Scadenza contratto canone concordato con cedolare secca

[uva]

gli serve casa. Vuole casa. . Ma come: se due settimane fa mi disse che la aveva finalmente comprata?

C'è gente che parla a vanvera.
Ti consiglierei di non dargli retta. Decidi tu se vuoi affittare la casa o se la vuoi vendere.
Nel primo caso (affitto) fai bene ad approfondire l'affidabilità di X, Y e Z.
L'alternativa, come già detto, è uscire sul mercato delle locazioni (eventualmente tramite un'agenzia immobiliare) e valutare altre candidature.

lavori in cambio di canone gratuito

Questo NON deve risultare dal contratto di locazione.
Perché l'Agenzia delle Entrate può considerare tassabili i "canoni gratuiti" in quanto compenso in natura per migliorie apportate all'immobile dal conduttore.
Ne avevamo parlato qui:

Canone a scaletta in locazione commerciale

Nell'ipotesi di un accordo tra locatore e conduttore di un canone a scaletta, cioè un canone che abbia valore diverso (normalmente in incremento) anno per anno, mi è sembrato di capire dalle info in rete che secondo la giurisprudenza occorrono due condizioni nel contratto: - indicazione chiara...

www.propit.it

a prescindere da chi sarà il conduttore, si deve cercare di ottenere la cointestazione

Secondo me è la soluzione più semplice ed efficace.

L’aspirante secondo conduttore

Io eviterei di interloquire con più persone.
Parlerei solo con X, sua moglie Y, e suo fratello Z.
L'amico che ti ha presentato X è opportune esca di scena. A meno che sia seriamente interessato all'acquisto dell'appartamento e tu abbia deciso di venderlo.

lo potrá ospitare a mia insaputa, ma in quel caso, qualora fosse cittadino extraUE, almeno non ne sarei responsabile di fronte alla legge

Questo è il grosso problema degli extraUE: tendono ad ospitare amici e parenti. Una clausola contrattuale che vieti le ospitalità, anche di lungo periodo, è nulla.
Il locatore non sarebbe comunque responsabile, perché la dichiarazione alla P.S. è a carico dell'ospitante (X e Y che sono intestatari del contratto), non di te locatore.

Come farei senza questo forum

Se hai altre domande scrivile pure!
Ma ad un certo punto devi decidere cosa fare e come fare!
Tenere un appartamento sfitto per molti mesi è costoso (IMU, spese condominiali). Lo si fa se il proprietario è intenzionato a venderlo, o se lo destinerà ad uso suo/dei suoi familiari. Oppure, ovviamente, se i costi non bilanciati dal reddito da locazione sono sopportabili senza problemi.

 

[Extraterrestre]

Non mi sembra che quanto tu citi equivalga alla ,impossibilità di specificare la validità anche per le successive proroghe. Quella frase indica solo il massimale.

Eh ma io, attenendomi a quanto dalla DokiCasa richiesto in fase di compilazione questionari preimpostati per arrivare alla stesura della garanzia ho insertito: 12.870 € (ossia 1.070 € canone mensile di locazione a canone concordato 3+2 , moltiplicato per 12 mesi), moltiplicato per 3 anni (anziché cinque considerando anche la proroga‼️) = 38.520 €, più quota condominio trimestrale (senza considerare il riscaldamento condominiale) di 429,00 € x 4 (l’anno intero) x 3 (ossia solo la prima durata del contratto, sempre senza considerare appunto la proroga comunque molto probabile), ossia più 5.148 €. Totale = 43.668 € (diminuito a 43.600 €). Quindi, attenendomi al loro avviso, ho la garanzia quasi totale ma solo per quel che concerne i i primi tre anni di locazione…

a parer mio non solo prevedrei le proroghe, ma anche la possibilità di escutere più volte la garanzia.

Eh, ma con la DokiCasa non è che si possa manovrare più di tanto durante la compilazione della garanzia. Bisogna rispondere a dei questionari e poi loro ti inviano il file per cui la possibilità di inserire clausole che vadano poi a smentire quanto da loro precedentemente detto non so se verranno poi accettate (non mi ricordo neppure se, come per la stesura del contratto, è previsto il poter poi inviare note aggiuntive…) . Perciò la cointestazione, se fosse come dicevo precedentemente (devo ancora leggere ciò che mi ha scritto la velocissima Uva), risolverebbe tanti di quei problemi. Se l’aspirante conduttore tiene all’appartamento convince il fratello ad accettarla… Altrimenti non saprei io come impostarla con la DokiCasa una garanzia (che non sarebbe purtroppo nemmeno una fideiussione che ho appreso qui è sempre da preferire ad una garanzia) che vada a coprire totalmente anche la proroga.
Grazie mille per l’aiuto anche a te Basty, io spero solo che per seguire me (che sono a digiuno di tutto) te ed Uva non siate ricoverati alla neuro. Abbiate pietà di me, vi prego 🙏🙏🙏…

