Prassi tra privati

[Seth]

Si ma i dati essenziali a fronte del fermo trattative sono messi per iscritto, quello certamente. Gli inquilini in genere sono studenti e a fine locazione escono. Il fatto che possano nn uscire era un timore dell'acquirente. E l'immobile è regolare dal punto di vista catastale e urbanistico. Chiaro che se il rogito si fa fra 6 mesi il fermo trattative nn è sufficiente e si fa il preliminare. Il fermo trattative lo farei solo se dopo un mese si arriva a rogito.

È probabile che gli studenti escano ma la certezza non c’è. Perdona, ma se la parte acquirente ha dei dubbi e non gradisce di acquistare un appartamento ancora occupato, non è detto che vorrà rogitare prima del 30 settembre conclusione del contratto d’affitto.
Non è neanche che detto che ora voglia lasciarti 2.000 euro di “fermo trattativa” senza la garanzia di poter acquistare l’appartamento libero (se per esempio la casa gli serve come abitazione e non sono interessati alla rendita).

 

[uva]

Gli inquilini in genere sono studenti e a fine locazione escono. Il fatto che possano nn uscire era un timore dell'acquirente

Timore legittimo, per i motivi che ho scritto nel post #83:

Si tratta della scadenza del primo o del secondo periodo contrattuale?
Se è il primo, gli studenti intendono disdettare il contratto? Solo loro possono farlo; il locatore non ne ha facoltà, per nessun motivo.

Dovresti chiarire con l'acquirente (se ancora non l'hai fatto) di che tipologia contrattuale si tratta, quali sono la decorrenza e la/le scadenze, se lui è consapevole che rogitando prima del 30/09 subentra in quel contratto come locatore e dovrà occuparsi del rilascio.

l'immobile è regolare dal punto di vista catastale e urbanistico

Suppongo tu abbia la Rre e l'acquirente ne abbia preso visione. Potrebbe volerla controllare con un suo tecnico.

Il fermo trattative lo farei solo se dopo un mese si arriva a rogito.

A condizione che il potenziale acquirente accetti una procedura così anomala e ti faccia il bonifico.
Secondo me può funzionare tra persone che si conoscono e hanno piena fiducia reciproca (parenti, amici, l'inquilino con cui si hanno buoni rapporti che manifesta interesse per l'acquisto dell'immobile).
Facci poi sapere come procede questa vicenda!
.

 

[uva]

i dati essenziali a fronte del fermo trattative sono messi per iscritto, quello certamente.

Io avevo capito che NON fosse vostra intenzione impegnarvi con un accordo scritto.

Adesso pare che tu e quel potenziale acquirente scriverete e firmerete un foglio che riassume dati essenziali della compravendita.
Poi lui ti farà il bonifico.

Se è così, direi che quel foglio è un contratto preliminare "basico", che non verrà registrato all'Agenzia delle Entrate per "risparmiare" le imposte.
E la somma bonificata sarà una caparra o un acconto prezzo, a seconda degli accordi intercorsi fra voi.

 

[Seth]

E la somma bonificata sarà una caparra o un acconto prezzo, a seconda degli accordi intercorsi fra voi.

E in assenza di accordo specifico?

 

[Seth]

quel foglio è un contratto preliminare "basico"

Secondo me c’è in giro molta confusione sui termini. Per esempio non tutti si rendono conto che anche la proposta d’acquisto che fanno firmare le agenzie è nella sostanza un preliminare una volta firmato per accettazione anche dalla controparte.

 

[pedra]

Timore legittimo, per i motivi che ho scritto nel post #83:

Dovresti chiarire con l'acquirente (se ancora non l'hai fatto) di che tipologia contrattuale si tratta, quali sono la decorrenza e la/le scadenze, se lui è consapevole che rogitando prima del 30/09 subentra in quel contratto come locatore e dovrà occuparsi del rilascio.


Suppongo tu abbia la Rre e l'acquirente ne abbia preso visione. Potrebbe volerla controllare con un suo tecnico.


