Ho dimenticato la registrazione contratto, quante sono le sanzioni?

[susyniky]

grazie per le risposte,significano molto per me.Io non ho dimenticato di registrare,è stato un accordo con l'inquilino,l'appartamento vale di più di 800 euro,la mia richiesta era 1000 euro,di comune accordo abbiamo deciso per 800 euro ma senza registrazione,io risparmiavo di tasse e lui di canone.Lo so,ho sbagliato,mi sono fidata di un perfetto estraneo,comunque ho violato la legge e non avrei dovuto.Quella casa io e mio marito l'avevamo da poco completamente ristrutturata per noi,senza badare a spese,è un gioiello! Poi è arrivato il mio cucciolo e allora abbiamo deciso di comprarne una più grande,eravamo incerti se vendere questa e pagare in contanti (la piccola vale più della grande perche è in una zona centrale di Roma e molto alla moda)oppure decidere come poi abbiamo fatto,di prendere un mutuo e pagarlo in parte con i soldi ricavati affittando questa casa.Si va in udienza,faremo presente al giudice che l'inquilino è stato da subito nostro complice,quello che speriamo è che si metta una mano sul cuore e decida di convalidare lo sfratto per fine locazione.Oggi intanto la rata del mutuo è tornata indietro insoluta,stiamo finendo sul lastrico,non abbiamo più nulla.Posso assicuravi che siamo persone buone,rispondevamo pure a chiamate stupide,una volta l'inquilino ci ha chiamato per dirci che si era fulminata una lampadina,un'altra volta mio suocero è dovuto correre perche con il detersivo in polvere avevano intasato la vaschetta della lavatrice(lavatrice nuova).Gli avevamo più volte chiesto di fare la voltura delle utenze,ma non ha mai voluto,ci ha chiamato persino perchè voleva farci pagare il gas...ed è lì che ho dovuto dire di no,lui ha risposto che ho pagavamo il gas o ci dava la disdetta da contratto...ed ecco la raccomandata di disdetta anticipata.Poi deve aver cambiato idea,si è rivolto ad una sua amica avvocato e...voilà...ha scoperto che poteva avvalersi di questa supersanzione a suo favore.Questo è stato l'inizio della nostra rovina.Io non credo nella giustizia,ma credo in Dio,prego perchè lui protegga noi e di conseguenza mio figlio,che oggi ha 2 anni e mezzo e non merita una mamma stressata come sono io per colpa di tutto questo.Grazie ancora per le vostre risposte.

 

[hanton21]

importante : la suorsanzione e' stata introdotta da pochissimo e non e' retroattiva per cui potra' avvalersi della supersanzione fino DA un certo periodo :
se ho ben capito ,attualmente e' senza contratto e NON paga le utenze : se le utenze sono intestate a te questa persona sta occupando abusivamente l'appartamento : puo' essere citato per occupazione abusiva : ripeto "se non ha contratto £ NON puo' occupare l'appartamento tantopiu' se le utenze le pagate voi :se LUI e' andato da un'amica avvocato Voi andate dal Vs : una antica frase (storica) diceva "suonate le vs trombe...che noi suoneremo le ns campane "....secondo me lo puoi sbattere fuori da subito ....e portati (molto importante) la lettera che invio' per la disdetta anticipata di locazione.....domanda : come ti ha pagato il canone fino ad ora ? assegni ? contante ? e' piuttosto importante......se ti ha pagato in contante e non hai rilasxiato ricavute...sono cavoli amari perche' LUI invoca una legge ma tu,puoi sempre dire di NON essere MAI stata pagata od al limite pagaya con degli ...anticipi molto bassi (100/200 eu ) stara' a LUI dimostrare che ha corrsposto affitti e pagamento utenze : guarda che quella delle utenze e' molto importante : NON darti per vinta,,,VOI donne avete sempre una marcia in piu'....mi dici che la il pagamento rata mutuo e' tornata insoluta ? e che fa' ? l'attuale crisi ha fatto in maniera che anche qui esistano leggi per il rinvio delle rate con sospensione delle stesse....DEVI iscriverti ad una associazione consumatori....e NON dire MAI che hai "dimenticato" o che esisteva un "comune accordo" o sei finmita !...dichiara invece che NON hai voluto ne' registrare ne' rinnovare il cntratto poiche' l'inquilino NON pagava neppure le utenze.....NON sperare nella comprensione degli altri...di NESSUNO ! ...la legge e' legge ...la comprensione (specie per chi froda il fisco) e' spietata....se qualcuno puo' aiutarti e' solamente una associazione consumatori: congratulazioni per la bimba o bimbo di due anni ---allora difendilo/a...diventa cattiva !