 

[Extraterrestre]

Perfetto Uva,

quindi devo domandare alla DokiCasa che ho necessità, per essere maggiormente tutelato, di variare il contratto che mi è stato inviato inserendo quello che prima figurava come garante come altro nuovo conduttore e che insieme a ciò ho però anche bisogno dell’inserimento di una clausola in cui venga specificato che quest’ultimo non coabiterà nell’appartamento locato (riportando loro magari anche quelle parole che tu mi hai così cortesemente scritto).

La risposta è sì: il suo impegno dura fino a quando è cointestatario del contratto.
Se ad un certo punto il cointestatario Z ti manderà disdetta del contratto perché vuole "sfilarsi", vedrai come reagire. La sicurezza al 100% di una garanzia durevole non si può aver

Ah, però, bella fregatura Quindi dopo una settimana lui potrebbe sfilarsi ed io magari rimanere senza garante. Ma a quel punto io avrei diritto a far terminare la locazione in quanto variate le clausole attraverso cui c’eravamo accordati?
Mia intenzione è comunque affittare l’appartamento. Il fatto della contraddizione in cui era caduto il primo aspirante conduttore mi ha un po’ fatto allarmare sulla sua serietà e come mi canticchiavi tu prima che io ti riferissi questa circostanza, a non fidarmi delle “parole” che vengono proferite a bocca (mio padre del resto mi diceva spesso: «La bocca è ‘nù bello strumento…»).
Comunque se per qualche ragione con lui il contratto salta mi rivolgerò ad un’agenzia immobiliare. A proposito, ma che tu sappia esistono agenzie che propongono, ovviamente con decurtazione sul canone di affitto (che potrebbe aggirarsi al 10%) locazioni, non brevi, con affitto garantito per tutta la durata del contratto? Io il massimo che ho trovato è stato solo per il primo anno.

Questo NON deve risultare dal contratto di locazione.
Perché l'Agenzia delle Entrate può considerare tassabili i "canoni gratuiti" in quanto compenso in natura per migliorie apportate all'immobile dal conduttore.

Eh però, nella comunicazione di ospitalità in favore di cittadino extraeuropeo vien chiesto «che dal…. ha fornito alloggio» ed in quel caso allora quale data si dovrebbe inserire: quella in cui inizia a partire il contratto e non quella in cui il conduttore sta comunque nell’appartamento anche se a canone zero?
Poi, sempre su quel foglio, vien domandato se si cede «alloggio /ospitalità» oppure se si «cede la proprietà o il godimento dei beni immobili« io, in caso di locazione, dovrei barrare la seconda ipotesi; giusto?

Io eviterei di interloquire con più persone.
Parlerei solo con X, sua moglie Y, e suo fratello Z.
L'amico che ti ha presentato X è opportune esca di scena.

Il fatto è che il primo aspirante conduttore mi ha detto sorridendo (l’ultima volta che ho mostrato l’appartamento al suo amico): «Perché non mi hai informato che venivi? Ah guarda che lui mi dice tutto. Quello che dici a lui io so..«, quindi è quasi impossibile scrollarselo di dosso…

A meno che sia seriamente interessato all'acquisto dell'appartamento e tu abbia deciso di venderlo.

Bah ma c’è da fidarsi di uno che un giorno mi dice che ha acquistato l’appartamento e dopo due settimane mi chiede se sono intenzionato a vendere il mio perché, se non son intenzionato ad affittare, è intenzionato lui a comprarlo?

Il locatore non sarebbe comunque responsabile, perché la dichiarazione alla P.S. è a carico dell'ospitante (X e Y che sono intestatari del contratto), non di te locatore.

Pertanto se chi non ho menzionato abiterà nell’appartamento, a mia insaputa, io non ne sono responsabile. Ma la sensazione di urgenza che ho ricavato dal primo aspirante conduttore è che anche lui andrà poi ad abitare, senza dirmelo, nell’appartamento.

Decidi tu se vuoi affittare la casa o..
Nel primo caso (affitto) fai bene ad approfondire l'affidabilità di X, Y e Z.

