Immobile prossimamente all'asta, come salvarci ?

[Marco Costa]

salve,
dai vostri interventi ne consegue che i casi sono diversi in base al momento in cui il tribunale assegna la casa coniugale , ovvero se avviene prima del pignoramento non e' opponibile, se avviene dopo lo e' in quanto si potrebbe configurare come un'escamotage per rendere inattivo il pignoramento ...Giusto ? ?

 

[moronxyz]

se avviene dopo il pignoramento è senz'altro opponibile come un contratto di affitto o altro. Nel caso da me citato il giudice non lo ha ritenuto opponibile nemmeno prima del pignoramento perchè comunque successivo ad un ipoteca volontaria contratta di uno dei 2 coniugi Probabilmente l'ho ha ritenuto un escamotage come dici tu.

 

[MilenaT]

C'è un elemento ulteriore, che forse può cambiare la situazione di base:

l'ex-marito non era proprietario bensì comodatario - comodato di fatto, si suppone, nulla di scritto -, mentre comodante e proprietaria esecutata è la sorella dell'ex-marito. Complicatuccio?

Inoltre vorrei capire se questo "diritto di abitazione" è da considerarsi reale o personale: spilluzzicando qua e là ho trovato che "L'ordinamento concede maggiore tutela x i diritti reali di godimento. ...
Opera infatti, il c.d. diritto di sequela, ovvero la possibilità del titolare del diritto reale di poter agire nei confronti di chiunque detenga la cosa, anche in caso di successivi passaggi, mentre il titolare del diritto personale di godimento potrà agire unicamente nei confronti del proprio dante causa."

Il dante causa sarebbe l'ex-marito?
D'altra parte, se costui aveva l'immobile in comodato di fatto, l'assegnazione alla ex-moglie avrà al massimo la stessa forza di un diritto di comodato. Io, nuova proprietaria e comodante che necessita di prima casa per abitarci, potrei revocare il comodato, nonostante 1 figlio adolescente?

Poi resta la questione: il fatto che chi compra come prima casa ha l'obbligo di prendere residenza entro un anno non influisce?

Se la faccenda si dilunga, posso dimostrare alla Agenzia del Territorio che non vi ho preso residenza per cause di forza maggiore e evitare la revoca delle agevolazioni prima casa?

Dicevo... complicatuccio?

grazie a tutti,

Milena

Aggiunto dopo 11 minuti :

il provvedimento giudiziale di assegnazione della casa familiare al coniuge affidatario, avendo per definizione data certa, è opponibile, ancorché non trascritto, al terzo acquirente in data successiva per nove anni dalla data dell'assegnazione, ovvero, ma solo ove il titolo sia stato in precedenza trascritto, anche oltre i nove anni.

Dalla data dell'assegnazione significa quando il giudice assegna a uno dei due coniugi figli e casa, non quando l'aggiudicatario si vede assegnare l'immobile astato, giusto?:???:

Aggiunto dopo 22 minuti :

Nel caso da me citato il giudice non lo ha ritenuto opponibile nemmeno prima del pignoramento perchè comunque successivo ad un ipoteca volontaria contratta di uno dei 2 coniugi Probabilmente l'ho ha ritenuto un escamotage come dici tu.

Scusate l'ingenuità:-o: ma quanto può incidere la "sensazione" che un giudice può avere sulla genuinità o meno dell'assegnazione della casa al coniuge? Le valutazioni possono essere davvero così soggetive? o devo supporre che l'assegnataria abbia detto qualche castronata durante le udienze smascherando l'escamotage?

