Dubbi sulla raccomandata per disdetta

[ArtemisiaX]

Grazie Uva, molto interessante quell'articolo.
L'unica cosa che non capisco è cosa si intende per: " atto di precetto".

Però non ho trovato nulla che si riferisse al problema dei frigoriferi.

 

[uva]

cosa si intende per: " atto di precetto".

Del precetto si occuperà in tuo avvocato.
Dopo la convalida dello sfratto da parte del Giudice, verrà notificato il precetto all'ex conduttore. Intimandogli di rilasciare l'immobile libero da persone e cose entro una certa data.

Il problema è che sovente gli sfrattati non ritirano la notifica, o anche se la ritirano non adempiono a quanto a loro intimato. Per cui diventa necessario che lo sfratto sia eseguito dall'ufficiale giudiziario.

problema dei frigoriferi.

Puoi tentare di risolvere il problema rifiutando la custodia dei beni dell'ex conduttore, e sentire cosa propone l'ufficiale giudiziario.
Se invece ne diventi custode, penso che i frigoriferi seguiranno la sorte degli altri mobili/attrezzature (pignoramento, assegnazione o vendita all'asta).
Non credo che il Giudice né l'ufficiale giudiziario stiano a valutare la difficoltà e il costo dello smaltimento nel caso ne venga autorizzata la rottamazione. Non sono beni pericolosi come le armi o merce illegale come la droga. Comunque tu puoi far presente le criticità dei frigoriferi.

Il tuo avvocato dovrebbe spiegarti tutta la procedura dello sfratto per morosità: intimazione e citazione in tribunale, convalida e precetto, esecuzione tramite ufficiale giudiziario, eventuale gestione dei beni dell'ex conduttore non sgomberati.

 

[uva]

è anche presupposto che chi chiede questo servizio possieda una partita IVA.

Potresti informarti già adesso alla discarica del tuo Comune.
Chiedi se presentando la convalida dello sfratto per morosità, il verbale dell'ufficiale giudiziario che ti autorizza alla rottamazione, una visura camerale dalla quale risulta che lo sfrattato è una ditta/società con partita IVA esercente attività di ristorazione; se con tutta questa documentazione ritirano i frigoriferi.
Temo che il costo rimanga a tuo carico.

 

[ArtemisiaX]

Grazie Uva.
Ho avuto ieri il primo colloquio con l'avvocato che mi ha confermato tutto quello che tu mi hai detto in questa settimana.
Ora anche i miei familiari si sono convinti e posso finalmente andare avanti.

Se accetti un complimento da me ti voglio dire che sei stata proprio BRAVA.
Senza i tuoi avvertimenti avrei certamente commesso dei gravi errori.
E' bello che una persona con le tue conoscenze si metta a disposizione degli altri.
Ti ringrazio ancora tanto.

Per tornare un attimo al discorso dei frigoriferi, la questione è che le discariche comunali si rifiutano proprio di ritirarli. Fanno distinzione tra i frigoriferi comunemente usati nelle case e quelli usati nei negozi o nei locali pubblici.
Gli unici a ritirarli sono delle ditte specializzate nel loro smaltimento. Che però per regola fatturano solo ai possessori di partita IVA.
Anche se sono passati degli anni e le regole potrebbero essere cambiate, al tempo abbiamo fatto molti tentativi prima di arrenderci e accettare di pagare migliaia di euro per liberarci di alcuni frigoriferi.
Come ho detto anche accettando di pagare la cosa è stata complicata, speriamo di evitare questa volta.

Forse farò ancora qualche domanda ma altrimenti alla fine ti farò sapere come è andata. Forse passerà qualche mese nel frattempo.
Grazie ancora e ciao.

 

[uva]

Gli unici a ritirarli sono delle ditte specializzate nel loro smaltimento. Che però per regola fatturano solo ai possessori di partita IVA.

Probabilmente spiegando ad una di queste ditte che i frigoriferi provengono da uno sfratto per morosità, e presentando tutta la documentazione a cui accennavo nel post n. #23, li ritirano per lo smaltimento.
Poi fatturano il servizio a te, anche se sei un soggetto privato senza partita IVA.

