Cedolare secca

[basty]

in ogni caso a luglio provo a chiederli adeguamento Istat.

DEvi valutare un insieme di cose: il canone di cui parli non è trascurabile e ritengo anche sicuro: inoltre se devi fare lavori invasivi e di lunga durata metterai già in difficoltà l'inquilino che non è detto sarà soddisfatto.

Poi dal momento che rinunci alla cedolare il canone sarà tassato sull'aliquota marginale (la massima) a te spettante in base al tuo reddito. Con quel canone se hai qualche altro reddito superi agevolmente la soglia dei 28k€ e quindi sarai assoggettato almeno al 35% (contro il 21 o 10%)

Dopodichè si pone il dilemma su quale periodo applicare la rivalutazione: e qui subentra una serie di dilemmi:
taccio (per modo di dire) sul primo, dove molti addetti ai lavori, compresi uffici Agenzia delle Entrate , presuppongono che in uscita dalla cedolare secca lo scatto Istat possa essere applicato solo al termine della nuova annualità assoggettata al regime ordinario IRPEF, quindi da luglio 2026: in base a quella interpretazione direi che la rivalutazione verrebbe calcolata da luglio 2025 a luglio 2026 : se si mantenesse l'attuale livello di inflazione del 1,1% porteresti il canone a 2325€/mese circa
Nella pratica più frequente, non si segue questa interpretazione restrittiva, e come ricordava uva la prima data utile (a parte l'aspetto contrattuale vincolante) sarebbe luglio 2025: ed ancora qui, non ragionando sulla necessità di un periodo "sabbatico", si potrebbe disquisire se la rivalutazione ammessa decorra dal 2022 o se sia vincolante considerare solo il canone corrente applicando l'indice di variazione annuale (2024-25).

Ammesso che il contratto lo prevedesse, non ricordo, riguardo al secondo aspetto citato, quale sia la interpretazione di @uva: mi sembra propenda per usare solo l'indice annuale (il che, detto per inciso, è un compromesso non retto da alcun criterio logico). Non sto ad argomentarlo ma son sicuro che @uva me lo chiederà....

 

[claudio edmondo]

Ora mi è tutto chiaro, la situazione è alquanto macchinosa , aspetterò di decidere prima della scadenza del contratto per non fare errori.

Ringrazio tutti quelli che mi hanno dato informazione, consigli, su questa mia faccenda.

Grazie di nuovo e alla prossima!!

Saluti

 

[claudio edmondo]

Buongiorno,

Scusate a tutti se mi faccio vivo nuovamente ma ho un altro quesito sul mio inquilino che mi fa dannare da quanto ho affittato la mia casa con contratto fatto il 12.08.2022.
Non passano settimane che questo mi procura noie e problemi , rotture sul funzionamento della casa e volevo un vostro consiglio o suggerimento su come agire.
Come dicevo è un inquilino civile americano che lavora come insegnante alla base militare Americana di Vicenza.
Ho avuto da subito problemi dopo 15 giorni dal suo arrivo con rottura ventilatori interni di telecomandi e luce, ho pagato l' elettricista per ben due volte nell'arco delle settimane successive sempre per gli stessi problemi, problemi sulla caldaia e riscaldamento mettendo le mani dove non doveva metterle, anche in questo caso chiamato idraulico per diverse volte e pagando di tasca mia le uscite.
Lo scorso agosto ha intasato il lavandino della cucina con rifiuti di cibo di qualsiasi genere compresa la mia lavastoviglie semi nuova mandandola fuori uso e da rottamare, naturalmente su tutto questo ho dovuto pagare le varie rotture sempre per conto mio., ora una volta di nuovo ha intasato le tubazioni del lavandino cucina e mi chiedeva di riparare a mie spese questo suo inconveniente, io mi sono rifiutato di farlo dicendo che è una sua colpa e rientra come manutenzione ordinaria , lui diceva che lo faceva per conto suo ma decurtava l'importo della riparazione dall'affitto, questo lo può fare per contratto o no? Anche perché voglio usare il mio idraulico che conosce bene l'impianto della casa.

Non menziono altri problemi per non dilungarmi troppo.
Ho fatto una nota di tutte le mie spese pagate in questi due anni , le posso richiedere all' inquilino? Sotto quale forma?

Se si rifiuta di saldare il conto cosa devo fare? premetto che sono sempre state manutenzioni ordinarie che l'inquilino doveva farsi carico.

A questo punto vi chiedo un suggerimento un articolo di legge, un cavillo che possa mandare la disdetta in anticipo a questo signore prima che mi distrugga la casa, come e successo nel mio paese che un suo connazionale facendo un barbecue sul poggiolo di casa ha mandato a fuoco a un condominio di quattro appartamenti e lasciando per strada 4 famiglie .

Dicasi lo stesso per il mio inquilino, questo lascia le luci della cappa della cucina accese h24 da quando e arrivato , lo scorso anno ha lasciato aperto finestre e acceso per più di un mese condizionatori a palla h24 per tutte le sue vacanze in America, tutto questo mi crea preoccupazione e tensione essendo pure maleducato e per niente socievole.

