Dubbi sulla raccomandata per disdetta

[uva]

Questo non significa che ogni mancato pagamento del canone determina un grave inadempimento..

Ho letto, ma non so pronunciarmi in merito.
In base alla mia esperienza nei contratti commerciali se il conduttore non paga i canoni per tre-quattro (o anche più) mensilità consecutive, il locatore inizia lo sfratto per morosità. E il Giudice lo convalida, se la morosità non viene sanata in udienza.

Forse il mancato pagamento non è considerato "grave inadempimento" se il conduttore paga in ritardo rispetto alla scadenza convenuta, oppure paga qualche acconto.
Però se cessa del tutto i pagamenti mi pare molto strano che il Giudice, accertata la morosità, non convalidi lo sfratto!
Dovresti approfondire l'argomento con un avvocato esperto in locazioni.

 

[ArtemisiaX]

Ciao Uva. Volevo dirti principalmente che ho seguito il tuo consiglio ed ho preso un appuntamento con un avvocato.
Ad ogni modo già che ci sono faccio qualche commento alle tue risposte.

In particolare ti devo ringraziare per avermi chiarito una volta per tutte che ogni giorno che passa io perdo soldi.
In pratica io e i miei familiari avevamo l'erronea convinzione di poter contare su un credito di imposta. In passato abbiamo pagato per errore più tasse di quello che dovevamo e tramite questo strumento abbiamo potuto farci risarcire, di conseguenza pensavamo che la cosa valesse anche per questo caso.


Ora mi è anche più chiara la differenza fra "risoluzione giudiziale" e "risoluzione di diritto". O almeno a livello di termini perché di fatto poi le cose si fanno maggiormente confuse.
Quindi lo "sfratto" è certamente una risoluzione giudiziale.
La risoluzione di diritto sarebbe quella che noi pensavamo di poter ottenere automaticamente in virtù del fatto che la controparte era inadempiente.
Tu mi hai parlato di "diffida ad adempiere" e di "clausola risolutiva espressa" come di due cose facenti parte di una stessa azione.
Per questo motivo ti chiedo la gentilezza di guardare questa pagina e dirmi cosa ne pensi: guarda qui

Chi scrive sembra indicare 3 possibilità differenti nell'ambito della risoluzione di diritto, ovvero: 1) diffida ad adempiere, 2) clausola risolutiva espressa 3) termine essenziale.

Questo terzo termine non lo avevo ancora sentito ma ora comincio a trovarlo anche in altre pagine.

La cosa più nebulosa di tutte è che si continua ad alludere a delle alternative alla "risoluzione giudiziale" ma di fatto poi occorre sempre ricorrere ad un giudice per rendere queste cose effettive.
Ma questo non dovrebbe per definizione trasformarle in risoluzioni giudiziali?
Non è un fatto di conoscenze, è un fatto di logica, io qui ci vedo una grossa contraddizione.
Ma se tu hai una risposta che risolva questo enigma ti prego di dirmela.

Oppure io ho frainteso qualche passaggio. Per esempio a sentire te dal momento che ho la clausola risolutiva espressa nel contratto posso fare una diffida ad adempiere al conduttore.
Però quello che viene dopo non l'ho ben capito. Sembrerebbe che io comunque debba interpellare un giudice per la convalida di questi atti, ma questo come dovrebbe avvenire? Forse è sufficiente spedire, depositare o dichiarare questi documenti. Ma a chi? Oppure: dove?
Immagino che l'avvocato saprà chiarire questi dubbi ma visto che qui siamo in argomento io l'ho buttata.

Ho letto la questione che sollevi tu a proposito del fatto che se alla prima udienza di sfratto il conduttore paga gli arretrati il contratto ritorna in vita. Ma personalmente non lo vedo come un grande problema. Se lo sfatto è stato dato per quel motivo e cosi facendo il debito viene sanato non va bene? A me andrebbe bene, piuttosto dubito che sarò cosi fortunata.
Forse tu dici questo perché il processo ha dei costi non indifferenti? Ma non dovrebbe pagarli il conduttore in questo caso?

