Contratto di locazione unico o per stanza?

[Raf75]

Ciao a tutti e grazie in anticipo per i consigli che mi darete,
Chiedo su come procedere nella locazione di un immobile dotato di 2 stanze singole oltre a cucina e servizi.
L'idea è quella di far entrare 2 studenti\lavoratori.
Opterei per il canone concordato con cedolare secca, pertanto tra le altre cose zero costi di gestione per la registrazione del relativo contratto.
E' giusto predisporre un solo contratto oppure un contratto di locazione per ognuna delle 2 camere?
Nel primo caso credo che il contratto possa essere predisposto solo in presenza contemporanea dei 2 conduttori o sbaglio?
Al momento il primo conduttore è già disponibile.

 

[uva]

Opterei per il canone concordato

Leggi attentamente l'Accordo Territoriale vigente nel Comune dove si trova il tuo immobile.
E' preferibile la locazione parziale della singola stanza con uso in comune di cucina e bagno in modo che ogni stanza/inquilino venga gestito autonomamente.
Ma, ad esempio, nel mio Comune (Torino) l'Accordo Territoriale lo consente solo se il locatore è convivente con il/i conduttore/i.

In questo periodo storico i canoni di mercato sono decisamente maggiori di quelli concordati, quindi sovente i proprietari propongono agli studenti / lavoratori contratti liberi 4 + 4 facilitandone il recesso anticipato.
La convenienza tra libero e concordato dipende molto dalle agevolazioni fiscali connesse a quest'ultimo: tassazione ridotta del reddito e IMU.

cedolare secca,

Essendo una tassa piatta che non consente deduzioni e detrazioni, la convenienza della cedolare secca dipende dalla situazione fiscale complessiva del locatore.
Si può fare una simulazione con un'app come questa:

Calcolo Convenienza Cedolare Secca Affitti

Applicazione per calcolare facilmente quanto conviene la 'cedolare secca' sugli affitti, ossia l'imposta sostitutiva sui redditi da locazione.

www.avvocatoandreani.it

l contratto possa essere predisposto solo in presenza contemporanea dei 2 conduttori

Sì.
Un contratto di locazione cointestato a più persone comporta la stipula e le firme contestuali di tutti i conduttori, che sono coobbligati in solido ai pagamenti e all'adempimento di tutte le obbligazioni.

 

[Raf75]

Grazie @uva per la risposta anzitutto.
Il comune è Milano, propenderei per canone concordato con cedolare secca per avere la tassazione al 10% del reddito da locazione. Da quanto ho letto l'accordo fatto a Milano consente l'affitto anche di singola stanza a condizione che la sua superficie sia di un numero minimo di m quadri - limite questo in cui io rientro perfettamente.

 

[uva]

propenderei per canone concordato

In tal caso avrai diritto anche all'agevolazione IMU: riduzione del 25% oltre all'eventuale aliquota inferiore deliberata dal Comune.