 

[alberto bianchi]

Vi prego di leggere quanto segue ed in particolare la conclusione.
Se il contratto è nullo, è nullo per entrambi pertanto l?inquilino sarebbe abusivo e dovrebbe lasciare libero l'alloggio.
Susy, non disperare, non tutto è perduto. Il Sig. Inquilino è responsabile quanto te, con la differenza che tu, almeno l'aspetto fiscale l'hai sanato.



SULLA LEGITTIMITÀ COSTITUZIONALE DELLA NULLITÀ DEI CONTRATTI DI LOCAZIONE NON REGISTRATI
di Elisabetta Rispoli


La norma sulla nullità del contratto di locazione non registrato, introdotta dalla legge finanziaria per il 2005, ha superato il vaglio di costituzionalità. La Corte costituzionale con l'ordinanzan. 420 del 5 dicembre 2007 [1] ha, infatti, dichiarato manifestamente infondata la questione di legittimità costituzionale dell'art. 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, nella parte in cui prevede la nullità dei contratti non registrati. È stata considerata, dunque, legittima la scelta operata del legislatore che, al fine di contrastare le condotte evasive perpetrate in ambito immobiliare, aveva introdotto una disposizione sanzionatoria, che aveva alimentato un ampio dibattito dottrinale sulla natura e sugli effetti della mancata registrazione del contratto.
Come noto, la legge finanziaria per il 2005 (art. 1, comma 346, della legge n. 311 del 2004) aveva riservato una novità non gradita ai locatori prevedendo che «i contratti di locazione o che comunque costituiscono diritti reali di godimento, di unità immobiliari ovvero di loro porzioni, comunque stipulati, sono nulli se, ricorrendone i presupposti, non sono registrati». Per avere un quadro normativo completo nella materia, occorre rammentare, inoltre, che, ai sensi dell'art. 2 del D.P.R. n. 131 del 1986, Testo unico delle disposizioni concernenti l'imposta di registro, sono soggetti a registrazione «a) gli atti indicati nella tariffa, se formati per iscritto nel territorio dello Stato; b) i contratti verbali indicati nel comma primo dell'art. 3 [...]». Il successivo art. 3 del D.P.R. n. 131 del 1986 prevede che siano soggetti a registrazione «i contratti verbali a) di locazione o affitto di beni immobili esistenti nel territorio dello Stato e relative cessioni, risoluzioni e proroghe anche tacite». Infine, secondo l'art. 5 della Tariffa del sopra menzionato D.P.R., sono soggetti a registrazione in termine fisso gli atti di «locazione e affitto di beni immobili: a) quando hanno per oggetto fondi rustici; b) in ogni altro caso».
I primi interpreti facevano discendere, dalla lettura coordinata delle disposizioni citate, la nullità di tutti i contratti di locazione, ovvero dei contratti di locazione che costituiscono diritti reali di godimento, sottoscritti in data successiva all'1 gennaio 2005 e non registrati [2]. Questa era anche l'opinione del Tribunale di Torino che, con l'ordinanza dell'1 giugno 2006 [3], aveva sollevato, in riferimento all'art. 24 Cost., questione di legittimità costituzionale dell'art. 