Contratto di locazione unico o per stanza?

[Raf75]

Ciao a tutti e grazie in anticipo per i consigli che mi darete,
Chiedo su come procedere nella locazione di un immobile dotato di 2 stanze singole oltre a cucina e servizi.
L'idea è quella di far entrare 2 studenti\lavoratori.
Opterei per il canone concordato con cedolare secca, pertanto tra le altre cose zero costi di gestione per la registrazione del relativo contratto.
E' giusto predisporre un solo contratto oppure un contratto di locazione per ognuna delle 2 camere?
Nel primo caso credo che il contratto possa essere predisposto solo in presenza contemporanea dei 2 conduttori o sbaglio?
Al momento il primo conduttore è già disponibile.

 

[uva]

Opterei per il canone concordato

Leggi attentamente l'Accordo Territoriale vigente nel Comune dove si trova il tuo immobile.
E' preferibile la locazione parziale della singola stanza con uso in comune di cucina e bagno in modo che ogni stanza/inquilino venga gestito autonomamente.
Ma, ad esempio, nel mio Comune (Torino) l'Accordo Territoriale lo consente solo se il locatore è convivente con il/i conduttore/i.

In questo periodo storico i canoni di mercato sono decisamente maggiori di quelli concordati, quindi sovente i proprietari propongono agli studenti / lavoratori contratti liberi 4 + 4 facilitandone il recesso anticipato.
La convenienza tra libero e concordato dipende molto dalle agevolazioni fiscali connesse a quest'ultimo: tassazione ridotta del reddito e IMU.

cedolare secca,

Essendo una tassa piatta che non consente deduzioni e detrazioni, la convenienza della cedolare secca dipende dalla situazione fiscale complessiva del locatore.
Si può fare una simulazione con un'app come questa:

Calcolo Convenienza Cedolare Secca Affitti

Applicazione per calcolare facilmente quanto conviene la 'cedolare secca' sugli affitti, ossia l'imposta sostitutiva sui redditi da locazione.

www.avvocatoandreani.it

l contratto possa essere predisposto solo in presenza contemporanea dei 2 conduttori

Sì.
Un contratto di locazione cointestato a più persone comporta la stipula e le firme contestuali di tutti i conduttori, che sono coobbligati in solido ai pagamenti e all'adempimento di tutte le obbligazioni.

 

[Raf75]

Grazie @uva per la risposta anzitutto.
Il comune è Milano, propenderei per canone concordato con cedolare secca per avere la tassazione al 10% del reddito da locazione. Da quanto ho letto l'accordo fatto a Milano consente l'affitto anche di singola stanza a condizione che la sua superficie sia di un numero minimo di m quadri - limite questo in cui io rientro perfettamente.

 

[uva]

propenderei per canone concordato

In tal caso avrai diritto anche all'agevolazione IMU: riduzione del 25% oltre all'eventuale aliquota inferiore deliberata dal Comune.

 

[Raf75]

Chiedo un chiarimento in merito a quanto leggo all'articolo 3 del contratto di locazione uso abitativo usato per l'Accordo locale di Milano che qui allego.

Articolo 3
(Deposito cauzionale e altre forme di garanzia)
A garanzia delle obbligazioni assunte col presente contratto, il conduttore versa/non versa (4) al locatore che con la firma del contratto ne rilascia, in caso, quietanza) una somma di euro……………………….…….. pari a
…………….…………. mensilità (9) del canone, non imputabile in conto canoni e produttiva di interessi legali, riconosciuti al conduttore al termine di ogni anno di locazione, salvo che la durata contrattuale minima non sia, ferma la
proroga del contratto per due anni, di almeno 5 anni o superiore. Il deposito cauzionale così costituito viene reso al termine della locazione, previa verifica sia dello stato dell'unità immobiliare sia dell'osservanza di ogni obbligazione contrattuale.

Se quindi fisso la durata del contratto in meno di 5 anni e chiedo una cauzione di 3 mensilità (il max previsto dall'accordo di Milano) per un totale di 1500 euro, alla fine di ogni anno devo corrispondere al conduttore gli interessi legali che per il 2025 hanno un tasso del 2%?

 

[uva]

E' un argomento controverso.

Io ho scritto il mio parere in questo thread:

Locazione Abitativa Agevolata: Interessi legali su deposito cauzionale e durata contratto

Buona sera. L'argomento, in generale, è già stato trito e ritrito, ma casualmente mi è caduto l'occhio sull'allegato A della legge e 9 dicembre 1998, n. 431, che detta lo schema da usarsi per le locazioni di cui all'articolo 2, comma 3 (LOCAZIONE ABITATIVA AGEVOLATA ) Articolo 3 (Deposito...

www.propit.it

(post #2)

 

[Raf75]

Grazie @uva. Per il 2025 il tasso di interesse legale è del 2%: mi conviene incassare il deposito cauzionale e a fine anno riconoscere al conduttore i 30 euro di interessi. Magari potrei chiedere 2 mensilità e non 3...ma non so.

Ti sottopongo un altro problema.
Procederò a 2 contratti di affitto di singola stanza con uso condiviso di parti comuni, cucina e servizi.
Per quanto riguarda le utenze di luce e gas il primo inquilino che è prossimo ad entrare mi ha fatto capire che preferisce non intestarsi le fatture.
Mi conviene quindi inserire all'articolo 15 Varie che il pagamento delle fatture sarà a carico dell'inquilino e nel caso di 2 inquilini a loro carico?
Qual è la formula giusta che posso adottare?

 

[uva]

potrei chiedere

Per legge si può chiedere come deposito cauzionale max 3 mensilità del canone.
Ridurlo a 2 per alleggerire l'onere degli interessi legali secondo me non è una buona strategia. Perché se l'inquilino diventa moroso o causa danni all'immobile, per il locatore è meglio avere una somma più congrua su cui rivalersi.

le utenze di luce e gas

è sempre meglio siano intestate all'inquilino.
Però quando si affittano singole stanze di un appartamento con contratti, conduttori e scadenze diverse, è normale che restino intestate al locatore.

all'articolo 15 Varie

scriverei che il pagamento dei consumi per utenze energia elettrica-gas-acqua è a carico del conduttore e verrà suddiviso in base al numero di persone che occupano l'unità immobiliare.

 

[Raf75]

Approfitto ancora del prezioso aiuto per chiedervi se è l'articolo 4 Oneri Accessori il punto del contratto dove indicare le spese condominiali il cui importo sarà a carico del conduttore.
Nel mio caso ipotizzando la presenza di 2 inquilini ho indicato un importo mensile superiore di 30 euro circa rispetto a quello derivante dividendo in equa misura l'importo del bilancio consuntivo ultimo disponibile.
Questo articolo permette al conduttore a fine gestione di visionare il bilancio consuntivo e chiedermi l'eventuale maggiore importo pagato?
Ho capito bene il tenore?

 

[uva]

se è l'articolo 4 Oneri Accessori

Sì.
Gli oneri accessori sono le spese condominiali e quanto dettagliato nella Tabella D.

ho indicato un importo mensile superiore di 30 euro circa

No.
L'art. 4 recita:
il conduttore versa una quota di acconto non superiore a quella di sua spettanza risultante dal rendiconto dell'anno precedente

permette al conduttore di visionare il bilancio

Sì.

chiedermi l'eventuale

Il conduttore paga delle rate di acconto, salvo conguaglio (a suo credito o a suo debito) che deve essere calcolato in base al consuntivo approvato dall'assemblea condominiale.