Appartamento acquistato come A2 ma non risulta come tale

[federipani]

@federipani non puoi postare la scannerizzazione della planimetria e della sezione del tuo appartamento? Così si può capire il motivo sia del buco nel soffitto della condomina del piano di sotto al tuo e sia della situazione precaria in cui versa oggi.
Non puoi recuperare i progetti dell' edificio? I progetti dell'edificio dovrebbero far parte del patrimonio cartaceo del condominio, insieme alla domanda di concessione edilizia, alla copia dell'atto costitutivo del condominio con la copia del regolamento contrattuale del medesimo. Lo so che è passato del tempo ma questi sono documenti di grandissima importanza per la vita del condominio e gli amministratori, nel loro succedersi, dovrebbero costudirli con il riguardo con il quale si conserva una reliqua. In comune facendo domanda di accesso agli atti dovrebbero darti alcuni documenti, tipo il progetto, la domanda di concessione per costruire. Se non li trovi in Comune prova presso la Conservatoria dei Registri immobiliari. Presso questo istituto, avendo gli identificativi catastali, dovresti trovare la storia dell'appartamento che ha comprato tua madre.

 

[federipani]

ecco le piantine. le prime due fanno partedel progetto (nella prima il lavatoio nella seconda l'app della tipa di sotto la x e' il buco soffitto la linea tratteiata rossa e' il mur sospeso) che ho recuperato all'archivio di Roma dopo tanta fatica.
La terza e' la planimetria del nostro appartamento che ci ritroviamo dall'atto di acquisto.

Scusate l'ignoranza ma come hanno fatto a darmi una planimetria al catasto con queste modifiche senza che nessuno abbia depositato documenti di variazioni?cioe' cerco di spiegarmi perchè non essendo il mio campo non capisco molto come possa accadere che io possa fare delle variazioni alle pareti interne e poterle depositare all'ufficio catasto cosi perche mi va e non avere nessuna documentazione e nello stesso tempo risultare abusiva al comune.
Vi chiedo ancora scusa ma vi giuro che non capisco

 

[Luigi Criscuolo]

@federipani ho visto le planimetrie e questo è il mio commento: raffrontando la planimetria catastale con la planimetria progettuale risultano le seguenti modifiche:
a) la più importante è l'abbattimento di un muro perimetrale originariamente esterno che è segnato spesso come i muri portanti delle scale e del resto per perimetro del fabbricato per cui risulta portante anche lui. Nella planimetria aggiornata è segnata con una X grossa di colore rosso.
b) abbattimento di una parte parete anch'essa di dimensioni perimetrali esterne per ricavare il passaggio verso la cucina. Nella planimetria aggiornata è segnata con una X piccola di colore rosso.
c) chiusura di entrambe le porte di accesso al vano ascensore e, probabilmente ad un locale di servizio a lui collegato.Nella planimetria aggiornata è segnata con una j grossa di colore rosso.
d) innalzamento di un muro di confine tra la tua proprietà ed il locale ascensore che è estato ristretto (c'é una documentazione che lo spazio originariamente condominiale è stato acquisito? ci potrebbe essere il rischio che ve lo facciano demolire, non c'é usucapione essendo una proprietà condominiale). Il muro, nella planimetria catastale, ha le dimensioni di un tramezzo e si vede nella fotografia del buco che ha la proprietaria del piano di sotto si ritrova (non so come mai abbia sopportato una situazione precaria e pericolosa per tutto questo tempo se fa un esposto ai VV.FF. c'é il rischio che dichiarino inagibili entrambi gli appartamenti). Nella planimetria aggiornata questo muro è segnato di colore rosso.
e) Creazione nuovo ambiente ottenuto innalzando due muri, disegnati con le dimensioni di muri tramezzi, sui prolungamenti del muro perimetrale esterno del lavatoio e del muro perimetrale esterno del originario locale ascensore.Nella planimetria aggiornata questi muri sono segnati di colore rosso. C'é una documentazione che lo spazio originariamente condominiale è stato acquisito? Ci potrebbe essere il rischio che ve lo facciano demolire, non c'é usucapione essendo una proprietà condominiale.
f) innalzamento di un muro tramezzo tra la cucina ed il nuovo ambiente creato al punto e) in posizione leggermente spostata rispetto al muro demolito e descritto al punto a); Il muro si vede nella fotografia del buco che ha la proprietaria del piano di sotto si ritrova. Nella planimetria aggiornata questo muro è segnato di colore rosso.
g) innalzamento di due muri tramezzi interni nel locale lavatoio per ricavare la stanza da bagno.Nella planimetria aggiornata questi muri sono segnati di colore rosso. Non credo che il bagno nello stato in cui è stato disegnato ve lo passino senza l'antibagno.
h) innalzamento di un muro tramezzo nel locale lavatoio per separare l'ambiente ingresso/disimpegno con l' ambiente sala.
ì) apertura di una finestra per il locale bagno.
Allego la planimetria originaria del lavatoio e del locale ascensore con segnato le modifiche risultanti dalla planimetria catastale.