Non penso che la tua sia una situazione del tutto anomala, nel senso che purtroppo vi sono morosità negli immobili commerciali condotti in locazione da esercenti attività nel settore alimentare/ristorazione. I proprietari devono pur avere la possibilità di sgomberare anche le attrezzature che le discariche non accettano!

Adesso non voglio spaventarti, ma se per disgrazia nel locale vi sono (oltre a beni e arredi di proprietà dell'ex conduttore) anche beni di terzi, la situazione si complica assai.
A me è capitato: laboratorio locato ad un artigiano che si occupava di restauro mobili. E' diventato moroso e abbiamo dovuto mandarlo via. Nel laboratorio vi erano le sue attrezzature e anche mobili di privati che lui doveva riparare/restaurare.
Per fortuna ho risolto in via stragiudiziale. Alcuni mobili sono stati restituiti ai legittimi proprietari e altri li ha sgomberati il conduttore a sua cura, spesa e responsabilità.
Se invece avessimo proceduto per vie legali, tutto sarebbe stato più complicato con tempistiche più lunghe.

 

[ArtemisiaX]

Poi fatturano il servizio a te, anche se sei un soggetto privato senza partita IVA.
Non penso che la tua sia una situazione del tutto anomala

Non lo penso nemmeno io ma anche chiudere un negozio e poi preoccuparsi di cosa fare dei mobili e attrezzature dovrebbe essere la norma. Io mi baso su ciò che ci è accaduto nel passato, ci siamo stupiti molto e non ci volevamo credere all'inizio, occorre anche tener presente che ditte di questo tipo sono poche sul territorio, noi abbiamo interpellato le uniche due che fossero ragionevolmente vicine a noi.
Alla fine si è risolto facendo intervenire una ditta di manutenzione alla quale è stato fatturato lo sgombero e lo smaltimento e successivamente questa ditta ha fatturato a noi come privati, ma è stata una gentilezza da parte di questa seconda ditta non è prassi comune e se vogliamo per certi versi anche un fatto discutibile.
Qualcuno all'epoca parlò di un "vuoto normativo" ma lo riporto per sentito dire, non ho approfondito la questione.
Nel frattempo la situazione potrebbe essere cambiata, altrimenti si cercherà una soluzione come nel caso precedente immagino.

Vedremo, comunque grazie del tuo intervento, interessante la questione dei beni di terzi, fortunatamente non credo sia il nostro caso. Al massimo avrà qualcosa in comodato d'uso, ma non dovrebbe essere un problema.

 

[ArtemisiaX]

Ciao a tutti. Spero che Uva sia ancora qui fra voi e si ricordi di me.
Vi aggiorno sulla mia situazione: non ho ancora fatto nulla!
Sono stata impegnata in altre faccende che mi hanno impedito di trovare una soluzione per questa.
In realtà avevo contattato un avvocato, o meglio un'associazione che tutela i diritti dei proprietari immobiliari che fornisce anche assistenza legale.
Inizialmente sembrava una cosa ottima ma dopo l'iscrizione ho iniziato ad avere difficoltà a mettermi in contatto con l'avvocato e quando sono andata a chiedere spiegazioni negli uffici dell'associazione, mi hanno risposto che il rapporto fra clienti e avvocato non ha nulla a che fare con loro e che quindi avrei dovuto risolvere la cosa direttamente con lui.
Un avvocato che si rende irreperibile e un'associazione che se ne lava le mani non mi suscitano molta fiducia e ho deciso di non chiedere più la loro assistenza ma nel frattempo non ho cercato un sostituto.
Nel frattempo pare che il mio inquilino abbia finalmente cominciato a considerare l'idea di andarsene.
A questo punto io e la mia famiglia ci siamo chiesti se sia possibile gestire la cosa senza l'intervento di un avvocato.
Io ora farò una ricerca per mio conto ma siccome voi siete più esperti di me lo chiedo anche a voi:
Se l'inquilino decide di andarsene spontaneamente quali sono i passaggi corretti da fare? Deve dare disdetta? Deve comunicarcelo tramite raccomandata? Deve comunicarlo all'agenzia delle entrate? Deve fare altro? Esistono dei rischi in questo passaggio ai quali occorre fare attenzione?
Posso gestire tutto senza l'ausilio di un avvocato? Ci sono vantaggi/svantaggi se è l'inquilino ad andarsene?

