Rifacimento soletta terrazza

[meri56]

Per danni e ricerca guasti basta far intervenire l'assicurazione del condominio

Difficile che in questo caso l'assicurazione, posto che ci sia, intervenga. Sono danni da infiltrazione di acque piovane da un terrazzo con copertura vetusta e per di più in montagna (neve, gelo ecc.).

 

[chiacchia]

Un salutone a tutti, domanda a UVZ, ma la terrazza la usate? nel senso avete la possibilità di camminarci, di affacciarvi al parapetto ecc.? e non rispondere non lo facciamo perché andiamo solo quando c'è la neve, è determinante la cosa non è l'utilizzo ma il poterlo fare anche se non lo fate

 

[plutarco]

buonasera a tutti, ancora una volta ho bisogno del vostro consiglio.
ho ereditato alcuni anni fa con mia madre e mia sorella 2 appartamenti di una casa di montagna.Questa casa è composta da un appartamento piano terra, al primo e al terzo piano quelli di nostra proprietà e al secondo piano quello di un altro proprietario.
Solamente l'appartamento del primo piano ha una grande terrazza(circa 40 metri quadrati) che copre uno dei vani dell'appartamento del piano terra. Questo vano a sud e ad est è fuori terra mentre a nord essendoci il terreno in pendenza resta quasi completamente sotto terra.L'appartamento del piano terra resta sotto gli altri 3 ma con in più il locale sotto la terrazza.
Ora l'inquilino del piano terra lamenta infiltrazioni nel vano sotto la terrazza. Questa non ha mai avuto una copertura di mattonelle, solo cemento ma probabilmente con gli anni si sono formate delle crepe.
Mi era stato detto da un geometra che in questi casi le spese x la sistemazione vanno ripartite un terzo la parte sopra la terrazza e due terzi il proprietario del locale sottostante .
Ora il proprietario dell'appartamento sottostante mi scrive così:

ripartizione in misura pari al 50%fra i proprietari delle unità abitative confinanti in linea verticale, delle spese necessarie x il rifacimento della soletta e dello strato coimbentante della terrazza.

integrale sostentamento da parte del proprietario dell'unità abitativa superiore dei costi necessari x la pavimentazione.

integrale sostentamento da parte del proprietario dell'unità abitativa inferiore dei costi per la intonacatura e tinteggiatura del soffitto del terrazzo soprastante.

In questo caso come è corretto ripartire i costi?
Dato che usiamo questi appartamenti solo 15 giorni all'anno x le vacanze sono obbligata a pavimentarlo visto che non lo è mai stato?
Devo anche precisare che di comune accordo con mia sorella io vado solo nell'appartamento del terzo piano, ma lei vorrebbe che partecipassi a tutte le spese perchè sostiene essere intestato anche a me. Io comunque in questi anni ho fatto delle migliorie (pavimenti camere) senza chiederle nulla.

Ringrazio da subito chi mi saprà chiarire come dividere le spese.

Tu dovrai pagare due terzi e l'altro un terzo

 

[Luigi Criscuolo]

Ma sbaglio o si dovrebbe parlare di sottocondominio?, nel senso che sarebbero competenti solo i soggetti cui la copertura serve, cioè solo l'alloggio seminterrato.

qui stiamo parlando di una soletta di proprietà del condomino del primo piano non della soletta di copertura dell'ultimo piano.
Mi sembra di aver capito che il proprietario del piano terra voglia applicare la suddivisione prevista dal 1125 del c.c. che regola la manutenzione e la ricostruzione di soffitti,volte e solai, e che è impiegata per la suddivisione delle spese nel caso di balconi incassati o a castello.
Ma qui a me sembra una terrazza a livello dove si sovrappone con l'appartamento sottostante mentre dove non si sovrappone all'appartamento è una terrazza aggettante oppure un terrazzo di piano terra.

