Arretrati Istat, adeguamenti, e nuove Sentenze in merito.

[quiproquo]

Ciao ragazzi, scusate il ritardo.
Sì, allora, gli anni di affitto per cui chiede gli arretrati sono 6 (esattamente, scusate, avevo rammentato male, 2.022 euro). Ma quello che mi fa nervoso è la furbata: a voce mi aveva detto che non li voleva. Probabilmente ora sente la crisi perché me ne sto andando e non sa a chi affittare e qualcuno gli ha fatto notare la clausola.


Jac0, provo a spiegarmi meglio: lui in tutti gli anni ha registrato annualmente il contratto d'affitto con la stessa cifra iniziale, senza mai aggiungerci l'aumento Istat. Anche perché io, scaricando metà dell'affitto, se lui avesse voluto l'aumento Istat avrei avuto tutta la convenienza di richiederlo nella tassa di registro che poi vado a scaricare...

Ah Jerry48, perdonami, facendo riferimento al tuo primo intervento:


sono andato a leggere la sentenza e trovo scritto in "leggese" questo:
"Con riguardo alle locazioni di immobili destinati ad uso non abitativo, per l'aggiornamento del canone di locazione, dovuto solo se pattuito e dal mese successivo alla richiesta, non necessariamente avanzata in forma scritta, l'art.
32 L. n. 392 del 1978, come modificato dall'art. 11. n. 118 del 1985, pone come dato, sul quale operare annualmente l'aggiornamento, il canone iniziale, con le conseguenze che a tale canone di partenza occorre far riferimento in occasione degli aggiornamenti annuali, considerando unitariamente la variazione verificatasi per tutto il periodo considerato e che, ai soli fini di questo calcolo, è ininfluente che per qualche annualità intermedia non sia stato richiesto in precedenza l'aggiornamento, in quanto tale mancata richiesta impedisce solo l'accoglimento della domanda degli aggiornamenti arretrati"
Qualcuno più intelligente di me me lo traduce?

Credo di tradurre: L'aggiornamento ISTAT nei contratti locativi è di fatto annuale. L'inquilino non ha nessun obbligo di conteggiarlo...lo dovrà riconoscere
dietro precisa e dettagliata richiesta del proprietario. La mancata tempestiva
richiesta nel rispetto dei termini consuetudinari gli fa perdere il diritto relativo a
quel solo periodo. Il diritto verrà nuovamente ripristinato contestualmente alla
prima o nuova richiesta. In sintesi: niente richiesta, niente aggiornamento e viceversa: richiesta fatta, aggiornamento accettato. Auguri. P.De Iuliis

 

[quiproquo]

Vi è un altro aspetto credo molto determinante e favorevole per l'inquilino..ed è:
il diritto di poter contestare sia un eventuale errore di calcolo su percentuale
ISTAT esatta, sia per errata attribuzione della stessa percentuale. Da qui l'obbligo
di dettagliare da parte del locatore.....ma per dettagliare occorre il contesto che nel
nostro caso è formulato dalla esplicita richiesta dell'aggiornamento istat.
Sarebbe il caso di dire: Elementare Watson!!! E se è vero, contratto o non contratto per me non
dovresti pagare alcunchè. Comunque è necessaria la consulenza di un legale. Di nuovo tanti auguri. P.De Iuliis

 

[jac0]

In sintesi: niente richiesta, niente aggiornamento e viceversa: richiesta fatta, aggiornamento accettato. Auguri. P.De Iuliis

Questo vale solo se il contratto prescrive che c'è obbligo di richiesta.

 

[quiproquo]

x jac0: in gran parte dei contratti di "categoria" non si menziona l'obbligo o meno
di esplicita richiesta e in capo a chi delle due parti sia da attribuire; personalmente penso che sia implicito, per elementare logica, che il compito ricada
sul locatore: sul treno è il controllore che chiede il biglietto .. non è il controllato che glielo porge se manca la "RICHIESTA"; parimente è il proprietario che,sia per
interesse, sia per i risvolti e obblighi fiscali, dovrebbe controllare periodicamente gli adempimenti contrattuali e non viceversa. Infine, la frase che chiude tutti i
contratti fa esplicito riferimento, per quanto non previsto, agli usi e consuetudini
consolidati dalla prassi. Cosa ne dicono i principi del foro presenti su Propit???
Rinnovo gli auguri al compagno interpellante. P.De Iuliis

 

[jac0]

x jac0: in gran parte dei contratti di "categoria" non si menziona l'obbligo o meno
di esplicita richiesta e in capo a chi delle due parti sia da attribuire

A me risulta esattamente il contrario. Là dove si parla di adeguamento Istat, di norma nel contratto si prescrive se e come renderlo noto al conduttore. Anzi, anche nel caso in cui il contratto prescrive l'adeguamento automatico il locatore spesso avverte il conduttore (a voce o per iscritto) di tale evento (quando e quanto), agevolando il medesimo.

