Prassi tra privati

[Seth]

Secondo me questo accordo "fermo trattative" in concreto è un preliminare firmato dalle parti. Magari scritto male;

Se è così, allora tanto vale scriverlo bene

 

[Miciogatto]

Se è così, allora tanto vale scriverlo bene

Eh

 

[uva]

tanto vale scriverlo bene

Per scriverlo bene è opportuno rivolgersi ad un consulente. Il più indicato è il notaio, dal quale si dovrà comunque andare se le parti non cambiano idea facendo naufragare l'accordo informale di "fermo trattative".

 

[Seth]

Il problema è che attorno alla compravendita immobiliare ci sono troppe spese -dal mediatore al tecnico al perito al notaio alle imposte- che da una parte danno sicuramente garanzie in più rispetto al Faidate improvvisato ma dall’altra sono troppo onerose (notaio in primis) rispetto alle garanzie solo parziali che possono fornire data la farraginosità del sistema. IMHO.

 

[pedra]

Si, @pedra lo ha detto:

significa senza impegno reciproco sancito da un preliminare nel momento in cui lei incassa l'acconto prezzo.

Però @pedra dovrebbe chiarire cosa intende per

Il potenziale acquirente, se non è proprio ingenuo, pretenderà da parte della venditrice un accordo scritto e firmato. Col quale lei si impegna a non vendere l'immobile a terzi prima della data fissata per il rogito, e a restituirgli i 2.000 euro incassati a titolo di acconto prezzo (pare non si tratti di caparra confirmatoria) se la compravendita tra loro due non andrà a buon fine per qualsiasi motivo.

Secondo me questo accordo "fermo trattative" in concreto è un preliminare firmato dalle parti. Magari scritto male; non registrato all'Agenzia delle Entrate per "risparmiare" le imposte che sono a carico dell'acquirente, ma il venditore è coobbligato in solido in caso di accertamento.
Se si vuole fare così, malgrado la procedura anomala e l'evasione fiscale, si abbia l'accortezza di non lasciare tracce: pagamento di 2.000 euro in contanti, no bonifico. E subito dopo il rogito si straccino tutte le copie dell'accordo.

Tutto ciò ovviamente è ipotizzabile se l'acquirente non necessita di mutuo.

Chiarisco, il fermo trattative mette al riparo entrambe le parti, in quanto non è un vero e proprio preliminare, ma ha tutte le info di base per l'acquisto dell'immobile. Se non si vende per qualsiasi motivo l'immobile, si ha il nulla di fatto perchè si restituiscono i 3000 o 2000 euro. Poi non credo che l'Agenzia delle Entrate abbia mai fatto mai un accertamento per un bonifico tra privati se tu paghi tutto quello che c'è da pagare sull'intera somma a rogito dopo un mesetto circa.
E' la stessa cosa di quando affitti una cosa, ti fai dare cauzione, primo mese e poi intanto mandi avanti il contratto che si registra a 30 gg dalla firma. L'Agenzia delle Entrate non ha mai eccepito nulla perchè resta tutto tracciato. Anzi il bonifico in qualche modo è una garanzia. Oppure si procede con un preliminare in piena regola con un anticipo un bel pò più alto; il fermo trattative è un semplice bonifico in cui è come se l'acquirente dicesse procediamo mi impegno in qualche modo e il venditore si ferma un attimo con le visite.

 

[Seth]

è come se l'acquirente dicesse procediamo mi impegno in qualche modo

Non ho capito. Mi impegno o non mi impegno?

 

[Miciogatto]

Come già fatto intendere da altri sono della stessa opinione: o le cose si fanno bene oppure si fanno bene.

Esporre il fianco a contenziosi non è una scelta che condivido.

 

[uva]

quando affitti una cosa, ti fai dare cauzione, primo mese e poi intanto mandi avanti il contratto che si registra a 30 gg dalla firma

Io non faccio come dici tu.
Quando affitto una casa il conduttore mi versa la caparra confirmatoria (io chiedo 1 mensilità del canone) che serve a regolare eventuali inadempienze: se il locatore cambia idea deve restituire il doppio; se il potenziale conduttore cambia idea il locatore trattiene la caparra.
La cauzione (max 3 mensilità del canone) viene versata alla firma del
contratto di locazione, che si registra entro 30 giorni, e la caparra viene scalata dalla prima mensilità.

il bonifico in qualche modo è una garanzia.

Se fossi l'acquirente farei il bonifico soltanto se il venditore si impegna per scritto fissando almeno i dati essenziali della compravendita: prezzo, termine max del rogito, se l'immobile sarà libero entro il rogito (nel tuo caso pare ci possano essere difficoltà per il rilascio da parte degli inquilini), regolarità urbanistica e catastale dell'immobile.

se l'acquirente dicesse procediamo mi impegno

Si devono impegnare entrambi, venditore e potenziale acquirente, con un accordo scritto (il preliminare) e il versamento di una caparra che regolerà eventuali inadempienze. Oppure stabilendo delle clausole sospensive (per l'ottenimento del mutuo, per la verifica della regolarità dell'immobile, ecc).

E' la prima volta che sento parlare del "fermo trattative" gestito come dici tu, e sinceramente non mi sembra un buon metodo.
Comunque ti auguro che la tua vendita vada a buon fine.

 

[Franci63]

il fermo trattative è un semplice bonifico in cui è come se l'acquirente dicesse procediamo mi impegno in qualche modo e il venditore si ferma un attimo con le visite.

Una gran superca**ola

 

[pedra]

Io non faccio come dici tu.
Quando affitto una casa il conduttore mi versa la caparra confirmatoria (io chiedo 1 mensilità del canone) che serve a regolare eventuali inadempienze: se il locatore cambia idea deve restituire il doppio; se il potenziale conduttore cambia idea il locatore trattiene la caparra.
La cauzione (max 3 mensilità del canone) viene versata alla firma del
contratto di locazione, che si registra entro 30 giorni, e la caparra viene scalata dalla prima mensilità.


Se fossi l'acquirente farei il bonifico soltanto se il venditore si impegna per scritto fissando almeno i dati essenziali della compravendita: prezzo, termine max del rogito, se l'immobile sarà libero entro il rogito (nel tuo caso pare ci possano essere difficoltà per il rilascio da parte degli inquilini), regolarità urbanistica e catastale dell'immobile.


Si devono impegnare entrambi, venditore e potenziale acquirente, con un accordo scritto (il preliminare) e il versamento di una caparra che regolerà eventuali inadempienze. Oppure stabilendo delle clausole sospensive (per l'ottenimento del mutuo, per la verifica della regolarità dell'immobile, ecc).

E' la prima volta che sento parlare del "fermo trattative" gestito come dici tu, e sinceramente non mi sembra un buon metodo.
Comunque ti auguro che la tua vendita vada a buon fine.

Si ma i dati essenziali a fronte del fermo trattative sono messi per iscritto, quello certamente. Gli inquilini in genere sono studenti e a fine locazione escono. Il fatto che possano nn uscire era un timore dell'acquirente. E l'immobile è regolare dal punto di vista catastale e urbanistico. Chiaro che se il rogito si fa fra 6 mesi il fermo trattative nn è sufficiente e si fa il preliminare. Il fermo trattative lo farei solo se dopo un mese si arriva a rogito.