A condizione che il potenziale acquirente accetti una procedura così anomala e ti faccia il bonifico.
Secondo me può funzionare tra persone che si conoscono e hanno piena fiducia reciproca (parenti, amici, l'inquilino con cui si hanno buoni rapporti che manifesta interesse per l'acquisto dell'immobile).
Facci poi sapere come procede questa vicenda!
.

 

[pedra]

La re non è obbligatoria, io comprato senza con piantina catastale, ape, atto di provenienza, e resoconto dell'amministratore. Se vuole l'acquirente se la paga lui la Rre. Per me l'appartamento è a posto. Come quando comprerò un immobile mi pagherò un geometra che farà i controlli, sperando che sia pure competente. Chi si fida di una Rre che mi ha proposto il venditore se devo spendere 450000? A dire il vero se vogliamo dirla tutta io non mi fido neanche della Rre che redige il geometra che mi scelgo io!!
Ne ho sentite talmente tante!
Per quanto riguarda il contratto se si vende anche alla prima scadenza annuale si può disdettare da parte del locatore, perchè sul contratto c'è scritto che può essere rinnovato a discrezione di entrambe le parti.

 

[Heifetz]

io comprato

Presumo che non sia stata una compravendita recente.

senza con piantina catastale, ape, atto di provenienza, e resoconto dell'amministratore.

Comunque, ognuno acquista a suo rischio e pericolo, ma stiamo comunque discutendo di compravendite immobiliari (ci sono degli aspetti tecnici e legali che non andrebbero trascurati).

Se vuole l'acquirente se la paga lui la Rre.

Si potrebbe trovare una soluzione riguardo al costo, venendosi incontro (dopotutto, la spesa per una relazione tecnica è minima rispetto al valore dell'immobile).

Una relazione di questo tipo non solo tutelerebbe l'acquirente, ma potrebbe semplificare anche il processo di vendita per te, dimostrando trasparenza e riducendo il rischio di future contestazioni.

Per me l'appartamento è a posto.

Dire che l'appartamento è "a posto" basandosi sulla propria opinione non rende automaticamente l'immobile conforme alle normative o privo di problematiche. Se un venditore mi dicesse quello che hai scritto, mi verrebbero dei dubbi sulla conformità dell'immobile.

 

[uva]

se si vende anche alla prima scadenza annuale si può disdettare da parte del locatore, perchè sul contratto c'è scritto che può essere rinnovato a discrezione di entrambe le parti.

Se stiamo parlando di un contratto concordato per studenti universitari, ciò che dici è sbagliato.
L'avevo già scritto:

Partendo dal presupposto che si tratti di un contratto concordato per studenti (Allegato C al D.M. 16/01/2017), occorre chiarire la decorrenza e la durata.
Perché alla prima scadenza il contratto si rinnova automaticamente per uguale
periodo se il conduttore non comunica al locatore disdetta.

Solo loro possono farlo; il locatore non ne ha facoltà, per nessun motivo.

Se hai scritto in quel contratto che il locatore può disdirlo alla prima scadenza, è una clausola illegale.

Se invece si tratta di un contratto libero 4+4, la disdetta del locatore alla scadenza del primo quadriennio è possibile soltanto se ricorre uno dei motivi elencati tassativamente nell'art. 3, c. 1, l. 431/1998.

Forse il tuo acquirente è un ingenuo/ sprovveduto (o forse non gli hai ancora mostrato il contratto in essere), ma non mi sembra corretto da parte tua fargli credere che l'appartamento verrà sicuramente rilasciato dagli studenti se questa sicurezza non c'è perché il contratto contiene una clausola illegale.

 

[Seth]

Chi si fida di una Rre che mi ha proposto il venditore

Mi pare una perplessità da prendere in considerazione. Se (e sottolineo “se”) il venditore ha già tutti gli elementi per dichiarare che la casa è in regola (per esempio perché ha fatto di recente una pratica edilizia, oppure ha comprato di recente dopo tutti i controlli), una ulteriore asseverazione avrebbe solo l’effetto di aggiungere una spesa ma senza rassicurare del tutto l’acquirente che non si fida di ciò che è proposto dal venditore.