 

[uvz]

Un salutone a tutti, domanda a UVZ, ma la terrazza la usate? nel senso avete la possibilità di camminarci, di affacciarvi al parapetto ecc.? e non rispondere non lo facciamo perché andiamo solo quando c'è la neve, è determinante la cosa non è l'utilizzo ma il poterlo fare anche se non lo fate

si, la terrazza è praticabile, ha una ringhiera e anche se non ci sono mai state mattonelle la copertura è abbastanza liscia. La terrazza copre x intero uno dei vani dell'appartamento sottostante,

 

[Gianco]

Sbaglio o quasi nessuno ha risposto a tema rispetto alle domande poste?

Non credo, se non lo era in precedenza.

Se il proprietario del piano primo vuole realizzare il pavimento lo può fare, ma a spese sue. Il proprietario del piano terra deve contribuire a risolvere il problema dell'infiltrazione contribuendo al rifacimento dell'impermeabilizzazione e del massetto superiore. Poi se il proprietario della terrazza vuole pavimentare è libero di farlo in autonomia.

Forse ti è sfuggito!

 

[basty]

Forse ti è sfuggito!

Intanto ho scritto "quasi"nessuno.
Poi la domanda non riguardava "solo" la pavimentazione, ma la competenza, entità e percentuali di riparazione.
Non era comunque mia intenzione fare affermazioni di lesa maestà..., ma riprendere il ... punto.

 

[Luigi Criscuolo]

La terrazza copre x intero uno dei vani dell'appartamento sottostante,

quindi si fa il rapporto tra la superficie che copre per intero il locale sottostante e la superficie intera della terrazza; si ottiene un numero che andrà a moltiplicare il costo dell'intervento, il risultato a sua volta verrà scomposto 1/3 al proprietario del terrazzo e 2/3 al proprietario del locale. Il saldo è a carico del proprietario del terrazzo.
Se lo stato originale era privo di pavimentazione sulla guaina si ricostruisce senza pavimentazione sulla guaina; comunque consiglio di mettere la guaina ardesiata. In alternativa si può mettere la pavimentazione ma questo costo è completamente a carico del proprietario del terrazzo.

 

[chiacchia]

Ragazzi ricordavo delle reminiscenze di quando mi è capitato un caso simile e girando girando ho trovato questo nel sito della Brocardi: Art. 1126 codice civile - Lastrici solari di uso esclusivo
In effetti analizziamo il C.C.
Art. 1126.
Lastrici solari di uso esclusivo.


Quando l'uso dei lastrici solari o di una parte di essi non è comune a tutti i condomini, quelli che ne hanno l'uso esclusivo sono tenuti a contribuire per un terzo nella spesa delle riparazioni o ricostruzioni del lastrico; gli altri due terzi sono a carico di tutti i condomini dell'edificio o della parte di questo a cui il lastrico solare serve, in proporzione del valore del piano o della porzione di piano di ciascuno.


Pertanto il proprietario della terrazza non solo deve pagare 1/3 ma deve contribuire anche ai restanti 2/3 perché la terrazza serve a proteggere lo stabile che gli regge la terrazza mentre 1/3 serve a coprire le spese per il maggior godimento della cosa.
Pertanto conviene accettare il 50 e 50 cosi si risparmia ( in questo caso )

 

[Luigi Criscuolo]

Pertanto il proprietario della terrazza non solo deve pagare 1/3 ma deve contribuire anche ai restanti 2/3

solo nel caso che il proprietario abbia l'appartamento su due livelli: attico e superattico. Altrimenti paga solo 1/3. A Roma ci sono un sacco di appartamenti condonati che in origine erano lavatoi o locali tecnici: se chi li ha comprati era proprietario di un appartamento immediatamente sottostante in caso di rifacimento del lastrico solare ad uso esclusivo paga 1/3 e partecipa anche nei 2/3; ma se chi ha comprato ha solo la proprietà dei locali tecnici condonati paga solo 1/3.