Non sono del tutto sicura che si deciderà a farlo e quindi voglio valutare anche l'altra possibilità, quella di chiudere io il contratto. Essendo l'inquilino moroso ed essendoci la clausola risolutiva espressa da quel che ne so dovrei poter terminare subito il contratto anche se questo non significa che l'inquilino abbandoni di conseguenza l'immobile.
Questo passaggio lo posso fare da sola senza avvocato? Esattamente come? E' la cosa giusta da fare? Ci sono dei rischi?
So che l'inquilino potrebbe continuare ad occupare l'immobile e che il tal caso occorra pensare ad uno sfratto e che questo comporta l'assunzione di un avvocato, ma la mia idea è che si possano tenere separate le due cose e magri una volta che il contratto è concluso riesco a persuadere l'inquilino ad andarsene o almeno smetto di pagare inutili tasse.

Bene, mi pare di aver fatto un bel po' di domande, quindi mi fermo. Ora provo a cercare ma mi piacerebbe conoscere il vostro parere, grazie e ciao.

 

[basty]

Deve dare disdetta? Deve comunicarcelo tramite raccomandata? Deve comunicarlo all'agenzia delle entrate?

Certo: dovrebbe dare disdetta con preavviso di 6-12 mesi, per raccomandata per sua garanzia se deve dimostrare data e invio. Ma spesso se decidono di andarsene se ne vanno quando vogliono, specie se non hanno nulla da perdere: se poi è un moroso, meglio perderlo che trovarlo. A comunicare alla Agenzia delle Entrate sarai tu, ma solo quando l'inquilino avrà rilasciato il locale.

Essendo l'inquilino moroso ed essendoci la clausola risolutiva espressa da quel che ne so dovrei poter terminare subito il contratto anche se questo non significa che l'inquilino abbandoni di conseguenza l'immobile.

Su questo ti potrà essere utile @uva

 

[uva]

clausola risolutiva espressa

Puoi attivare la clausola risolutiva espressa senza rivolgerti ad un avvocato, inviando al conduttore la diffida ad adempiere.

Se il conduttore non adempie (non sana la morosità) e non rilascia spontaneamente l'immobile, dovrai rivolgerti al Giudice. Quindi ti serve l'avvocato.

Ma attenzione: il conduttore ha pur sempre il diritto di sanare la morosità davanti al giudice ripristinando il rapporto locativo.

Ne abbiamo parlato spesso sul Forum: leggi attentamente questa discussione sulla clausola risolutiva espressa (soprattutto i post di Ollj e miei)

Inquilino che non paga... si può "chiudere" il contratto unilateralmente?

Salve, un amica ha dato in locazione un appartamento diversi anni fa, l'inquilino pagava l'affitto, poi non ha pagato più... per venire incontro alle difficoltà gli è stato detto di corrispondere piano piano quello che poteva e la situazione è andata peggiorando... siamo arrivati al punto che...

www.propit.it

 

[uva]

A questo punto io e la mia famiglia ci siamo chiesti se sia possibile gestire la cosa senza l'intervento di un avvocato.

A mio parere la vostra situazione è abbastanza complessa.
Non avete la certezza che il locale venga liberato spontaneamente e sgomberato da mobili e attrezzature.
Rischiate comunque di dover fare una pratica di sfratto per liberarlo, e poi di dover riattivare il contratto già risolto nel caso il conduttore sani la morosità.

Le risposte circa la clausola risolutiva espressa ti erano già state fornite in questa discussione, ad ottobre dell'anno scorso (post n. #7, #10, #13, #16).
Il fatto che ora tu riproponga più o meno le stesse domande mi fa pensare che legittimamente tu abbia ancora dei dubbi. E non hai molto tempo di occuparti di questa vicenda, appunto perché sei impegnata in altre faccende.

Mi dispiace che l'avvocato dell'associazione vi ha delusi, ma vi consiglierei di trovarne un altro competente a cui affidare la pratica.