Esperienza e considerazioni in tema di sfratto per morosità - negozio

[estate]

Volevo partecipare a tutto il forum la mia prima esperienza in tema di sfratto. Trattasi di una locazione commerciale e il conduttore non paga l'affitto dal mese di settembre 2016, senza nessuna comunicazione o giustificazione da parte sua. A dicembre ho mandato una lettera a/r richiedendo l'immediato pagamento dei canoni scaduti. Non ricevendo risposta ai primi di gennaio l'avvocato ha richiesto lo sfratto. L'udienza si è tenuta alla fine di febbraio e il giudice a concesso l'uso del locale fino al 29.05.2017 data in cui dovrà renderlo libero e riconsegnarlo.
Alcune considerazioni su questa esperienza:
- in futuro al compiersi dei due mesi di morosità chiederò immediatamente lo sfratto. Qualunque comprensione e tolleranza si ritorce contro il proprietario.
- i canoni non pagati rimangono imponibili ai fini fiscali (correggetemi se sbaglio) che è una vera e propria estorsione del fisco.
- il giudice, a fronte di una morosità consolidata, decide un ulteriore termine a favore del conduttore e dispone del bene del proprietario come se fosse cosa sua. Segno di una giustizia affatto orientata a beneficiare l'inquilino inadempiente e questo atteggiamento è tanto più arbitrario trattandosi di locazione commerciale e non abitativa.
- che succederà se alla data finale l'inquilino non lascerà il locale? Non oso pensare alle procedure di rilascio coattivo che bisognerà attivare.
- il reddito derivante da immobili diventa sempre più incerto mentre le spese e le tasse sono inesorabili. Penso che sia opportuno vendere anziché avere questi problemi senza essere protetti in nessun modo da una giustizia rapida ed efficiente.

 

[Elisabetta48]

Penso che sia opportuno vendere

Il problema è che oggi non si vende, si "svende". Non so nelle grandi città, me nelle piccole è così

 

[estate]

Il problema è che oggi non si vende, si "svende". Non so nelle grandi città, me nelle piccole è così

Anche qui è così. La città è piena di vendesi. Era solo un sfogo ma se capiterà un'occasione accettabile lo venderò.

 

[uva]

i canoni non pagati rimangono imponibili ai fini fiscali

Solo fino al momento in cui il contratto di locazione viene risolto.
Quindi è fondamentale inserire nel contratto la clausola risolutiva espressa (art. 1456 Cod.Civ.) e appena il conduttore è moroso inviargli la diffida ad adempiere (art. 1454).
Ne abbiamo parlato più volte in questo forum, ad esempio qui:
Art 1456 Risoluzione Espressa

E qui l'argomento è stato approfondito:
Inquilino che non paga... si può "chiudere" il contratto unilateralmente?

 

[gattaccia]

forse mi sbaglio, ma mi pare che per quanto riguarda i contratti commerciali, i canoni siano considerati percepiti fino al rilascio dei locali/reimmissione nel possesso...

 

[moralista]

considerati percepiti fino allo sfratto esecutivo, e tassati fino allo sfratto esecutivo anche se non incassati, ma (in****ati) sono i locatori

 

[uva]

mi pare che per quanto riguarda i contratti commerciali, i canoni siano considerati percepiti fino al rilascio dei locali/reimmissione nel possesso...

In base a quale norma?
Lo chiedo perché a me risulta che i canoni siano tassati fino al momento in cui il contratto viene risolto.

In caso di sfratto per morosità la risoluzione può avvenire:
1) Nel momento in cui il giudice convalida lo sfratto.

2) Quando il locatore esercita la clausola risolutiva espressa prevista nel contratto di locazione (art. 1456 Cod.Civ.); inviando al conduttore una raccomandata in cui lo si invita al pagamento entro un c0ngruo termine (non inferiore a 15 giorni). Come previsto dall'art. 1454 Cod.Civ. (diffida ad adempiere).
Se il conduttore non adempie, il locatore risolve il contratto all'Agenzia delle Entrate versando la relativa imposta di 67 euro.

Quindi è fondamentale inserire la clausola risolutiva espressa, soprattutto nei contratti di locazione commerciali, ed avvalersene appena il conduttore è moroso. Per non aspettare che trascorrano altri mesi prima che si arrivi alla convalida dello sfratto da parte del giudice.

 

[basty]

@uva: che differenza di comportamenti e conseguenze c'è tra il 1453 ed il 1456 c.c.?

 

[Franz]

In base a quale norma?
Lo chiedo perché a me risulta che i canoni siano tassati fino al momento in cui il contratto viene risolto.

per esperienza personale dico con certezza come funziona il tutto =

1)le tasse sui canoni anche non percepiti si pagano fino al giorno di convalida dello sfratto

2)l'agenzia delle entrate invece per furberia spesso si inventa che le tasse vanno pagate non fino alla convalida dello sfratto, ma fino alla data di restituzione del locale al proprietario con ufficiale giudiziario.......se l'uff. giud. non è mai venuto, chiedono altre prove tipo le utenze enel e gas e la loro data di disdetta
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è solo una tentata truffa o qualcosa di simile, perchè con me l'Agenzia delle Entrate ci ha provato, e per zittire le loro pretese è bastato esibirgli una fotocopia di una risposta scritta del call center Agenzia delle Entrate in cui si specifica che l'IRPEF è dovuta solo fino alla data di convalida dello sfratto

 

[basty]

è bastato esibirgli una fotocopia di una risposta scritta del call center Agenzia delle Entrate in cui si specifica che l'IRPEF è dovuta dino alla data di convalida dello sfratto

Ti è andata bene; hai trovato un impiegato ... tenero.
Io ho esibito una risposta simile: la risposta è stata che ogni agenzia deve rispettare le direttive della propria direzione. Le risposte del call center non sono vincolanti.