Ti segnalo anche questa pagina : guada qui
Anche qui vengono distinte le tre possibilità menzionate prima e in più viene fatto riferimento ai tre differenti articoli a cui sono associate, ovvero : 1454, 1456 e 1457 del C.C.

In questo testo però a me sembra di capire che la clausola risolutiva espressa sia in contraddizione con un eventuale sfratto per morosità.
Ma forse la spiegazione è che si possa tentare di risolvere con essa il contratto e che il conduttore non necessariamente tenterà di opporsi. Viceversa se si oppone si passa allo sfratto che essendo in antitesi alla clausola praticamente la annulla.
Ti sembra plausibile?

Bisognerebbe anche capire la differenza fra "sentenza dichiarativa" rispetto a "sentenza costitutiva".
Magari ci faccio una ricerca, ma non oggi.
Ad ogni modo Wikipedia una spiegazione la da: guarda qui

Grazie ancora Uva e a presto.

 

[uva]

Non essendo né un avvocato né un giurista non sono grado di esprimermi in merito alle tue ultime considerazioni.
Mi limito a riassumere quanto ho già scritto in precedenza.

Premessa: contratto commerciale con clausola risolutiva espressa - conduttore che esercita attività a contatto col pubblico - conduttore moroso.

Soluzione 1)
Il locatore si avvale della clausola risolutiva espressa (previa diffida ad adempiere con termine non inferiore a 15 gg come da art. 1454 Cod.Civ).
1a) Il conduttore adempie (paga i canoni ed oneri accessori correnti ed arretrati) e tutto finisce lì.
1b) Il conduttore persiste nella morosità e il locatore risolve il contratto all'Agenzia delle Entrate.
1b-bis) Malgrado quanto sopra, il conduttore non rilascia l'immobile: rimane nei locali senza pagare. Ipotesi altamente probabile.

Quindi si passa alla Soluzione 2)
Il locatore inizia lo sfratto per morosità.
2a) Il conduttore non sana la morosità in udienza, il Giudice convalida lo sfratto, se il conduttore (al quale viene inviato il precetto) non libera l'immobile spontaneamente lo sfratto verrà eseguito dall'ufficiale giudiziario.
2b) Il conduttore sana la morosità quindi il contratto "ritorna in vita".

Mie considerazioni finali, sapendo che in ogni caso il locatore deve dichiarare i canoni non riscossi e pagarci le imposte fino al momento in cui il contratto viene risolto.

A) La soluzione 2b) non mi soddisfa. Perché il mio immobile continua ad essere occupato da un conduttore che, essendo già stato moroso, non ritengo più affidabile. Un'ipotetica futura pratica di sfratto per morosità è costosa, le spese legali liquidate dal giudice a debito del conduttore non coprono tutti i costi, il recupero coattivo del credito verso un moroso (decreto ingiuntivo, eventuale opposizione del debitore, notifiche, mancato pagamento spontaneo, pignoramenti, procedure di assegnazione, ecc) è impresa lunga, costosa e dall'esito incerto.

B) Se in futuro volessi inviare disdetta al conduttore, diventato inaffidabile, per liberare l'immobile (lo posso fare senza necessità di motivazioni alla fine del 12esimo, 18esimo, ecc anno) sono obbligata a pagargli l'indennità di avviamento.

Per me la soluzione migliore è la 2a). Così il contratto è risolto dal Giudice, l'immobile verrà liberato al più tardi dall'ufficiale giudiziario, potrò disporne come meglio credo, mi levo dai piedi il moroso senza pagargli l'indennità di avviamento, valuterò con calma se ci sono i presupposti per il recupero coattivo del mio credito.

