Immobile prossimamente all'asta, come salvarci ?

[moronxyz]

Ho letto il tuo post e infatti chiedevo lumi perchè nella sostanza non ho capito come possa avvenire. faccio un esempio pratico: Io sono proprietario del 50% di un immobile assieme a mio fratello. Quest'ultimo fallisce e il suo 50% viene venduto all' asta a tizio per x mila euro. A questo punto se non ho capito male nel caso io non voglia vendere in via amichevole il mio 50% un giudice sulla base di una perizia puo' obbligarmi o a vendere o a mandare all' asta anche la mi parte sebbene io non abbia niente a che fare con mio fratello dal punto di vista economico?

 

[maidealista]

Della "Divisione Giudiziale":
Nozioni legali
Atto, strumento (non l'unico) con cui si perviene allo scioglimento di una situazione di comunione attraverso l'assegnazione a ciascun partecipante di una porzione dei beni oggetto della comunione.
Con la divisione, insomma, si pone termine alla comunione, e ogni partecipante a questa (comunista o comproprietario, nel caso di proprietà) ottiene la piena ed esclusiva proprietà di una parte determinata del bene o di beni comuni corrispondente al valore della quota di diritto che gli spettava sul patrimonio comune. Per esempio, tre persone sono comproprietarie in parti uguali di un terreno di 6.000 m. Con la divisione, ciascuna di esse diventa proprietaria esclusiva di un terreno di 2.000 m2 dopo che l'appezzamento originario è stato diviso in tre fette.
Alla divisione, normalmente, si perviene su richiesta di almeno uno dei partecipanti: è regola generale, infatti, che ogni comunista può, in qualsivoglia momento, chiedere la divisione dei beni comuni (questo principio ha però certe eccezioni). Lo scioglimento si realizza mediante un contratto (divisione amichevole o consensuale) o, in caso di mancato accordo, con una causa, un particolare procedimento giudiziale che termina con una decisione, un provvedimento del giudice (divisione giudiziale).
La divisione è regolata dalle norme stabilite per la divisione ereditaria (artt. 7 13-768 c. civ.), purché non siano incompatibili (art. 1116 c. civ.) con quelle che regolano la comunione (artt. 1100-1139 c. civ.).
Di divisione si parla anche con riferimento alla comunione dei beni tra coniugi di cui agli artt. 159 e segg. c. civ., modificati dalla L. 19.5.1975, n. 151; allo scioglimento delle società semplici, in nome collettivo e in accomandita semplice.
Il procedimento giudiziale di divisione è regolato dagli artt. 784-79 1 c. proc. civ. e ad esso devono necessariamente essere chiamati tutti i partecipanti alla comunione (si parla di litisconsorzio necessario), nonché, se vi sono, tutti i creditori opponenti. Se non vi sono contestazioni sul diritto alla divisione, questa viene disposta con ordinanza dal giudice istruttore, che dirige anche le operazioni di divisione; altrimenti la decisione è rimessa al collegio.
Il giudice istruttore, avvalendosi eventualmente della collaborazione di un esperto e previa - se del caso - vendita all'incanto (cioè all'asta) dei beni immobili o mobili comuni, predispone un progetto di divisine delle quote e dei lotti, su cui possono pronunciarsi i compartecipi alla divisione e i creditori intervenuti.
In mancanza di contestazioni o quando queste siano state definite, il progetto di divisione viene dichiarato esecutivo e a esso devono uniformarsi le parti interessate.
studio legale carrera
:daccordo:

 

[MilenaT]

All'aste andrebbe necessariamente tutto l'immobile se non diversamente divisibile, poi il ricavato del 50% verrà consegnato alla comproprietaria.

Dalle mie parti (Modena) si fanno abbondantemente aste su beni indivisibili per 1/2 della proprietà e anche meno. Capita spesso nei casi di divorzi o successioni.