Come dicevo vi chiedo come posso fare per disdire in anticipo il contratto che scadrà il 12.08.26 non voglio che la mia casa venga distrutta nel frattempo.

Scusate se mi sono dilungato a lungo ma spero di date un buon suggerimento per far sloggiare al più presto il signore prima della scadenza contratto.

Ringrazio a tutti quelli che possono darmi un consiglio o soluzioni per questi problemi che mi stressano giornalmente.

 

[uva]

lo faceva per conto suo ma decurtava l'importo della riparazione dall'affitto, questo lo può fare per contratto o no?

Controlla se nel vostro contratto di locazione c'è una clausola che recita:
Il pagamento del canone o di quant'altro dovuto anche per oneri accessori non può venire sospeso o
ritardato da pretese o eccezioni del conduttore, quale ne sia il titolo. Il mancato puntuale pagamento,
per qualsiasi causa, anche di una sola rata del canone, nonché di quant'altro dovuto, ove di importo
pari almeno ad una mensilità del canone, costituisce in mora il conduttore,
Quanto sopra significa che l'inquilino deve pagare i canoni senza detrarre nulla di sua iniziativa.

un suggerimento un articolo di legge, un cavillo che possa mandare la disdetta in anticipo a questo signore

Per risponderti occorre leggere attentamente il vostro contratto.
Se c'è la clausola risolutiva espressa (art. 1456 Cod.Civ) riferita esplicitamente ad alcuni articoli del contratto di locazione che l'inquilino vìola con i suoi comportamenti, puoi mandargli una diffida comunicandogli di volertene avvalere.
Però se lui non si adegua non puoi risolvere unilateralmente il contratto e mandarlo via; dovresti portare la questione in tribunale.

Penso che ti convenga rivolgerti ad un avvocato esperto in locazioni (anche tramite un Sindacato proprietari come Uppi o Confedilizia) che ti consigli sul da farsi dopo aver esaminato il contratto.

 

[uva]

con contratto fatto il 12.08.2022.

il contratto che scadrà il 12.08.26

Come avevamo detto in un altro thread, puoi legittimamente impedire il rinnovo per il quadriennio successivo solo se la tua disdetta è supportata da un motivo tra quelli elencati nell'art. 3, c. 1 l. 431/1998.
Avevi ipotizzato di destinare l'uso della casa a tua figlia, affinché ci vada effettivamente ad abitare.

 

[claudio edmondo]

Non ci sono clausole o articoli di legge menzionati da Te , c’è solo scritto che il deposito cauzionale non potrà essere usato per nessun motivo quale normale pagamento di affitto.
Tutto il resto ho capito ed è chiaro. Nel contratto è scritto: avrà la durata prevista dall’ articolo 2, Comma1, Legge n. 431 del 9 Dicembre 1998

 

[claudio edmondo]

Già mostrato contratto a Uppi mi consigliava di mettere tutte le spese pagate e mandare una raccomandata all’ inquilino.
A proposito posso portare una raccomandata a mano all’ufficio preposto contratti americani(housing office) perché non mi fido fare una raccomandata postale avendo l’inquilino difficoltà nel ritiro ufficio postale

 

[uva]

Già mostrato contratto a Uppi mi consigliava di mettere tutte le spese pagate e mandare una raccomandata all’ inquilino.

Allora procedi così.
Io elencherei le spese sostenute specificando che si tratta di interventi di piccola manutenzione a carico del conduttore ex art. 1576 Cod.Civ.
Allegherei anche le fatture/ricevute di tutto ciò che hai pagato (elettricista, idraulico, ecc).

posso portare una raccomandata a mano all’ufficio preposto contratti americani(housing office)

Se spedisci alla posta una raccomandata ar la comunicazione è valida anche se ti ritorna indietro perché l'inquilino destinatario non la ritira. Ovviamente in questo caso lui non ne viene a conoscenza, quindi potresti anche inviargli copia per mail.
Sarebbe meglio comunicare tramite pec, ma forse lui non ce l'ha.

Se ritieni sia più sicuro consegnare la busta al housing office fatti rilasciare una ricevuta da cui risulti che chi la ritira si impegna a consegnarla al tuo inquilino.

 

[claudio edmondo]

Sei stata chiarissima e gentile nel consigliarmi come intervenire su questa faccenda che sicuramente avrà più avanti contestazioni su fatture e pagamenti fatti.

Ti ringrazio non mancherò di contattati più avanti su futuri sviluppi.

 

[mapeit]

Gli Americani sono abituati a gettare i rifiuti nel lavello perché in tutti i loro lavelli è presente il trituratore. In Italia non è così e magari vale la pena spiegarglielo. Se ti arreca danni utilizzando male gli elettrodomestici e devi provvedere tu a ripararli, puoi richiedergli il rimborso dei danni tramite un legale. Il fatto che sia straniero non lo esime dalle sue responsabilità.