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311 (Disposizioni per la formazione del bilancio annuale e pluriennale dello Stato - legge finanziaria per il 2005), nella parte in cui prevede la nullità dei contratti di locazione, comunque stipulati, nell'ipotesi di mancata registrazione. Il giudice rimettente, chiamato a pronunciarsi su un'intimazione di sfratto per morosità con contestuale citazione per la convalida, rilevava, in sintesi, che la disposizione in questione, subordinando la validità del rapporto civilistico di locazione all'adempimento di un onere fiscale, qual è la registrazione, appariva in contrasto con la citata norma costituzionale, in quanto condizionava all'espletamento di una tale formalità l'esercizio del diritto del locatore di agire in giudizio. Infatti, osservava il giudice a quo, la verifica dell'avvenuta registrazione del contratto di locazione è circostanza del tutto estranea alle finalità del giudizio principale. Quest'ultimo è diretto, in particolare, all'accertamento dell'inadempimento da parte del conduttore degli obblighi nascenti dal contratto di locazione e, quindi, in definitiva, ad una pronuncia di risoluzione del rapporto, cui consegue il rilascio dell'immobile occupato; al contrario, la nullità è diretta a colpire e disincentivare i comportamenti di coloro che, non provvedendo alla registrazione del contratto, pongono in essere locazioni produttive di redditi non dichiarati ai fini delle relative imposte. Aggiungeva, inoltre, il rimettente che proprio il tenore letterale della norma impugnata induceva a ritenere che la stessa abbia voluto prevedere la sanzione della nullità in tutti i casi di omessa registrazione del contratto di locazione. Si determinerebbe, così, l'introduzione nel nostro sistema di un'ipotesi di invalidità del tutto differente rispetto a quelle stabilite nell'art. 1418 c.c., che si caratterizzano, come noto, dalla mancanza dei requisiti essenziali del contratto, ovvero dalla illiceità degli stessi. Il giudice a quo osservava, ancora, che la nuova disposizione avrebbe subordinato gli effetti del contratto di locazione all'esistenza di un requisito estraneo e successivo alla manifestazione di volontà delle parti e alla formazione del contratto, cosicché si sarebbe determinato, in questi casi, un ulteriore elemento costitutivo del contratto, nuovo rispetto a quelli già previsti dall'art. 1325 c.c. Inoltre, sempre secondo il medesimo giudice, sembrerebbe irragionevole collegare la sanzione della nullità alla violazione di un incombente di natura fiscale, in quanto la mera omissione di un adempimento di natura tributaria imposto ad entrambe le parti, successivo alla formazione del sinallagma contrattuale e, peraltro, affidato alla competenza di un organo amministrativo estraneo alla negoziazione, determinerebbe la conseguenza della caducazione del contratto. Proseguiva, infine, il Tribunale, osservando che il dubbio di costituzionalità della disposizione censurata si porrebbe anche alla luce degli effetti che un'eventuale declaratoria di nullità produrrebbe nel rapporto tra le parti. La nullità, infatti, investe in radice il contratto e determina, da un lato, la perdita del diritto del locatore di ricevere il canone di locazione e, dall'altro, qualifica lo stesso conduttore quale occupante sine titulo con diritto alla restituzione di tutto quanto già versato in precedenza in forza del contratto nullo. Peraltro, trattandosi di nullità rilevabile d'ufficio e da parte di chiunque vi abbia interesse, il Tribunale sottolineava che la possibile declaratoria di nullità del contratto non registrato esporrebbe lo stesso conduttore ad una situazione di incertezza per il rischio di veder caducato il proprio contratto di locazione ad opera di un terzo, acquirente dell'immobile già locato con contratto non registrato.
