Agenzia immobiliare: pretesa commissioni a contratto scaduto

[User_29045]

Jrogin ha ragione.

 

[User_29045]

La sottoscrizione di una proposta di acquisto, da parte della venditrice, vincola entrambe le parti alla conclusione del contratto col rogito notarile.

 

[davidemarco]

no, no io non non controfirmato nulla, pertanto l'impegno, se non capisco male, è fra l'Agenzia e l'eventuale compratore. Io sono pertanto svincolato da ogni e qualsiasi obbligo.

 

[Amleto2012]

"Newsletter dell'Unione Nazionale Consumatori Cerca un'altra notizia

18757 (SdC – apr. 2009) – Probabilmente la categoria più protetta dal Codice civile è quella dei mediatori, identificabili soprattutto nelle agenzie immobiliari. Lo conferma una sentenza della Corte di cassazione (n. 23438/2004) secondo la quale il mediatore ha diritto alla provvigione soltanto per aver favorito il contatto fra il venditore e l’acquirente dell’immobile, non essendo necessario il suo intervento o partecipazione nelle fasi successive, come le trattative e la stipula del contratto. In pratica il mediatore è una persona che non lavora e guadagna moltissimo, poiché la sentenza della Corte di cassazione ha stabilito che può pretendere la provvigione da entrambe la parti il cui incontro possa ritenersi “conseguenza prossima o remota della sua opera”. Per le agenzie immobiliari è molto facile favorire l’incontro delle parti perché ripubblicano sui giornali di annunci gratuiti la stessa inserzione pubblicata dal proprietario che vende o affitta per conto proprio; naturalmente le agenzie mettono il loro numero telefonico. Il potenziale acquirente o affittuario che telefona viene messo quindi in contatto con il proprietario, che stipula il contratto o il compromesso con il cliente dell’agenzia, credendo di non dover dare a quest’ultima alcuna provvigione per il semplice motivo che non le ha conferito alcun incarico. Anzi, glielo comunica pure, verbalmente o per iscritto. Ma non serve a niente: l’articolo 1755 del Codice civile stabilisce che “il mediatore ha diritto alla provvigione da ciascuna delle parti, se l’affare è concluso per effetto del suo intervento”. In altre parole, non ha alcuna importanza se non ha ricevuto un incarico, basta che l’affare sia concluso tramite la sua mediazione e subito dopo il proprietario recalcitrante a pagare riceve la lettera di un avvocato che minaccia un’azione legale. Prima di concludere l’affare, dovrebbe far firmare all’agenzia una dichiarazione di rinuncia alla provvigione.

Questi sono alcuni consigli dell’Unione Nazionale Consumatori prima di firmare un contratto con l’agenzia immobiliare.

• Non firmare se l’agenzia chiede una provvigione superiore al 3%, anzi è onesto il 2%.

• Quando si firma il contratto di incarico, prestare attenzione al periodo di validità, che non dovrebbe superare i tre mesi.

• Fare attenzione se l’incarico è “in esclusiva”: in questo caso il consumatore è tenuto a pagare la provvigione o una penale se trova egli stesso il compratore, il venditore, il locatore o il locatario della casa.

• Far cambiare la clausola relativa alla disdetta dell’incarico se per la comunicazione tramite raccomandata prevede un termine eccessivamente anticipato rispetto alla scadenza del contratto (al massimo dovrebbe essere 15 giorni).

• Ricordarsi che generalmente i contratti prevedono la proroga automatica in caso di mancata disdetta entro i termini.

• In caso di acquisto, l’agente immobiliare deve poter esibire al consumatore i certificati di destinazione d’uso, di destinazione urbanistica, copie conformi dei documenti di condono e le altre documentazioni relative all’immobile, onde evitare sorprese impreviste.

• Il consumatore deve ricordarsi assolutamente che la caparra versata deve essere intestata al venditore con assegno non trasferibile e non all’agente immobiliare, che non può incassare acconti o caparre neanche in conto provvigione o a titolo di risarcimento.

• La provvigione è dovuta all’agente immobiliare soltanto alla conclusione dell’affare, che coincide con l’accettazione formale della proposta da parte dell’acquirente."