 

[Daniele 78]

@federipani ho visto le planimetrie e questo è il mio commento: raffrontando la planimetria catastale con la planimetria progettuale risultano le seguenti modifiche:
a) la più importante è l'abbattimento di un muro perimetrale originariamente esterno che è segnato spesso come i muri portanti delle scale e del resto per perimetro del fabbricato per cui risulta portante anche lui. Nella planimetria aggiornata è segnata con una X grossa di colore rosso.
b) abbattimento di una parte parete anch'essa di dimensioni perimetrali esterne per ricavare il passaggio verso la cucina. Nella planimetria aggiornata è segnata con una X piccola di colore rosso.
c) chiusura di entrambe le porte di accesso al vano ascensore e, probabilmente ad un locale di servizio a lui collegato.Nella planimetria aggiornata è segnata con una j grossa di colore rosso.
d) innalzamento di un muro di confine tra la tua proprietà ed il locale ascensore che è estato ristretto (c'é una documentazione che lo spazio originariamente condominiale è stato acquisito? ci potrebbe essere il rischio che ve lo facciano demolire, non c'é usucapione essendo una proprietà condominiale). Il muro, nella planimetria catastale, ha le dimensioni di un tramezzo e si vede nella fotografia del buco che ha la proprietaria del piano di sotto si ritrova (non so come mai abbia sopportato una situazione precaria e pericolosa per tutto questo tempo se fa un esposto ai VV.FF. c'é il rischio che dichiarino inagibili entrambi gli appartamenti). Nella planimetria aggiornata questo muro è segnato di colore rosso.
e) Creazione nuovo ambiente ottenuto innalzando due muri, disegnati con le dimensioni di muri tramezzi, sui prolungamenti del muro perimetrale esterno del lavatoio e del muro perimetrale esterno del originario locale ascensore.Nella planimetria aggiornata questi muri sono segnati di colore rosso. C'é una documentazione che lo spazio originariamente condominiale è stato acquisito? Ci potrebbe essere il rischio che ve lo facciano demolire, non c'é usucapione essendo una proprietà condominiale.
f) innalzamento di un muro tramezzo tra la cucina ed il nuovo ambiente creato al punto e) in posizione leggermente spostata rispetto al muro demolito e descritto al punto a); Il muro si vede nella fotografia del buco che ha la proprietaria del piano di sotto si ritrova. Nella planimetria aggiornata questo muro è segnato di colore rosso.
g) innalzamento di due muri tramezzi interni nel locale lavatoio per ricavare la stanza da bagno.Nella planimetria aggiornata questi muri sono segnati di colore rosso. Non credo che il bagno nello stato in cui è stato disegnato ve lo passino senza l'antibagno.
h) innalzamento di un muro tramezzo nel locale lavatoio per separare l'ambiente ingresso/disimpegno con l' ambiente sala.
ì) apertura di una finestra per il locale bagno.
Allego la planimetria originaria del lavatoio e del locale ascensore con segnato le modifiche risultanti dalla planimetria catastale.Vedi l'allegato 3285

