Revoca proposta d'acquisto

[ccc1956]

Mi avete chiamato in causa ed eccomi qua.
Personalmente nelle proposte di acquisto che redigo, solitamente il proponente l'acquisto lascia in agenzia un assegno intestato al venditore con il patto (scritto) che tale assegno verrà consegnato al venditore al momento della stipula del preliminare (o dell'atto definitivo se si salta il preliminare).
L'assegno è lasciato:
- a titolo di deposito fino all'accettazione della proposta da parte del venditore;
- verrà poi imputato a titolo di caparra penitenziale corrispondente al diritto di recesso, dopo l'accettazione da parte del venditore;
- verrà poi imputata a titolo di caparra confirmatoria al momento della stipula del contratto preliminare di compravendita.
Il tutto viene indicato per scritto nella proposta di acquisto.

In questa maniera, prima della stipula del preliminare le parti possono tranquillamente ritirarsi dagli obblighi assunti perdendo (o raddoppiando a seconda di chi si ritira) la caparra penitenziale e SOLO la parte inadempiente (quella che si ritira) pagherà la provvigione allAI.

non vorrei fare il guastafeste ma a me sembra un preliminare del preliminare.
quindi nullo

 

[tovrm]

non vorrei fare il guastafeste ma a me sembra un preliminare del preliminare.
quindi nullo

Dovresti rileggere il post n. 33
Ciao

 

[Jrogin]

non vorrei fare il guastafeste ma a me sembra un preliminare del preliminare.
quindi nullo

Ciao ccc1956, i dubbi ci sono, le certezze meno.

Personalmente ritengo che vada analizzata una differenza tra la mia proposta con caparra penitenziale (con valenza quindi di compenso per diritto di recesso) e le proposte con caparra confirmatoria.
Nella prima ipotesi la parte inadempiente perde (o raddoppia) la caparra ed è libera da qualsiasi obbligo nei confronti della parte adempiente. Questa proposta si potrebbe configurare come un contratto di intenti da perfezionarsi ad un successivo preliminare.
Nella seconda ipotesi la parte adempiente può accontentarsi di trattenere la caparra (o venirsela raddoppiata), ma può anche chiedere i danni e l'esecuzione forzata del contratto. Questa proposta ha già valenza di preliminare a tutti gli effetti.

Questo è il mio pensiero.

 

[ccc1956]

Ciao ccc1956, i dubbi ci sono, le certezze meno.

Personalmente ritengo che vada analizzata una differenza tra la mia proposta con caparra penitenziale (con valenza quindi di compenso per diritto di recesso) e le proposte con caparra confirmatoria.
Nella prima ipotesi la parte inadempiente perde (o raddoppia) la caparra ed è libera da qualsiasi obbligo nei confronti della parte adempiente. Questa proposta si potrebbe configurare come un contratto di intenti da perfezionarsi ad un successivo preliminare.
Nella seconda ipotesi la parte adempiente può accontentarsi di trattenere la caparra (o venirsela raddoppiata), ma può anche chiedere i danni e l'esecuzione forzata del contratto. Questa proposta ha già valenza di preliminare a tutti gli effetti.

Questo è il mio pensiero.

Ed io lo rispetto ma tu sai che sono valide secondo le recenti sentenze solo le proposte che rimandano al rogito.
le proposte che rimandano ad un preliminare o ad una scrittura integrativa, sono dubbie e quindi in caso di contenzioso le vedo male.
anche secondo me la tua procedura sarebbe la migliore ma purtroppo non e' cosi'.
Infatti il punto è che se la linea che ha prevalso alla fine è "nullità" ( preliminare del preliminare) e che non merita di tutela è assolutamente sconsigliato farla, a meno che le parti non decidano di sottoscrivere volontariamente qualcosa che non ha tutela (puntuazione ad esempio).
Non è tutelabile un contratto ad effetti obbligatori (proposta) con cui ci obbliga ad un altro contratto ad effetti obbligatori (preliminare) , non è un atto giuridico, semplicemente.
Alla fine...................c'e' solo una grossa confusione in merito.
ciao

 

[ccc1956]

Dovresti rileggere il post n. 33
Ciao

l'ho letto............e' quello di ramflob l'avvocato.
infatti la Legge si interpreta. purtroppo
ramfomb dice: Le parti possono anche concludere contratti che non appartengono ai tipi aventi una disciplina particolare, purchè siano diretti a realizzare interessi meritevoli di tutela secondo l’ordinamento giuridico”.