Mi

Aggiunto dopo 22 minuti :

salve,
Il tribunale nella pratica del divorzio concede la casa coniugale a tua suocera.
La figlia convivente (sorella di tua moglie) e' minorenne oppure maggiorenne ma disoccupata e quindi a carico.
Sono veramente pochissimi gli speculatori che investirebbero in un'immobile la cui liberazione ha una data cosi' dubbia


C'è una cosa (o due) che non capisco:
tanti immobili ora si trovano all'asta in situazioni come quella che tu hai descritto.
Io mi pongo nell'ottica dell'acquirente (mi dispiace tanto per i tristi casi familiari retrostanti ai pignoramenti, ma io, lavoratrice precaria da 16 anni - una pioniera! - non posso sperare di avere un giorno casa, se non grazie a questa dura congiuntura) e sarei molto grata a chiunque potesse spiegarmi come e quanto dubbia o fattibile sia la liberazione di un immobile acquistato all'asta come prima casa, ma abitato da coniuge con figli a carico e titolare di "diritto di abitazione" assegnato dal tribunale in sede di separazione coniugale.

Insomma, l'altra faccia dell'umana medaglia, non tutti gli acquirenti sono speculatori.

Mi

 

[moronxyz]

Milena. Mi è capitato un caso di questo tipo poco tempo fa. L'immobile va all' asta ed è occupato da una signora separata con figli minori con assegnazione della casa coniugale a favore. Cio' non è bastato a Lei per poter restare nell'immobile per cui una volta venduto ha dovuto andare via. E' chiaro che in questi casi l'ufficiale giudiziario concede piu' tempo ma alla fine l'immobile lo deve lasciare libero.

 

[Marco Costa]

ciao Milena,
rileggi i successivi post che parlano della revocatoria che come conferma moronxyz (mizzica potevi cercare un nome piu' semplice ) pare funzioni

Sarei grato anche io se qualche legale che ci legge chiarisse anche se agevola la velocita' delle procedure di sfratto la condizione dell'aggiudicatario come utilizzatore dell'immobile in forma di prima casa

Io mi pongo nell'ottica dell'acquirente (mi dispiace tanto per i tristi casi familiari retrostanti ai pignoramenti, ma io, lavoratrice precaria da 16 anni - una pioniera! - non posso sperare di avere un giorno casa, se non grazie a questa dura congiuntura) e sarei molto grata a chiunque potesse spiegarmi come e quanto dubbia o fattibile sia la liberazione di un immobile acquistato all'asta come prima casa, ma abitato da coniuge con figli a carico e titolare di "diritto di abitazione" assegnato dal tribunale in sede di separazione coniugale.

un saluto Marco
PS io lavoro per investitori, ma sempre maggiori sono i cittadini comuni che come te sfruttano la situazione per l'acquisto di una prima casa che con i prezzi del mercato libero non si potrebbero permettere (e qui mi ci metto pure io)

 

[raflomb]

spiegarmi come e quanto dubbia o fattibile sia la liberazione di un immobile acquistato all'asta come prima casa, ma abitato da coniuge con figli a carico e titolare di "diritto di abitazione" assegnato dal tribunale in sede di separazione coniugale.

Nel caso in cui il giudice ti abbia concesso in sentenza di separazione il diritto di abitazione nella casa coniugale, questo diritto è opponibile al terzo acquirente, il quale acquisterà solo la nuda proprietà, nel rispetto dei termini di tempo indicati in sentenza.
Questo diritto dovrebbe essere trascritto, ma anche in assenza di ciò risulta opponibile:
Ai sensi dell'articolo 6, comma 6 della legge 898/1970, nel testo sostituito dall'articolo 11 della legge 74/1987, applicabile anche in tema di separazione personale, il provvedimento giudiziale di assegnazione della casa familiare al coniuge affidatario, avendo per definizione data certa, è opponibile, ancorché non trascritto, al terzo acquirente in data successiva per nove anni dalla data dell'assegnazione, ovvero, ma solo ove il titolo sia stato in precedenza trascritto, anche oltre i nove anni.
Cass. Sezione I, sentenza 10 giugno 2005 n. 12296 (in Giuda al Diritto, Edizione n. 28 del 16 luglio 2005, pagina 71)