Già solo che adesso mi ritrovo che sono giorni che non gli ho fatto più sapere niente sulla carta d’identità provvisoria che mi ha inviato e scopro, anzi mi hai fatto scoprire che l’estratto conto, su di una carta prepagata per giunta, che mi inviò mesi fa è solo di 150 €. Un pò tardino per chiedergli questo approfondimento dal momento che si stava ormai parlando solo di stesura del contratto . Mi ritrovo nel cosiddetto “cul-de-sac” (perdona il francesismo…).
Ti ringrazio infinitamente Uva nell’invitarmi a scrivere ogni mia perplessità, ogni mio dubbio, ogni mia remore (e non che io debba essere incoraggiato ) che ancora dovessi avere (dopo ben 24 pagine di discussione fitta fitta ) ed anche ad invitarmi a prendere alla fine comunque una decisione. Pure mio padre diceva che l’indecisiine perenne finiva poi, a lungo andare, ad essere peggio di una decisione sbagliata. Ci si rode dentro, non si può intervenire per modificarla, i problemi che restano irrisolti perché non affrontati con il tempo peggiorano. Ci si punta su una scelta dopo averci pensato con la massima attenzione diceva e si va avanti, altrimenti si rischia poi anche un esaurimento nervoso (nel mio caso anche delle persone che così dolcemente ed instancabilmente mi stanno supportando e sopportando). Eh, ma te l’ho giá detto che tu mi ricordi mio padre in tanti modi che hai nel discutere con me di questa questione. Io invece continuo a fare come recita quella canzone di Annalisa: 🎶 «Sto facendo un passo avanti ed uno indietro» 🎵. Mannaggia perché son un fan di Annalisa? Eh ma senza più mio fratello pronto a parami le ciappet, mi tremano un po’ le gambe qualsiasi decisione scelga di intraprendere…
Già, Uva, non solo non si percepisce il reddito, si paga poi il condominio, il gas condominiale pure se sta tutto su zero nel contabilizzatore, l’IMU che senza l’affitto a canone concordato ma tenuto “a disposizione” quasi raddoppia: non mi ci far pensare…

 

[uva]

variare il contratto che mi è stato inviato inserendo quello che prima figurava come garante come altro nuovo conduttore

E' corretto.

’inserimento di una clausola in cui venga specificato che

l'immobile è destinato esclusivamente ad uso di civile abitazione del Sig. X, del suo coniuge Sig.ra Y e loro figli conviventi.
Questo esclude che il Sig. Z (fratello di X) sia autorizzato ad abitare lì.

io avrei diritto a far terminare la locazione in quanto variate le clausole attraverso cui c’eravamo accordati?

Non funziona così.
L'Art. 8 del modello ministeriale recita:

Articolo 8
(Recesso del conduttore)
E' facoltà del conduttore recedere dal contratto per gravi motivi, previo avviso da recapitarsi tramite
lettera raccomandata almeno sei mesi prima.
Se il fratello Sig. Z ti manda la disdetta per "sfilarsi" tu puoi non accettarla, in quanto non ritieni gravi i motivi da lui addotti (o perché non scrive alcun motivo).
Se non trovate un accordo devi portare la questione in tribunale: la decisione se la sua disdetta è valida oppure no spetta al giudice.
Conviene al locatore intentare una causa, con i costi e i tempi che comporta? La risposta quasi sicuramente è no. Come già detto, non si può avere l'assoluta certezza di una garanzia duratura.

locazioni, non brevi, con affitto garantito per tutta la durata del contratto?

ATTENZIONE!

Le formule "affitto garantito", "affitto accurato" ecc. spesso sono delle fregature.
Leggi i vari thread sull'argomento:

Affitto commerciale assicurato/garantito

Ciao a tutti del forum; Avete esperienza su quei prodotti assicurativi tipo AFFITTOASSICURATO che garantiscono un affitto anche in caso di morosità o non pagagamento dell'affitto da parte del l'inquilino ? Esiste un sito www.affittoassicurato.com Sono bufale oppure funzionano ? Grazie a tutti

www.propit.it

Polizze assicurative per affitti

Qualcuno sa darmi qualche informazione sulle polizze assicurative affitti tipo Affitto Garantito Plus,è vero che coprono 12 mensilità di affitto,la spese condominiali non versate,le spese legali causa sfratto, i danni causati dall'inquilino all'alloggio? ho fatto una richiesta ad Affitto...

www.propit.it

Affitto Assicurato

Ho visitato il sito di "Affitto Assicurato" ed ho pensato di chiedere un preventivo da proprietario di un immobile commerciale già concesso in locazione. Ho contattato un numero di Milano e sono stato richiamato da un numero di Cassino più volte per avere chiarimenti sulla documentazione. A...

www.propit.it

 

[basty]

insieme a ciò ho però anche bisogno dell’inserimento di una clausola in cui venga specificato che quest’ultimo non coabiterà nell’appartamento locato

Sicuro che questo sia lecito?