Peccato che la Cassazione non ritenga ""meritevole di tutela"
una "promessa che rimanda a una promessa". Non e' semplice altrimenti sarebbe gia' stata risolta
la questione.
E in tribunale ha ragione uno solo.

 

[Jrogin]

Alla fine...................c'e' solo una grossa confusione in merito.

Su questo mi trovi daccordo.
Quello che mi fa pensare è che il tipo di proposta che utilizzo è differente da quelli per cui sono state pronunciate le sentenze che rendono nullo il preliminare proprio perchè non possono portare all'esecuzione forzata del contratto.

Ma ripeto i dubbi ci sono.

Mi piacerebbe leggere una sentenza su una proposta con caparra penitenziale (naturalmente che rimanda ad un preliminare e non al rogito definitivo poichè allora la proposta sarebbe sicuramente valida).

E' comunque un piacere poter confrontarsi su questo tema

 

[ccc1956]

Su questo mi trovi daccordo.
Quello che mi fa pensare è che il tipo di proposta che utilizzo è differente da quelli per cui sono state pronunciate le sentenze che rendono nullo il preliminare proprio perchè non possono portare all'esecuzione forzata del contratto.

Ma ripeto i dubbi ci sono.

Mi piacerebbe leggere una sentenza su una proposta con caparra penitenziale (naturalmente che rimanda ad un preliminare e non al rogito definitivo poichè allora la proposta sarebbe sicuramente valida).

E' comunque un piacere poter confrontarsi su questo tema

caro Jrogin, sono del parere che tu sia persona corretta e ti dico che sono assolutamente d'accordo con te a preferire la caparra penitenziale in fase iniziale.
anche a me piacerebbe leggere una sentenza contro una proposta penitenziale che rimanda ad un preliminare.
magari ci fosse perche' i dubbi sarebbero sciolti.
ciao

 

[raflomb]

Preliminare c.d. aperto e preliminare c.d. chiudo:
Anche cc1956 ha le sue buone ragioni da spendere, così come tovrm e Jrogin, la c.d. proposta irrevocabile (preliminare c.d. aperto) è un negozio che normalmente si stipula quando si ricorre all'acquisto a mezzo agenzie immobiliari, è un modo per cercare di "catturare" l'affare, per poi passare al preliminare c.d. chiuso o formale.
E' vero quqnto afferma cc1956 in merito al fatto che la proposta è già di per sè un preliminare che produce effetti obbligatori, e sia in giurisprudenza che in dottrina, sul punto in questione, c'è una certa diatriba, un conflitto interpretativo, ma è anche vero che la tendenza attuale è la seguente:
Le ragioni per cui procedere alla stipula di più negozi atipici prima di giungere alla stipula del contratto definitivo sono sicuramente diverse e valide e la loro utilità pratica è rivelata dall’interesse che possono avervi le parti, che è sicuramente vario. Nelle trattative che intercorrono con le agenzie immobiliari, il contenuto dei contratti sottoscritti è di solito predefinito dal mediatore, cosicché la previsione della conclusione di un successivo preliminare formale avrebbe la concreta funzione di consentire un maggiore approfondimento dell’operazione contrattuale, attraverso l’eventuale intervento di un professionista, notaio o avvocato, che permetta di definire tutti gli elementi del contratto.

Nella interpretazione della fattispecie fornita dai giudici napoletani, rimane, tuttavia, la difficoltà di appurare, caso per caso, quando le parti abbiano effettivamente inteso superare lo "schema contrattuale tipico" offerto dal legislatore (25).

Dalla lettura della scrittura privata, da entrambe sottoscritta e denominata preliminare del preliminare, sembrerebbero non esservi dubbi che l’unica volontà da loro espressa sia quella di concludere un futuro contratto preliminare. Le interpretazioni conservative (26), sopra esposte, che individuano in tale fattispecie il vero preliminare, chiuso e formale, e nel successivo atto una mera ripetizione ovvero addirittura un definitivo, non si vede da dove possano desumere la volontà delle parti in tal senso. Quest’ultime espressamente si impegnano soltanto a concludere un nuovo contratto preliminare e non un contratto finale. L’art.1351 c.c. prevede che il preliminare deve avere a pena di nullità la stessa forma del definitivo, cosicché nei casi in cui sia richiesta la forma scritta ad substantiam, tale forma deve essere rivestita anche dal preliminare. E’ massima ricorrente in giurisprudenza quella secondo cui il requisito della forma scritta a pena di nullità è soddisfatto solo quando il documento sia posto in essere al fine specifico di manifestare la volontà delle parti e, più in particolare, si afferma che "ove per un determinato negozio sia richiesta la forma scritta ad substantiam, il relativo requisito può dirsi soddisfatto solo quando il documento costituisca l’estrinsecazione formale diretta della volontà contrattuale delle parti e sia posto in essere al fine specifico di manifestare tale volontà". La manifestazione di volontà diretta ed espressa presente nell’atto sottoscritto dalle parti è una soltanto e non due o più, per cui se essa non è volontà di impegnarsi per la stipulazione di un futuro preliminare, ma è volontà di impegnarsi a stipulare un contratto definitivo, con eventuale ulteriore impegno a ripetere in forma pubblica il preliminare perfetto, è evidente che ciò può solo desumersi implicitamente, ma in tal caso il preliminare, ritenuto valido, dovrebbe essere nullo per mancanza di forma. Non rimarrebbe, dunque, che giungere, per diversa via, alla soluzione offerta dalla giurisprudenza contraria all’ammissibilità nel nostro ordinamento del c.d. preliminare del preliminare: nullità assoluta del contratto concluso.