Ulteriori approfondimenti giuridici francamente mi interessano poco, perché non risolvono i problemi pratici. Quando mi trovo alle prese con un conduttore moroso per me le priorità sono minimizzare i danni e velocizzare i tempi, con lo scopo di rientrare in possesso del mio immobile.
Ci sono anche altre strade (accordi stragiudiziali, incentivi al conduttore affinché dia disdetta e vada via) che valuto di volta in volta. Bisogna essere un po' psicologi, capire con chi si ha a che fare e agire di conseguenza con pragmatismo, prontezza e cautela.

Tu fai bene a fare delle ricerche; spero solo che il tuo conduttore (e pure il tuo avvocato: ci sono anche legali interessati a "tirare le cose in lungo" così la loro parcella aumenta...) non ti facciano perdere tempo prezioso e sostenere costi eccessivi!

 

[basty]

@uva: complimenti per le tue sempre chiare ed esaustive spiegazioni.
Segnalo però un particolare che potrebbe ingannare.
Qui sopra hai ipotizzato due soluzioni, ma nell’introdurre la seconda hai scritto
“Quindi si passa alla soluzione 2”.

Io non credo che tu intendessi che le due soluzioni si applichino in sequenza (...quindi... ): sono due strade alternative aut aut. Di cui hai elencato i pro e contro.

Aggiungo per la postante un ulteriore particolare imparato da te in passato.
Nel caso malaugurato il contratto si sia risolto Sol. 1b-bis, ma il conduttore non libera il locale, si è costretti a fare causa di sfratto non per morosità ma per fine locazione /occupazione abusiva e l’iter potrebbe allungarsi. Anche peggio della sol. 2b.

 

[uva]

Chiarisco meglio.

La soluzione 1a) implica un esito positivo (il conduttore ha ricevuto la diffida ad adempiere e ha pagato il locatore sanando la morosità), quindi la locazione procede senza ulteriori azioni.
La clausola risolutiva espressa non è stata attivata perché la diffida ad adempiere ha avuto successo.
Secondo la mia esperienza non capita quasi mai, ma potrebbe capitare.

La situazione 1b-bis) è la conseguenza negativa della soluzione 1b).
Significa che il contratto è risolto ma il conduttore non ha pagato, è moroso, continua ad occupare l'immobile.
Se in questa situazione il locatore (come mi pare ovvio) desidera liberare l'immobile, allora è indispensabile passare alla fase 2).

Non ha senso, dal punto di vista del locatore, risolvere il contratto avvalendosi della clausola risolutiva espressa e poi tollerare che l'inquilino moroso continui ad occupare l'immobile.
La risoluzione implica che da quel momento in avanti non bisogna più dichiarare i canoni non riscossi e pagarci le imposte, ma occorre attivarsi per liberare l'immobile.

Si prosegue con lo sfratto per morosità perché la clausola risolutiva espressa non prevale sull'art. 55 l. 392/1978. Ossia il conduttore può sanare la morosità davanti al Giudice per "resuscitare" il contratto di locazione che il locatore aveva risolto avvalendosi della clausola risolutiva espressa.

Io do per scontato che il conduttore sia moroso (come ho scritto nella premessa, e come lamenta @ArtemisiaX ), essendo questo l'inadempimento per il quale il locatore si avvale della clausola risolutiva espressa.

 

[uva]

Copio e incollo l'esauriente spiegazione di Ollj:
(reperibile nella discussione che ho linkato nel mio post n. #7).

Il locatore che intenda avvalersi della clausola risolutiva espressa per determinare la cessazione del contratto di locazione, dovrà:
- intimare alla controparte, mettendola in mora, d'adempiere all' obbligo di corrispondere il canone contrattuale, concedendo a tal fine un termine perentorio.
- avvisare la controparte che, decorso inutilmente il termine concesso, sulla base di quanto disposto volontariamente dalle parti nella clausola risolutiva espressa, il contratto di locazione dovrà intendersi risolto per colpa da ascriversi al conduttore;
- il contratto si intenderà risolto allo scadere del termine concesso;
- presso Agenzia delle Entrate andrà registrata la risoluzione medesima.