Innanzitutto vorrei chiedere a @federipani quale delle planimetria di casa sua (catasto o comune) corrisponde di più allo stato di fatto.
Nel mentre per risolvere un problema come questo oltre a verificare lo stato dei luoghi la planimetria comunale deve corrispondere a quella catastale.
nel mentre io ho notato queste differenze.
1) Il locale a destra della scala tra Concessione e catasto è differente (sulla concessione risulta più dilatato)
2) La muratura sul lato Sud Est, scala condominiale locale più grande lavatoio (ho desunto ciò dall'orientamento presente sul foglio della planimetria catastale) risulta con una rientranza sulla concessione mentre sulla planimetria la muratura ha un unico filo rettilineo
3) Tutte le altre mancanze che comunque già @Luigi Criscuolo ha evidenziato.

1) Primo passo (o STEP): fare un rilievo interno del fabbricato per una sua restituzione fedele all'esistente
2) Secondo passo (o STEP): verificare le risultanze del rilievo interno cosa dicono...può essere in questi casi che ciò che ottenete possa non coincidere ne con la planimetria catastale ne con quella comunale
3) Terzo passo (o STEP) decidere cosa volete fare e qui avete due possibilità:

• Sanare così com'è senza far lavori: dovrete sicuramente rimettere mano sia alla concessione edilizia (dovrete presentare un PdC in quanto si parla di cambio di destinazione d'uso in Comune) e poi rifare il Docfa in modo che corrispondano.

• Approfittare del disastro per fare dei lavori e contemporaneamente (tanto lo dovete fare) sistemare i documenti anche perchè ai sensi del D.P.R 380/2001 (art.24,25 e26) per avere l'AGIBILITÁ dell'immobile serve:
  • Permesso di Costruire (vedi modulo unico nazionale) inizio lavori
  • Progetto sul risparmio energetico ex dlgs 192/2005 (per la verità dipende se fate ampliamenti o se evidenziate parti già fatte ma che in origine non esistevano sulla concessione)
  • Verifica delle altezze interne per locali (2,70 mt per locali come cucina soggiorno e simili 2,40 per corridoi disimpegni e simili) ed in genere sul rispetto dei parametri del dm s 5 luglio 1975 (norme d'igiene edilizie)
  • messa a norma ed eventuale sostituzione degli impianti con relativa conformità degli impianti ai sensi del Dm 37/08
  • Relazione sulla salubrità dei muri
  • Aggiornamento del catasto e corrispondenza con i documenti comunali (Docfa)
  • Collaudo delle strutture o in mancanza di provini e lavori almeno una Dichiarazione d'idoneità statica da un'ingegnere
  • APE (però prima devi fare il catasto) anche perchè essa è legata al subalterno dell'immobile
  • Tutti i dati del Professionista/i ed imprese coinvolte nei lavori (per la verità il Modulo unico nazionale del Pdc come quello della SCIA, DIA, CIL, CILA ecc. prevedono già all'interno tutta una serie di allegati in base anche al lavoro che tu devi fare) e vieni guidato passo a passo comunque
  • Fine lavori con data e firma del professionista e del Committente.

Comunque come dicevo prima l'elenco esauriente di cosa devi fare te lo da il D.P.R 380/2001 art. 24 ,25 e 26 che parla di AGIBILITÁ.
Non devi saltare nessun allegato altrimenti NON ti viene data l'AGIBILITÁ dell'immobile, e oggi come oggi troveresti impossibilità nel venderlo, o nel darlo in garanzia alla banca per qualche investimento.

