Art 1456 Risoluzione Espressa

[Gagarin]

egue che il conduttore NON può saldare la morosità,neanche davanti al giudice.Va rifatto il contratto.

Scusa Key, forse vale solo per le locazioni commerciali? Per quelle abitative non mi sembra sia così.

 

[uva]

chiudi subito il contratto all'Agenzia delle Entrate(costo 80 Euro).

L'imposta di registro che si versa in caso di risoluzione anticipata è di 67 euro, perché dici 80 euro?

.Segue che il conduttore NON può saldare la morosità, neanche davanti al giudice.

Sei sicuro?
Quando avevamo affrontato l'argomento, l'esperto del Forum Ollj aveva scritto che il conduttore può sanare la morosità in udienza (art. 55 l. 392/1978) escludendo la risoluzione del contratto.
Inquilino che non paga... si può "chiudere" il contratto unilateralmente? | propit.it - Forum per la Casa
(post n. #13)

 

[uva]

Nel mio caso ha smesso di pagare a febbraio ed io per essere buono ho atteso fino a fine ottobre per intimare lo sfratto .

Però prima di intimare lo sfratto hai inviato al conduttore moroso la diffida ad adempiere, dichiarando di volerti avvalere della clausola risolutiva espressa. Giusto?

Secondo me la risposta esatta è la 2):

- 2 dall'intimazione del locatore di avvalersi della clausola

come ho scritto nell'altra discussione sull'argomento:
Mediazione al posto dello sfratto: è un opzione concreta? | Pagina 4 | propit.it - Forum per la Casa
(post n. #77)

 

[key]

E' salita da 67 E ad 80 Euro.
Preciso:
-se il conduttore ha un'attività di per sè rischiosa per il puntuale pagamento dei canoni di locazione(es.Agenzia Immobiliare,Abbigliamento non brandizzato,etc.,quindi attività SENZA licenze Comunali )la ris. espressa va utilizzata seguendo i dettami dell'indicata sentenza.
Per un'attività che prevede licenza e quindi che dà concrete possibilità di subentro meglio valutare con ponderazione se avvalersene

-Se il locatore chiude il contratto all'Agenzia delle Entrate,e ne ha facoltà(come suscritto) ,come può sanare il debito il conduttore in udienza di sfratto per tener in essere il contratto stesso?

-Se il conduttore deduce dalle tasse i canoni non pagati e mette per iscritto, in sede di rilascio in bonis del locale condotto ,di NON averli pagati,ed il locatore ovviamente NON li dichiara nell'imponibile,l'Agenzia delle Entrate ha tutti gli strumenti per la verifica.

 

[happysmileone]

Però prima di intimare lo sfratto hai inviato al conduttore moroso la diffida ad adempiere, dichiarando di volerti avvalere della clausola risolutiva espressa. Giusto?

Secondo me la risposta esatta è la 2):

come ho scritto nell'altra discussione sull'argomento:
Mediazione al posto dello sfratto: è un opzione concreta? | Pagina 4 | propit.it - Forum per la Casa
(post n. #77)

Nella diffida si precisa che si intende avvalersi della clausola di risoluzione espressa sottoscritta in contratto.
Il contratto recita :
"Il mancato pagamento del canone , decorsi 20 gg dalla scadenza prevista, ovvero il mancato pagamento nei termini degli oneri accessori, comporta la risoluzione di diritto del contratto a norma dell'art. 1456 del c.c. "
Quindi a mio parere nel mio caso che l'ultimo canone corrisposto e' stato quello di gennaio, il mancato pagamento del canone di febbraio comporta la risoluzione di diritto del contratto e da quel momento in poi gli eventuali canoni corrisposti sono a titolo di occupazione abusiva dell'immobile.
Questo e' quanto dovrebbe essere applicato sulla base di quanto riportato in contratto.
... vedremo.

 

[uva]

il mancato pagamento del canone di febbraio comporta la risoluzione di diritto del contratto

Secondo me bisogna leggere attentamente l'art. 1456 Cod.Civ., che recita:

...la risoluzione si verifica di diritto quando la parte interessata dichiara all'altra che intende valersi della clausola risolutiva.