 

[quiproquo]

jac O: perfetto: se è scritto, come dici, al 99% è quasi sempre in capo al locatore (il contrario sarebbe strano); se non è scritto, si ricorre alla Prassi consolidata...che..appunto...quello dice...!!! Cioè che debba essere il locatore ad esercitare e concretizzare il suo DIRITTO. In girurisprudenza,credo, chiunque ha facoltà di rinunciare a un proprio diritto: in modo espresso o tacito. E quindi il
silenzio del locatore-proprietario dovrebbe alla fine dargli torto. P.De Iuliis

 

[JERRY48]

Per la richiesta di aggiornamenti arretrati , se il contratto contiene formule quali "adeguamento automatico senza richiesta del proprietario" è l'inquilino a doversi fare carico di pagare il canone aumentato a partire dal primo anno successivo alla data di stipula del contratto, senza necessità di richiesta e se non lo fa, il proprietario ha diritto non solo all'aumento dalla scadenza annuale in poi ma anche a tutti gli arretrati proprio poiché l'aggiornamento era contrattualmente dovuto.

Qualora il contratto non prevede un adeguamento “automatico” la richiesta degli arretrati non è dovuta.

Per questi motivi consiglio all'OP di rileggere il contratto che ha firmato.
La legge 392/1978 all'art. 24 regolamentava l'aggiornamento del canone degli immobili adibiti ad uso di abitazione, prevedendo che tale canone potesse essere aggiornato annualmente, su richiesta del locatore, entro il 75% dell' indice Istat. La legge 431/1998 ha poi abrogato l'articolo 24 consentendo che le parti pattuissero anche un aggiornamento pari al 100% della variazione dell'indice Istat, o anche di un indice diverso. Tale ipotesi è esclusa per i contratti con canone convenzionato-sindacale, i contratti a locazione transitoria (non turistica e nei quali non sia conduttore l'ente locale), e per quelli per le esigenze abitative di studenti universitari. Tale normativa, in seguito, non è stata più oggetto di variazioni, nemmeno da parte della legge 14/ 2009.

 

[Flexlight]

Jerry48, tutto quello che vuoi.Resta il fatto che se per 7 anni quasi tu non chiedi l'aggiornamento (ovvio, non lo voleva, e tu dici che non doveva farlo...) e registri il contratto ogni anno alla stessa cifra e quando me ne vado fai la richiesta, beh, in diritto ciò si chiama "comportamento concludente". Cioè, benché tu ne abbia diritto, hai accettato che questo diritto non accadesse. Insomma, col cacchio che dico signor sì.
Questa cosa dell'automatico che tu difendi, prima o poi secondo me in una sentenza salterà. E allora non staremo più qui a discutere di ciò.

A me risulta esattamente il contrario. Là dove si parla di adeguamento Istat, di norma nel contratto si prescrive se e come renderlo noto al conduttore. Anzi, anche nel caso in cui il contratto prescrive l'adeguamento automatico il locatore spesso avverte il conduttore (a voce o per iscritto) di tale evento (quando e quanto), agevolando il medesimo.

Jac0, chiedo venia! Non capisco

 

[jac0]

Jerry48, tutto quello che vuoi.Resta il fatto che se per 7 anni quasi tu non chiedi l'aggiornamento (ovvio, non lo voleva, e tu dici che non doveva farlo...) e registri il contratto ogni anno alla stessa cifra e quando me ne vado fai la richiesta, beh, in diritto ciò si chiama "comportamento concludente". Cioè, benché tu ne abbia diritto, hai accettato che questo diritto non accadesse. Insomma, col cacchio che dico signor sì.
Questa cosa dell'automatico che tu difendi, prima o poi secondo me in una sentenza salterà. E allora non staremo più qui a discutere di ciò.

Un giudice però potrebbe separare l'aspetto fiscale (imposta di registro) da quello civilistico (adeguamento Istat) e condannare in ogni caso il conduttore a pagare gli arretrati di sua competenza.

Jac0, chiedo venia! Non capisco

Volevo dire che nella gran parte dei contratti si specifica se il locatore prima dell'inizio di ogni annualità deve comunicare l'adeguamento Istat oppure se l'adeguamento è automatico e il conduttore deve applicarlo da sé.

 

[Flexlight]

Un giudice però potrebbe separare l'aspetto fiscale (imposta di registro) da quello civilistico (adeguamento Istat) e condannare in ogni caso il conduttore a pagare gli arretrati di sua competenza.

Certo, un giudice. Per 2000 euro andiamo in causa, ne sono proprio convinto. E allora io gli dico, dato che è stato ******o con me, che gliegli ho dati fuori busta, perché così voleva. Infatti non li ha registrati. Cominciano le danze.