 

[Marco Costa]

scusa raflom .... leggendo i tuoi numerosi interventi o conosciuto la tua professionalita' e competenza, quindi ti chiedo gentilmente se potresti tradurre le sentenze da te riportate in un'italiano piu' comprensibile ai comuni mortali

ciao e scusa per il doppio tempo che ti chiediamo di dedicarci Marco

PS mi e' in particolare di difficile comprensione il significato di "opponibile"

 

[raflomb]

Marco, per opponibile nel caso in specie si deve intendere che chi ha beneficiato per sentenza il dititto di abitazione della casa coniugale, e la casa viene venduta coattivamente, ovvero per mezzo asta giudiziaria perchè su di essa è stato eseguito il pignoramento, l'acquirente deve rispettare questo diritto, ovvero non può liberare la casa per tutto il tempo che risulta indicato nella sentenza di separazione, essendo il godimento dell'appartamento ad esclusivo appannaggio del coniuge più debole, e spesso affidatario dei figli minori.
In sostanza è come se sull'immobile si costituisca un diritto di abitazione, che è un minor del diritto di usufrutto.

 

[moronxyz]

Perdonami raflomb ma almeno in un caso a me noto personalmente devo contraddirti. Anche io pensavo cosi' ma il GE della mia città non ha ritenuto l'assegnazione della casa coniugale opponibile sebbene trascritta prima del pignoramento e la Sig.ra ha dovuto liberare l'immobile. Se non ho capito male per essere opponibile non deve essere trascritto prima del pignoramento ma prima dell'ipoteca che ne è all'origine. In effetti a ben pensarci è pure giusto. Se una coppia prende un mutuo e poi non lo paga, non basta una separazione ( magari finta) per far si che uno dei 2 ( o entrambi) possano continuare ad abitare nell'immobile gratis per decenni...

 

[raflomb]

Ti rispondo:
E’ opponibile ai creditori ipotecari il provvedimento di assegnazione della casa familiare anche se trascritto successivamente all'ipoteca

Nella specie il decreto di omologa contenente il provvedimento di assegnazione della casa familiare di durata ultranovennale era stato trascritto prima del pignoramento, ma successivamente alle ipoteche volontarie iscritte dagli Istituti di credito parti della medesima esecuzione immobiliare.




Il reclamo si basa sull’applicabilità o meno nel caso preso in esame dal Tribunale di Firenze dell’art. 2812 c.c., laddove dispone che il creditore ipotecario può far subastare la cosa come libera nel caso di eventuali diritti di usufrutto, uso e di abitazione di terzi siano stati trascritti dopo l’iscrizione dell’ipoteca.



In particolare la discussione si incentra sulla circostanza che, nella nota di trascrizione, il diritto sancito in capo al coniuge dal provvedimento di assegnazione della casa coniugale era stato definito e codificato quale “uso”.

Il Tribunale ritiene di aderire all’orientamento giurisprudenziale formatosi sul punto che ha qualificato il diritto di abitazione non già come diritto di natura ‘reale’, ma come diritto personale di godimento di natura atipica, trascrivibile in relazione alla sua funzione di misura volta alla tutela della prole in sede di separazione/divorzio dei coniugi.

Il Collegio pertanto ritiene che non possa diversamente opinarsi “in termini di conseguenza sul piano dell’opponibilità ai creditori ipotecari e ai terzi, sulla basa di una diversa risultanza della nota di trascrizione” (Tribunale di Firenze, sentenza 30 luglio 2010).

Da ciò non consegue peraltro ad avviso del Tribunale che la procedura di esecuzione immobiliare non possa proseguire a seguito dell’intervenuta opposizione del coniuge assegnatario, in quanto è possibile procedere alla vendita della casa coniugale con la specificazione che il bene è occupato dal coniuge in forza di titolo opponibile all’acquirente per durata ultranovennale.