 

[federipani]

Praticamente ora che la signora di sotto mi ha citato in giudizio, accusandoci esplicitamente di aver allargato la casa abusivamente viato che risulta un lavatoio (ho udienza il 10 novembre,) potrei perdere la proprieta' sull'immobile che mia madre ha acquistato con 20 anni di mutuo a 160milioni di Lire, a dovermi ritrovare a pagare i danni a lei di sotto e pagare il resto per sanare tutto cio'? Non ci credo state scherzando.....vi prego...oramai non dormo piu da 3 giorni...

 

[Daniele 78]

Praticamente ora che la signora di sotto mi ha citato in giudizio, accusandoci esplicitamente di aver allargato la casa abusivamente viato che risulta un lavatoio (ho udienza il 10 novembre,) potrei perdere la proprieta' sull'immobile che mia madre ha acquistato con 20 anni di mutuo a 160milioni di Lire, a dovermi ritrovare a pagare i danni a lei di sotto e pagare il resto per sanare tutto cio'? Non ci credo state scherzando.....vi prego...oramai non dormo piu da 3 giorni...

Deve provare che voi avete allargato la casa, ci vogliono foto, documentazione non è semplice dimostrarlo anzi è impossibile per lei, dato che allegato all'acquisto voi avete la planimetria catastale e i documenti in Comune che tu riporti sopra.
Non le converrebbe anche perché tu potresti smentirla clamorosamente (visto la datazione del catasto e il fatto di essere allegato all'atto del 87) e lei perderebbe solo la causa.

Tu non perderesti la proprietà proprio di nessun immobile, semplicemente senza Agibilità non potresti utilizzarlo come abitazione, ciò non toglie che potresti utilizzarlo proprio come lavatoio.

Stai tranquilla che si risolve la cosa, ed a tuo favore, basta che porti questa documentazione e dimostri (ed è facile) che l'hai ereditata dal precedente proprietario.

La mia speranza è che tutti gli utenti di propit (almeno) non prendano sottogamba la verifica della corrispondenza dell'edificio realizzato con quanto assentito e censito perché poi (come dimostra questo caso) per risolvere i problemi sono: nervosismo, tempo, denaro e corse per andare a sistemare i documenti degli immobili.

 

[Luigi Criscuolo]

Praticamente ora che la signora di sotto mi ha citato in giudizio, accusandoci esplicitamente di aver allargato la casa abusivamente

nel mio ultimo intervento, senza sapere quello che avresti dovuto dire nel primo intervento, ci avevo indovinato. Mi auguro che le modifiche non siano state fatte da tua madre ma dai proprietari precedenti e che costoro siano ancora viventi; altrimenti sei rimasta con il cerino acceso in mano e di legno ce n'é rimasto poco per non scottarti le dita.
In udienza la partita si giocherà sulle carte che fanno testo, cioè che hanno valore probante: le planimetrie giacenti presso la conservatoria dei registri immobiliari di Roma; la visura storica dell'appartamento giacente sempre presso la medesima conservatoria; la documentazione giacente in Comune riguardante la licenza edilizia e le trasformazioni avvenute dopo la costruzione del palazzo, ad opera dei vari proprietari. Inoltre ci saranno le dichiarazioni di parte avvallate da testimoni: in questo caso amministratori e condòmini. Unica cosa positiva è che tu potrai portare a dimostrazione della tua buona fede la planimetria catastale allegata all'atto di acquisto di tua madre, che si presume sia stata conforme allo stato di fatto di allora, e che da allora non siano state fatte modifiche. La planimetria catastale non ha valore probante per attribuire la proprietà ma anche la conformazione ufficiale dell'immobile. Non so se la buona fede basterà a farti uscire indenne da questa situazione. Certamente verrà nominato dal giudice un CTU, questo farà dei sopralluoghi per verificare lo stato dei luoghi e ti posso garantire che la proprietaria dell'appartamento sotto al tuo ha tutte le ragioni per lamentarsi: ha pazientato fin troppo. La fotografia che hai postato mostra una situazione precaria originata da chi ha fatto i lavori al piano di sopra. Se il CTU ravvede una situazione di pericolo statico tra i due appartamenti e la segnala al giudice, parte una comunicazione all'Ufficio Stabili pericolanti del comune e potrebbe essere tolta temporaneamente l'agibilità, che una volta era abitabilità, ad entrambe gli appartamenti fino a quando l'ufficio del Genio Civile del Comune rilascerà la dichiarazione che dal punto di vista statico non ci sono più problemi a seguito di lavori di consolidamento. Secondo te chi dovrà pagare questi lavori?