Invero, rimanendo legati allo schema del preliminare tradizionale non si riuscirà mai a superare le conseguenze che esso comporta. Non ci si potrà limitare ad individuare una regolamentazione sempre più capillare (27), perché sugli elementi accessori può intervenire l’art.1374 c.c. e, inoltre, la possibilità di ricorrere al rimedio previsto dall’art.2932 c.c. non si può escludere se non espressamente. La soluzione prospettata dalle Corti Napoletane sembra l’unica in grado di consentire di varcare il guado in mezzo al quale ci si viene a trovare non volendo rinunciare allo schema tipico, pur rendendosi, tuttavia, conto dell’importanza pratica che potrebbe rivestire un accordo relativo alla futura stipula di un preliminare.

Una ulteriore utilità in tal senso è messa ben in evidenza dalle nuove norme dettate in materia di trascrizione del contratto preliminare (28). Infatti, entrambe le parti o una di esse potrebbero avere interesse alla stipulazione concreta di un accordo, che imponga la conclusione di un contratto preliminare dinanzi al notaio al fine di poter ottenere la trascrizione prevista dall’art.2645 bis c.c..

Quindi, una scrittura privata che preveda l’obbligo delle parti contraenti di concludere un determinato contratto preliminare dinanzi ad un notaio, va inquadrato nel campo dei contratti atipici con efficacia obbligatoria sicuramente meritevole di tutela ex art.1322 c.c. La giurisprudenza e la dottrina che nè lo inquadrano nello schema del contratto preliminare, nè lo ritengono meritevole di tutela, non considerano la profonda duttilità dello strumento negoziale in esame. Esso, invece, è in grado di offrire soddisfazione a tutti quegli interessi concreti ai quali le parti non potrebbero dare attuazione ricorrendo allo schema tipico.

E’ dunque, da ritenere che il c.d. preliminare del preliminare sia un contratto atipico, che presenta la sua effettiva idoneità a realizzare interessi privati concreti, da rilevare, caso per caso, nella prospettiva di dare in futuro vita a nuove figure contrattuali.

 

[tovrm]

Certamente per mancanza di conoscenze specifiche, mi sfugge per quale motivo si tratta di promessa che rimanda ad una promessa.
Io la interpreto così (magari sbagliando e ti chiedo cortesemente di spiegarmi i motivi):
- La proposta di acquisto contiene i contenuti generali circa le modalità con cui si intende addivenire all'acquisto di un immobile. In genere si versa una caparra penitenziale (quasi sempre un importo minimo) a garanzia del recesso dalla proposta. Tempi e modalità di pagamento sono indicati in via di massima e possono essere inserite condizioni sospensive importanti (erogazione di un eventuale mutuo, esercizio di eventuali prelazioni dei beni culturali, ecc...)
- In caso di accettazione, ove non si giunga direttamente al rogito, questi contenuti generali vengono meglio specificati nel compromesso, dove spesso la caparra viene aumentata e può raggiungere una cifra anche pari ad una quota importante del prezzo concordato ed ha natura confirmatoria (a tutela di eventuali inadempimenti). Qui, più che una promessa, vedo un'espressione ben precisa della volontà di concludere un accordo entro tempi concordati e secondo precise modalità.
- Il rogito dovrebbe confermare i contenuti del compromesso e sancire la conclusione dell'affare.

 

[raflomb]

Questo è legittimo e rappresenta il modus operandi dell'agenzie. Tra privati, normalmente, si perfeziona direttamente il c.d. preliminare formale o chiuso.