Io capisco che la parte interessata (tu come locatore) deve dichiarare all'altra (al tuo conduttore) che vuole attivare la clausola risolutiva espressa.
Se l'avessi fatto a febbraio avresti ragione nel considerare il contratto risolto in quel mese.
Ma se hai pazientato per un po' di tempo, allora il contratto è risolto quando tu hai inviato la raccomandata ar all'inquilino con la diffida ad adempiere. Dichiarandogli che in caso di suo inadempimento il contratto sarebbe stato risolto in base alla clausola risolutiva.
Se ho capito bene, gli hai spedito la raccomandata in ottobre, prima di iniziare la pratica di sfratto.

Copio e incollo parte della risposta data da Ollj nella discussione che ho linkato nel mio post n. #32, e sottolineo le parti più importanti:

Il locatore che intenda avvalersi della clausola risolutiva espressa per determinare la cessazione del contratto di locazione, dovrà:
- intimare alla controparte, mettendola in mora, d'adempiere all' obbligo di corrispondere il canone contrattuale, concedendo a tal fine un termine perentorio.
- avvisare la controparte che, decorso inutilmente il termine concesso, sulla base di quanto disposto volontariamente dalle parti nella clausola risolutiva espressa, il contratto di locazione dovrà intendersi risolto per colpa da ascriversi al conduttore;
- il contratto si intenderà risolto allo scadere del termine concesso;
- presso Agenzia delle Entrate andrà registrata la risoluzione medesima.

(Il termine concesso non può essere inferiore a 15 giorni: art. 1454 Cod.Civ.)


Se hai modo di chiarire tutto ciò col tuo avvocato, cortesemente scrivi qui la sua risposta: sarebbe interessante leggere un parere legale qualificato sull'argomento.

 

[uva]

-Se il locatore chiude il contratto all'Agenzia delle Entrate,e ne ha facoltà(come suscritto) ,come può sanare il debito il conduttore in udienza di sfratto per tener in essere il contratto stesso?

Può perché così prevede l'art. 55 l. 392/1978.

Copio e incollo alcune parti della risposta data da Ollj nella discussione che ho linkato nel mio post n. #32, sottolineando le considerazioni più importanti:

La giurisprudenza maggioritaria della Corte di Cassazione si è orientata nel senso di non tener minimamente in conto quanto su indicato in ambito fiscale; il presupposto giuridico su cui si fonda tal "costruzione" giurisprudenziale è dato dal principio secondo cui, ex art. 55 legge equo canone, siano definite disposizioni con valenza di ordine pubblico inderogabili dai privati in sede contrattuale.
Anche chi fosse munito di clausola risolutiva espressa potrà essere sottoposto alla spada di Damocle della sanatoria ex art.55 legge equo canone; il contratto in precedenza risolto a tutti gli effetti, avrà nuova vita e il locatore dovrà riversare le imposte per i canoni percepiti a far data dall'ordinanza del giudice e per la durata del contratto

 

[Gagarin]

l contratto in precedenza risolto a tutti gli effetti, avrà nuova vita

No, a mio parere il contratto non avrà nuova vita, perchè è stato risolto e i versamenti successivi alla risoluzione saranno di natura risarcitoria.

 

[key]

Se non ricordo male,riassumendo vari pareri legali,è meglio non avvalersi della ris.espressa dopo intimazione per chiudere il contratto all'Agenzia delle Entrate,ma attendere la sentenza di sfratto ove sono citate le morosità e poi chiudere il contratto all'Agenzia delle Entrate.
In tal modo se il conduttore non sana la morosità davanti al giudice e quindi viene convalidato lo sfratto,si ha una sentenza in mano.
All'Agenzia delle Entrate si dichiara solo il percepito e in caso di verifica si fa presente la sentenza di sfratto
Cosi ho fatto molte volte e mai l'Agenzia delle Entrate mai ha obiettato alcunchè.

 

[uva]

a mio parere il contratto non avrà nuova vita, perchè è stato risolto

Se così fosse, cosa deve fare il locatore se il conduttore sana la morosità in udienza e il giudice stabilisce che la locazione continua?
Mi pare di capire che si dovrebbe stipulare un nuovo contratto.
Non ne vedo il vantaggio, perché si ricomincerebbe da capo a conteggiare i 6 anni + 6 al termine dei quali il locatore può disdirlo.