Agenzia immobiliare: pretesa commissioni a contratto scaduto

[FrancescoRoma]

Ho capito vi hanno messo a studiare

Diciamo che ci hanno fatto proseguire gli studi perchè per l'accesso agli esami è richiesto minimo il dipoma di scuola superiore

 

[bolognaprogramme]

Gli obblighi derivano da tutte le sentenze emesse negli ultimi anni contro gli agenti immobiliari e dalle nuove normative con le quali il governo ha bersagliato la categoria e tutto il mondo immobiliare: facile parlare quando le cose non si conoscono e giudicare senza entrare nel merito...


Quanto all'antiriciclaggio, mi dispiace per Amleto che è così poco informato, ma i primi a dover esercitare il controllo siamo noi agenti immobiliari, obbligati a tenere complicatissimi registri che ci fanno perdere ore e non servono a niente, ma, se non lo fai, le sanzioni sono elevatissime.

 

[Amleto2012]

Gli obblighi derivano da tutte le sentenze emesse negli ultimi anni contro gli agenti immobiliari e dalle nuove normative con le quali il governo ha bersagliato la categoria e tutto il mondo immobiliare: facile parlare quando le cose non si conoscono e giudicare senza entrare nel merito...


Quanto all'antiriciclaggio, mi dispiace per Amleto che è così poco informato, ma i primi a dover esercitare il controllo siamo noi agenti immobiliari, obbligati a tenere complicatissimi registri che ci fanno perdere ore e non servono a niente, ma, se non lo fai, le sanzioni sono elevatissime.

Dall'arroganza al vittimismo a quanto pare il passo è breve! La verità è che non c'è una legge che vi obbliga ad assumere responsabilità precise verso la clientela, ed infatti tu a distanza di una settimana non la nomini. Il fatto che vi hanno cambiato la normativa per l'esercizio della professione, come ad esempio il passaggio dalla semplice iscrizione all'albo all'iscrizione ai registri REA con relativi corsi corsetti esami ed esamini, non significa nulla riguardo le garanzie reali verso la clientela. Immagino che sia aumentata la quota di incombenze burocratiche più o meno sensate,ma questo è lo stile italiano del riformismo che guarda più alle apparenze astratte che alle cose concrete. Molto più vessato dallo stato è allora chi deve vendere un immobile con tutte le certificazioni inutili che deve esibire: un esempio tra tanti è quella buffonata della certificazione energetica. Mezza giornata di lavoro persa per compilare in regione un moduletto dove dichiari che il tuo immobile è a basso risparmio energetico. Ma ben più sostanziosi e costosi sono i balzelli che il povero proprietario deve pagare ai vari professionisti come per esempio all'elettricista di turno per mettere a norma l'impianto, oppure all'idraulico che deve certificarti la regolarità dell'impianto fognario. Mi sono stupito vendendo l'immobile di quanta gente alla fine magna per legge sulla tua proprietà! Facciamo un esempio ipotetico ma concreto: Il proprietario di immobile ti da l'incarico di verificare la regolarità della documentazione della casa. Tu rispondi ok tutto in ordine, allora lui firma il compromesso con l'acquirente 30.000 euro di caparra confirmatoria in preliminare di vendita con termine perentorio per il rogito. Il notaio scopre che invece c'è difformità tra lo stato di fatto e la pianta catastale, blocca il rogito; l'acquirente pretende la restituzione della caparra pari al doppio essendo confirmatoria: ossia 60.000 euro. Tu, o la tua assicurazione, risarcite il cliente per il danno che gli hai arrecato? Quale è la legge o la sentenza che ti obbliga a farlo?

 

[Amleto2012]

E ribadisco, gli unici atti che contano sono quelli del Notaio!

 

[bolognaprogramme]

Facciamo un esempio ipotetico ma concreto: Il proprietario di immobile ti da l'incarico di verificare la regolarità della documentazione della casa. Tu rispondi ok tutto in ordine, allora lui firma il compromesso con l'acquirente 30.000 euro di caparra confirmatoria in preliminare di vendita con termine perentorio per il rogito. Il notaio scopre che invece c'è difformità tra lo stato di fatto e la pianta catastale, blocca il rogito; l'acquirente pretende la restituzione della caparra pari al doppio essendo confirmatoria: ossia 60.000 euro. Tu, o la tua assicurazione, risarcite il cliente per il danno che gli hai arrecato? Quale è la legge o la sentenza che ti obbliga a farlo?

