L'amministratore non riscuote da precedente proprietario quote condominiali non saldate

[tovrm]

Buongiorno a tutti.
Ho un dubbio che volevo sottoporre soprattutto a chi ha competenze giuridiche.

In caso di compravendita di un appartamento è pacifico che per le spese condominiali dell'esercizio in corso e di quello precedente sono responsabili in solido il venditore è l'acquirente. Tuttavia cosa succede nel seguente caso? Il venditore che abbia degli importi di spese condominiali arretrati, è ricoverato per una malattia. Mentre è ricoverato contatta l'amministratore invitandolo a passare da lui per saldare gli importi arretrati. L'amministratore non va a riscuotere tali importi giustificandosi con la motivazione che non gli sembra bello farsi pagare mentre il debitore è ricoverato e afferma di voler attendere la dimissione del moroso. L'amministratore informa l'acquirente, che è già diventato proprietario, della circostanza.
A distanza di circa un anno, l'amministratore, che non ha più riscosso gli importi dal vecchio proprietario, li richiede al nuovo proprietario.

La domanda è: può farlo, o può essere ritenuto responsabile del fatto di non aver riscosso il denaro quando ne ha avuta la possibilità? L'art. 1130 c.c., comma 1, punto 3), sia nella versione precedente la riforma del condominio, che in quella post, prevede che «l'amministratore deve... 3) riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni» Può ravvisarsi una fattispecie di negligenza da parte dell'amministratore?

Attendo i vostri commenti.

 

[Luigi Criscuolo]

da come hai scritto sembra che nel frattempo il venditore sia morto. Se ancora in vita il venditore sa che deve saldare il suo debito e l'amministratore può contattarlo visto che è uscito dall' ospedale da un anno. Secondo me c'é sotto odore di "combine".

 

[arciera]

L’amministratore è tenuto ad agire per la riscossione forzosa delle somme dovute entro 6 mesi dalla chiusura dell’esercizio. Senza bisogno dell’autorizzazione dell’assemblea può ottenere un decreto di ingiunzione. È tenuto a comunicare ai creditori non ancora soddisfatti, che lo interpellano, i dati dei morosi. I creditori, da parte loro, non possono rifarsi sui condomini in regola con il pagamento delle loro quote, se non dopo l’escussione (ossia dopo aver iniziato un processo di esecuzione di pagamento) dei morosi.
Tu, a termini di legge, rispondi dal momento in cui sei enytrato in possesso dell'immobile. Non prima.[DOUBLEPOST=1381243778,1381243571][/DOUBLEPOST]Spese straordinarie a carico del proprietario al momento della deliberazione Cass. 2 maggio 2013 n. 10239 ... in caso di vendita di una unità immobiliare in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori di straordinaria manutenzione, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni, qualora venditore e compratore non si siano diversamente accordati in ordine alla ripartizione delle relative spese, è tenuto a sopportarne i costi chi era proprietario dell'immobile al momento della delibera assembleare che abbia disposto l'esecuzione dei detti interventi, avendo tale delibera valore costitutivo della relativa obbligazione

 

[tovrm]

Ti sbagli, arciera, la legge prevede la responsabilità in solido per le spese dell'esercizio corrente e di quello precedente.
Art. 63, comma 5, Disposizioni di attuazione del Codice Civile
«Chi subentra nei diritti di un condomino e' obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all'anno in corso e a quello precedente.»

La sentenza della Cassazione è valida solo per le spese straordinarie e non anche per la manutenzione ordinaria.

 

[arciera]

probabilmente hai ragione. Comunque alla scorsa assemblea di un mio condominio, l'amministratore ha imputato le spese pregresse ai venditori che dovrà ricontattare. Ed erano spese dell'anno passato. Da questo anno addirittura non si può vendere se non dà il benestare l'amministratore (sulle spese completamente saldate) perchè il notaio le richiede

 

[Nemesis]

Il venditore che abbia degli importi di spese condominiali arretrati, è ricoverato per una malattia. Mentre è ricoverato contatta l'amministratore invitandolo a passare da lui per saldare gli importi arretrati. L'amministratore non va a riscuotere tali importi...
Può ravvisarsi una fattispecie di negligenza da parte dell'amministratore?

Ammettere che vi sia una negligenza giuridicamente rilevante implicherebbe che esista un obbligo per il creditore di incassare i suoi crediti al di fuori del proprio domicilio.

 

[arciera]

quindi? ovvero? morale della favola? giuro che non ho secondi fini.

mplicherebbe che esista un obbligo per il creditore di incassare i suoi crediti al di fuori del proprio domicilio.

al di fuori del proprio domicilio, significa che deve per forza adire le vie giudiziarie?

 

[tovrm]

Ammettere che vi sia una negligenza giuridicamente rilevante implicherebbe che esista un obbligo per il creditore di incassare i suoi crediti al di fuori del proprio domicilio.

Aiutami a capire meglio, per favore.

Il debitore era ricoverato e in quel momento aveva intenzione di saldare il debito. L'amministratore, ai sensi del codice civile, art. 1130 (attribuzioni dell'amministratore), comma 1, n. 3, deve «riscuotere i contributi ed erogare le spese occorrenti per la manutenzione ordinaria delle parti comuni dell'edificio e per l'esercizio dei servizi comuni» Dunque non c'è scritto che deve incassare presso il proprio domicilio. Lui in effetti non ha riscosso ed il debito è rimasto.

Perché non c'è una sua responsabilità? Dov'è che mi perdo qualcosa?

 

[Nemesis]

Dunque non c'è scritto che deve incassare presso il proprio domicilio.

C'è scritto nell'art. 1182, comma 3 c.c.
Se il debitore fosse stato ricoverato in Australia, l'amministratore avrebbe dovuto recarsi colà per incassare il proprio credito?

 

[tovrm]

Aggiungo qualche dettaglio: il debitore è il condominio, ma l'amministratore ha il proprio domicilio in altro comune a 65 km di distanza e i pagamenti avvengono, di norma, a mezzo di bonifico bancario.
Ora, tenuto conto che il debitore era ricoverato (e quindi impossibilitato a recarsi presso una banca o presso il domicilio dell'amministratore) nello stesso comune in cui è sorta l'obbligazione, si può far valere l'ultima parte del terzo comma o addirittura il quarto? (art. 1182)