Tutto ciò per quanto attiene alla fiscalità e sulla base della giurisprudenza su menzionata; ci si attenderebbe quindi che analoga soluzione sia prospettabile anche per il rilascio dell'immobile: dati infatti determinati presupposti, ci si attenderebbe conseguenti e logiche conclusioni; invece.....

E qui veniamo @uva; circa la possibilità di "sanatoria" in sede giudiziale Lei ha ben ha colto!
La giurisprudenza maggioritaria della Corte di Cassazione si è orientata nel senso di non tener minimamente in conto quanto su indicato in ambito fiscale; il presupposto giuridico su cui si fonda tal "costruzione" giurisprudenziale è dato dal principio secondo cui, ex art. 55 legge equo canone, siano definite disposizioni con valenza di ordine pubblico inderogabili dai privati in sede contrattuale (Cassazione sentenza n.6995 del 1986), con la conseguenza che la sanatoria ex art. 55 equo canone sia da ammettersi pur in presenza di clausola risolutiva espressa.
Tal principio è stato poi ribadito:
- dalla Corte Costituzionale con la sentenza n.3 del 21 gennaio 1999, che ha ritenuto proponibile la "sanatoria" anche al di fuori del perimetro normativo per cui fu prevista dall'art.55 (procedura di sfratto per morosità - rito speciale di cui all'art.658 cpc) e ritenendo estendibile lo stesso anche all'eventualità in cui il locatore, contestando l'inadempimento del conduttore ex art 1453 3° comma CC, intendesse utilizzare il rito ordinario per la risoluzione del contratto (contraddicendo in tal senso Cassazione che sino ad allora non riteneva applicabile la sanatoria in tal evenienza).
- dalla stessa Cassazione che, a partire dalla sentenza n.2087 del 2000 e preso atto della posizione assunta dai giudici della legittimità, si uniformò a tal indirizzo sancendo come la sanatoria possa sussistere ogniqualvolta il locatore chieda pronuncia della risoluzione del contratto per omesso pagamento da parte del conduttore, quindi anche se nel rito ordinario di cui sopra.

Conseguentemente: anche chi fosse munito di clausola risolutiva espressa potrà essere sottoposto alla spada di Damocle della sanatoria ex art.55 legge equo canone; il contratto in precedenza risolto a tutti gli effetti, avrà nuova vita e il locatore dovrà riversare le imposte per i canoni percepiti a far data dall'ordinanza del giudice e per la durata del contratto (un girone dantesco.... quando poi il conduttore ricominciasse a non pagare! Ergo altra messa in mora, altra risoluzione, altro procedimento per morosità.... ecc.)

Un consiglio @lupoki (utilizzato con successo dal sottoscritto):
svolgere tutta la procedura su descritta e al contempo presentare formale interpello ad Agenzia delle Entrate, citando giurisprudenza e prassi a proprio favore e dichiarando di attenersi alla medesima in caso di silenzio/accoglimento; in tal modo sarà sicuro di non aver sorprese future; unico neo: esporsi formalmente con Agenzia delle Entrate e, nel caso di risposta negativa (potrebbe anche accadere), impossibilità di procedere come su descritto e obbligo a versare le imposte; l’altra strada non fare interpello, ritenersi nel giusto e sperare che Agenzia delle Entrate non intenda mai contestare il tutto (salvo ricorso in commissione tributaria).

 

[ArtemisiaX]

Grazie Uva e Basty per i vostri interventi e le spiegazioni.
E' tutto sufficientemente chiaro da non richiedere altre domande.
Per completezza del quadro però devo aggiungere un particolare: la fideiussione prevista dal contratto a garanzia dei pagamenti o danni e stata riscossa già da tempo allo scopo di saldare precedenti arretrati. Naturalmente il conduttore non ha provveduto nel frattempo a ripristinarla.

