciso dalle Associazioni dei proprietari e degli inquilini di quel Comune, firmatarie dell'Accordo ivi vigente.
L'Associazione a cui ti rivolgerai saprà dirti come ci si regola a Roma.