L'agente immobiliare è tenuto a fare i primi controlli di conformità e ad avvisare il proprietario delle eventuali possibili difformità, invitandolo a far fare i giusti controlli tecnici (noi non possiamo ratificare, anche se ravvisiamo gli estremi di un abuso).

La mia agenzia, al primo incontro di acquisizione con un
proprietario consegna un foglio con tutte le nuove leggi da osservare in materia di compravendita e se il proprietario non vuole seguire le normative, non prendiamo nemmeno l'incarico.

Nel caso in cui, al primo controllo, non si ravvisino abusi evidenti, ci facciamo carico di seguire il proprietario nell'iter (spesso doloroso...) della ricerca sulla conformità urbanistica, dal momento che 9 appartamenti vecchi su 10 rivelano qualche difformità compiuta magari in corso di costruzione, di cui i proprietari sono ignari...

Nel caso in cui dovesse succedere il caso che tu presenti (e che a noi non può capitare per le ragioni di cui sopra...) sappi che ci sono sentenze nelle quali i mediatori sono stati condannati a dover restituire la provvigione.

L’art. 1759 C.C. stabilisce al primo comma che il mediatore ha l’obbligo di comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell’affare, che possono influire sulla conclusione di esso.

Lla violazione dell’obbligo determina in capo al mediatore il sorgere di una responsabilità contrattuale e conseguentemente il suo dovere di risarcire il danno subito dal contraente non informato.

 

[FrancescoRoma]

[

Tu rispondi ok tutto in ordine, allora lui firma il compromesso con l'acquirente 30.000 euro di caparra confirmatoria in preliminare di vendita con termine perentorio per il rogito. Il notaio scopre che invece c'è difformità tra lo stato di fatto e la pianta catastale

Questo può capitare al salumiere non ad un agente immobiliare che non si accorge della difformità tra la planimetria e lo stato di fatto.
Il Notaio non scopre nulla non entra in merito,non avendo preso in visione l'appartamento non può verificarne un'eventuale difformità che comunque non pregiudica l'atto il quale si sposterà di qualche giorno per la migliore identificazione catastale.

l'acquirente pretende la restituzione della caparra pari al doppio essendo confirmatoria: ossia 60.000 euro.

L'acquirente non può pretendere un bel niente perchè non c'è nessuna inadempienza contrattuale ed eventuali errori o omissioni catastali non potranno mai viziare l'atto fatto salvo una migliore identificazione.
Parli di leggi e obblighi del mediatore se vuoi puoi documentarti:
Codice Civile:
- Art. 1176: diligenza nell’adempimento
- Artt. 1703-1730: disciplina del mandato per l’attività di mandatario a titolo
oneroso
- Art. 1754: mediatore
- Art. 1755: provvigione
- Art. 1756: rimborso delle spese
- Art. 1757: provvigione nei contratti condizionali od invalidi
- Art. 1758: pluralità di mediatori
- Art. 1759: responsabilità del mediatore
- Art. 2645 bis: trascrizione di contratti

- Legge 39/1989: modifiche ed integrazioni alla legge 21 marzo 1958, n. 253
concernente la disciplina della professione di mediatore
- D. M. 452/1990: regolamento recante norme di attuazione della legge 3 febbraio
1989, n. 39, sulla disciplina degli agenti di affari in mediazione
- Dlgs. n.196/2003 (adempimenti in materia di privacy)
- D. lgs 122/2005: disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di
immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210
- D. lgs. 206/2005: codice del consumo
- Art. 35 comma 22 del D.L. n. 223 del 2006 convertito in L.n. 248/2006 (obbligo
di dichiarazione in sede di stipula dell’intervento dell’agente immobiliare)
- Legge 248/2006: conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 4
luglio 2006, n. 223 (Bersani), art. 2: disposizioni urgenti per la tutela della
concorrenza nel settore dei servizi professionali
- Legge 296/2006 (finanziaria 2007), art. 1, comma 46: nuovi obblighi agenti
immobiliari
- D. lgs. n. 231/07 e successive modifiche (adempimenti in materia di
antiriciclaggio)
- D. lgs 59/2010: attuazione della direttiva 2006/123/CE relativa ai servizi nel
mercato interno. art. 73;
- D. lgs 28/2010, in materia di mediazione e conciliazione nelle controversie civili.
- Art. 13 del Decreto legislativo n. 28 del 3.03.2011(certificazione energetica)