Effettivamente ripensando alla mia esperienza di vendita privata di immobile posso senz'altro affermare l'assoluta inutilità, nell'epoca di internet,delle agenzie immobiliari. Molto utile ed indispensabile è invece un buon tecnico che non chiede provvigioni a percentuale con cifre astronomiche, ma una semplice parcella professionale.Tanto più considerando il fatto che questi signori mediatori non hanno alcun obbligo professionale nei confronti,sia della parte venditrice, sia di quella acquirente. Non sono tenuti a seguire la compravendita. Ne devono garantire lo stato dell'immobile, sia per quanto riguarda la conformità alle normative, sia per quanto concerne la corrispondenza catastale, sia per quanto riguarda la presenza di vincoli ipotecari o quant'altro. Non sono responsabili nemmeno dunque di informazioni date sbagliate per il semplice fatto che non sono tenuti a dare informazioni. La sua figura professionale a norma di legge si risolve nella capacità di mettere in contatto domanda e offerta. Ma per questo grazie al cielo oggi c'è internet! Per quanto concerne la mia vicenda personale, insisto nell'affermare la natura vessatoria di una clausola contrattuale (celata non a caso nei caratteri Times New Roman 0,000001) che mi obbliga a corrispondere come venditore provvigioni anche a contratto scaduto a distanza di sei mesi! Senza avere la possibilità di conoscere se la parte acquirente ha visitato o no l'immobile con l'agenzia (visto che la lista delle firme è di "cortesia" senza valore giuridico, ossia fumo negli occhi!). Questo è un assurdo giuridico giustificato solo dal fatto che le lobby delle agenzie devono pararsi sempre e comunque. Un consiglio perciò ai signori mediatori che si sono prodigati e profusi nel forum. Rivalutate la vostra figura professionale spingendo le vostre lobby a far modificare le normative che regolano la vostra professione, nel senso di assumere per legge dei precisi obblighi di assistenza e trasparenza nei confronti dei vostri clienti. Solo così riesco ad immaginare un futuro per la vostra categoria. A proposito, per quanto concerne il mio caso specifico, visto il ritardo della lettera dell'avvocato che mi doveva intimare il pagamento, mi sono fatto venire un dubbio... sono andato perciò alla camera di commercio di Roma e tramite una semplice visurina ho scoperto che la mia mediatrice immobiliare non risulta ne sull'albo dei mediatori immobiliari, ne nel registro REA. Insomma la piccola è una abusiva. Vi lascio immaginare il seguito della storia.....

 

[JERRY48]

Non ne possiamo più mannaggia

Adesso dobbiamo aggiungere alle caste risapute anche quest'altra

Non bastavano quelle dei
Magistrati
Deputati
Senatori
Professori Universitari
Farmacisti
...Chirurghi Plastici
...Imbianchini
...Idraulici

Moh, anche quella degli agenti immobiliari

saluti
jerry48

 

[Jrogin]

Effettivamente ripensando alla mia esperienza di vendita privata di immobile posso senz'altro affermare l'assoluta inutilità, nell'epoca di internet,delle agenzie immobiliari.

Evviva!!

lobby delle agenzie

ed infatti abbiamo un potere enorme.

Ma veniamo alle cose serie.....

sono andato perciò alla camera di commercio di Roma e tramite una semplice visurina ho scoperto che la mia mediatrice immobiliare non risulta ne sull'albo dei mediatori immobiliari, ne nel registro REA. Insomma la piccola è una abusiva.

non ha assolutamente diritto alla provvigione.

 

[bolognaprogramme]

Francamente, pensando al mio lavoro quotidiano di agente immobiliare, a leggere certi interventi, mi viene il vomito...

Oggi non è certamente sufficiente adempiere a quanto dettato dal codice civile in materia di responsabilità ed obblighi del mediatore e cioè "comunicare alle parti le circostanze a lui note, relative alla valutazione e alla sicurezza dell'affare" perché l'agente immobiliare moderno è tenuto a seguire il cliente in ogni passo della trattativa.

Iniziamo con la prima fase, cioè la verifica dello stato in cui si trova l'immobile oggetto della compravendita.
Vanno verificati gli aspetti giuridici e i vincoli che gravano sull'immobile (vincoli eventuali della Soprintendenza, o vincoli dati dall' "interesse" per l'ufficio tecnico del Comune per gli immobili costruiti dal dopoguerra in avanti.... o l'esistenza di una convenzione con il Comune per l'edilizia convenzionata o sovvenzionata...) poi ci sono quelli urbanistici (drammatici dopo l'entrata in vigore della Legge 122/2010 sulla conformità catastale, dal momento che non c'è un immobile costruito prima del 1967 che sia a posto urbanisticamente...) ed infine quelli economico – commerciali.