 

[uva]

ella comunicazione di ospitalità in favore di cittadino extraeuropeo vien chiesto «che dal…. ha fornito alloggio» ed in quel caso allora quale data si dovrebbe inserire:

La data in cui gli consegni le chiavi, che coincide con la data di stipula del contratto. Non rileva la decorrenza dei pagamenti.

in caso di locazione, dovrei barrare la seconda ipotesi; giusto?

Esatto.
Barri la seconda casella e tiri una riga sopra "la proprietà o"; quindi rimane che hai ceduto il godimento.

è quasi impossibile scrollarselo di dosso…

Allora sopportalo pazientemente senza "dargli corda".
Tu devi trovare un accordo con X, la moglie Y e il fratello Z. Loro si possono consigliare con amici/connazionali, ma tu non farti coinvolgere. Neppure dai suoi discorsi sull'acquisto dell'appartamento.

la sensazione di urgenza che ho ricavato dal primo aspirante conduttore è che anche lui andrà poi ad abitare, senza dirmelo, nell’appartamento.

Devi dire chiaramente a tutti questi individui che nel tuo appartamento potranno abitare soltanto il Sig. X con sua moglie Sig.ra Y e i loro figli, come specificato nel contratto di locazione.
Spetta a te valutare se è opportuno affittare la tua casa a gente che fin dall'inizio ti pare inaffidabile.

Mi ritrovo nel cosiddetto “cul-de-sac”

Se decidi di non affittare a loro glielo puoi dire tranquillamente, senza offenderli.
Inventa una scusa, tipo che forse la casa serve alla figlia di un tuo amico per andarci a vivere col fidanzato. L'hai appena saputo e non puoi dire di no al tuo migliore amico!
Congedi definitivamente X, Y, Z e il loro amico; non rispondi più a sms, wa, telefonate; non li incontrerai mai più.
Se poi verranno a sapere che hai incaricato un'agenzia immobiliare per la ricerca di nuovi inquilini non gli devi alcuna spiegazione (che comunque potrebbe essere la separazione della figlia del tuo amico dal fidanzato).
Voglio sperare che questi cittadini del Bangladesh non siano cattive persone al punto di minacciarti o farti del male se non gli affitti la casa. Sanno dove abiti? Potrebbero rintracciarti se non rispondi più alle loro chiamate?

 

[uva]

l’indecisiine perenne finiva poi, a lungo andare, ad essere peggio di una decisione sbagliata.

Concordo con tuo padre.
Ci si informa, si considerano i pro e i contro, si decide. Accettando il rischio che la decisione in futuro potrebbe rivelarsi sbagliata.

canzone di Annalisa

Io, che appartengo alla generazione precedente, potrei citarti una canzone di Edith Piaf:
Non, rien de rien
Non, je ne regrette rien
augurandoti di non dover rimpiangere la tua decisione.
Se non sarà quella migliore, potrai sempre dire:
C'est payé, balayé, oublié
Je me fous du passé

 

[Clematide]

Domani parlo con il mio analista. Sicuramente mi aumenta le gocce di Xanax.

 

[uva]

Domani parlo con il mio analista.

Ottima idea!
Io ho già parlato con Woody Allen e stiamo scrivendo insieme la sceneggiatura del suo prossimo film: Tutto quello che avreste voluto sapere sulla locazione ma non avete mai osato chiedere.

Lady Gaga (che di folie à deux se ne intende) si occupa del casting. Joaquin Phoenix ha già accettato con entusiasmo, sarà un ottimo Extraterrestre.
Lei è troppo giovane per la parte di Uva, che comunque vuole assolutamente interpretare la mia amica Meryl Streep.
La parte di Basty se la stanno contendendo due giganti di Hollywood: De Niro e Clint Eastwood. Vi farò sapere chi la spunta, e inviteremo tutto il Forum alla première!
I cittadini extraUE X, Y, Z + il loro amico interpreteranno se stessi (come mi ha suggerito il compianto Fellini evocato in apposita seduta spiritica), così con i lauti guadagni potranno finalmente acquistare tutte le case che vogliono.

 

[Gianco]

Ancora un piccolo sforzo e raggiungete quota 250 interventi!