La Corte costituzionale, con la sentenza n. 420 del 5 dicembre 2007, ha dichiarato la manifesta infondatezza della questione sollevata. I giudici delle leggi, per ciò che concerne la presunta violazione dell'art. 24 Cost., rilevano l'inconferenza del parametro costituzionale invocato, dal momento che l'ordinanza di rimessione non chiarisce sotto quale profilo sia prospettata la violazione della citata disposizione costituzionale; ciò, in considerazione del carattere sostanziale della norma denunciata, che non attiene alla materia delle garanzie di tutela giurisdizionale, ma si limita a sancire una nullità non prevista dal codice civile. Gli stessi giudici, inoltre, sottolineano che la predetta norma - come esattamente evidenziato anche dalla difesa erariale - non introduce ostacoli al ricorso alla tutela giurisdizionale, ma eleva la norma tributaria al rango di norma imperativa, la cui violazione determina la nullità del negozio, ai sensi dell'art. 1418 c.c. In merito, poi, alla presunta irragionevolezza della norma censurata, la Corte osserva che la stessa viene solo adombrata, in assenza di una formale evocazione del parametro di cui all'art. 3 Cost. e che, in ogni caso, il predetto richiamo alla irragionevolezza costituisce un mero argomento teso a supportare la denunciata violazione dell'art. 24 Cost.
La sentenza in questione, dunque, con una sintetica motivazione, sembra voler porre termine al vivace dibattito dottrinale che si era sviluppato all'indomani dell'entrata in vigore della legge finanziaria per l'anno 2005, che aveva coraggiosamente introdotto una norma destinata a far discutere per la creazione di una categoria nuova di nullità non comminata dalla legge per condizioni o carenze originarie del contratto, ma per effetto di un adempimento di natura tributaria, imposto ad entrambe le parti del contratto successivamente alla stipula dello stesso.
Quel che ormai sembrerebbe acclarato è che con questa sentenza la Corte sancisce in maniera inequivocabile che la violazione dell'obbligo della registrazione determina la nullità del negozio ex art. 1418 c.c. e che l'invalidità del contratto non esplica i suoi effetti solo ai fini fiscali [4], ma anche in ambito civilistico. Ciò determina evidentemente delle gravi conseguenze per entrambi i contraenti e, in particolare, per l'inquilino che sembrerebbe subire gli effetti più gravi.
Quest'ultimo, infatti, non avendo acquistato il diritto all'uso dell'immobile, sarà tenuto alla restituzione dello stesso secondo le norme civilistiche di cui agli artt. 1418 ss. c.c. e sarà esposto al rischio di dover anche corrispondere al proprietario una indennità a titolo risarcitorio per l'occupazione sine titulo dell'appartamento da lui posta in essere.