In sostanza un agente immobiliare professionale deve consultare la Conservatoria dei Registri Immobiliari e il Catasto; deve effettuare visure esplorative in Comune e presso gli Enti pubblici di riferimento.
Inoltre deve informarsi sulle autorizzazioni e sui Permessi comunali, deve analizzare lo stato dei luoghi ed intuire quali possono essere i punti deboli del bene, da un punto di vista giuridico, come: servitù, vincoli e pesi derivanti dalla conformazione dei confini, delle realizzazioni esistenti nelle proprietà a ridosso del bene, della viabilità, ma anche da un punto di vista tecnico come: adeguamenti strutturali, conformità dello stato di fatto con il Catasto.
Poi deve accertarsi se l'immobile sia dotato oppure no di tutte le certificazioni per gli impianti, quella energetica (lottando con i proprietari che non vorrebbero adeguarsi subito, come prevede la legge, ma solo all'occorrenza, e non vogliono capire che anche gli annunci pubblicitari di qualunque genere devono avere la certificazione energetica) e se esiste l'agibilità.

Tutto questo deve essere realizzato in collaborazione con tecnici, cioè figure professionali abilitate alla messa in regola degli immobili, oltre che con il notaio.

Inoltre, l'agente immobiliare , seguendo l'iter soprattutto del perito, tiene i contatti con la banca di riferimento dell'acquirente.

Si adopera poi con l'amministratore di condominio per sapere se ci sono lavori straordinari deliberati o in previsione e controllare se tutte le spese condominiali sono state pagate (non sempre i proprietari sono sinceri in merito...)

Quindi, di facoltativo l'agente immobiliare non ha proprio nulla: è un "ausiliario del commercio", ma ha obblighi superiori a quelli di qualsiasi professionaista specializzato in un settore.

Non solo, ma il legislatore ha imposto all'agente immobiliare controlli, sulla bontà dell'affare e dei contraenti, importanti.

Basti pensare alla legge sull'antiriciclaggio che obbliga il professionista ad annotare sul registro apposito tutte le trattative "sospette" e comunque quelle che vedono passaggio di denaro contate sopra la soglia minima prevista, dovendo pagare a proprie spese (!) la consultazione della "black list" nel caso in cui si sospetti qualcosa di poco pulito...
C'è poi la legge che obbliga l'agente immobiliare alla registrazione delle scritture private anche contro la volontà delle parti stesse, pena il pagamento delle imposte da parte del mediatore.

Infine, le leggi caricano di responsabilità la funzione dell'agente immobiliare, anche in sede di rogito notarile dove il notaio è obbligato a mettere in atto il nome e le generalità del mediatore, con la sua iscrizione in camera di commercio e gli estremi della fattura e forma di pagamento con la quale le parti hanno pagato la provvigione.
Nessun altro professionista ha questo obbligo...

Quindi non diciamo balle ! Non è più sufficiente "mettere in relazione due o più parti per la conclusione dell'affare" per avere diritto alla provvigione, ma bisogna essere al centro della trattativa.

E rispettiamo il lavoro degli altri, che dovrebbe essere il primo principio di educazione civica da insegnare !

 

[JERRY48]

In conclusione...ognuno tira l'acqua al proprio mulino.

Fa i propri interessi, in genere senza tener conto degli altri, oppure anche a loro danno (spesso e volentieri).

saluti
jerry48

 

[FrancescoRoma]

mia mediatrice immobiliare non risulta ne sull'albo dei mediatori immobiliari, ne nel registro REA. Insomma la piccola è una abusiva

Scusa perchè parli genericamente di agenzie immobiliari, quando hai avuto a che fare con truffaldini non abilitati alla professione?
Se io vado da un soggetto che svolge la professione di dentista ma dentista non è......non me la prendo con la categoria,ma con me stesso che non ho avuto l'accortezza di verificare prima con chi avevo a che fare.
Circa le responsabilità e gli obblighi dell'agente immobiliare ce ne sono tanti forse anche troppi...ma chi non svolge l'attività non lo sa.
Per quanto riguarda le provviggioni nulla è dovuto a chi non è iscritto al ruolo e chi lo è non può vantarla ad incarico scaduto se non dimostra l'inconfutabile messa in contatto tra le parti.

 

[FrancescoRoma]

Francamente, pensando al mio lavoro quotidiano di agente immobiliare

Amleto parla di persone che non sono agenti immobiliari..però invece di denunciare l'esercizio abusivo se la prende con chi è abilitato assumendosene in proprio le responsabilità.