Ci sarebbe anche un altro tema che mi preoccupa, ovvero lo sgombero dei locali. In una mia precedente esperienza di sfratto questo argomento aveva sollevato molti dubbi. Il nostro avvocato all' epoca infatti, sosteneva che anche dopo essere rientrati in possesso dell'immobile, c'era il rischio di dover custodire a tempo indefinito gli oggetti di proprietà del conduttore. In quella circostanza la cosa si è risolta con il subentro del nuovo conduttore che nel contesto ha acquistato tutto il materiale.

Grazie a tutti.

 

[uva]

lo sgombero dei locali

Questo può essere un problema grosso, perché se il conduttore non sgombera i suoi beni il locatore non può destinarli a suo piacimento.
E' probabile che il Giudice nomini il locatore custode dei beni, che dovranno essere appunto custoditi (anche trasportandoli in un altro locale) a cura e spesa del locatore. Fino a quando verranno eventualmente venduti all'asta.

Per cui se il conduttore non è interessato e/o non ritira i beni di sua proprietà è consigliabile procedere come segue.
1) Rilascio spontaneo dei locali da parte del conduttore.
Sul verbale di rilascio e restituzione chiavi sottoscritto dalle parti si scrive che il conduttore autorizza il locatore allo sgombero con trasporto in discarica, e dichiara di null'altro pretendere.
2) Esecuzione dello sfratto da parte dell'ufficiale giudiziario.
E' importante che il locatore o il suo avvocato che presenziano all'esecuzione chiedano ed ottengano dall'ufficiale giudiziario che sul verbale vengano inventariati gli arredi e gli oggetti come beni di scarso/nullo valore, e il locatore venga espressamente autorizzato allo sgombero con trasporto in discarica.

Speriamo che la tua vicenda vada a buon fine con tempi e costi ragionevoli. Se lo desideri, facci poi sapere com'è andata a finire.
Auguri!

 

[ArtemisiaX]

Grazie Uva, sia per le informazioni sia per i tuoi auguri.
Quando ho detto che non avrei fatto altre domande mi riferivo agli argomenti fino a quel momento trattati, ma non escludo di farne ancora qualcuna su aspetti differenti come l'ultima sullo sgombero.

Ad esempio mi è venuto ora un dubbio: parlando di vendere all'asta gli oggetti della azienda si evoca necessariamente lo scenario del fallimento? Questo particolare non è stato trattato fino ad ora, quindi ti chiedo se la richiesta di fallimento sia una opzione e quali i pro e i contro.

Faccio anche un commento sul tema del portare la roba in discarica: ci sono di mezzo alcuni frigoriferi di quelli che ci si può aspettare in un azienda che si occupa di ristorazione. Le discariche comunali non li accettano.
In passato mi è capitato di doverne smaltire ed è stato un calvario. Non solo i costi sono spaventosi ma è anche presupposto che chi chiede questo servizio possieda una partita IVA.
Parlo per esperienza diretta e in questo caso si trattava di un attività che era appartenuta ad un membro della famiglia che non aveva provveduto allo smaltimento prima di cessarla.
Se accade quello che dici tu mi troverò probabilmente in una situazione simile.

Sempre grazie a te e a chi vorrà intervenire, ciao.

 

[uva]

parlando di vendere all'asta gli oggetti della azienda si evoca necessariamente lo scenario del fallimento?

No, non è necessario che l'ex conduttore venga dichiarato fallito.
E' una procedura analoga a quella dei pignoramenti. Il Giudice può disporre l'assegnazione all'ex locatore oppure la vendita all'asta.

Se vi sono beni difficili da smaltire (frigoriferi, ecc) è opportuno parlarne con l'ufficiale giudiziario quando eseguirà lo sfratto, e fin da subito non accettarne la custodia.

La materia è complessa; ti segnalo un articolo sulle varie situazioni che si possono presentare:

Quando la parte tenuta al rilascio non asporta immediatamente tutti i suoi beni

Quando la parte tenuta al rilascio non asporta immediatamente tutti i suoi beni

www.academia.edu