[1] «È manifestamente infondata la questione di legittimità costituzionale dell’art. 1, comma 346, della legge 30 dicembre 2004, n. 311, censurato, in riferimento all’art. 24 Cost., nella parte in cui prevede che i contratti di locazione sono nulli se non sono registrati. Appare, infatti, non conferente il parametro evocato, dal momento che nell’ordinanza di rimessione non è chiarito sotto quale profilo sia prospettata la sua violazione, stante il carattere sostanziale della norma denunciata, che non attiene alla materia delle garanzie di tutela giurisdizionale. Il rimettente adombra, altresì, un profilo di irragionevolezza, pur non evocando formalmente l’art. 3 Cost., ma tale censura rappresenta un mero argomento teso a supportare la denunciata violazione dell’art. 24 Cost.».
Ordinanza n. 420 del 5 dicembre 2007, presidente Bile, relatore Finocchiaro.
[2] Natta-Pozzi, «La locazione di immobili ad uso non abitativo», Rimini, 2005, 352-357, secondo cui, però, «dal tenore letterale della norma citata, sembra che questa trovi applicazione solo per i contratti di locazione e di comodato, con esclusione del contratto di affitto, visto che quest’ultimo ha per oggetto a norma dell’art. 1615 del c.c., il godimento di una cosa produttiva mobile o immobile, e non l’unità immobiliare. Per unità immobiliare si intende qualsiasi tipologia di edificio, abitativo e non abitativo, ma non anche gli immobili che non siano edifici, quindi la norma non interessa i terreni»; Capolupo, Riviste le norme per i redditi di fabbricati, in Fisco, 2004, 43, 7233 ss.; contra, Scripelliti, Ganasce fiscali sulle locazioni non registrate: prime considerazioni su una nuova ipotesi di nullità, in Arch. loc., 2005, 111-114, secondo cui «una ipotesi ricostruttiva della norma espressa dal comma 346 deve intanto prescindere dal nomen juris (nullità), attribuendo piuttosto alla registrazione (rectius, richiesta di registrazione) il valore di fatto che integra e completa il procedimento (stipulazione e registrazione) che conduce al contratto, che così produrrà i suoi effetti tra le parti acquistando efficacia solo al momento del perfezionamento di quella che ora viene a configurarsi come una fattispecie contrattuale a formazione progressiva, e in deroga al principio di cui all’art. 1326 c.c., secondo il quale “il contratto è concluso nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell’accettazione dell’altra parte” [...]. Se, dunque, si chiamano le cose con il loro nome e si riconosce che talvolta i nomina juris sono meri accidenti e non sostanza, si può convenire che il legislatore del comma 346 ha denominato nullità non una situazione patologica del negozio e nemmeno la perdita di efficacia del negozio quale sanzione per un inadempimento tributario [...], ma piuttosto ha inteso prevedere tra i requisiti delcontratto, oltre alla volontà delle parti, l’ulteriore requisito della registrazione, in difetto del quale la locazione di immobili non si perfeziona e non è in grado di produrre effetti».
[3] L’ordinanza è pubblicata nella Gazzetta Ufficiale, edizione straordinaria del 26 aprile 2007.
[4] Si rammenta che l’Agenzia delle Entrate, nella circolare n. 10 del 16 marzo 2005, aveva affermato che la norma in questione produce effetti solo in ambito fiscale. Negli stessi termini la Corte di Cassazione, sez. III, 27 ottobre 2003, n. 16089, in Giust. Civ., 2004, I, 961, aveva affermato che «Va anzitutto chiarito che, secondo la disciplina delle locazioni ad uso di abitazione dettata dallalegge n. 431 del 1998, la mancata registrazione del contratto di locazione non determina nullità». Più recentemente, si veda Cass., sez. II, 28 febbraio 2007, n. 4785, in Ced Cass., nella quale si afferma che «Le pattuizioni contenute in un contratto che siano dirette ad eludere, in tutto o in parte, la normativa fiscale, non implicano di per sé la nullità del contratto stesso, trovando nel sistema tributario le relative sanzioni». Infine, si rammenta la nota sentenza della Corte costituzionale n. 333 del 5 ottobre 2001, con la quale è stato dichiarato costituzionalmente illegittimo l’art. 7 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, che pone quale condizione per la messa in esecuzione del provvedimento di rilascio dell’immobile locato, adibito ad uso abitativo, la dimostrazione, da parte del locatore, della regolarità della propria posizione fiscale quanto al pagamento dell’imposta di registro sul contratto di locazione, dell’ICI e dell’imposta sui redditi relativa ai canoni. Secondo i giudici delle leggi, infatti, «tale onere, imposto al locatore a pena di improcedibilità dell’azione esecutiva, ha fini esclusivamente fiscali e risulta privo di qualsivoglia connessione con il processo esecutivo e con gli interessi che lo stesso è diretto a realizzare, sicché esso si traduce in una preclusione o in un ostacolo all’esperimento della tutela giurisdizionale, in violazione dell’art. 24 della Costituzione».
Su tali tematiche v. del Federico, Sanzioni improprie ed imposizione tributaria, in AA.VV., Diritto tributario e Corte costituzionale, a cura di Perrone-Berliri, Napoli, 2006, 519 ss.