 

[JERRY48]

Il Notaio non scopre nulla non entra in merito,non avendo preso in visione l'appartamento non può verificarne un'eventuale difformità che comunque non pregiudica l'atto il quale si sposterà di qualche giorno per la migliore identificazione catastale.

A mio parere, è proprio il notaio, prima della compravendita, che deve accertare:

- la provenienza alla parte alienante dell'immobile

- la destinazione urbanistica risultante dal certificato rilasciato dal Responsabile del Procedimento e dal Responsabile del Settore Tecnico a norma dell'art. 30 2° comma D.P.R. 6/6/2001 n° 380, e della legge 24/11/2003 n° 326

- deve rendere consapevole la parte alienante,- agli effetti di cui all'art.
46 del D.P.R. 6/6/2001 n° 380; della l. 24/11/2003 n° 326, art. 40 2° comma, della l. 28/2/1985 n° 47, dell'art. 39 l. 23/12/1994 n° 724- delle sanzioni penali previste dall'art. 76 del D.P.R. 28/12/2000 n° 445, per le ipotesi di falsità in atti e dichiarazioni mendaci.

- che non sono state eseguite opere che richiedano, ai sensi delle citate leggi, la domanda di concessione in sanatoria

- che ai sensi e per gli effetti delle predette leggi, per l'unità immobiliare non sono stati emessi provvedimenti sanzionatori adottati ai sensi dell'art. 41 l. 17/8/1942 n° 1150, modificato con l'art. 13 della l. 6/8/1957 n° 165, per il caso di opere eseguite senza la licenza di costruzione o in base a licenza annullata, e ai sensi del 9° comma dell'art. 15 della l. 28/1/1977 n° 10, che è in regola con le prescrizioni urbanistiche.

Insomma non cose da poco, irrilevanti, per quanto riguarda la stipula di un rogito. E per far sì che la parte venditrice e la parte acquirente siano ambedue tutelate.
Da chi devono essere svolte queste incombenze?
Dal notaio aiutato dai tecnici delle parti e in contemporanea dal mediatore se, per la transazione, le parti si sono avvalse.
E...(molto ma, molto importante!!!) per far sì che quel...famoso e...benedetto 6% (in ballo) sia servito...a che le cose siano svolte in modo perfetto e che non ci siano recriminazioni a posteriori.
saluti
jerry48

 

[Amleto2012]

[

Questo può capitare al salumiere non ad un agente immobiliare che non si accorge della difformità tra la planimetria e lo stato di fatto.
Il Notaio non scopre nulla non entra in merito,non avendo preso in visione l'appartamento non può verificarne un'eventuale difformità che comunque non pregiudica l'atto il quale si sposterà di qualche giorno per la migliore identificazione catastale.

L'acquirente non può pretendere un bel niente perchè non c'è nessuna inadempienza contrattuale ed eventuali errori o omissioni catastali non potranno mai viziare l'atto fatto salvo una migliore identificazione.
Parli di leggi e obblighi del mediatore se vuoi puoi documentarti:
Codice Civile:
- Art. 1176: diligenza nell’adempimento
- Artt. 1703-1730: disciplina del mandato per l’attività di mandatario a titolo
oneroso
- Art. 1754: mediatore
- Art. 1755: provvigione
- Art. 1756: rimborso delle spese
- Art. 1757: provvigione nei contratti condizionali od invalidi
- Art. 1758: pluralità di mediatori
- Art. 1759: responsabilità del mediatore
- Art. 2645 bis: trascrizione di contratti