 

[Ennio Alessandro Rossi]

consentitemi di intervenire sull'argomento con un articolo divulgativo che spero contribuisca alla discussione

Immobili e Truffe: assegnazione casa coniugale - di Ennio Alessandro Rossi* - Associazione di Associazioni Nazionali per la tutela dei Minori

 

[MilenaT]

Traggo dal tuo articolo:

"Separazione; Casa coniugale Assegnazione - Tutela dell'ambiente familiare. (Cc, articolo 155)
In sede di separazione coniugale, il diritto di proprietà, eventualmente anche esclusivo, che un coniuge abbia sulla casa coniugale, può essere sacrificato e compresso da un provvedimento di assegnazione solo qualora tale provvedimento sia giustificato dall'affidamento di figli minori e/o non economicamente autosufficienti."

PRIMO:
Il diritto di proprietà può risultarne compresso, come mi confermate voi tutti. Il punto è però che l'ex-marito non ha mai avuto il diritto di proprietà su quell'immobile, bensì un diritto di comodato, che - correggetemi se sbaglio - comporta dei doveri verso il comodante, ovvero restituire l'immobile quando quello lo richieda per uso personale.
Io mi dico che l'assegnazione coniugale può aver passato i diritti del marito alla moglie, ma non può ampliarli e trasformare un comodato in una proprietà. Mi sbaglio?
Unitamente ai diritti vengono i doveri e la moglie comodataria dovrà dispettare gli stessi doveri che avrebbe dovuto rispettare il marito comodatario, o mi sbaglio?

SECONDO:
Il provvedimento è stato registrato. L'assegnazione quindi va anche oltre i nove anni: quanto oltre?
E' un nove più nove, oppure fin tanto che il figlio divenuto maggiorenne trova lavoro?
I nove anni si contano dalla data ri registrazione in Conservatoria dell'atto di assegnazione casa coniugale?

Grazie per la pazienza,
MilenaT

 

[StLegaleDeValeriRoma]

E' vero ... il noto giochino non è in disuso.
Per il resto visto che il suo avvocato era un ... si rivolga ad un altro che sicuramente non sarà un ... come sempre è colpa dei pessimi avv.....
Torniamo al Far West ... corda e sapone !
Luigi De Valeri

 

[MilenaT]

Milena. Mi è capitato un caso di questo tipo poco tempo fa. L'immobile va all' asta ed è occupato da una signora separata con figli minori con assegnazione della casa coniugale a favore. Cio' non è bastato a Lei per poter restare nell'immobile per cui una volta venduto ha dovuto andare via. E' chiaro che in questi casi l'ufficiale giudiziario concede piu' tempo ma alla fine l'immobile lo deve lasciare libero.

Un altro membro di Propit, Allen, mi ha sritto:

La questione è sempre se hanno la possibilità di affittare un altro appartamento alle stesse condizioni economiche anche se più piccolo o più disagiato. Un giudice non penso darà mai lo sfratto esecutivo a mamma e figli minori che hanno limitate possibilità economiche, e dove li mette sotto i ponti? Il giudice agisce sempre e comunque a favore dei minori, quindi fin quando ci sono minori nulla da fare.

Si configurava così il caso che conosci tu, Moronxyz?
La signora era in condizioni economiche tali da potersi, al di là di ogni dubbio, procurare un immobile in affitto? O magari possedeva altri immobili in cui avrebbe potuto trasferirsi?

Te lo chiedo perché tutti confermano, anche in altre discussioni, che i figli a carico rendono l'immobile irrecuperabile.
Reggio Emilia è vicina per me, mi piacerebbe capire meglio cosa è successo nel caso da te menzionato.


Poi nessuno ha risposto alla mia ingenua domanda sulla variabilità dei responsi dei tribunali. E' perché la considerate una questione troppo delicata o semplicemente troppo idiota?

Ohibò,
MilenaT

 

[MilenaT]

ciao Milena,
rileggi i successivi post che parlano della revocatoria che ... pare funzioni

Ho riletto e ti ringrazio per avere insistito.
Revocatoria – accordi tra coniugi – impugnazione accordo – sufficienza – precisazioni [art. 2901 c.c.] ecc. ecc.
Ma come al solito sono ricca, ricchissima... di domande.