 

[ing. Fachinat]

caro @federipani,

mi pare che la chiave di lettura del problema stia nel fatto che la costruzione del palazzo risalga a prima del 1° settembre 1967. In particolare – in merito alla validità / correttezza o meno dell’atto di acquisto degli anni ’80 di cui parlavi – ti consiglio di leggere il comma 2 dell’art. 40 della Legge nr. 47 del 1985.

Se ti interessa approfondire la storia della conformità urbanistica e catastale degli immobili oggetto di compravendita e della loro agibilità, ti consiglio inoltre di leggere questo mio articolo sul tema: conformità urbanistica e catastale ed agibilità degli immobili nelle compravendite | Marco Fachinat

Per quanto riguarda invece il tuo desiderio di ristrutturare l’immobile, comunque ricorda che se volumi, altezze, superfici e finestre rispettano le prescrizioni del regolamento edilizio comunale e delle norme tecniche di attuazione del P.R.G. (che non conosco…io sono trentino), al Comune alla fine interessa incamerare eventuali sanzioni ed oneri di urbanizzazione…perciò vi auguro che una strada (sebbene senza dubbio lunga e onerosa) la possiate trovare.

 

[Daniele 78]

caro @federipani,

mi pare che la chiave di lettura del problema stia nel fatto che la costruzione del palazzo risalga a prima del 1° settembre 1967. In particolare – in merito alla validità / correttezza o meno dell’atto di acquisto degli anni ’80 di cui parlavi – ti consiglio di leggere il comma 2 dell’art. 40 della Legge nr. 47 del 1985.

Se ti interessa approfondire la storia della conformità urbanistica e catastale degli immobili oggetto di compravendita e della loro agibilità, ti consiglio inoltre di leggere questo mio articolo sul tema: conformità urbanistica e catastale ed agibilità degli immobili nelle compravendite | Marco Fachinat

Per quanto riguarda invece il tuo desiderio di ristrutturare l’immobile, comunque ricorda che se volumi, altezze, superfici e finestre rispettano le prescrizioni del regolamento edilizio comunale e delle norme tecniche di attuazione del P.R.G. (che non conosco…io sono trentino), al Comune alla fine interessa incamerare eventuali sanzioni ed oneri di urbanizzazione…perciò vi auguro che una strada (sebbene senza dubbio lunga e onerosa) la possiate trovare.

Ho letto il tuo articolo sulla commerciabilità o meno di un'immobile senza agibilità.
Però se ragiono anche con le tue ultime frasi un'immobile (ai sensi del Dlgs.78/10 comma 14 art.19) dove riporti queste parole: "....In estrema sintesi traduco e concludo che oggigiorno, pena la nullità dell’atto di compravendita, le planimetrie depositate al catasto devono essere conformi nelle misure e nelle destinazioni d’uso allo stato di fatto degli immobili e ciò deve essere imprescindibilmente garantito dal venditore."

Siccome ora l'agibilità te la consegnano SOLO dopo che hai consegnato tutti gli allegati che già avevo inserito sopra, e che il catasto corrisponda alla pratica edilizia ed all'immobile realizzato possiamo affermare che la non commerciabilità è valida dal 2010, infatti come sottolinei l'atto diventa nullo per cui non trasferisci nessun immobile, indi non è commerciabile (come per altro hai aggiunto tu).

 

[ing. Fachinat]

possiamo affermare che la non commerciabilità è valida dal 2010

@Daniele 78 non capisco cosa intendi...parli in generale o ti riferisci al caso specifico?