- Legge 39/1989: modifiche ed integrazioni alla legge 21 marzo 1958, n. 253
concernente la disciplina della professione di mediatore
- D. M. 452/1990: regolamento recante norme di attuazione della legge 3 febbraio
1989, n. 39, sulla disciplina degli agenti di affari in mediazione
- Dlgs. n.196/2003 (adempimenti in materia di privacy)
- D. lgs 122/2005: disposizioni per la tutela dei diritti patrimoniali degli acquirenti di
immobili da costruire, a norma della legge 2 agosto 2004, n. 210
- D. lgs. 206/2005: codice del consumo
- Art. 35 comma 22 del D.L. n. 223 del 2006 convertito in L.n. 248/2006 (obbligo
di dichiarazione in sede di stipula dell’intervento dell’agente immobiliare)
- Legge 248/2006: conversione in legge, con modificazioni, del decreto-legge 4
luglio 2006, n. 223 (Bersani), art. 2: disposizioni urgenti per la tutela della
concorrenza nel settore dei servizi professionali
- Legge 296/2006 (finanziaria 2007), art. 1, comma 46: nuovi obblighi agenti
immobiliari
- D. lgs. n. 231/07 e successive modifiche (adempimenti in materia di
antiriciclaggio)
- D. lgs 59/2010: attuazione della direttiva 2006/123/CE relativa ai servizi nel
mercato interno. art. 73;
- D. lgs 28/2010, in materia di mediazione e conciliazione nelle controversie civili.
- Art. 13 del Decreto legislativo n. 28 del 3.03.2011(certificazione energetica)

Può essere che io abbia scelto un esempio sbagliato, ma so per certo che quando nel preliminare di compravendita compare una data per il rogito con la dicitura “termine perentorio”, ciò significa che le parti sono obbligate a rogitare entro quella data, salvo diverso comune accordo e che la parte venditrice,secondo la formulazione in uso, si impegna per iscritto a dare tutte le garanzie necessarie ai fini della compravendita e quindi della fattibilità del rogito. Ma se l’acquirente si accorge che l’immobile da lui visitato, e per l’acquisto del quale ha firmato il compromesso, non corrisponde alla pianta catastale ovviamente pretende che essa sia immediatamente uniformata; è chiaro allora che se la parte venditrice non è in grado di farlo per ragioni economiche, o tecniche, oppure legislative (ad esempio: presenza di parti abusive insanabili) entro la data perentoria del rogito si espone alle iniziative di rivalsa della controparte, la quale per vedersi tutelata può benissimo informare il suo Notaio di fiducia che è stato chiamato a redigere l’atto di vendita e che, a sua volta, sarà obbligato in questo caso a negare la stipula dell’atto.

Comunque sia ho letto tutta la legislazione indicata da “bolognaprogramme”. Non ho trovato nulla e ripeto nulla che riguardasse gli obblighi che un mediatore immobiliare dovrebbe assumere circa l’erogazione di servizi al cliente a parte quello dettato dall’ articolo 1759 del codice civile che riporto: Responsabilità del mediatore.
“Il mediatore deve comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare, che possono influire sulla conclusione di esso.
Il mediatore risponde dell'autenticità della sottoscrizione delle scritture e dell'ultima girata dei titoli trasmessi per il suo tramite. “
Questo articolo come si legge è quanto di più aleatorio sia immaginabile poiché con la dicitura “circostanze a lui note” lascia una scappatoia a qualsiasi tentativo di rivalsa da parte del cliente. Infatti, rimane in tutto e per tutto la possibilità da parte del mediatore immobiliare di non occuparsi affatto della preparazione e sistemazione e verifica della documentazione e della conformità dell’immobile ai fini della compravendita. Riguardo poi, per esempio, la responsabilità sulla “sottoscrizione delle scritture” significa semplicemente che se registra un compromesso di compravendita è responsabile presso l’agenzia delle entrate della veridicità delle firme dei contraenti (cioè non può firmarselo da solo, e vorrei vedere!), oppure se produce un documento non deve essere falso, ma va!?
E’ vero che l’articolo 35 comma 22 del D.L. n. 223 del 2006 convertito in L.n. 248/2006 Impone nella scrittura del rogito la segnalazione del mediatore quando è presente la sua intermediazione nella compravendita immobiliare (questo ai fini di una tracciabilità fiscale), ma nulla gli impone riguardo l’erogazione di servizi rispetto al cliente, ossia compare solo in quanto è “colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare” (art.1754 del codice civile). Tutte le incombenze che la normativa più recente lo obbliga ad adempiere relativamente alla produzione di documentazione e quindi alla assunzione di responsabilità sono nei confronti dello Stato, non del cliente !(sempre in relazione alla erogazione di servizi effettivi) . Ad esempio, l’obbligo di registrazione delle proposte d’acquisto accettate, o dei compromessi di compravendita, è nei confronti dello Stato in quanto egli è responsabile in solido del pagamento delle imposte di registro (in pratica è una precondizione che lo Stato impone per incassare soldi).
Qualcosa ho trovato invece riapetto alla tutela del cliente riguardo la contrattualistica (ma non riguardo ai servizi) :
Art. 17 (D.M. 21 dicembre 1990, n. 452)
“I moduli o formulari indicati nell'art. 5, comma 4, della legge, devono essere
chiari, facilmente comprensibili e ispirati ai principi della buona fede
contrattuale. Non possono essere utilizzati se non recano gli estremi della
iscrizione nel ruolo dell'agente o, nel caso trattasi di società, del legale o dei
rappresentanti ovvero del preposto.”