La revocatoria è azione che può mettere in atto il creditore, mi sbaglio? Se il creditore non ha chiesto e ottenuto la revocatoria, la disponibilità del bene non è più recuperabile?
O l'aggiudicatario dell'asta potrebbe far revocare l'assegnazione di casa ex-coniugale, come avrebbe potuto farlo il creditore, qualora sia chiaro che la separazione è "fittizia" e fatta per bloccare gli effetti del pignoramento?

Sarei grato anche io se qualche legale che ci legge chiarisse anche se agevola la velocita' delle procedure di sfratto la condizione dell'aggiudicatario come utilizzatore dell'immobile in forma di prima casa

Ssssiiiiiiiiiiiiì?

 

[raflomb]

Scusate ma che c'incastra l'azione revocatoria con il tema in oggetto?
L'azione revocatoria è la domanda giudiziale con la quale il creditore intende far dichiarare inefficaci nei suoi confronti atti di disposizione del patrimonio da parte del suo debitore che abbiano l'effetto di diminuirne la garanzia patrimoniale pregiudicandone le ragioni.
Il pregiudizio alle ragioni del creditore, secondo la giurisprudenza della Suprema Corte, sussiste anche allorchè l'atto dispositivo renda più difficile il soddisfacimento delle ragioni del creditore.
La sig.ra Milena, se ricordo bene i precedenti post, intende acquistare all'asta come prima casa un bene che con sentenza è stato dato in uso per soddisfare i suoi bisogni primari e dei suoi figli minori, per questo motivo milena lo acquisterebbe ad un prezzo molto inferiore. Milena è a conoscenza dalla CTU che il bene ha questo gravame, pertanto se intende comprarlo deve accettare questa limitazione temporale nel godimento futuro.
Milena può scegliere coscientemente se acquistarlo o meno a queste condizioni.
La revocatoria citata è altra cosa!

 

[MilenaT]

Sì, si incrociano più temi in questa discussione.
Crede che potrei avere una risposta specifica sulla differenza tra un diritto di abitazione che interviene su un diritto di piena proprietà e un diritto di abitazione che interviene su un comodato?

L'ex-marito non era proprietario bensì comodatario, mentre comodante e proprietaria esecutata è la sorella dell'ex-marito. L'ex-moglie si è vista riconoscere il diritto di abitazione e io sono la potenziale acquirente prima casa senza figli minori (forse era solo una svista, ma dal suo riassunto sembrava che l'assegnataria della casa fossi io: "intende acquistare all'asta come prima casa un bene che con sentenza è stato dato in uso per soddisfare i suoi bisogni primari e dei suoi figli minori").

Io sarei portata a pensare che se l'ex-marito aveva l'immobile in comodato di fatto, l'assegnazione alla ex-moglie avrà al massimo la stessa forza di un diritto di comodato. Io, nuova proprietaria e comodante che necessita di prima casa per abitarci, potrei revocare il comodato, nonostante 1 figlio adolescente?

Ovviamente sto guardando anche altri immobili, ma è proprio per riuscire a valutare ove meglio collocare i miei pochi eurini insieme con le mie stanche ossa , che mi occorre capiere il valore e le potenzilità delle diverse situazioni.

Come avrete tutti capito, non sono una tecnica del mestiere, e ovviamente un caso così complicato comporta disparati interrogativi. E' come un estremo in una scala di valutazione. Farsi un'idea di dove si situano gli estremi in una scala di valutazione aiuta a valutare i casi mediani.
Non pensiate tuttavia ch'io vi stia ponendo domande oziose, io sono veramente interessata a quell'immobile. Sono però cosciente che di un'immobile non bisogna mai innamorarsi e prenderlo a scatola chiusa.

Purtroppo per i tecnici e gli avvocati di propit, questa, in più, sembra essere una scatola cinese.

Grazie per la pazienza,
MilenaT