 

[hanton21]

suy : hai visto ? forza e coraggio ! come vedi piu' di me Alberto Bianchi ti ha steso (bravissimo ) tutta una serie di leggi e documentazioni che ti inviterei a legge MOLTO attentamente : come vedi tutto punta alla ABUSIVITA' OCCUPAZIONALE per cui ,come si dice, se LUI CREDE di aver ragione...beh...avra' filo da torcere perche' TU NON HAI TORTO....cio' che ti ha scritto Alberto e' PREZIOSO : stampalo ,se si puo', e leggilo BENE poi vai da una associazione Piccoli Proprietari della tua zona : loro hanno avvocati che ti possono aiutare...portati cio' che ti ha scritto Alberto
Alberto : sei un superdrago ! ti meriti un "mipiace"

 

[alberto bianchi]

Grazie hanton,
però non esagerare. :daccordo:
Per Susy,

 

[hanton21]

alberto : non esagero affatto....quanto ci hai messo per scrivere tutta quella roba ? ciao

 

[susyniky]

MA GRAZIE!!! non vi conosco ma siete come una piccola ancora di salvezza virtuale!! ho letto con molta attenzione quello che avete scritto ed è proprio quello che stiamo cercando di far valere,l'avvocato ha già fatto partire la notifica di sfratto per fine locazione appellandosi alla lettera di disdetta anticipata,il contratto purtroppo sembra prendere valore dal giorno della registrazione,4 luglio,la lettera di disdetta è arrivata prima di questa data,2 mesi prima.Io in giudizio dirò la verità,dirò che è stato l'inquilino ad insistere sulla non registrazione,io ho sbagliato e ho pagato per questo,lui si è rifiutato di darmi la metà delle spese di registrazione e continua ad usare le utenze intestate a mio marito,paga puntualmente tutto,ma non ha mai voluto fare le volture,diceva che lui doveva stare poco,ha voluto che io sul contratto scrivessi per 2 anni,non per 4 come chiedevamo noi.Ora,da quando è entrata in vigore questa legge la nostra casa è diventata quella dei suoi sogni,pensate che sta nascosto,non apre mai le persiane,non ha voluto il cognome sul citofono e sulla cassetta della posta,le raccomandate che gli abbiamo inviato sono tutte tornate indietro con dicitura "destinatario sconosciuto".Quante volte mi sono chiesta...ma che vita è questa? e quanta condensa si sta formando nella mia casa che non vede più la luce del sole?
grazie Hanton e grazie Alberto,vi terrò aggiornati sugli sviluppi della vicenda,se tutto va bene dovremmo andare in udienza intorno al 20 novembre. incrociate le dita per me.
GRAZIE!!!!

 

[hanton21]

susy : aggiornamento : esiste una normativa nella quale si puo' redigere un contratto per il lasso temporale dei 2 anni (18 mesi per l'esattezza) ma :
spero tu ti sia accorta che hai il coltello dalla parte del manico : oltremodo se risulta "sconosciuto" al postino ed hai le racc rese....il giuoco e' fatto ! Auguri a te ed alla famiglia

 

[perugina]

Pur avendo provveduto il 6 ottobre 2011 ad andare a registrare un contratto transitorio di pochi mesi che non avevo registrato nel termine di 30gg non conoscendo che cifossero termini perentori, l'Agenzia delle Entrate mi ha notificato oggi che sono sanzionata con l'esproprio di casa mia. Il bello è che l'inquilino è andato due settimane dopo di me a registrare il contratto ed invece lui è premiato con un affito irrisorio per 4 anni+4.
Che parità di trattamento!
Chiedo ad Alberto Bianchi se lui sa come posso fare nei confronti dell'Agenzia delle Entrate della mia zona, in base a quanto ha da lui affermato nel precedente post non dovevano sanzionarmi con questa applicazione?

 

[alberto bianchi]

Pur avendo provveduto il 6 ottobre 2011 ad andare a registrare un contratto transitorio di pochi mesi che non avevo registrato nel termine di 30gg non conoscendo che cifossero termini perentori, l'Agenzia delle Entrate mi ha notificato oggi che sono sanzionata con l'esproprio di casa mia. Il bello è che l'inquilino è andato due settimane dopo di me a registrare il contratto ed invece lui è premiato con un affito irrisorio per 4 anni+4.
Che parità di trattamento!
Chiedo ad Alberto Bianchi se lui sa come posso fare nei confronti dell'Agenzia delle Entrate della mia zona, in base a quanto ha da lui affermato nel precedente post non dovevano sanzionarmi con questa applicazione?

Scusa Susy, ma tutto il ragionamento che avevamo fatto riguardava il primo contratto 4+4 per il quale eri ancora in tempo per la regolarizzazione.
Ora scrivi che ti hanno sanzionata per un contratto transitorio di breve termine. Chi te l'ha consigliato ? L'avvocato ?
Secondo medevi rivolgerti urgentemente ad una associazione di piccoli proprietari immobiliari che si avvalgono di un commercialista ch potrà accompagnarti in Agenzia delle Entrate, discuterà con i funzionari e deciderà se e come fare ricorso.
Per me esistono tutti gli elementi per ricorrere e vincere la causa.