Al di là delle valutazioni di ordine etico o umorale, l'argomento della discussione credo vada affrontato in termini tecnici, essendo stato collocato in "area legale" del forum e non in quella denominata "pausa caffè". Cercherò quindi di attenermi a tanto.
Il problema sollevato non è di semplice soluzione. Appare infatti del tutto chiaro che la norma tende a sanzionare in maniera volutamente esemplare taluni comportamenti del contribuente ritenuti dannosi dal Legislatore.
L'ambito di applicazione della normativa concerne gli immobili ad uso abitativo (dovrebbero quindi restar fuori quelli ad uso diverso).
Non è del tutto chiaro se la normativa concerne anche i contratti stipulati in forma orale; ad una precisa interrogazione a risposta immediata il Governo ha fatto riferimento ad una circolare dell'AGE secondo cui l'applicabilità concerne anche tali contratti, ed in effetti una lettura particolare del testo di legge potrebbe supportare tale indicazione, almeno per certi versi; probabilmente solo una pronuncia giurisprudenziale risolverà definitivamente la questione.
Restiamo per il momento su ciò che è sicuro: cosa succede in caso di registrazione tardiva di un contratto di locazione debitamente sottoscritto?
Circa gli effetti va rilevato che la legge va ad incidere letteralmente solo sulla durata della locazione, sul suo rinnovo, a cui si applicano le disposizioni della L. 431/98 (in pratica, 4 + 4 anni) e sull'ammontare del canone di locazione, che viene fissato nel triplo della rendita catastale. Viene anche sancito che il termine per la durata della locazione decorre dal giorno della registrazione. Nulla viene detto, invece, sulle altre clausole del contratto registrato con ritardo per cui, in mancanza di esplicita previsione legislativa al riguardo, si deve presumere che le stesse continuino ad avere piena vigenza.
Ciò comporta una serie di importanti conseguenze:
- eventuali pattuizioni sulle spese condominiali restano perfettamente valide;
- il contratto produrrà tutti gli effetti previsti dalle clausole sottoscritte dalle parti, comprese quelle che hanno ad oggetto risoluzioni di diritto e sanzioni varie per gli inadempimenti contemplati;
- in altre parole, restano salve le azioni che pongano termine in maniera anomala alla vigenza del contratto, anche se questa venga a determinarsi prima del termine stabilito dalla legge.
Circa i contratti conclusi in forma orale essi sarebbero nulli a' sensi della L. 431/98 che prevede la necessità della forma scritta ad substantiam; di conseguenza non dovrebbe esserne possibile la registrazione, con la conseguente inapplicabilità delle disposizioni ora esaminate; senonchè il decreto legislativo in esame sancisce espressamente che:
- le previsioni del comma 8 (quelle appena viste su durata e canone della locazione) si applicano anche ai contratti di locazione registrati in cui sia stato indicato un importo inferiore a quello effettivo oppure nel caso in cui sia stato registrato un contratto di comodato fittizio;
- nel fare ciò richiama esplicitamente anche l'applicabilità della L. 311/2004 che al prima comma sancisce la nullità dei contratti di locazione non registrati.
A questo punto, visto che il contratto realmente in essere tra le parti, quello cioè che stabilisce il reale oggetto e importo della locazione, è nullo, non dovrebbe essere possibile registrarlo; eppure il decreto legislativo, in maniera contorta e poco limpida, sembra rendere possibile proprio questo, operando una implicita abrogazione di quanto disposto dalla L. 431/98; non chiarisce la questione nemmeno il riferimento del comma 8 ai contratti di locazione “comunque stipulati”; “comunque stipulati” rispetto alla forma (scritta oppure orale) o rispetto al contenuto (clausole contrattuali)?
Come detto, solo una pronuncia giurisprudenziale chiarirà definitivamente la questione; al momento sia i conduttori che i proprietari possono sostenere, con qualche plausibile argomentazione giuridica, che la norma sostenga le loro tesi.
Resto a disposizione.