Sarebbe bello se fosse sempre vero !.

Art. 21 (D.M. 21 dicembre 1990, n. 452)
“Fatte salve le sanzioni disciplinari, l'agente che si avvale di moduli o formulari per l'esercizio della propria attività senza ottemperare al deposito di cui all'art. 5 della legge, è punito con la sanzione di lire tremilioni. L'agente che si avvale di moduli o formulari diversi da quelli depositati è punito con la sanzione di lire unmilione.”
Ossia, il mediatore deve avvalersi per i contratti di “mandato a vendere” col cliente di una modulistica registrata (e spero approvata).

Ora può essere benissimo che mi sia sfuggito qualcosa, certo il profluvio di leggi elencate da bolognaprogramme non aiuta alla chiarezza anche perché ce ne sono alcune del tutto non attinenti, come la legge : D. lgs 28/2010, in materia di mediazione e conciliazione nelle controversie civili, dove la parola mediazione è riferita alle controversie giudiziarie, non alla professione di mediazione immobiliare. In pratica parla dell’istituto della conciliazione.

 

[FrancescoRoma]

deve rendere consapevole la parte alienante,- agli effetti di cui all'art.
46 del D.P.R. 6/6/2001 n° 380; della l. 24/11/2003 n° 326, art. 40 2° comma, della l. 28/2/1985 n° 47, dell'art. 39 l. 23/12/1994 n° 724- delle sanzioni penali previste dall'art. 76 del D.P.R. 28/12/2000 n° 445, per le ipotesi di falsità in atti e dichiarazioni mendaci.

- che non sono state eseguite opere che richiedano, ai sensi delle citate leggi, la domanda di concessione in sanatoria

- che ai sensi e per gli effetti delle predette leggi, per l'unità immobiliare non sono stati emessi provvedimenti sanzionatori adottati ai sensi dell'art. 41 l. 17/8/1942 n° 1150, modificato con l'art. 13 della l. 6/8/1957 n° 165, per il caso di opere eseguite senza la licenza di costruzione o in base a licenza annullata, e ai sensi del 9° comma dell'art. 15 della l. 28/1/1977 n° 10, che è in regola con le prescrizioni urbanistiche.

Sono tutte dichiarazioni che rilascia il Venditore...anche in sede di preliminare ..il Notaio non deve appurare nulla del genere

 

[FrancescoRoma]

Ma se l’acquirente si accorge che l’immobile da lui visitato, e per l’acquisto del quale ha firmato il compromesso

E' un'ipotesi che non ha fondamento l'agenzia immobiliare che redige il preliminare fa carico alla parte venditrice prima della stipula notarile di ai sendi del Dl78/2010, all’esatta raffigurazione grafica in catasto riportante lo stato dei luoghi.